【導(dǎo)讀】商業(yè)項(xiàng)目接管驗(yàn)收工作順利推進(jìn)；2)適用于重慶協(xié)信購物中心發(fā)展管有限公司外接前期介入的商業(yè)項(xiàng)目；※負(fù)責(zé)工作小組組建，接管工作實(shí)施安排；※制定接管驗(yàn)收計(jì)劃；確保接管驗(yàn)收工作質(zhì)量及進(jìn)度；開發(fā)公司下設(shè)項(xiàng)目物業(yè)交付小組，購物中心和物業(yè)公司下設(shè)物業(yè)接管驗(yàn)收小組。心、物業(yè)公司)，勿需再由購物中心交付物業(yè)公司，避免重復(fù)勞動(dòng)；5)管理權(quán)屬移交原則：物業(yè)移交后.，,理公司履行功能管理，實(shí)物量，成品保護(hù)責(zé)任；A、開發(fā)商與購物中心簽署的《物業(yè)委托經(jīng)營管理協(xié)議》；達(dá)到設(shè)計(jì)要求進(jìn)行查驗(yàn)，是項(xiàng)目承建單位向項(xiàng)目建設(shè)單位移交產(chǎn)品的過程。房標(biāo)準(zhǔn)》向物業(yè)的買受人即業(yè)主移交其所購單位物業(yè)的過程。賃物業(yè)按銷售合同或租賃合同約定時(shí)限按期交房，實(shí)施有方，有效，規(guī)范管理，由接待驗(yàn)證組，簽約組，收費(fèi)組和驗(yàn)房組四個(gè)小組構(gòu)成，小組成員由營銷中心，等因數(shù)確定具體工作人員數(shù)量和質(zhì)量；2)相關(guān)支持文件：履行合法的交房手續(xù)是交房過程重要一環(huán)；

　　

【正文】 與收取工作 . 商戶臨時(shí)場租管理制度 (1)目的：規(guī)范臨時(shí)場租的活動(dòng)，保證公司的利益又保證購物廣場的形像 (2)適用范圍：項(xiàng)目上除商鋪?zhàn)庳浿獾淖庳浭杖搿? (3)程序要點(diǎn) 1)臨時(shí)場租分類 A、停車場租賃 B、廣告租賃 C、場地租賃 D、花車租賃 E、庫房租賃 F、其它租賃收入 2)要求 A、停車場租賃要求 ※停車場按物價(jià)核定的標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施月票的辦理，臨停按公司的定價(jià)執(zhí)行 ※月票車辦理的審核，由項(xiàng)目的綜合部經(jīng)理或分管經(jīng)理審核后，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)后方可辦理 ※每個(gè)月標(biāo)車須收取押金 50 元個(gè)，當(dāng)客戶要求退出后無息退還，如丟失，公司一律不退 ※優(yōu)惠月標(biāo)車，一律報(bào)公司 0 八流程審批同意后方可辦理，否則視為項(xiàng)目違規(guī)操 做，一經(jīng)查出，處罰項(xiàng)目相關(guān)責(zé)任人 ※公司車輛登記車牌號后，方可免費(fèi)停車，其它免費(fèi)停車，須駕駛員本人簽字 及相關(guān)停車場負(fù)責(zé)任人簽字方可執(zhí)行免費(fèi)停車，否則，免費(fèi)停車費(fèi)用由收費(fèi) 人員承擔(dān) B、廣告位與花車租賃 ※廣告位與花車租賃標(biāo)準(zhǔn)，按公司規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，任何超出公司的標(biāo)準(zhǔn)的應(yīng)報(bào) 公司 0A 流程審批后執(zhí)行 ※廣告位除合同約定的免費(fèi)之外，其它任何免費(fèi)的要通過 0A 程序?qū)徟髨?zhí)行， 特殊情況可申報(bào)公司營運(yùn)部審批后執(zhí) 行， ※具體租貨的操作流程由項(xiàng)目策劃人員負(fù)責(zé)合同的簽定與費(fèi)用的收取 ※花車管理由樓層人員進(jìn)行監(jiān)督管理，項(xiàng)目保安負(fù)責(zé)日常安全的維護(hù)管理 ※廣告位的安裝由工程人員到現(xiàn)場實(shí)施安裝管理，保安人員負(fù)責(zé)現(xiàn)場的安全措施的實(shí)施管理，策劃人員負(fù)責(zé)安裝現(xiàn)場的協(xié)調(diào)服務(wù)工作，日常維護(hù)檢查由項(xiàng)目策劃人員負(fù)責(zé) ※廣告位與花車，項(xiàng)目財(cái)務(wù)與公司財(cái)務(wù)應(yīng)定期進(jìn)行租賃抽查，如發(fā)現(xiàn)違規(guī)操作， 