【導(dǎo)讀】深圳龍華牛欄前項(xiàng)目前期策劃及可行性分析報(bào)告

　　

【正文】 行團(tuán)購，價位較低，因此消化速度均比較快。 ? 區(qū)域市場總結(jié) 目前濱州市在售樓盤除了至尊門第曾在規(guī)劃設(shè)計(jì)上首開先河、有所創(chuàng)新外，其它樓盤品質(zhì)均比較一般，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。樓盤的檔次多依賴于項(xiàng)目的地段與景觀，而新區(qū)的地段比老區(qū)更具有塑造高檔樓盤的條件與優(yōu)勢。 總體上，市場消化狀況較可觀，反應(yīng)了市場較高的需求潛力。中、低檔住宅的小戶型消化速度較快，而大戶型 則銷售緩慢，較多樓盤（像瑄嘉名都、望海花園等）已開始在后期調(diào)整產(chǎn)品。而中高檔住宅（例如至尊門第、中海豪庭）的大戶型銷售較為可觀，甚至出現(xiàn)供不應(yīng)給的現(xiàn)象。 44 三、濱州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)測 濱州作為三線城市，房地產(chǎn)發(fā)展起步較晚，發(fā)展水平不高，以自住型為主的需求市場顯得較為穩(wěn)定，在宏觀調(diào)控頻繁的環(huán)境下，濱州房地產(chǎn)需求市場所受影響較小，而供給市場將會有一定的變化，未來 12 年市場將呈以下幾點(diǎn)發(fā)展趨勢： 市場仍以住宅為主，商業(yè)投資比例提高，辦公市場發(fā)展緩慢 未來較長的一段時間，住宅仍將是濱州房地產(chǎn)市場的主 體。 而隨著濱州舊城改造，以渤海國際、國貿(mào)新天地為代表的商業(yè)項(xiàng)目將促進(jìn)濱州商業(yè)業(yè)態(tài)與商圈結(jié)構(gòu)的變化，引領(lǐng)濱州商業(yè)新一輪發(fā)展里程。同時濱州新區(qū)的商業(yè)也將開始發(fā)展，以擱置已久的現(xiàn)代城購物廣場及剛?cè)胧械臅r代生活廣場為代表，另外銀座（渤海十路）與沃爾瑪（新立河?xùn)|路）也將加入，濱州的商業(yè)發(fā)展將走向一個新的高峰。 而未來濱州的辦公樓市場發(fā)展將仍然緩慢，主要原因是濱州當(dāng)?shù)胤枪I(yè)企業(yè)數(shù)量不多，且大多數(shù)企業(yè)對辦公場所要求不高，導(dǎo)致辦公市場較難得到發(fā)展。 45 住房供給迅速增長，未來市場競爭激烈 從右側(cè) 0106 年濱州商品房 施工面積與竣工面積對照表可以看出， 0104 年施工面積與竣工面積一直處于較平衡的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。直到05 年后，施工面積突增，而竣工面積卻未有上漲，此大量未完工商品房在今后 12 年內(nèi)將投放入市。另外，由于宏觀調(diào)控執(zhí)行力度的加強(qiáng)，濱州新區(qū)將會有較多已經(jīng)審批的地塊開始動工建設(shè)，并且入市，未來市場供給量將迅速上漲，市場競爭顯得愈加激烈。 中端市場競爭激烈，高端市場供給量少 據(jù)通過對未來供給項(xiàng)目最可能面向的市場層次進(jìn)行預(yù)測（見下表），可以看出，最近 1 年內(nèi)濱州市在老區(qū)北部、新區(qū)南部將有多個超大規(guī)模住宅區(qū)入 市。這些樓盤地段均較偏遠(yuǎn)中心，價位中低，未來將集中放量，對濱州整體市場將產(chǎn)生較大的影響。而另一面， 濱州目前的高檔住宅供應(yīng)量仍然不多。 050000010000001500000202000025000002020 2020 2020 2020 2020 2020施工面積竣工面積 46 項(xiàng)目名稱 位置 市場層次 中海城 中海北側(cè) 高檔 中海金都別墅 中海西北側(cè) 高檔 海上世界花園 中海南岸 高檔 金和房產(chǎn)地塊 黃河五路南、渤海十八路西 中高檔 中海學(xué)苑西南角地塊 黃河十二路北，渤海十六路東 中高檔 新城廣場花園小區(qū)二期高層 黃河二路北，渤海十六路東 中高檔 益動置業(yè)地塊 黃河五路北，渤海九路西 中高檔 金座豪庭 黃河四路北，渤海六路西 中高檔 城市楓景 黃河二路北，渤海十七路西 中檔 黃一至黃二，渤五至渤六舊城改造地塊 黃河二路南，渤海五路西 中檔 萬鑫時代新城 黃河二路南，渤海八路西側(cè) 中檔 時間瑄嘉名都東區(qū) 黃河十路北，渤海七路東 中檔 麒麟閣 黃河十二路，渤海十一路東 中檔 黃河五路城中村改造地塊 黃河五路南，渤海十二路東 中檔 現(xiàn)代城后期地塊 黃河二路南，渤海十八路東 中檔 山柳杜開發(fā)地塊 黃河四路以南渤海十六路西 中檔 水岸豪庭 長江一路北，渤海十八路西 低檔 二十里堡 黃河十路八，渤海九路西 低檔 47 高端樓盤 將集中在中海區(qū)域，并以別墅為主 由上表可以看出，濱州高端市場供給將集中在中海區(qū)域，以中海城、中海金都別墅為代表，產(chǎn)品以別墅為主。 