【正文】 ............................................................ 29 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（ 方案 1） ........................................................................................... 29 財(cái)務(wù)盈利能力分析 .................................................................................... 29 靜態(tài)獲利分析 ........................................................................................... 30 動(dòng)態(tài)獲利分析 ........................................................................................... 30 償債能力分析 ........................................................................................... 30 綜合指標(biāo)表 .............................................................................................. 30 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（ 方案 2） ........................................................................................... 30 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 .................................................................................................... 30 第六部分： 不確定性分析 ............................................................................................... 31 盈虧平衡分析 .................................................................................................... 31 敏感性分析 ........................................................................................................ 31 變動(dòng)因素一成本變動(dòng) ................................................................................ 31 變動(dòng)因素二售價(jià)變動(dòng) ................................................................................ 32 變動(dòng)因素一容積率變動(dòng) ............................................................................. 32 風(fēng)險(xiǎn)分析 ........................................................................................................... 32 風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別和評(píng)估 ............................................................................. 32 風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策 ........................................................................................... 32 第七部分： 綜合評(píng)價(jià) ...................................................................................................... 32 社會(huì)評(píng)價(jià)（定性） ............................................................................................. 32 環(huán)境評(píng)價(jià) （影響及對(duì)策） ................................................................................... 32 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 撰寫本可行性研究報(bào)告。 第一部分：項(xiàng)目總論 項(xiàng)目背景 這一部分主要應(yīng)說(shuō)明項(xiàng)目的發(fā)起過(guò)程、提出的理由、前期工作的發(fā)展過(guò)程、投資者的意向、投資的必要性等可行性研究的工作基礎(chǔ)。 城市發(fā)展規(guī)劃與地塊的關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的影響；所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位， 所在區(qū)域政策、經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)環(huán)境。 目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場(chǎng)等）的相對(duì)位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公 /商務(wù) /政府的關(guān)系）。 附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來(lái)規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng)； ? 教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。 包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系（影響）。 5)永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。 要點(diǎn) 規(guī)劃控制要點(diǎn) ①總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積 ②住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性公建的面積 ③綜合容積率、住宅容積率 ④建筑密度 ⑤控高 ⑥綠化率 ⑦其他 ① 已進(jìn)行的調(diào)查研究項(xiàng)目及成果 ② 項(xiàng)目地塊初勘及初測(cè)工作情況 ③ 項(xiàng)目建議書編制、提出及審批過(guò)程 ④ 研究工作 進(jìn)展 情況 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 在可行性研究中作為依據(jù)的法規(guī)、文件、資料、要列出名稱、來(lái)源、發(fā)布日期。 根據(jù)項(xiàng)目需要進(jìn)行調(diào)查和收集的設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料。 整體競(jìng)爭(zhēng)格局，供求現(xiàn)狀 近三到五年商品住宅市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r：開(kāi)工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。 （ 1）量值描述：土地批租量、開(kāi)工量、 竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價(jià)格等。 熱點(diǎn)區(qū)域的表述和特征，熱點(diǎn)產(chǎn)品的表述和特征 客戶的購(gòu)買偏好、購(gòu)買關(guān)注的要素 重點(diǎn)樓盤描述 備注：需要完成城市發(fā)展及 房地產(chǎn) 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告（報(bào)告格式 及內(nèi)容另附） ①需求預(yù)測(cè) 需求預(yù)測(cè)就是以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)某類物業(yè)的市場(chǎng)需求規(guī)律和變化趨勢(shì)進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)，從而推斷出未來(lái)市場(chǎng)對(duì)該類物業(yè)的需求。 