【導(dǎo)讀】二、工程質(zhì)量監(jiān)督控制要點(diǎn)………

　　

【正文】 理、得當(dāng)； 3)、各種稅金的計(jì)算是否符合國(guó)家規(guī)定的稅種和稅率； 4)、項(xiàng)目費(fèi)用的鑒別和估算； 5)、項(xiàng)目利潤(rùn)預(yù)測(cè)。 、財(cái)務(wù)效益分析： 由財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)進(jìn)行項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益分析，主要內(nèi)容包括： 1)、編制項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益分析表，主要有：貸款償還期計(jì)算表、財(cái)務(wù)平衡表、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量 表等； 2)、財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)分析指標(biāo)的計(jì)算，主要有：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、貸款償還期等； 3)、財(cái)務(wù)靜態(tài)分析指標(biāo)的計(jì)算，主要有：投資利潤(rùn)率、投資利稅率、投資收益率、投資回收期等； 4)、根據(jù)各種計(jì)算指標(biāo)，參考定性分析，做出財(cái)務(wù)分析效益評(píng)估結(jié)論。 、策劃銷售部依據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)要求，對(duì)不確定性進(jìn)行分析： 1)、盈虧平衡分析，包括生產(chǎn)能力利率表示的盈虧平衡點(diǎn)； 2)、敏感性分析，包括工期延長(zhǎng)、投資增減、主要原材料價(jià)格升降、生產(chǎn)能力利用程度等因素變化的敏感性分析。 、策劃銷售部根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)中可能存 在的不利因素，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，預(yù)測(cè)項(xiàng)目開發(fā)中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，并提出回避風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)采取的有效措施。 、可行性研究報(bào)告由策劃銷售部負(fù)責(zé)編制，或經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，委托有資質(zhì)的咨詢單位承擔(dān)可行性研究，提出科學(xué)、客觀的評(píng)價(jià)意見。 37 可行性研究包括以下主要內(nèi)容： 、項(xiàng)目開發(fā)的必要性分析； 、項(xiàng)目開發(fā)條件分析； 、基本經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的測(cè)算與分析； 、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益分析； 、項(xiàng)目不確定性分析； 、項(xiàng)目分析結(jié)論。 、項(xiàng)目開發(fā)的決策作為公司需重點(diǎn)控制的業(yè)務(wù)活動(dòng)，在充分進(jìn)行市 場(chǎng)調(diào)研和論證的基礎(chǔ)上進(jìn)行。 、由策劃銷售部組織，總經(jīng)理主持，對(duì)可行性研究報(bào)告進(jìn)行充分的論證，必要時(shí)由策劃銷售部負(fù)責(zé)聯(lián)系專家，進(jìn)行決策咨詢和進(jìn)一步的論證。 、可行性研究報(bào)告經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)后，報(bào)董事長(zhǎng)做最終決策。 、經(jīng)批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告的修改，由策劃銷售部負(fù)責(zé)及時(shí)將修改情況通知有關(guān)部門。 、對(duì)項(xiàng)目可行性研究和決策中涉及的有關(guān)文件資料和質(zhì)量記錄，由策劃銷售部負(fù)責(zé)收集、保管和歸檔。 