市場需求增長穩(wěn)定，但消化力仍然有限 從近幾年住宅銷售面積的發(fā)展趨勢看，濱州市場需求增長穩(wěn)定，預(yù)計(jì) 07 年消化量可突破 60 萬平方米。而根據(jù)濱州近期城市規(guī)劃目標(biāo)，今后三年平均每年將增加 5 萬非農(nóng)業(yè)人口，合計(jì)每年將增加約 萬套住房需求，需求面積至少 100 萬平方米以上，可見濱州實(shí)現(xiàn)近期規(guī)劃目標(biāo)的難度較大，未來市場供過于求的形勢較為明顯，市場消化壓力較大。 近幾年住宅銷售面積發(fā)展趨勢8442118202029455735609242260548202001000002020003000004000005000006000002020 2020 2020 2020 2020 2020 48 中小面積戶型供 需比例增加 從目前市場在售樓盤的銷售情況看，除了個別高檔樓盤大面積戶型的銷售狀況較好外（例如至尊門第），大部分中高檔、低檔樓盤大面積戶型的銷售一直緩慢（例如盛世春秋、瑄嘉名都一期、現(xiàn)代城等）。望?；▓@、瑄嘉名都等項(xiàng)目在其后期的開發(fā)中，也開始設(shè)計(jì)迎合市場需求小面積戶型，加之政策規(guī)定，未來小面積戶型供給比例將突增。而隨著濱州市家庭結(jié)構(gòu)的變化，住房需求也開始慢慢發(fā)生變化，未來市場中小面積戶型將受到廣大消費(fèi)者青睞，需求比例將逐漸提高。中、小面積戶形將成為未來市場的主流，而大戶型面積則將顯得稀少。 房價將 平穩(wěn)上漲，幅度不會太大 在全國 宏觀調(diào)控 的形勢下， 濱州 房地產(chǎn) 市場則剛剛開始邁進(jìn)快速發(fā)展軌道 ， 隨著城市化進(jìn)程和濱州規(guī)劃人口的迅速增加，濱州 今后一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的趨勢是不可阻擋的。小高層住宅 產(chǎn)品的開始被市場接受、具有各種社區(qū)配套和園林景觀的相對“大盤”出現(xiàn)、樓盤品質(zhì)逐漸提高，濱州房地產(chǎn)市場價格將繼續(xù)上漲。但是由于大量集資房仍然存在，且未來市場將有大量的低價位樓盤（主要集中在老區(qū)北部、新區(qū)南部區(qū)域）、經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目集中入市，對濱州房價的上漲將有一定的抑制作用。 49 第三篇 客戶群消 費(fèi)需求調(diào)查與深度訪談 50 一、客戶群消費(fèi)需求調(diào)查分析 為了更好地對項(xiàng)目有更為清晰和準(zhǔn)確的認(rèn)識，同時，也為了使項(xiàng)目的整體定位有科學(xué)依據(jù)，我們采用了抽樣問卷調(diào)查的方式對濱州的消費(fèi)者進(jìn)行入戶問卷及當(dāng)面訪問調(diào)查。以下是本次市調(diào)的基本情況。 入戶調(diào)查量化統(tǒng)計(jì)報(bào)告說明 ① 項(xiàng)目名稱： 濱州房地產(chǎn)市場消費(fèi)需求入戶調(diào)查 ② 抽樣方式： 分區(qū)配額隨機(jī)抽樣 ③ 調(diào)查對象： 年齡在 2260 歲之間的濱州地區(qū)消費(fèi)者；未來 1 到 2 年有購房計(jì)劃；在家 庭購房中屬于決策者和主要參與者；被調(diào)查者不在地產(chǎn)開發(fā) /建筑公司、房產(chǎn)銷售 /咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)、媒介機(jī)構(gòu)、廣告公司、市場調(diào)查機(jī)構(gòu)等公司工作；三個月內(nèi)沒有接受過市場調(diào)查員訪問 ； ④ 執(zhí)行地點(diǎn)： 濱州市濱城區(qū) ⑤ 考核結(jié)果： ? 調(diào)查問卷 500 份 ? 作廢問卷 69 份 ? 有效問卷 431 份 51 問卷重點(diǎn)數(shù)據(jù)提煉 A、消費(fèi)體驗(yàn)及影響購買決策因素 Q1 被調(diào)查者目前居住的住宅狀況 本次調(diào)查訪問對象中，被調(diào)查者中目前的住宅是“自己購買的商品住宅”最多，占被調(diào) 查人數(shù)的 %，其次是購買集資房 /經(jīng)濟(jì)適用房 /福利房者占 %，再次為租用房群體占 %。說明目前濱州市購房者中存在較大比例的二次及二次以上置業(yè)者。 目前居住的住宅的情況156 3 6 . 2 3 6 . 4 3 6 . 4100 2 3 . 2 2 3 . 3 5 9 . 742 9 . 7 9 . 8 6 9 . 560 1 3 . 9 1 4 . 0 8 3 . 467 1 5 . 5 1 5 . 6 9 9 . 14 .9 .9 1 0 0 . 0429 9 9 . 