【正文】 的實(shí)際需要。 （ 1） 資金來源可靠性分析 （ 2） 融資結(jié)構(gòu)分析 （ 3） 融資成本分析 投資使用計(jì)劃要考慮項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度和籌資 方案，使用相互銜接。 可行性研究中，要分別說明各種可能的資金來源、資金使用條件，利用貸款的，要說明貸款條件、貸款利率、償還方式、最大償還時間等。 附： 全部投資的現(xiàn)金流量 樣 表（單位：萬元） ： 時間項(xiàng)目 1 2 3 4 5 6 7 8 現(xiàn)金流入量 合計(jì) 7794 463 – 5409 自有資金投入 1000 主營業(yè)務(wù)收入 1794 457 1829 借入資金 5000 現(xiàn)金流出量 合計(jì) 7786 7701 707 土地費(fèi)用 3000 1302 前期費(fèi)用 169 建設(shè)配套費(fèi) 847 建安工程費(fèi) 3000 5472 室外工程費(fèi) 100 220 工程監(jiān)理費(fèi) 40 45 管理費(fèi) 130 154 利財(cái)務(wù)費(fèi)用 250 250 250 其他費(fèi)用 250 258 457 現(xiàn)金凈流量 6 7238 – 6116 ①建設(shè)期自有資金 以上方案的自有資金核算是假定為 2020萬元，根據(jù)實(shí)際情況和借款額度增減。 資金回款計(jì)劃：各期銷售回款計(jì)劃。 ②各項(xiàng)保險(xiǎn)開支 ③稅收和行政性收費(fèi) ④不可預(yù)見開支 說明測算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如 產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項(xiàng)目總投資（直接建造成本加期間費(fèi)用，不包括營業(yè)稅和所得稅）等。 ⑥建設(shè)單位管理費(fèi) 按前五項(xiàng)費(fèi)用之和的 2%計(jì)提。 ④建設(shè)配套費(fèi)用。（規(guī)劃設(shè)計(jì)： 10萬元；建筑設(shè)計(jì)： 5元 /平方米；地質(zhì)勘探： 2元 /平方米；測量定位： 10萬元） ②建筑安裝工程費(fèi)用 根據(jù)相關(guān)建設(shè)工程造價(jià)指標(biāo)，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況，住宅樓按 1300 元 /㎡（方案 1）， 1500 元 /㎡（方案 2），綜合樓按 1600元 /㎡，寫字樓裝修按 600元 /㎡，酒店及配套服務(wù)功能裝修按 1000元 /㎡計(jì)算，本項(xiàng)目建筑安裝工程總 造價(jià)為 8472萬元（方案 1）， 9168萬元（方案 2）。 棟 12層住宅建筑面積： **12層 *3 棟 =14606㎡，合計(jì)建筑面積： 17906㎡。 B建設(shè)成本估算 前期工程費(fèi)用、建設(shè)配套費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、室外工程費(fèi)、建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、預(yù)備費(fèi)以及建設(shè)期貸款利息等項(xiàng)。 住宅： 640元 /平方米 *（ +++0） *34329平方米 =34329* =元 經(jīng)營性用房： 640 元 /平方米 *（ ++++） *600 平方米 =600 平方米 *3776元 /平方米 =2265600元 附屬物（水、電、電話、空調(diào)以上其它） 住宅 34329平方米 *45元 /平方米 =1544805元 經(jīng)營性用房： 600平方米 *45元 /平方米 =27000元 室內(nèi)裝飾： 34929平方米 *80元 /平方米 =2794320元 閣樓、圍墻院內(nèi)地坪 等 34929平方米 *48元 =1676592元 搬家費(fèi)、臨時過渡費(fèi)： 搬家費(fèi)： 住宅： 200戶 *300元 =60000元 經(jīng)營性用房： 9戶 *500元 =4500元 小計(jì)： 64500元 過渡費(fèi)： 住宅： 34329平方米 * /平方米 *6個月 =514935元 經(jīng)營性用房： 600平方米 *16元 /平方米 *6個月 =57600元 小計(jì)： 632535元 其他費(fèi)用 管理費(fèi)，委托拆遷費(fèi)： 34929平方米 *15元 /平方米 =523935元 房屋拆遷評估費(fèi)： 35000元 獎勵： 34929平方米 *100元 /平 方米 =3492900元 上述所有費(fèi)用小計(jì)： 38533208 元，折抵每平方補(bǔ)償金額為 。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。 A土地費(fèi)用： ①土地出讓金政府一次性收取的標(biāo)準(zhǔn)地價(jià) ②拆遷成本（用于拆遷補(bǔ)償或青苗補(bǔ) 償?shù)拈_支） 圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié)構(gòu)，其中 4棟 5層住宅樓房（實(shí)驗(yàn)小學(xué)職工二棟 40戶，四建公司職工住宅一棟 16戶，拆遷公司拆遷安置房一棟， 30 戶）。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔(dān)營業(yè)稅的義務(wù)。 人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動、招聘 、培訓(xùn)等） 年總工資和職工年平均工資估算 分人員類別估算年工資總額，并計(jì)算職工年平均工資。 ②人力資源需求：啟動項(xiàng)目對個專業(yè)（部門）人員的需求 ，具體人數(shù)（重點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)理）。最通用的形式是采用金字塔式、中層經(jīng)營管理和基層現(xiàn)場管理等三個層次。 