38 目目 標(biāo)標(biāo) 成成 本本 編編 制制 作作 業(yè)業(yè) 指指 引引 目目 的的 ：： 指導(dǎo)項(xiàng)目開發(fā)成本控制，明確成本控制 目標(biāo)，規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 范范 圍圍 ：： 適用于公司所屬的各房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。 術(shù)術(shù) 語(yǔ)語(yǔ) 和和 定定 義義 ：： 、目標(biāo)成本：在不同階段根據(jù)現(xiàn)有信息所制定的項(xiàng)目開發(fā)成本計(jì)劃，目標(biāo)成本是項(xiàng)目在開發(fā)過程中成本控制的依據(jù)之一，也是編制成本責(zé)任考核指標(biāo)的基礎(chǔ)文件。 、目標(biāo)成本形式：按照公司統(tǒng)一核算的會(huì)計(jì)科目編制的各項(xiàng)單方成本目標(biāo)和各項(xiàng)總成本目標(biāo)。（ 支持文件 :目標(biāo)成本科目分類及說明 ） 、目標(biāo)成本版本：目標(biāo)成本按開發(fā)進(jìn)度的不同階段始終處于動(dòng)態(tài)調(diào)整之中，原則上每個(gè)版本的制定都是在上一版本的指導(dǎo)下進(jìn)行的。通常目標(biāo)成本主要分為三個(gè)版本 ： 第一版：可研階段（決策階段）目標(biāo)成本（投資估算）。采用會(huì)計(jì)科目形式，編制范圍為項(xiàng)目整體，定稿時(shí)間為項(xiàng)目投資意向會(huì)議后。 第二版：確定規(guī)劃方案目標(biāo)成本。采用會(huì)計(jì)科目形式，編制范圍為項(xiàng)目整體，定稿時(shí)間為項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃方案確定后。 第三版：施工圖預(yù)算修訂目標(biāo)成本。采用會(huì)計(jì)科目與單項(xiàng)成本支出目標(biāo)相結(jié)合的形式，編制范圍為項(xiàng)目整體，在主體施工圖預(yù)算確定后對(duì)第二目標(biāo)成本的修訂。 職職 責(zé)責(zé) ：： 、成本控制部 負(fù)責(zé)本指引的制定、修改、指導(dǎo)與解釋；負(fù)責(zé)牽頭組織目標(biāo)成本的制定工作，負(fù)責(zé)編制、報(bào)批、下發(fā)年度和分期成本控制指導(dǎo) 書；負(fù)責(zé)與各部門就指引有關(guān)具體事宜對(duì)接。 、其他部門（策劃銷售、工程、財(cái)務(wù)、等部門） 負(fù)責(zé)參與相應(yīng)職能部分目標(biāo)成本的編制工作；負(fù)責(zé)提供相應(yīng)職能部分的技術(shù)支持、成本支出計(jì)劃和意見。 、總經(jīng)理 負(fù)責(zé)簽發(fā)“成本控制指導(dǎo)書”。 工工 作作 程程 序序 ：： 、由成本控制部牽頭組織編制不同階段的目標(biāo)成本，各部門（策劃銷售、工程、財(cái)務(wù)、等部門）提供相應(yīng)職能部分的技術(shù)支持、成本支出計(jì)劃和意見。 、成本控制部將目標(biāo)成本文件報(bào)公司管理層審議、通過。 、成本控制部將“成本控制指導(dǎo)書”報(bào)總經(jīng)理簽發(fā)。 39 目目 標(biāo)標(biāo) 成成 本本 科科 目目 分分 類類 及及 說說 明明 序號(hào) 成本科目 主要費(fèi)用說明 （一） 土地費(fèi)用 為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用 1 土地出讓金及征地補(bǔ)償 金 向政府部門支付的土地出讓金，土地變更用途和超面積補(bǔ)交的 地價(jià)、征地補(bǔ)償金等 2 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出，安置及動(dòng)遷支 出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi) 3 大市政配套費(fèi) 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 4 合作款項(xiàng) 補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和 相應(yīng)稅金、事前協(xié)商的利潤(rùn)分紅 （二） 前期開發(fā)費(fèi)用 1 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用 ① 勘測(cè)丈量費(fèi) 水文、地質(zhì)、文物和地基勘探費(fèi)、沉降觀測(cè)費(fèi)、日照測(cè)試費(fèi)、撥地釘樁、驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、施工放線費(fèi)、竣工面積丈量費(fèi)等 ② 景觀方案及設(shè)計(jì)費(fèi)用 ③ 施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)用 ④ 電氣施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)用 2 報(bào)批報(bào)建費(fèi) ① 項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建費(fèi) 報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政度府有關(guān)部門交納的報(bào)批費(fèi) ② 人防報(bào)建費(fèi) ③ 消防審批費(fèi) ④ 墻改基金 ⑤ 規(guī)劃審核費(fèi) ⑥ 圖紙審查費(fèi) 3 場(chǎng)地平整費(fèi) 基礎(chǔ)開挖前的場(chǎng)地平整、場(chǎng)地清運(yùn)、舊房拆除等費(fèi)用 4 臨時(shí)用水、電申領(lǐng)費(fèi) 臨時(shí)管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時(shí)設(shè)備安裝及 拆除費(fèi)用 5 臨時(shí)設(shè)施費(fèi) ① 臨時(shí)圍墻 圍墻、圍欄的建造、裝飾費(fèi)用 ② 臨時(shí)辦公室 租金、建造、裝飾費(fèi)用 ③ 臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi) 施工臨時(shí)占首費(fèi)、臨時(shí)借用空地的租費(fèi) ④ 臨時(shí)圍板 臨時(shí)圍板的設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用 6 項(xiàng)目招標(biāo)費(fèi) （三） 主體建筑費(fèi)用 1 基礎(chǔ)部分 ① 樁基工程 ② 土石方工程 ③ 基坑護(hù)坡 ④ 樁基檢測(cè)費(fèi) ⑤ 降水工程 序號(hào) 成本科目 主要費(fèi)用說明 2 主體建筑部分 40 ① 結(jié)構(gòu)及室內(nèi)粗裝修 混凝土框架（含基礎(chǔ)和地下室）、砌體、找平及抹灰、防水、垂 直運(yùn)輸、腳手架、超高費(fèi)、散水、沉降縫、伸縮費(fèi)、樓地面基層、屋面工程、墻體保溫 ② 外墻干掛 面層和骨架 ③ 外墻面磚 ④ 公共部位精裝修 大堂、樓梯、室外臺(tái)階、坡道、電梯井、走廊等 ⑤ 外窗 ⑥ 單元門、入戶門 （四） 主體安裝工程費(fèi) 1 室內(nèi)水、電、暖、氣、通風(fēng) ① 室內(nèi)給排水 ② 室內(nèi)電氣工程 樓棟及單元配電箱、電表箱、房配電箱、管線敷設(shè)、燈具、開 關(guān)插座 ③ 室內(nèi)采暖 管道系統(tǒng)、暖氣片 ④ 室內(nèi)燃?xì)? 室內(nèi)燃?xì)夤艿兰霸O(shè)備安裝 ⑤ 室內(nèi)通風(fēng) 室內(nèi)通風(fēng)管道及設(shè)備安裝 2 設(shè)備及安裝 ① 通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng) 空調(diào)設(shè)備及安裝費(fèi)用、空調(diào)管道、通風(fēng)系統(tǒng) ② 電梯供貨及安裝 ③ 發(fā)電機(jī)供貨及安裝 發(fā)電機(jī)供貨、安裝、機(jī)房降噪 ④ 消防系統(tǒng) 水、電消防系統(tǒng)、氣體滅火系統(tǒng) ⑤ 人防設(shè)備及安裝 密閉門、氣體過濾裝置 3 弱電系統(tǒng) ① 居家防盜系統(tǒng) 陽(yáng)臺(tái)及室內(nèi)紅外探測(cè)防盜、門磁、緊急按鈕 ② 對(duì)講系統(tǒng) 包括可視及非可視對(duì)講 ③ 三表遠(yuǎn)傳 水、電、氣遠(yuǎn)程抄表 ④ 有線電視 有線電視、衛(wèi)星電視主體管道敷設(shè)、內(nèi)外布線及終端插座 ⑤ 電話 主體內(nèi)外管道敷設(shè)、布線及終端插座 ⑥ 寬帶網(wǎng) 主體內(nèi)外管道敷設(shè)、布線及終端插座 (五 ) 室外管網(wǎng)工程費(fèi) 1 室外給排水系統(tǒng) ① 室外給水系統(tǒng) 