【導讀】需要文檔請給我留言。西安火車站，毗鄰大明宮建材市場新址，區(qū)域環(huán)境良好，交通便捷。材市場為主，集商務、住宅、休閑于一體的大型綜合商業(yè)社區(qū)。另外，在本項目的。村的改造問題，有利于改善北郊整體環(huán)境，促進和帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。第二年的第三季度；其余資金缺口由（預）售凈收入補足。委托方提供的有關書面材料；

　　

【正文】 表 建設投資變化表 變化幅度 15% 10% 5% 0 5% 10% 15% IRR % % % % % % % FNPV 通過上表，計算出建設投資變動的臨界點為： （ +） 5%+10%=% 上式說明建設投資的最大增加幅度為 %， 此時項目從財務上分析仍可接受。 提醒建設單位在保證質(zhì)量的前提下，在項目開發(fā)過程中與監(jiān)理單位密切配合，搞好投資控制。 （ 2） 銷售 面積 變化對項目內(nèi)部收益率 和財務凈現(xiàn)值 的敏感性分析 1） 商業(yè) 銷售 面積 變化對項目內(nèi)部收益率 和財務凈現(xiàn)值 的敏感性分析 表 商 鋪 銷售 面積 變化表 變化幅度 20% 15% 10% 5% 0% 5% 10% 15% IRR % % % % % % % % FNPV 通過上表，計算出 商業(yè)的 銷售 面積 變動的臨界點為 : （ +） 5%15%=% 上式說明 商業(yè)的 銷售 面積 的最大下降幅度為 %，此時項目從財務上分析仍可接受。建議 開發(fā)商 在銷售工作中做好營銷 宣傳 工作，以確保 商業(yè)的 銷售李蕭蕭的個人主頁 面積 變化幅度最好不低于 %。 2） 商品 住宅 銷售 面積 變化對項目內(nèi)部收益率 和財務凈現(xiàn)值 的敏感性分析 表 商品 住宅 銷售 面積 變化表 變化幅度 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 5% 10% 15% IRR（ %） FNPV 910 1099 3108 5117 7147 9154 11161 13154 15174 17181 19188 通過上表，計算 出 住宅的 銷售 面積 變動的臨界點為 : 910/（ 910+1099） 5%30%=% 上式說明 商 品住宅 的 銷售 面積 的最大下降幅度為 %，此時項目從財務上分析仍可接受 ，可以看出 其住宅的銷售面積敏感性不是很強，彈性較大，在銷售過程中，建議開發(fā)商在確?；镜匿N售收入的同時，靈活運用銷售手段，進行營銷 ，促進項目的順利開發(fā)運行 。 （ 3） 銷售 價格 變化對項目內(nèi)部收益率 和財務凈現(xiàn)值 的敏感性分析 1）商業(yè) 銷售 價格 變化對項目內(nèi)部收益率 和財務凈現(xiàn)值 的敏感性分析 表 商業(yè) 銷售 價格 變化表 變化幅度 20% 15% 10% 5% 0% IRR % % % % % FNPV 通過上表，計算出 商業(yè)的 銷售 價格 變動的臨界點為 : （ +） 5%15%=% 上式說明 商業(yè)的 銷售 價格 的最大下降幅度為 %，此時項目從財務上分析仍可接受。建議 開發(fā)商 在銷售工作中做好營銷 宣傳 工作，以確保 商業(yè)的 銷售價格 變化幅度最好不低于 %。 2） 商品 住宅 銷售 價格 變化對項目內(nèi)部收益率 和財務凈現(xiàn)值 的敏感性分析 表 商品 住宅 銷售 價格 變化表 變化幅度 40% 30% 20% 10% 0% IRR % % % % % FNPV 李蕭蕭的個人主頁 通過上表，計算出 住宅的 銷售 價格 變動的臨界點為 : （ +） 5%30%=% 上式說明 住宅 的 銷售 價格 的最大下降幅度為 %，此時項目從財務上分析仍可接受 ，可以看出其住宅的銷售價格敏感性不是很強，彈性較大，在銷售過程中，建議開發(fā)商在確保基本的銷售收入的同時，靈活運用銷售手段，進行營銷，促進項目的順利開發(fā)運行 。 綜上 分析， 建設投 資、銷售價格、銷售面積都是較 敏感的因素， 其中建設投資的敏感性最大， 因此在項目的實施過程中應當對這部分進行很好的控制。而且，從前面建設投資估算的情況和 商業(yè)地產(chǎn) 市場未來發(fā)展趨勢來看，建設投資未來增加和銷售收入未來減少的可能性不大，因此，該項目的風險 也 不大。 第 七 章 結(jié)論及建議 （ 1）市場分析 結(jié)論 通過第二章對本項目進行的 SWOT 分析可知，項目的優(yōu)勢和機會相對較多，同時，項目 的 建設 又 能夠增加 西安 市 商業(yè) 地產(chǎn)市場有效供給的需要，滿足 西安市 建設的需要，改善項目所在地區(qū)的周圍環(huán)境， 因此， 項目的開發(fā)建設 具有較好的發(fā)展前景。 （ 2）技術分析結(jié)論 本項目的資源供給及外部協(xié)作條件能保證項目的順利開發(fā)。同時，本項目是基于市場研究的基礎上，本著合理的規(guī)劃方案原則，對項目的各項內(nèi)容進行適當?shù)囊?guī)劃，經(jīng)初步論證，項目的規(guī)劃方案是可行的。因此，從技術角度分析，該項目是可行的。 （ 3）財務指標分析結(jié)論 表 項目 的 財務指標表 財務評價指標 內(nèi)部收益率 凈現(xiàn)值 靜態(tài)投資回期 動態(tài)投資回收期 稅后 % 年 年 稅前 % — — 從上表的財務評價指標可以看出，本項目的盈利水平比行業(yè)的收益水平略高，項目是可行的。 （ 4）風險分析結(jié)論 通過對項目盈虧平衡分析，該項目的盈虧平衡點為 74 %，可以 看出， 本項目具有一定的抗風險能力。 通過對項目的敏感性分析，認為項目的內(nèi)部收益率對建設投資及銷售價格 和銷售面積 較敏感， 其中對建設投資的敏感性更強些， 但是 本次可行性研究對建設投資和銷售 價格和銷售面積 的預測均比較保守，綜合分析認為建設投資和銷售 價格、銷 售面積的 突破臨界點的可能性不大，項目具有一定的抗風險能力。 （ 1）合理控制開發(fā)進度及銷售進度 本項目所在區(qū)域成熟度不高，生活配套設施匱乏，便利度不足，建議開發(fā)及銷售進度要緊密結(jié)合項目周邊配套設施的完善，把握好開發(fā)時機的選擇及銷售節(jié)奏的合理安排 。 （ 2）突出項目特色，加強營銷宣傳工作 為了保證銷售收入的順利實現(xiàn)，建設開發(fā)商加強營銷宣傳工作，體現(xiàn)項目優(yōu)勢 。 （ 3）積極做好內(nèi)外部協(xié)作關系 由于項目地處郊區(qū) ，周邊配套匱乏，建議開發(fā)商應積極同公交部門等部門協(xié)商，盡早完善項目區(qū)的交通（增設公交線路及站點）、城市基礎配套等 。 （ 4）加強施工管理 項目在工程實施進程中，要加強施工管理，合理地安排工期，降低客觀條件對項目帶來的不利影響，并且實行工程監(jiān)理制保證項目的質(zhì)量。同時，還應制定材料采購供應計劃，落實資金供應計劃，以確保項目的順利進行。 （ 5）有效實施成本控制 建議開發(fā)商積極做好政府相關部門的公關工作，在政策允許的前提下，盡量減免前期的相關費用。