【導(dǎo)讀】需要文檔請給我留言。西安火車站，毗鄰大明宮建材市場新址，區(qū)域環(huán)境良好，交通便捷。材市場為主，集商務(wù)、住宅、休閑于一體的大型綜合商業(yè)社區(qū)。另外，在本項(xiàng)目的。村的改造問題，有利于改善北郊整體環(huán)境，促進(jìn)和帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。第二年的第三季度；其余資金缺口由（預(yù)）售凈收入補(bǔ)足。委托方提供的有關(guān)書面材料；

　　

【正文】 表 建設(shè)投資變化表 變化幅度 15% 10% 5% 0 5% 10% 15% IRR % % % % % % % FNPV 通過上表，計(jì)算出建設(shè)投資變動的臨界點(diǎn)為： （ +） 5%+10%=% 上式說明建設(shè)投資的最大增加幅度為 %， 此時(shí)項(xiàng)目從財(cái)務(wù)上分析仍可接受。 提醒建設(shè)單位在保證質(zhì)量的前提下，在項(xiàng)目開發(fā)過程中與監(jiān)理單位密切配合，搞好投資控制。 （ 2） 銷售 面積 變化對項(xiàng)目內(nèi)部收益率 和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 的敏感性分析 1） 商業(yè) 銷售 面積 變化對項(xiàng)目內(nèi)部收益率 和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 的敏感性分析 表 商 鋪 銷售 面積 變化表 變化幅度 20% 15% 10% 5% 0% 5% 10% 15% IRR % % % % % % % % FNPV 通過上表，計(jì)算出 商業(yè)的 銷售 面積 變動的臨界點(diǎn)為 : （ +） 5%15%=% 上式說明 商業(yè)的 銷售 面積 的最大下降幅度為 %，此時(shí)項(xiàng)目從財(cái)務(wù)上分析仍可接受。建議 開發(fā)商 在銷售工作中做好營銷 宣傳 工作，以確保 商業(yè)的 銷售李蕭蕭的個人主頁 面積 變化幅度最好不低于 %。 2） 商品 住宅 銷售 面積 變化對項(xiàng)目內(nèi)部收益率 和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 的敏感性分析 表 商品 住宅 銷售 面積 變化表 變化幅度 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 5% 10% 15% IRR（ %） FNPV 910 1099 3108 5117 7147 9154 11161 13154 15174 17181 19188 通過上表，計(jì)算 出 住宅的 銷售 面積 變動的臨界點(diǎn)為 : 910/（ 910+1099） 5%30%=% 上式說明 商 品住宅 的 銷售 面積 的最大下降幅度為 %，此時(shí)項(xiàng)目從財(cái)務(wù)上分析仍可接受 ，可以看出 其住宅的銷售面積敏感性不是很強(qiáng)，彈性較大，在銷售過程中，建議開發(fā)商在確?；镜匿N售收入的同時(shí)，靈活運(yùn)用銷售手段，進(jìn)行營銷 ，促進(jìn)項(xiàng)目的順利開發(fā)運(yùn)行 。 （ 3） 銷售 價(jià)格 變化對項(xiàng)目內(nèi)部收益率 和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 的敏感性分析 1）商業(yè) 銷售 價(jià)格 變化對項(xiàng)目內(nèi)部收益率 和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 的敏感性分析 表 商業(yè) 銷售 價(jià)格 變化表 變化幅度 20% 15% 10% 5% 0% IRR % % % % % FNPV 通過上表，計(jì)算出 商業(yè)的 銷售 價(jià)格 變動的臨界點(diǎn)為 : （ +） 5%15%=% 上式說明 商業(yè)的 銷售 價(jià)格 的最大下降幅度為 %，此時(shí)項(xiàng)目從財(cái)務(wù)上分析仍可接受。建議 開發(fā)商 在銷售工作中做好營銷 宣傳 工作，以確保 商業(yè)的 銷售價(jià)格 變化幅度最好不低于 %。 2） 商品 住宅 銷售 價(jià)格 變化對項(xiàng)目內(nèi)部收益率 和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 的敏感性分析 表 商品 住宅 銷售 價(jià)格 變化表 變化幅度 40% 30% 20% 10% 0% IRR % % % % % FNPV 李蕭蕭的個人主頁 通過上表，計(jì)算出 住宅的 銷售 價(jià)格 變動的臨界點(diǎn)為 : （ +） 5%30%=% 上式說明 住宅 的 銷售 價(jià)格 的最大下降幅度為 %，此時(shí)項(xiàng)目從財(cái)務(wù)上分析仍可接受 ，可以看出其住宅的銷售價(jià)格敏感性不是很強(qiáng)，彈性較大，在銷售過程中，建議開發(fā)商在確保基本的銷售收入的同時(shí)，靈活運(yùn)用銷售手段，進(jìn)行營銷，促進(jìn)項(xiàng)目的順利開發(fā)運(yùn)行 。 綜上 分析， 建設(shè)投 資、銷售價(jià)格、銷售面積都是較 敏感的因素， 其中建設(shè)投資的敏感性最大， 因此在項(xiàng)目的實(shí)施過程中應(yīng)當(dāng)對這部分進(jìn)行很好的控制。而且，從前面建設(shè)投資估算的情況和 商業(yè)地產(chǎn) 市場未來發(fā)展趨勢來看，建設(shè)投資未來增加和銷售收入未來減少的可能性不大，因此，該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn) 也 不大。 