【導讀】觀環(huán)境及未來發(fā)展趨勢。距省會濟南183公里。東連青島、煙臺，西接淄博、東營，南連臨沂、日照。分明，屬于適宜人類生活居住的城市之一。個區(qū)級轄區(qū)，以及青州、諸城、安丘、昌邑、壽光、高密6市（縣級），臨朐、昌樂2縣，共有152個鄉(xiāng)鎮(zhèn)?？偯娣e15859平方公里，其中。南北長188公里，東西寬164公里，市域。濰河、彌河、白浪河、膠萊河、小清河5條。海岸線為東南－西北走。向，呈曲線狀，全長143公里。過治理，水景資源豐富，市內具備較好的房地產(chǎn)開發(fā)條件。濰坊為地級市，全市總人口萬人，市區(qū)人口萬左右?！笆晃濉睍r期是濰坊城市化加速發(fā)展的時期。全市城市化水平進一步擴大，中心城區(qū)人口規(guī)模也將增加。從城區(qū)面積和人口數(shù)量來看，濰坊在山東屬于中型城市。通便利，行政區(qū)劃明晰，歷史文化悠久，具備房地產(chǎn)發(fā)展的社會條件。2020年濰坊市GDP億，按可比價格比上年增長%。人均GDP達到23349元，比上年增長15%。濰城區(qū)生產(chǎn)總值完成。億元，較上年增長％，增速低于全市總體增速。

　　

【正文】 大氣，形式多樣。外立面要色彩活潑、體現(xiàn)運動特色及時代特點。戶型平面 設計實用新穎，要體現(xiàn)北方字正方圓的特點，要符合客戶群的身份和行為習慣。 ? 價格定位 目前本區(qū)域多層的均價在 2900 元 /平米左右，此價格下的銷售速度尚可，近幾個月在整體市場回暖的前提下，此區(qū)域項目月均預計在30 套左右 ， 但 本區(qū)域 高層不被認可 。 而 本項目的位置要劣于鳶都新城、華景新城、魯發(fā)名城，綜合分析未來的發(fā)展?jié)摿Φ雀鞣矫嬉蛩?，我們認為本項目 整體 多層售價 3000 元 /平方米，小高層售價 2800 元 /平方米。 周邊在建在售的典型項目主要有鳶都新城、魯發(fā)名城，即將推出的項目有明德花園及茂華紫苑公館。 片區(qū) 項目名稱 建筑形 態(tài) 物業(yè)形態(tài) 住宅面積 工程進展 銷售率 目前在售 價格 西 部 組 團 鳶都新城四期 多 層 、 住宅 20萬 封頂 0% 2900 魯發(fā)名城二期 多 層 住宅 14萬 主體 30% 2900 明德花園 高層 住宅 7． 6萬 在建 0% 華景新城三期 高層 住宅 4萬 封頂 10% 2700 茂華紫苑公館 高層 住宅 20萬 未建 0% A:鳶都新城 該項目 位于濰坊市濰城區(qū)北宮街與友愛路相接處 ，占地面積 21萬，總建筑面積 41 萬平米。已開發(fā)的前三期項目均為多層，其中相當部分樓座主要針 對濰城工商局職工及濰坊七中等單位團購 （此項目，我公司前期接觸過，根據(jù)對方原提供資料，其前期開發(fā)的 20 萬平米中應該有 3 萬平米以 1600 元 /平米安置， 萬平米以 2100 元 /平米安置） 。目前， 在售部分全部為 90105 平米，都是三室一廳一衛(wèi)濰坊奧體項目投資建議 39 小戶型 ， 多層對外出售價格 2900 元 /平米，主要購買群體為周邊事業(yè)單位、企業(yè)員工。 90110 平米三室戶型消化速度較快，前三期銷售率達到 90%。后期主要以小高層為主，部分學校公建，尚未開工，剩余未開發(fā)量在 20 萬平米左右，多為規(guī)劃小高層，尚未動工。 B:魯發(fā)名城 該項目位于長松 路 兩側 ， 福壽街與東風西街之間， 原巨力廠區(qū) ，總占地 800 余畝，總建筑規(guī)模近 100 萬平米，為濰坊最大的開發(fā)項目，小區(qū)配套規(guī)劃齊全。目前，正在銷售二期。一期 12 萬（含商業(yè)）平米，住宅 782 套已銷售完畢；二期 14 萬（含商業(yè)）、住宅 949 套， 08年 8 月開盤，目前銷售率 40%。一、二期全為多層，主力戶型 90110平米，銷售均價 2900 元 /平米，購買群體年輕人較多，輻射范圍較廣，銷售情況較好。 本項目后期規(guī)劃了較大體量的小高層住宅，目前尚未動工。 C： 茂華紫苑公館 該項目位于東風西街南側，原?；鹦腔S，開發(fā) 商為北京茂華集團。 該項目是 07 年年底推出的退城進園項目，土地成交價格 60萬 /畝。項目容積率 ，全部為高層，總體量在 20 萬平米以上。目前，還處在做綠化景觀，基礎施工尚未展開。 第 3 節(jié) 本項目運作方式建議 總體來看，濰坊市在新區(qū)建設、舊城改造、退城進園等因素的推動下，近兩年樓市供應比較充足，導致了整體價格上漲乏力。