同時充分發(fā)揮先行建筑公司的內(nèi)部資源優(yōu)勢，降低項目實施過程中的交易成本、 變更及索賠。 （ 6）規(guī)避風險 建立完善的風險管理系統(tǒng)， 對不確定性因素及時進行跟蹤分析并 制定一套針對突發(fā)事件的應急措施，加大事前控制的力度 ，對于風險大的因素要采取規(guī)避對策，使其風險降到最小，以保證項目的穩(wěn)步開發(fā)。 目錄 第一章 概述 ..................................................................................................................1 一、 項目概況 ...........................................................................................................1 二、 項目建設投資估算及資金籌措 ...........................................................................2 三、 建設目的 ...........................................................................................................3 四、 項目主要結(jié)論 ....................................................................................................3 五、 編制依據(jù) ...........................................................................................................4 第二章 項目建設的必要性及意義 ..................................................................................6 一、 項目建設的背景 ................................................................................................6 二、 項目建設的必要性 .............................................................................................9 三、 項目建設的意義 .............................................................................................. 11 第三章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入分析 ............................................................... 13 一、 發(fā)展規(guī)劃 ......................................................................................................... 13 二、 產(chǎn)業(yè)政策支持 .................................................................................................. 14 三、 行業(yè)準入分析 .................................................................................................. 16 第四章 市場需求、定位分析及規(guī)模確定 ...................................................................... 17 一、 農(nóng)產(chǎn)品市場發(fā)展趨勢 ....................................................................................... 17 二、 市場需求分析 .................................................................................................. 20 四、 需求與定位分析 .............................................................................................. 24 五、 規(guī)模確定 ......................................................................................................... 25 第五章 項目選址、建設條件 ....................................................................................... 27 一、 項目選址 ......................................................................................................... 27 二、 項目建設條件 .................................................................................................. 29 第六章 建設內(nèi)容、規(guī)模及方案 .................................................................................... 32 一、 項目建設目的及標準 ....................................................................................... 32 二、 項目建設內(nèi)容 .................................................................................................. 32 三、 項目建設規(guī)模 .................................................................................................. 34 四、 工程方案 ...