處罰項(xiàng)目負(fù)責(zé)人罰款 100 元 /次 C、場地與庫房租賃 ※場地租賃與庫房租賃，都是項(xiàng)目挖掘的租賃收入，是利用項(xiàng)目空置場地或空置其它房間進(jìn)行租貨，因此屬業(yè)務(wù)招商人員負(fù)責(zé)租貨與費(fèi)用的收取 ※所有空置場地與空置其它房間的租賃標(biāo)準(zhǔn)，公司未有明確的規(guī)定，可參照同 樓層，同業(yè)態(tài)的租金價(jià)格進(jìn)行招商租貨管理 ※所有空置場地與其它空置房間的開發(fā)，形成固定的經(jīng)營時(shí)間超過三個(gè)月以上的應(yīng)按租賃合同審批流程進(jìn)行審批后執(zhí)行，在三個(gè)月以下的，可按花車使用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行 ※空置場地與其它空置房間的開發(fā)經(jīng)營超過三個(gè)月以上的，應(yīng)約定好安全協(xié)議與經(jīng)營管理協(xié)議，似同正式的租賃合同的執(zhí)行 ※空置場地與其它空置房間的開發(fā)經(jīng)營超過三個(gè)月以上的裝修管理，按公司裝修管理要求進(jìn)行裝修，同時(shí)要特別注重與商場的整體形象的協(xié)調(diào) 商戶起訴審批管理制度 (1)目的：為維護(hù)公司的利益，讓商戶的起訴事件盡可能的平穩(wěn)解決 (2)適應(yīng)范圍：公司各個(gè)項(xiàng)目所有欠費(fèi)商戶的起訴管理 (3)程序要點(diǎn) 1)申請流程 A、由負(fù)責(zé)此租戶的業(yè)務(wù)人員填寫《租戶起訴申請表》中“店鋪號、租戶公司名稱 /店鋪營業(yè)名稱、面積、租賃期限、起租日期、合同截止日期、撤場日期、租金條件、保證金、欠費(fèi) 部分，完成后發(fā)給項(xiàng)目總經(jīng)理； B、項(xiàng)目總經(jīng) 理檢查業(yè)務(wù)人員的填寫是否正確，并完成 商場經(jīng)理建議 部分； C、項(xiàng)目總經(jīng)理檢查完成申請表后，通過 0A 向以下人員進(jìn)行申報(bào)： ※公司營運(yùn)總監(jiān) ※公司財(cái)務(wù)經(jīng)理 ※公司行政總監(jiān) ※公司法務(wù)部相關(guān)律師 ※公司總經(jīng)理 D、所有審批者通過 OA 回復(fù)后，才算審批完整。所有對租戶的起訴必須事先得到公司總經(jīng)理的批準(zhǔn)方可實(shí)行。 E、項(xiàng)目應(yīng)及時(shí)把相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的審批郵件打印出來，進(jìn)行整理存檔。 H、在向財(cái)務(wù)申請?jiān)V訟費(fèi)用時(shí)，需將相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的審批郵件打印作為附件。 G、如訴訟有了判決結(jié)果，項(xiàng)目應(yīng)及時(shí)把判決結(jié)果抄送相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。 2)填寫指南 A、欠費(fèi)周期的填寫： ※如是合同未到期提前撤場的租戶，欠費(fèi)周期的截止日為撤場日期； ※如是仍在經(jīng)營的租戶，欠費(fèi)周期的截止日為最近賬單的截止日期； B、欠費(fèi)金額數(shù)據(jù)由財(cái)務(wù)部提供核實(shí)。 C、 項(xiàng)目總經(jīng)理建議 的填寫，應(yīng)按照表中 5 個(gè)部分盡量詳細(xì)而精練的說明，以便審批人全面了解此租戶狀況。 商戶經(jīng)營渠道管理 (1)目的：通過對商戶經(jīng)營渠道了解掌握商戶的經(jīng)營實(shí)力與竟?fàn)幠芰?，以確 保商戶在商場的持續(xù)經(jīng)營。 (2)適應(yīng)范圍：在營的商戶及潛在需求商 (3)程序要點(diǎn) 1)商戶經(jīng)營商品代理屬性的了解 A、經(jīng)銷商、 B、專賣店 C、代理商 D、總代理 E、廠商直營商 2)商戶經(jīng)營商品開店的屬性了解 A、進(jìn)入百貨商場 B、開專賣店 C、開直營店 3)商戶經(jīng)營的商品開店規(guī)模了解 A、 50 ㎡以下 B、 50 ㎡ 100 ㎡ C、 100 ㎡以上 4)商戶經(jīng)營的商品開店區(qū)域情況了解 A、主城區(qū) B、 二線市場 5)商戶經(jīng)營的商品價(jià)位與營銷策略手段的掌握與了解 6)商戶經(jīng)營商品開店的個(gè)數(shù)了解及開店裝修檔次了解 7)商戶經(jīng)營商品渠道負(fù)責(zé)人的掌握與了解 8)市場消費(fèi)者對商戶經(jīng)營的商品滿意度的掌握與了解 商戶營銷管理 (1)目的：為維護(hù)購物中心的整體形像，商戶的營銷管理要求合理化、合法化 (2)適應(yīng)范圍：在營商戶需求的潛在商戶 (3)要求 1)每月或四大法定的節(jié)日定期對商戶營銷策略進(jìn)行了解登記，并建立定期的統(tǒng) 2)對商戶實(shí)施了營銷策略進(jìn)行后評估分析，以幫助商戶建立適應(yīng)商品及消費(fèi)需求的營銷策略； 3)對商戶營銷策略實(shí)施過程實(shí)行監(jiān)督管理，確保商戶之間的有序竟?fàn)帲? 4)對商戶價(jià)格營銷策略要嚴(yán)格按照國家相關(guān)的法律法規(guī)進(jìn)行規(guī)范管理，發(fā)現(xiàn)違規(guī)的營銷策略要立即進(jìn)行禁止 5)對商戶的營銷手段有損其它商戶的經(jīng)營行 為，要立即禁止，禁止不聽的可向相關(guān)政府職能部門求助管理 6)對商戶營銷策略與商場整體的品牌推廣營銷策略進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，為公司的營銷策略提供幫助 商戶持續(xù)經(jīng)營能力的管理 (1)目的：了解商戶的經(jīng)營能力，保證商鋪的穩(wěn)定價(jià)值 。 (2)適應(yīng)范圍：在營商戶和潛在需求的商戶 (3)要求 1)商戶經(jīng)營商品的品牌知名度與美譽(yù)度的掌握與了解 2)商戶進(jìn)貨渠道實(shí)力情況掌握與了解 3)商戶開店的數(shù)量及開店的時(shí)間年限的掌握與了解 4)商戶開店的經(jīng)營業(yè)績情況的掌握與了解 5)商戶經(jīng)營者的經(jīng)濟(jì)實(shí)力的掌握與了解 6)商戶在其它區(qū)域開店裝修檔次的掌握與了解 7)商戶上貨實(shí)力情況的掌握與了解 8)商戶營銷策略思路與經(jīng)營理念的掌握與了解 9)商戶經(jīng)營者誠信度掌握與了解 10)商戶經(jīng)營的商品市場需求與消費(fèi)者需求的掌握與了解 商戶競爭能力管理 (1)目的：提倡合理有效竟?fàn)?，有助于建立一種透明的、公平的、讓消費(fèi)者放 心的市場環(huán)境 (2)適應(yīng)范圍：購物中心在營各個(gè)項(xiàng)目 3)程序要點(diǎn)： 1)注意商場的核心竟?fàn)幜Φ呐囵B(yǎng)，特別是商戶的培訓(xùn)，創(chuàng)建商場的品牌與良好形象 2)遵循購物中心統(tǒng)一運(yùn)營管理的基本模式，實(shí)施統(tǒng)一規(guī)劃、 統(tǒng)一招商、統(tǒng)一 經(jīng)營、統(tǒng)一服務(wù)等全面統(tǒng)一的運(yùn)營管理，不得始亂終棄 3)提供安全、舒適、整潔的購物環(huán)境，實(shí)施專業(yè)化、親情化、家庭式的物業(yè) 管理，避免物業(yè)管理與商業(yè)運(yùn)營脫節(jié) 4)統(tǒng)一、高效的品牌管理和營銷策劃，提升購物中心的社會(huì)影響力及感召力 5)量化的考核管理、行為糾正、優(yōu)勝劣汰，確保租戶與商品的經(jīng)營品質(zhì) 6)利用信息化手段實(shí)施對商鋪分割、產(chǎn)權(quán)狀況及租戶運(yùn)營狀況的有效監(jiān)控， 進(jìn)行全程數(shù)據(jù)化的跟綜管理 7)堅(jiān)持多贏理念，溝通渠道通暢。