第 七 章 結(jié)論及建議 （ 1）市場分析 結(jié)論 通過第二章對本項(xiàng)目進(jìn)行的 SWOT 分析可知，項(xiàng)目的優(yōu)勢和機(jī)會相對較多，同時(shí)，項(xiàng)目 的 建設(shè) 又 能夠增加 西安 市 商業(yè) 地產(chǎn)市場有效供給的需要，滿足 西安市 建設(shè)的需要，改善項(xiàng)目所在地區(qū)的周圍環(huán)境， 因此， 項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè) 具有較好的發(fā)展前景。 （ 2）技術(shù)分析結(jié)論 本項(xiàng)目的資源供給及外部協(xié)作條件能保證項(xiàng)目的順利開發(fā)。同時(shí)，本項(xiàng)目是基于市場研究的基礎(chǔ)上，本著合理的規(guī)劃方案原則，對項(xiàng)目的各項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行適當(dāng)?shù)囊?guī)劃，經(jīng)初步論證，項(xiàng)目的規(guī)劃方案是可行的。因此，從技術(shù)角度分析，該項(xiàng)目是可行的。 （ 3）財(cái)務(wù)指標(biāo)分析結(jié)論 表 項(xiàng)目 的 財(cái)務(wù)指標(biāo)表 財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo) 內(nèi)部收益率 凈現(xiàn)值 靜態(tài)投資回期 動態(tài)投資回收期 稅后 % 年 年 稅前 % — — 從上表的財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)可以看出，本項(xiàng)目的盈利水平比行業(yè)的收益水平略高，項(xiàng)目是可行的。 （ 4）風(fēng)險(xiǎn)分析結(jié)論 通過對項(xiàng)目盈虧平衡分析，該項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)為 74 %，可以 看出， 本項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 通過對項(xiàng)目的敏感性分析，認(rèn)為項(xiàng)目的內(nèi)部收益率對建設(shè)投資及銷售價(jià)格 和銷售面積 較敏感， 其中對建設(shè)投資的敏感性更強(qiáng)些， 但是 本次可行性研究對建設(shè)投資和銷售 價(jià)格和銷售面積 的預(yù)測均比較保守，綜合分析認(rèn)為建設(shè)投資和銷售 價(jià)格、銷 售面積的 突破臨界點(diǎn)的可能性不大，項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 （ 1）合理控制開發(fā)進(jìn)度及銷售進(jìn)度 本項(xiàng)目所在區(qū)域成熟度不高，生活配套設(shè)施匱乏，便利度不足，建議開發(fā)及銷售進(jìn)度要緊密結(jié)合項(xiàng)目周邊配套設(shè)施的完善，把握好開發(fā)時(shí)機(jī)的選擇及銷售節(jié)奏的合理安排 。 （ 2）突出項(xiàng)目特色，加強(qiáng)營銷宣傳工作 為了保證銷售收入的順利實(shí)現(xiàn)，建設(shè)開發(fā)商加強(qiáng)營銷宣傳工作，體現(xiàn)項(xiàng)目優(yōu)勢 。 （ 3）積極做好內(nèi)外部協(xié)作關(guān)系 由于項(xiàng)目地處郊區(qū) ，周邊配套匱乏，建議開發(fā)商應(yīng)積極同公交部門等部門協(xié)商，盡早完善項(xiàng)目區(qū)的交通（增設(shè)公交線路及站點(diǎn)）、城市基礎(chǔ)配套等 。 （ 4）加強(qiáng)施工管理 項(xiàng)目在工程實(shí)施進(jìn)程中，要加強(qiáng)施工管理，合理地安排工期，降低客觀條件對項(xiàng)目帶來的不利影響，并且實(shí)行工程監(jiān)理制保證項(xiàng)目的質(zhì)量。同時(shí)，還應(yīng)制定材料采購供應(yīng)計(jì)劃，落實(shí)資金供應(yīng)計(jì)劃，以確保項(xiàng)目的順利進(jìn)行。 （ 5）有效實(shí)施成本控制 建議開發(fā)商積極做好政府相關(guān)部門的公關(guān)工作，在政策允許的前提下，盡量減免前期的相關(guān)費(fèi)用。同時(shí)充分發(fā)揮先行建筑公司的內(nèi)部資源優(yōu)勢，降低項(xiàng)目實(shí)施過程中的交易成本、 變更及索賠。 （ 6）規(guī)避風(fēng)險(xiǎn) 建立完善的風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)， 對不確定性因素及時(shí)進(jìn)行跟蹤分析并 制定一套針對突發(fā)事件的應(yīng)急措施，加大事前控制的力度 ，對于風(fēng)險(xiǎn)大的因素要采取規(guī)避對策，使其風(fēng)險(xiǎn)降到最小，以保證項(xiàng)目的穩(wěn)步開發(fā)。 目錄 第一章 概述 ..................................................................................................................1 一、 項(xiàng)目概況 ...........................................................................................................1 二、 項(xiàng)目建設(shè)投資估算及資金籌措 ...........................................................................2 三、 建設(shè)目的 ...........................................................................................................3 四、 項(xiàng)目主要結(jié)論 ....................................................................................................3 五、 編制依據(jù) ...........................................................................................................4 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性及意義 ..................................................................................6 一、 項(xiàng)目建設(shè)的背景 ................................................................................................6 二、 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 .............................................................................................9 三、 項(xiàng)目建設(shè)的意義 .............................................................................................. 11 第三章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 ............................................................... 13 一、 發(fā)展規(guī)劃 ......................................................................................................... 13 二、 產(chǎn)業(yè)政策支持 .................................................................................................. 14 三、 行業(yè)準(zhǔn)入分析 .................................................................................................. 16 第四章 市場需求、定位分析及規(guī)模確定 ...................................................................... 17 一、 農(nóng)產(chǎn)品市場發(fā)展趨勢 ....................................................................................... 17 二、 市場需求分析 .................................................................................................. 20 四、 需求與定位分析 .............................................................................................. 24 五、 規(guī)模確定 ......................................................................................................... 25 第五章 項(xiàng)目選址、建設(shè)條件 ....................................................................................... 27 一、 項(xiàng)目選址 ......................................................................................................... 27 二、 項(xiàng)目建設(shè)條件 .................................................................................................. 29 第六章 建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模及方案 .................................................................................... 32 一、 項(xiàng)目建設(shè)目的及標(biāo)準(zhǔn) ....................................................................................... 32 二、 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 .................................................................................................. 32 三、 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 .................................................................................................. 34 四、 工程方案 ...