小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井、水泵房設(shè)備、以及外接的消火栓 ② 雨污水系統(tǒng) 管道埋設(shè)、檢查井、化糞池、隔油池等 2 室外采暖系統(tǒng) 3 室外燃?xì)庀到y(tǒng) 4 室外消防系統(tǒng) 5 室外電氣及高低壓設(shè)備 序號(hào) 成本科目 主要費(fèi)用說明 ① 高低壓配電設(shè)備及安裝 紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜，箱式變壓 設(shè)備 ② 室外強(qiáng)電管道及電纜敷 設(shè) 室外強(qiáng)電總平線路部分 41 ③ 室外弱電管 道埋設(shè) 用于電視、電話、寬帶網(wǎng)、智能化布線的管道預(yù)埋、檢查井 6 室外智能化系統(tǒng) ① 停車管理系統(tǒng) 露天停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場(chǎng)管理系統(tǒng) ② 小區(qū)閉路監(jiān)控 攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝 ③ 小區(qū)門禁系統(tǒng) （六） 園林環(huán)境工程費(fèi) 1 綠化建設(shè)費(fèi) 公共綠化、組團(tuán)宅間綠化、小區(qū)周邊綠化 2 建筑小品 雕塑、水景、環(huán)廊、假山等 3 道路、廣場(chǎng)建造費(fèi) 道路廣場(chǎng)鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補(bǔ)償費(fèi)等 4 圍墻建造費(fèi) 永久圍墻、圍欄及大門 5 室外照明 室外燈光照明工程 6 室外零星設(shè)施 兒 童游樂設(shè)施、居民健身設(shè)施、指示牌、標(biāo)識(shí)牌、示意圖、垃 圾桶、座椅、陽(yáng)傘等 7 配電房工程費(fèi) 配電房主體建筑費(fèi) （七） 開發(fā)間接費(fèi) 1 工程管理費(fèi) ① 工程監(jiān)理費(fèi) 支付給聘請(qǐng)的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用 ② 預(yù)結(jié)算編審費(fèi) 支付給造價(jià)咨詢公司的鄧算的編制、審核費(fèi)用 ③ 行政管理費(fèi) 直接從事項(xiàng)目開發(fā)的部門的人員工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等人工及行 政費(fèi) ④ 施工合同外獎(jiǎng)金 趕工獎(jiǎng)、進(jìn)度獎(jiǎng) ⑤ 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 建設(shè)主管部門的質(zhì)監(jiān)費(fèi) ⑥ 安全監(jiān)督費(fèi) 建設(shè)主管部門的安監(jiān)費(fèi) ⑦ 工程保險(xiǎn)費(fèi) 2 前期物業(yè)管理完 善費(fèi) 小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費(fèi)用 （八） 不可預(yù)見費(fèi) 基本預(yù)備、材料漲價(jià)預(yù)備費(fèi) 1 廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi) 各種廣告牌費(fèi)、發(fā)布費(fèi)用 2 現(xiàn)場(chǎng)包裝費(fèi) 彩旗、氣球、條幅、花架、花籃、花盆等 3 接待廳裝修、裝飾費(fèi) 設(shè)計(jì)、建筑、裝飾費(fèi) 4 樣板間裝修費(fèi) 設(shè)計(jì)、裝修、家具、飾品、保潔、保安、維修等。主體外搭設(shè)的樣板間還包括建造費(fèi)用；主體內(nèi)樣板間銷售后回收的設(shè)計(jì)、裝修、家具等費(fèi)用可從總費(fèi)用中扣除。 