保持切實(shí)服務(wù)消費(fèi)者，促進(jìn)商戶的不斷贏利，實(shí)現(xiàn)租金收入的穩(wěn)定增長 商業(yè)項(xiàng) 目不同階段營運(yùn)管理工作重點(diǎn) 商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)期間營運(yùn)管理重點(diǎn) (1)目的：項(xiàng)目開發(fā)期間營運(yùn)工作重點(diǎn)在完善組織架構(gòu)、制度規(guī)范、工作流程 (2)適用范圍：商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)前期 (3)工作關(guān)注重點(diǎn) 1)準(zhǔn)確的市政定位，合理的商業(yè)規(guī)劃，差異化的業(yè)態(tài)組合和商品組合，對建筑物開發(fā)的全面參數(shù)支持和標(biāo)準(zhǔn)接口落位 2)有效的招商組織，強(qiáng)大的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，建立商業(yè)資源管理和商務(wù)活動(dòng)監(jiān)督機(jī)制 3)健全完善的企業(yè)經(jīng)營管理模式，制度規(guī)范化，表單標(biāo)準(zhǔn)化及業(yè)務(wù)流程化 4)充足的自有資金保證，良好融資渠道，完善財(cái)務(wù)監(jiān)控與組織管理 5)統(tǒng)一階段以物業(yè)落位，商鋪管理，商戶落位，管理商鋪的出租率，坪效和入駐租戶的租金費(fèi)用收取為主要自標(biāo) 6)建立統(tǒng)一的物業(yè)管理工作公司和工程管理規(guī)范，實(shí)施總監(jiān)理責(zé)任制，是運(yùn)營管理的重要基礎(chǔ) 商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)培育期間營運(yùn)管理工作重點(diǎn) (1)目的：項(xiàng)目開業(yè)能順利、安全，顧客滿意度較高的商業(yè)項(xiàng)目 (2)適用范圍：項(xiàng)目的開業(yè)期間 (3)工作重點(diǎn) 1)關(guān)注業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)與業(yè)態(tài)布局的科學(xué)性 2)關(guān)注租戶結(jié)構(gòu)，租約及租金定定義的合理性 3)關(guān)注商鋪招商，商鋪出租率及商鋪經(jīng)營狀態(tài)與商鋪的貢獻(xiàn)度 4)關(guān)注租金收入，收入的增長 點(diǎn)變化及租戶往來款的及時(shí)性 5)關(guān)注宣傳促銷方案的正確性，結(jié)果的準(zhǔn)確性與有效性 6)關(guān)注客流量和會(huì)員體系的建設(shè)，固定客戶群體的發(fā)展客忠誠度的提升 7)關(guān)注中心服務(wù)范疇，服務(wù)質(zhì)量，租戶考核結(jié)果與管理措施的完善 8)關(guān)注顧客消費(fèi)服務(wù)環(huán)境，消費(fèi)熱點(diǎn)及商品與租戶的品質(zhì)質(zhì)量 9)關(guān)注軟、硬件環(huán)境氛圍營造及發(fā)展超勢的確定等 商業(yè)項(xiàng)目提升期間營運(yùn)管理工作重點(diǎn) (1)目標(biāo)：讓商業(yè)樓盤的價(jià)值最大化 (2)適用范圍：協(xié)信購物中心的商業(yè)樓盤 (3)工作關(guān)注的重點(diǎn) 1)多種業(yè)態(tài)組合和功能組合互補(bǔ)，強(qiáng)調(diào)一站式超值服務(wù) 2)以商鋪為主要 經(jīng)營 對象，將商鋪?zhàn)饨鹱鳛橹饕杖雭碓?