而本項目 位置 相對邊緣化 ，區(qū)域不被 置業(yè)者 認可，片區(qū)住宅以 2900 元 /平米左右的中低端 多層 住宅為主，且供應量較大（近兩年本區(qū)域已濰坊奧體項目投資建議 40 出讓土地的供應量預計建面 150 萬平米左右），開發(fā)本 項目 具有一定的風險 。 且 本 項目當前 土地 性質 為 國營 耕地 （屬濰坊良種場） ，變更需要一定時間， 不能 馬上啟動 。 因此 我們 建議對本 項目的開發(fā)持謹慎 態(tài)度， 也可 通過代建體育場館，置換奎文區(qū)或高新區(qū)的優(yōu)質土地 （但是土地價格相對較高） 。 如果要進行開發(fā)，我們有以下 要求 ： 通過對本區(qū)域的研究，結合我公司目前的成本狀況，在保證公司 12%利潤下的 ，我們可接受的土地價格為 23 萬 /畝 ，即含城市基礎配套的土地價格 萬 /畝 ； 在此價格下，我公司意向土地面積為 1000 畝， 以代建奧運場館的方式置換土地； 由于目前周邊不成熟、市場接受度低，為吸引置業(yè)者，本項目低密度、地容積率的住宅小區(qū)（前文已闡述），其 容積率在 以下。 經(jīng)測算政府在此價格下獲得的土地出讓金及后續(xù)稅收共計約 億元。 具體運作方式如下： 1． 我公司于 09 年三季度啟動市政府網(wǎng)球館 、體育館 的規(guī)劃設計等前期工作，預計 2020 年一季度能夠開工建設，預計 2020 年二季度能夠交付使用。 2． 09 年三季度我公司開始對整個 1000 畝土地的規(guī)劃設計工組及一期 200 畝土地的建設準備工作。同時需市政府啟動土地掛牌準備工作，爭取在 2020 年 1 月份通過掛牌的方式我公司正式獲得土地的使用權。土地出讓金即為代建體育場館的建 設費用。 建議開發(fā)進度安排如下： 2020 年 3 月 2020 年 8 月： 一期 200 畝，建筑面積約 14 萬平米，建筑形式 以 普通多層住宅濰坊奧體項目投資建議 41 為主 ，配置部分 低密度洋房 ，同時啟動商業(yè)的定制化招商工作。 2020 年 6 月 2020 年 12 月： 二期 200 畝，建筑面積約 13 萬平米，建筑形式以低密度洋房為主，配置部分普通多層住宅，整體項目檔次要高于一期 。 2020 年 10 月 2020 年 5 月： 三期 300 畝，建筑面積約 21 萬平米，建筑形式與二期基本相同。 2020 年 3 月 2020 年 10 月： 四期 300 畝，建筑面積約 25 萬平米，建筑形式為低密 度洋房、普通多層、小高層，本期預計片區(qū)已經(jīng)成熟，可適當增加小高層住宅的面積，以消化容積率。 3． 我公司將收取體育場館總造價 的 35%，作為代建管理費用 。 4． 我公司意向 1000 畝土地的范圍如下 （紅色部分） ： 濰坊奧體項目投資建議 42 5． 我公司也可通過 代建場館的模式置換奎文區(qū)或高新區(qū)核心區(qū)域土地，如 櫻前街、金馬路區(qū)域地塊等 。 第 4 節(jié) 投資收益估算 我公司意向考察項目位于奧體中心北側，具體四至為清平路西、長松路東，玉清街北、樂川街南側，總占地面積 1000 畝，意向土地置換價格為 23 萬 /畝。 具體測算情況如下： 1． 地塊基本經(jīng)濟技術指標 總規(guī)劃用地（平方米） 667000 折合（畝） 1000 規(guī)劃建筑容積率 濰坊奧體項目投資建議 43 規(guī)劃建筑面積（平方米） 733700 其中： 多層住宅 620700 小高層住宅 60000 商業(yè)網(wǎng)點 30000 小學（ 36 班） 15000 幼兒園（ 8 班） 2500 會所（含物業(yè)用房、社區(qū)服務中心） 5500 配電室 地下建筑面積（平方米） 68000 停車位（個） 3400 (地上 ) 其中 :地下車位（個） 0 規(guī)劃建筑密度 18% 規(guī)劃綠化率 40% 說明：本社區(qū)為低容積率、低密度運動主體社區(qū)，其容積率為，項目規(guī)劃建筑面積 萬平米，其中多層 萬平米，小高層 6 萬平米，商業(yè)配套 3 萬平米，幼兒園 2500 平米， 小學 15000 平米， 會所 （含物業(yè)用房、社區(qū)服務中心） 5500 平米 。小區(qū)共計 6800戶，按照每戶 10 平米 /戶配置儲藏室，約 68000 平米儲藏室。按照 1： 配比車位，其車位全部地 上。 2． 