5 銷售模型及沙盤費(fèi) 售樓沙盤、戶型模型等 （二） 銷售費(fèi)用 1 媒介廣告費(fèi) 電視、廣播、互聯(lián)網(wǎng)、報(bào)紙、 雜志、公交廣告、電子屏等廣告代理費(fèi)用 序號(hào) 成本科目 主要費(fèi)用說明 2 展銷費(fèi) 展位費(fèi)、布置費(fèi)、制作費(fèi) 3 促銷活動(dòng)費(fèi) 設(shè)備租賃費(fèi)、勞務(wù)費(fèi)、活動(dòng)場(chǎng)所布置、工作人員餐費(fèi)等 4 宣傳資料及禮品費(fèi) 售樓宣傳彩頁(yè)、各種禮品 5 現(xiàn)場(chǎng)銷售器具費(fèi) 紙杯、辦公文具等 6 銷售人工費(fèi) 工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等 7 看樓交通費(fèi) 看樓專車運(yùn)行費(fèi)、修理費(fèi)、司機(jī)行車費(fèi)用 8 客會(huì)費(fèi)用 42 9 銷售代理費(fèi)及傭金 支付專業(yè)銷售代理機(jī)構(gòu)傭金 10 中介策劃及咨詢費(fèi) 支付的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研、銷售策劃及相應(yīng)的咨詢等費(fèi)用 11 總產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費(fèi) 政府收費(fèi) 12 分戶產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費(fèi) 政府收費(fèi) 13 房屋交易費(fèi) 政府收費(fèi) 三 財(cái)務(wù)費(fèi)用 1 前期容資費(fèi)用 2 建設(shè)期貸款利息 3 收益期貸款利息 4 其它財(cái)務(wù)費(fèi)用 四 稅費(fèi) 1 契稅 2 營(yíng)業(yè)稅 3 土地增值稅 扣除項(xiàng)目的 50% 另外 50% 4 教育費(fèi)附加 5 印花稅 6 城鎮(zhèn)土地使用稅 7 企業(yè)所得稅 43 工工 程程 成成 本本 進(jìn)進(jìn) 度度 計(jì)計(jì) 劃劃 、 核核 算算 編編 制制 指指 引引 目目 的的 ：： 為了加強(qiáng)動(dòng)態(tài)成本的管理 ,規(guī)范工程成本進(jìn)度計(jì)劃和進(jìn) 度核算的編制特制定本作業(yè)指引。 范范 圍圍 ：： 本作業(yè)指引適用于公司所有開發(fā)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)成本管理。 職職 責(zé)責(zé) ：： 、成本控制部負(fù)責(zé)本管理指引的制定、解釋、修改和實(shí)施 。 、成本控制部負(fù)責(zé)工程成本進(jìn)度計(jì)劃、核算的編制和自審工作 。 、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)對(duì)成本進(jìn)度計(jì)劃、核算內(nèi)容進(jìn)行審核 。 、成本控制部負(fù)責(zé)將已確認(rèn)的相關(guān)數(shù)據(jù)及時(shí)匯報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。 工工 作作 程程 序序 ：： 、工程成本進(jìn)度計(jì)劃 : 、施工單位應(yīng)在每月 25日前向監(jiān)理單位送報(bào)當(dāng)月 26 日至次月 25日的工程形象進(jìn)度計(jì)劃，監(jiān)理單位應(yīng)在當(dāng)日送報(bào)工程部，工程部 應(yīng)及時(shí)將其復(fù)印給成本控制部。 、在收到工程月形象進(jìn)度計(jì)劃后 5 日內(nèi)完成相應(yīng)工程量的預(yù)算編制，并送與財(cái)務(wù)部?jī)?nèi)審。依據(jù)審核后的預(yù)算造價(jià)編制《工程成本月進(jìn)度計(jì)劃表》，報(bào)送財(cái)務(wù)部備案和公司領(lǐng)導(dǎo)審閱，作為資金籌備參考依據(jù)。 、根據(jù)已審批的施工進(jìn)度總計(jì)劃，在每個(gè)節(jié)點(diǎn)完成后 10日內(nèi)編制下一個(gè)節(jié)點(diǎn)的預(yù)算，并送與財(cái)務(wù)部?jī)?nèi)審。依據(jù)審核后的預(yù)算造價(jià)編制《工程成本節(jié)點(diǎn)進(jìn)度計(jì)劃表》，報(bào)送財(cái)務(wù)部備案及公司領(lǐng)導(dǎo)審閱，作為資金籌備參考依據(jù)。 、工程成本進(jìn)度核算 : 、依據(jù)已審批的月進(jìn)度款預(yù)算書，按照目標(biāo)成本 科目編制《工程成本月進(jìn)度核算表》，并報(bào)送財(cái)務(wù)部和分管副總審批。將已審批的《工程成本月進(jìn)度核算表》送與財(cái)務(wù)部備案并復(fù)印給相關(guān)職能部門 ,并提出成本控制意見。（ 支持文件 :工程進(jìn)度款審核、審批程序 ） 、根據(jù)已審批的施工進(jìn)度總計(jì)劃和月進(jìn)度款預(yù)算書，在每個(gè)節(jié)