，采取靈活多樣的計(jì)、收租方式，嚴(yán)格末位淘汰和違紀(jì)淘汰等管理規(guī)范，實(shí)現(xiàn)租金收入不斷遞增的經(jīng)營目標(biāo) 3)規(guī)范的商鋪招商與質(zhì)量管理體系，注重“生態(tài)效應(yīng)”追求客流量最大化 4)租戶、會(huì)員信息的充分共享 5)提供多樣主題，多種方式的購的中心整體促銷活動(dòng) 6)租戶獎(jiǎng)懲考核管理，量化考核，優(yōu)勝劣汰，確保租戶與商品的經(jīng)營品質(zhì)，提升租戶服務(wù)的質(zhì)量 7)提供多種銷售收款方式，注重多種方式共存互補(bǔ)，強(qiáng)調(diào)信息服務(wù)，數(shù)據(jù)積累和分析 8)嚴(yán)格法制教育和財(cái)經(jīng)紀(jì)律，創(chuàng)建企業(yè)誠信品牌與良好公眾形象 推廣管理 商場推廣活動(dòng)管理制度 (1)目的：讓推廣活動(dòng)更具針對性和有效性 對推廣資產(chǎn)進(jìn)行規(guī)范管理 (2)適用范圍：協(xié)信購物中心各項(xiàng)目 (3)流程 1)商家自辦類活動(dòng)： A、商戶在公共場地開展推廣活動(dòng)需填寫活動(dòng)申請表至項(xiàng)目推廣部； B、業(yè)務(wù)招商部收到申請書，在一周之內(nèi)進(jìn)行回復(fù) (同意或不同意，須講明原因 )； 簽字同意后上報(bào)項(xiàng)目總經(jīng)理簽字。 C、經(jīng)同意，商戶到項(xiàng)目財(cái)務(wù)部繳納場地占用費(fèi)，憑審批后的活動(dòng)申請表附繳費(fèi)發(fā)票 (收據(jù) )方可開展推廣 活動(dòng)。 2)項(xiàng)目承辦類活動(dòng)： A、項(xiàng)目每次推廣活動(dòng)完成后，由項(xiàng)目推廣主管提交活動(dòng)后評估報(bào)告報(bào)項(xiàng)目推廣部經(jīng)理及項(xiàng)目總經(jīng)理審核。 B、項(xiàng)目每次推廣活動(dòng)禮品的采購及發(fā)放在財(cái)務(wù) (行政 )部門的監(jiān)督下執(zhí)行，活 動(dòng)完成后，剩余活動(dòng)禮品等推廣資產(chǎn)由推廣主管和行政部共同清點(diǎn)入庫。 C、推廣資產(chǎn)每季度進(jìn)行清點(diǎn)核查，需要維修的由項(xiàng)目推廣主管提出申請報(bào)告， 待項(xiàng)目推廣經(jīng)理及項(xiàng)目總經(jīng)理審核后，上報(bào)運(yùn)營部審核。需要報(bào)廢的由推廣主管 和項(xiàng)目行政部門共同提出需求，報(bào)推廣經(jīng)理及項(xiàng)目總經(jīng)理同意。 商場品牌形象管理制度 (1)目的：塑 造商場品牌形象 (2)適用范圍：協(xié)信購物中心各項(xiàng)目 (3)流程 類別 事項(xiàng) 頻率 硬件形象管理 導(dǎo)示系統(tǒng)的統(tǒng)一運(yùn)用 推廣部 1 次 /月 商戶店招廣告的規(guī)范 推廣部 1 次 /周 公共設(shè)施的維護(hù) 工程部 隨時(shí) 外立面形象 推廣部 /工程部 12 次 /月 客戶服務(wù)區(qū)、辦公區(qū)形象 推廣部 /工程部 12 次 /月 軟件形象管理 客戶服務(wù)規(guī)范 業(yè)務(wù)部 隨時(shí) 員工形象規(guī)范 業(yè)務(wù)部 隨時(shí) 品牌嫁接展示性活動(dòng) 推廣部 1 ― 2 次 /年 商戶懇談會(huì) (聯(lián)誼會(huì) ) 業(yè)務(wù)部 1 ― 2 次 /年 參與公益活動(dòng) 業(yè)務(wù)部 1 次 /年 賣場氣氛渲染 推廣部 根據(jù)需要 公共區(qū)域衛(wèi)生環(huán)境 業(yè)務(wù)部 1 次 /周 品牌形象廣告宣傳 推廣部 年度計(jì)劃報(bào)批實(shí)施 媒體宣傳管理制度 (1)目的：統(tǒng)一宣傳口徑，避免媒體誤傳 (2)適用范圍：協(xié)信購物中心各項(xiàng)目 (3)流程： 1)平面媒體 (報(bào)紙、期刊、戶外、短信 )廣告由推廣主管和廣告公司擬定廣告文案，報(bào)推廣經(jīng)理修改完善，并簽字確認(rèn)后報(bào)項(xiàng)目總經(jīng)理審核。 2)立體媒體 (電視、電子廣告屏、立體燈飾 )廣告由推廣主管和廣告公司提出創(chuàng)意方案，由推廣經(jīng)理組織討論通過后，報(bào)項(xiàng)目總經(jīng)理審核。 3)平面媒體廣告費(fèi)用的報(bào)銷需附廣告發(fā)刊樣稿；立體媒體廣告費(fèi)用由推廣經(jīng)理指派專人以抽查的方式審核發(fā)布時(shí)間，抽查驗(yàn)收人簽字后方可報(bào)銷。 4)項(xiàng)目經(jīng)理級以下的員工不接受媒體的采訪。