物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征 ③區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況 附圖：項(xiàng)目周邊樓盤個(gè)案分布圖，其中一些具代表性的未來(lái)主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤還要配置現(xiàn)場(chǎng)圖片。 2）使我們的價(jià)格制定更客觀合理。 從地理位置、 周邊 土地供應(yīng)（ 價(jià)格 與 成交的情況） 、周邊環(huán)境及配套、市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略等角度對(duì)土地升值潛力做出初步評(píng)估。 規(guī)劃設(shè)計(jì)分析 初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路 ①設(shè)計(jì)概念：產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設(shè)計(jì)風(fēng)格、設(shè)計(jì)特點(diǎn)。 ④在所在城市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品的可能性。 ②容積率變化對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險(xiǎn)源、 “ 風(fēng)水 ” 因素等對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影 響及解決方法。如：交通狀況（與是否開(kāi)通業(yè)主班車有關(guān)）、商業(yè)設(shè)施（大型購(gòu)物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂(lè)公園等休閑場(chǎng)所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對(duì)自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。智能化概念在新建寫字樓中已經(jīng)得到普遍運(yùn)用，生態(tài)化概念是一種新興概念，主要體現(xiàn)為：采光充足，通透性好，定時(shí)換新風(fēng)，換氣系統(tǒng)加氧，建筑材料和裝修材料采用高標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)保材料，降低有害物質(zhì)排放，杜絕寫字樓綜合癥；具備較高的綠化率，盡可能采用空中花園。 （ 100 20%+150 30%+220 40%+300 10%） =66 戶型配比： 面積（㎡） 比例（按戶數(shù) %） 備注 100110 20% 各戶型內(nèi)部按功能分割； 大戶型集中于高層。 1梯 4戶和 2梯 4戶的區(qū)別：按 12層，前者需一個(gè)消防通道， 1部電梯，后者需 2個(gè)消防通道，2 部電梯，但公共走道面積前者大，因此兩者公攤面積差不多。 ④戶型設(shè)計(jì)建議： 動(dòng)靜分區(qū)，主 臥朝陽(yáng)，通透性好，采光好，以 3室 2廳 2衛(wèi)為主立戶型，大戶型可做 4室 2 廳2衛(wèi)，每戶兩衛(wèi)，復(fù)式 23衛(wèi)，復(fù)式考慮露臺(tái)和跳空層，盡量避免 “ 黑屋 ” ，總公攤（不包括地李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 ⊙注：停車位售價(jià)的核算： 目前的市場(chǎng)價(jià)為 10萬(wàn)元 /個(gè)，但銷售情況不好。 ⑶本項(xiàng)目能夠提供的停車位：地下停車場(chǎng)為 123個(gè)；綜合樓門前停車場(chǎng)約 15個(gè)停車位；住宅樓西側(cè)空地建做停車場(chǎng)停車位約 30個(gè)。 建議使用 IC卡管理系統(tǒng)，能夠有效解決不同用戶的管理問(wèn)題，包括來(lái)訪客戶車輛的管理（臨時(shí)IC卡）。簡(jiǎn)單項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度可用橫道圖，復(fù)雜項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度可用網(wǎng)絡(luò)圖。 機(jī)構(gòu)設(shè)置 在可行性研究報(bào)告中，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、組成，研究提出相應(yīng)的企業(yè)組織機(jī)構(gòu)、勞動(dòng)定員總數(shù)及勞動(dòng)力來(lái)源及相應(yīng)的人員培訓(xùn)計(jì)劃。中小型項(xiàng)目可采用兩級(jí)李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。一般來(lái)說(shuō)，企業(yè)所需人員按其工作崗位和勞動(dòng)分工不同，可分為四類人員： 工人、工程技術(shù)人員、管理與經(jīng)營(yíng)人員、服務(wù)人員。 培訓(xùn)方式： 培訓(xùn)計(jì)劃：培訓(xùn)人員數(shù)量、專業(yè)、時(shí)間、方式 培訓(xùn)費(fèi)用： 合作方式及條件 ①合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊(cè)資本，成立時(shí)間、特殊 背景等 ②合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤(rùn)、共同設(shè)立公司等。成本測(cè)算的正確與否，如同對(duì)租售市場(chǎng)的預(yù)測(cè)一樣，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益有重大的影響，但相對(duì)而言，成本測(cè)算較易把握。 根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場(chǎng)核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅 34329平方米，經(jīng)營(yíng)性用房 600李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗(yàn)。 A 市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國(guó)城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強(qiáng)制拆遷基本停止。 主入口設(shè)在東湖路兩棟網(wǎng)點(diǎn)之間，次入口設(shè)在建設(shè)東路靠近匯景小區(qū)的橋旁。 建筑成本估算 ①工程前期費(fèi)： 前期工程費(fèi)用包括工程勘察費(fèi)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)、土地平整、前期工程咨詢費(fèi)等項(xiàng)費(fèi)用。根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況，按 50元 /㎡計(jì)算，本項(xiàng)目的室外工程費(fèi)為 萬(wàn)元。按建安成本的 10%取費(fèi)。 C營(yíng)銷預(yù)算 ①項(xiàng)目前研究及可行性研究的開(kāi)支 ②項(xiàng)目策劃的開(kāi)支 ③銷售策劃的開(kāi)支 ④廣告開(kāi)支 ⑤項(xiàng)目公 司日常運(yùn)作的開(kāi)支 ⑥項(xiàng)目及企業(yè)的公關(guān)開(kāi)支 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 依據(jù)比較定價(jià)和市場(chǎng)定價(jià)相結(jié)合的原則，就該項(xiàng)目的預(yù)算定價(jià)為： 小高層住宅 1900元 /㎡ 商鋪 6000元 / ㎡ 地下車庫(kù) 800元 /㎡ 銷售收入 住宅 1900*56160=106704000 商鋪 6000*5300=31800000 地下室 4861*800=3888800 總計(jì)： 142392800元 營(yíng)業(yè)稅及附加 142392800*%=7831604 各項(xiàng)費(fèi)用 142392800*4%=5695712 總成本：拆遷成本 +建安成本 +稅收 +費(fèi)用 +土地成本 =+81550300+7831604+5695712+X= 毛利潤(rùn)：銷售收入 — 總成本 == 營(yíng)業(yè)稅及附加 所 得稅 土地增值稅 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 啟動(dòng)資金及啟動(dòng)時(shí)占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時(shí)間、資金占用月平均額 要求結(jié)果公司的具體情況，付款時(shí)間適當(dāng)控制原則 ，針對(duì)項(xiàng)目的具體情況，提供相對(duì)合理的投入及回款時(shí)間，在能銷售回款之前，資金需求量按月分析，如項(xiàng)目較大，開(kāi)始回款后的資金需求可按季分析。酒店管理辦公設(shè)備： 50萬(wàn)元； 流動(dòng)資金及稅費(fèi) 486 酒店的管理費(fèi)用：營(yíng)業(yè)額的 50% 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 128 上述兩項(xiàng)費(fèi)用之和的 10% 融資方案 籌措資金首先必須了解各種可能的資金來(lái)源，如果籌集不到資金，投資方案再合理，也不能付諸實(shí)施，可能的資金渠道有： 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。為保證項(xiàng)目有適宜的籌資方案，要對(duì)可能的籌資方式進(jìn)行比 選。其中：固定資產(chǎn)投資按不同資金來(lái)源分年列出年用數(shù)額；流動(dòng)資金的安排要考慮企業(yè)