附表 1開發(fā)進(jìn)度模擬表 時間項(xiàng)目 2020年 2020年 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 前期可行性論證 設(shè)計(jì)招標(biāo) 建筑設(shè)計(jì) 園林設(shè)計(jì) 三通一平 工程施工 裝修施工 內(nèi)部認(rèn)購 正式銷售 竣工 營銷方案 ①方案 A 寫字樓中留出 4000㎡自用辦公，其余寫字間出租；酒店自營；配套功能可自營或內(nèi)部承包或出租；住宅樓 40戶按成本價(jià)內(nèi)部銷售，其余按市場價(jià)對外銷售；停車場除酒店留用 57個，機(jī)動車位留出 11個外，其余 100個出租。 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 在可行性研究階段，需將項(xiàng)目實(shí)施時期各個階段的各個工作環(huán)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、綜合平衡，作出合理而又切實(shí)可行的安排。 ⑷供需差額為 24個。 8%= /個 投資住宅（買房出租）的年回報(bào)率一般為 4%6%，這里按 5%計(jì)算， 300（元 /個 月） 12（個月） 247。 ⑵ 地下停車場的設(shè)計(jì)依據(jù)： 地下停車場平面示意圖 兩種建設(shè)方案： 地下停車場的立面示意圖方案 ① 方案 ② 方案①的經(jīng)濟(jì)核算： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 額度 計(jì)算依據(jù) 面積 4320㎡ 停車場為地下 1層，不包括地下二層設(shè)備間 停車位 123個 35㎡ /個 造價(jià) 693萬元 1600元 /㎡ 出租 效益 44萬元 /年 租價(jià) 300元 /個 月 回收期 693247。 18層差別不大。 ②方案 2（略） ③分析建議 12層和 18層的區(qū)別： 12層只需 1部電梯， 18層必須設(shè)置兩部電梯，結(jié)構(gòu)上也略有差異。 穩(wěn)重大方的后現(xiàn)代主義風(fēng)格，切忌呆板，體現(xiàn)智能化、生態(tài)化的主題。如：市場價(jià)格限制、總價(jià)控制原則與前面產(chǎn)品類型和產(chǎn)品 特性設(shè)計(jì)是否存在矛盾，對產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及如何解決。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時施工用電、燃?xì)?、供熱及生活熱水等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響及解決方法。如：地勢高低、地形起伏、地塊的完整性、地質(zhì)狀況、較深的溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對產(chǎn)品設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決的方法。 ⑥市場公共配套設(shè)施配置 方案 ①在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性， 是否符合前面提及的規(guī)劃設(shè)計(jì)概念和萬科所追尋的各種檔次高品質(zhì)住宅的要求。 ②主要產(chǎn)品類型：多層、高層，還是聯(lián)排別墅或屋頂花園、頂層復(fù)式等其他類型，及不同類型產(chǎn)品的比例。 對各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評價(jià)。 SWOT分析 ① 市場定位 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 序號 比較因素 典型樓盤分值 權(quán)重 擬建項(xiàng)目分值 備注（ 詳細(xì)） 1 地段位置 100 40% 110 距所在片區(qū)中心的遠(yuǎn)近； 商業(yè)、寫字樓為臨街或背街； 2 配套設(shè)施 100 10% 115 城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施：供水、供電、排水； 社會服務(wù)設(shè)施；文化教育、醫(yī)療、文娛體育、郵電、公園綠化 3 規(guī)劃設(shè)計(jì) 100 10% 110 規(guī)劃水平、理念 4 物業(yè)管理 100 10% 95 保安、清潔衛(wèi)生；內(nèi)墻；綠化率及養(yǎng)護(hù)狀況；物業(yè)管理費(fèi)；是否人車分流；物業(yè)管理商資質(zhì) 5 交通情況 100 5% 80 大小中巴線路數(shù)量；距公交站遠(yuǎn)近；站點(diǎn)數(shù)量；大中小巴舒適程度 6 樓盤規(guī)模 100 3% 100 建筑總面積（在建及未建）；總占地面積；戶數(shù)； 7 產(chǎn)品外觀 100 5% 105 是否醒目；是否新穎；是否高檔；感官舒適程度； 8 戶型設(shè)計(jì) 100 10% 105 戶型布置是否合理，是否有暗房，實(shí)用率是否高 9 發(fā)展商信譽(yù) 100 2% 90 資產(chǎn)及資質(zhì)、開發(fā)樓盤多少、樓盤質(zhì)量、品牌 10 銷售手法 100 5% 110 11 其它方面 如對方?jīng)]有，百分比值可考慮此項(xiàng)在整個房價(jià)中所占有的比重 12 合計(jì) 106 各行權(quán)重乘以擬建樓盤分值 13 擬建樓盤價(jià)格 =典型樓盤價(jià)格 *106計(jì)算。時間序列分析法又可分為 ：移動平均法，指數(shù)平滑法等；因果關(guān)系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。 當(dāng)?shù)爻鞘薪?、中期?guī)劃發(fā)展方向描述 城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項(xiàng)目開發(fā)和居民住宅密切相關(guān)方面。 各類型產(chǎn)品的市場特征：價(jià)位區(qū)分、各檔次市場比例、發(fā)展趨勢、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。 