5 1 0 0 . 02 .5431 1 0 0 . 0自己購買的商品住宅自己購買的福利房 / 經(jīng)濟(jì)適用房 / 集資建房自己建的私房單位分配的宿舍租用的其他T o t a lV a l idS y s t e mM is s i n gT o t a lF r e q u e n c y P e r c e n t V a l id P e r c e n tC u m u l a t iv eP e r c e n t自己購買的商品住宅自己購買的福利房 / 經(jīng)濟(jì)適用房 / 集資建房自己建的私房單位分配的宿舍租用的 其他目前居住的住宅的情況050100150Frequency目前居住的住宅的情況 52 Q2 被調(diào)查者入住目前的住宅的時間 被調(diào)查者入住目前的住宅的時間在“ 01－ 03 年”的最多，占被調(diào)查人數(shù)的 %，而 03 年以前入住的比例高達(dá) 72%，隨著經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展，該部分人群開始更換住宅二次置業(yè)，該部分需求在未來 12 年將逐漸放量。 90 年前 91 － 95 年 96 － 00 年 01 － 03 年 04 年后入住目前住宅的時間050100150200Frequency入住目前住宅的時間入住目前住宅的時間24 5 . 6 5 . 6 5 . 635 8 . 1 8 . 2 1 3 . 872 1 6 . 7 1 6 . 8 3 0 . 6177 4 1 . 1 4 1 . 4 7 2 . 0120 2 7 . 8 2 8 . 0 1 0 0 . 0428 9 9 . 3 1 0 0 . 03 .7431 1 0 0 . 090 年前91 － 95 年96 － 00 年01 － 03 年04 年后To t a lV a l idS y s t e mM is s i n gTo t a lFr e q u e n c y P e r c e n t V a l id P e r c e n tC u m u l a t iv eP e r c e n t 53 Q3 被調(diào)查者目前居住的住宅的面積（單位：平方米） 被調(diào) 查者目前居住的住宅的面積在“ 91－ 110 平方米”的最多，占總?cè)藬?shù)的 %；現(xiàn)居住面積在 111130 平方米的占到 9%，現(xiàn)居住面積在 130 平方米以上的比例也占到了 12%。根據(jù)第 1 題購房者中二次以上置業(yè)者占較大比例，目前居住面積的調(diào)查結(jié)果在一定程度上反映了 130 平方米以上大戶型的市場將有可能達(dá)到總體需求市場的 20%以上。 目前住宅建筑面積28 6 . 5 6 . 5 6 . 554 1 2 . 5 1 2 . 6 1 9 . 1109 2 5 . 3 2 5 . 4 4 4 . 5143 3 3 . 2 3 3 . 3 7 7 . 939 9 . 0 9 . 1 8 6 . 934 7 . 9 7 . 9 9 4 . 912 2 . 8 2 . 8 9 7 . 710 2 . 3 2 . 3 1 0 0 . 0429 9 9 . 5 1 0 0 . 02 .5431 1 0 0 . 050 平方米以下51 － 70 平方米71 － 90 平方米91 － 110 平方米111 － 130 平方米131 － 150 平方米1 5 1 1 8 0 平方米181 平方米以上T o t a lV a l idS y s t e mM is s i n gT o t a lF r e q u e n c y P e r c e n t V a l id P e r c e n tC u m u l a t iv eP e r c e n t50 平方米以下51 － 70 平方米71 － 90 平方米91 － 110 平方米111 － 130 平方米131 － 150 平方米1 5 1 1 8 0 平方米181 平方米以上目前住宅建筑面積0306090120150Frequency目前住宅建筑面積 54 Q4 被調(diào)查者目前居住的住宅是幾房幾廳 被調(diào)查者目前居住的住宅是“兩房一廳”的最多，占總?cè)藬?shù)的 %，其次是“三房兩廳”，占總?cè)藬?shù)的“ %。這一數(shù)據(jù) 在一定程度上反映了三房以上戶型的市場將有可能達(dá)到總體需求市場的 50%以上，而四房以上戶型市場也可能達(dá)到總體需求市場的 5%以上。 目前住宅幾房幾廳29 6 . 7 6 . 7 6 . 738 8 . 8 8 . 8 1 5 . 553 1 2 . 3 1 2 . 3 2 7 . 8109 2 5 . 3 2 5 . 3 5 3 . 192 2 1 . 3 2 1 . 3 7 4 . 582 1 9 . 0 1 9 . 0 9 3 . 511 2 . 6 2 . 6 9 6 . 19 2 . 1 2 . 1 9 8 . 18 1 . 9