銷售收入預測 由于項目周邊未來一段時間供給量大、競爭激烈，項目本身區(qū)位劣于其他競爭對手，因此參考周邊競爭樓盤銷售價格 ，考慮市場風險等因素，我們預計項目達到銷售條件下多層均價 3000 元 /平米、小高層 2800 元 /平米、商業(yè) 4500 元 /平米、儲藏室 1000 元 /平米比較合適的。 由此，項目銷售收入合計 萬元。 可售面積 多層住宅 620700 平方米 小高層住宅 60000 平方米 商業(yè)網(wǎng)點 30000 平方米 會所（不含物業(yè)及社區(qū)服務中心） 平方米 地下建筑面積 68000 平方米 濰坊奧體項目投資建議 44 含地下建筑面積合計 平方米 不含地下建筑面積合計 平方米 單 價 多層住宅 3000 元 /平方米 小高層住宅 2800 元 /平方米 商業(yè)網(wǎng)點 4500 元 /平方米 會所（不含物業(yè)及社區(qū)服務中心） 2020 元 /平方米 地下建筑面積 1000 元 /平方米 總 收 入 多層住宅 186210 萬元 小高層住宅 16800 萬元 商業(yè)網(wǎng)點 13500 萬元 會所（不 含物業(yè)及社區(qū)服務中心） 萬元 地下建筑面積 6800 萬元 銷售收入合計 萬元 3． 意向土地價格評估 在滿足目標投資利潤率 12%條件下，項目總投資 萬元。其土地出讓價款 23 萬 /畝。 另外，城市基礎配套費按照規(guī)劃建筑面積 280 元 /平米交付，合計繳納 萬元。小區(qū)不設置人防，由此繳納人防異地建設費 萬元?？紤]到后期不可確定的事項較多，因此不可預見費按照土地費用、前期費用、三通一平、建筑安裝工程費及室外配套費之和 5%提取。由于 投資額度較大、開發(fā)周期較長，根據(jù)經(jīng)驗，其財務費用按投資額 6%提取。 詳細投資支出見附件投資支出估算表。 4． 營業(yè)稅金及附加 項目共計繳納營業(yè)稅金及附加共計 萬元。 項目 計算標準 總價 (萬元 ) 營業(yè)稅 銷售收入 * 5,00% 城建維護稅 營業(yè)稅 * 7,00% 教育費附加 營業(yè)稅 * 3% 河道維護基金 銷售收入 * 0,10% 合計 銷售收入 * 5,60% 濰坊奧體項目投資建議 45 5． 項目投資利潤 在項目銷售正常，項目 總投資沒有大的波動條件下，土地出讓價款按照 23 萬 /畝計算，其投資利潤率為 %?；緷M足我公司目標收益率。 項目 金額 銷售收入 減：總投資 其中：土地成本 23690 前期成本 建造成本 不可預見費 三項費用 營業(yè)稅金及附加 土地增值稅 0 利潤 減：所得稅 凈利潤 銷售利潤率 % 投資利潤率 % 在此條件下，政府至少可獲取收益 萬元。 政府收益情況 明細 項目 金額（萬元） 土地費用 23690 基礎配套費用 人防異地建設 營業(yè)稅金及附加 所得稅 合計 6． 小結 在滿足公司目標收益率 12%左右的條件下，本地快總投資 萬元，政府收益 萬元，我公司最高接受土地價格為 23 萬 /畝 ，即含城市基礎配套建設費的土地價格 萬 /畝 。 濰坊奧體項目投資建議 46 附件： 投資支出估算表 項目 計算基礎 （平方米或萬元） 支出標準 （元 /平方米或 %） 總價（萬元） 一、土地費用： 733700,00 322,88 23690,00 1,1 轉讓 價（萬元 /畝） 1000,00 23,00 23000,00 1,2 契稅及傭金 23000,00 0,03 690,00 二、前期費用： 733700,00 478,83 35131,93 2,1 地質勘探費 801700,00 2,00 160,34 2,2 規(guī)劃設計費 801700,00 14,00 1122,38 2,3 施工圖設計費 801700,00 20,00 1603,40 2,4 綜合管網(wǎng)設計費 667000,00 1,50 100,05 2,5 自來水設計費 1100,55 0,00 2,6 道路排水設計費 667000,00 0,00 2,4 人防設計費 0,00 30,00 0,00 2,5 景觀設計費 546940,00 15,00 820,41 2,6 規(guī)劃技術服務費 /平方米 *總用地面積 +/平方米 *住宅建筑面積（含地下車庫） + /平方米 *其他建筑面積+ 元 /平方米 *道路長度 284,30 2,7 專家評審費 800,00 0,00 2,11 指標審核 費 1122,38 0,00 2,7 規(guī)劃招標服務費 188826,94 7,60