可行性研究結(jié)論 及建議 第二部分：市場研究 宏觀環(huán)境分析 房地產(chǎn)開發(fā)商在一個國家的某個地區(qū)擬進(jìn)行房地產(chǎn)投資時，首先要考慮的是該國的宏觀因素如政治、經(jīng)濟(jì)、文化、地理地貌、風(fēng)俗習(xí)慣等。 可行性研究開始前已經(jīng)形成的工作成果及文件。 7)供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 3)污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時間。 2）宗地周邊 3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn) 狀 ④項(xiàng)目周邊環(huán)境（根據(jù)個案特性描述，沒有的可以不寫） 1)治安情況 2)空氣狀況 3)噪聲情況 4)污染情況（化工廠、河流湖泊污染等） 5)危險(xiǎn)源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等） 6)周邊景觀 7)風(fēng)水情況 8)近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心 /超市的建設(shè)等。 附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)； 地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容； 地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。 ①項(xiàng)目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般 3— 5 年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目）； ②公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場、項(xiàng)目合理布局，對公司提 高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會影響力的作用； ③從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項(xiàng)的意義； 項(xiàng)目概況 概況 ①地塊位置 地塊所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理 位置。說明項(xiàng)目提出的背景、投資理由、在可行性研究前已經(jīng)進(jìn)行的工作情況及其成果、重要問題的決策和決策過程等情況。 （其他需要聲明的事項(xiàng)） 參加調(diào)查人員簽名： 公司領(lǐng)導(dǎo) 簽字： 注：形成一致意見后，附后存檔。 我們依照 XXXX公司統(tǒng)一的《房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告模式》進(jìn)行分析。因此，項(xiàng)目是切實(shí)可行的。 項(xiàng)目社會效益顯著，通過項(xiàng)目建設(shè)，不僅可完善我縣旅游結(jié)構(gòu)，促進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)，也可豐實(shí)人們的精神生活，有利于精神文明建設(shè)和不斷發(fā)展。 2020年全縣共接待游客 ， 2020年共接待 ， 2020年共接待游客 51萬人次。同時，用請進(jìn)來，送出去的辦法，培養(yǎng)一批專業(yè)管理人才（如旅游策劃、園林綠化、環(huán)境保護(hù)等），以滿足旅游事業(yè)發(fā)展的需要。 二、充分利用現(xiàn)代媒體，廣泛宣傳清風(fēng)洞景區(qū)的自然景觀，提高 景區(qū)知名度，同時加強(qiáng)與周邊旅游景區(qū)的橫向聯(lián)系，形成良性旅游網(wǎng)絡(luò)，以保證景區(qū)游客量達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。 第七 章 投資概算及資金來源 一、投資概算 項(xiàng)目概算部投資為 720萬元，其中基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資 萬元，旅游景點(diǎn)建設(shè)投資 ，游樂設(shè)施建設(shè) 110萬元，其它 。 第六章 安全及環(huán)境保護(hù) 一、安全 本項(xiàng)目涉及的諸多景點(diǎn)和游樂設(shè)施以及在景點(diǎn)開發(fā)過程中均應(yīng)考慮安全配套設(shè)施，制訂嚴(yán)格的安全操作規(guī)程，并對有關(guān)人員進(jìn)行崗前安全技能培訓(xùn)，堅(jiān)持安全第一的原則，確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)、實(shí)施、管理全過程的安全。 第五章 項(xiàng)目建設(shè)條件 一、區(qū)位條件較優(yōu)越。該景區(qū)在來開發(fā)前就吸引了不少游客前來觀光，我縣旅游部門對李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 2020年 2020年 6月 2020年起實(shí)施 二期工程 仿古武門樓、石階路80m，柏油路 4000m，洞內(nèi)景點(diǎn)開發(fā) 2020m。 清風(fēng)洞景區(qū)開發(fā)按照總體規(guī)劃、分段開發(fā)滾動發(fā)展的原則實(shí)施。 一、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)包括 300m長進(jìn)區(qū)公路一條，進(jìn)區(qū)公路至洞口門樓石階路，門樓及電力供應(yīng)設(shè)施。開發(fā)清風(fēng)同景區(qū)既能提高城步知名度，又能帶動城步農(nóng)副產(chǎn)品，民族工藝等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。