上海北岸長(zhǎng)風(fēng)商業(yè)娛樂(lè)項(xiàng)目前期定位報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-08-10 13:38本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】750畝超大型新建公共綠地；150萬(wàn)平方米濱水商務(wù)樓宇；170萬(wàn)平方米高尚住宅和配套；信息系統(tǒng)、地下空間超前規(guī)劃。百聯(lián)西郊購(gòu)物中心。證大大拇指商業(yè)廣場(chǎng)。保留傳統(tǒng)住宅建筑特色改建而成的現(xiàn)代化餐飲娛。同周邊林立商業(yè)達(dá)到有效錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)的中心區(qū)商業(yè)。有效吸引目標(biāo)客戶(hù)。根據(jù)上海市商業(yè)的實(shí)際消費(fèi)能力，最終。之一，總投資達(dá)6億元。于2020年12月開(kāi)業(yè)，是一個(gè)滿(mǎn)。百聯(lián)西郊購(gòu)物中心的３公里商圈，即一級(jí)地區(qū)為新。街道、程橋街道等輻射圈范圍常住與外來(lái)人口約有四十萬(wàn)。周邊地區(qū)房?jī)r(jià)高于全市均價(jià)，百聯(lián)西郊購(gòu)物中心最大的特色就是其開(kāi)放式的建筑格局和社區(qū)型的購(gòu)物理念。在這里可以舉行展覽、節(jié)日慶典等豐富多彩的促銷(xiāo)活動(dòng)。積8320平方米，約占14%；的公交線(xiàn)路有17條，自項(xiàng)目開(kāi)往各居住小區(qū)的小區(qū)免費(fèi)班車(chē)不少于10條。該項(xiàng)目是滬上首家。，擁有可同時(shí)停放300多輛車(chē)的停車(chē)場(chǎng)。位于浦東新區(qū)中心、聯(lián)洋國(guó)際新社區(qū)內(nèi)，由上海證大商誠(chéng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)。
【正文】 主題商業(yè)街的規(guī)模 ?需要吸引與主題類(lèi)商品相關(guān)的其他駐商，使得主題商業(yè)街的商品種類(lèi)和選擇有所擴(kuò)展 ?要保持入駐商家的質(zhì)量、檔次和品牌形象，使得主題商業(yè)街與周邊總體環(huán)境相一致 相對(duì)于一般商業(yè)街，主題商業(yè)街招商引資難度更大 35 滿(mǎn)足項(xiàng)目消費(fèi)者人群的需要，我們應(yīng)著 重引進(jìn)中、高檔次的品牌店 頂級(jí)品牌 豪華品牌 高檔品牌 中檔品牌 低檔品牌和雜牌 國(guó)際頂級(jí)名家設(shè)計(jì)的品牌，通常選址在最昂貴商業(yè)地段，以獨(dú)家品牌專(zhuān)賣(mài)店的形式，需要大量展示的櫥窗和最顯眼的位臵，強(qiáng)調(diào)量身定制的個(gè)性化服務(wù) 國(guó)際著名品牌，品牌領(lǐng)先地位稍遜于頂級(jí)品牌，通常位于最昂貴商業(yè)地段，獨(dú)家品牌專(zhuān)賣(mài)店和在著名高檔百貨店的一或二樓 國(guó)際性或地方性著名品牌，更注重商品的品牌而非設(shè)計(jì)家品牌，獨(dú)家專(zhuān)賣(mài)旗艦店或位于高檔大型購(gòu)物中心 具有較高品牌知名度，可以在任何大、中型購(gòu)物中心的好商鋪位臵 Louis Vuitton, Channel, Gucci, Prada, Dunhill, Fendi Hugo Boss, Kenzo, Ralph Lauren, Lancel, Escada Esprit, Layefe, Lan Bao, Nike, Adidas, Ports, Timberland Giordano, G2020, Baleno 服裝品牌舉例 Cartier，Rolex,Longin Tiffany， 琉璃工坊 Tissot, 現(xiàn)代光學(xué)， Swatch, 美式眼鏡，Swarovski 其他相關(guān)時(shí)尚品牌及店家舉例 銀鎮(zhèn) 目標(biāo)品牌 36 中高檔服裝品牌店 我們重點(diǎn)了解了一些潛在入駐商戶(hù)對(duì)于 商業(yè)空間的要求 面積 開(kāi)間 進(jìn)深 樓層 租金 其它特殊要求 Esprit Nike Adidas U2 – G2020 Bossini 200400m2 150200m2 200300m2 500600m2 至少 10m 810m 沒(méi)特殊要求 沒(méi)特殊要求 位臵越顯眼越好一層最好，可做多層 偏重底樓 沿街，二樓不考慮 二樓不考慮 整幢建筑 45層完整外立面最好 鐘表店 Swatch 亨利達(dá) 30m2 70100m2 10m 810m 線(xiàn) 3m 810m 個(gè)人通訊用品店 摩托羅拉 諾基亞 一樓 二樓不考慮 品牌服裝店開(kāi)間要求至少 810m， 面積也較其它店大(150600m2)。其它精品百貨店通常面積在50100m2 1520m 不要太深1520m 100200m2 門(mén)面越寬越好 一層、二層可以考慮 層高 3m 舉例 37 不同類(lèi)型的商鋪對(duì)于商業(yè)空間的要求有 所不同 中西餐飲、服飾百貨商店對(duì)樓層的要求 ?品牌餐飲及服飾精品百貨商家對(duì)獨(dú)立商鋪的樓層均要求限制在 2層以下，明確表示不會(huì)考慮 3層以上的商業(yè)物業(yè) ?休閑健身類(lèi)及大型餐飲店對(duì)樓層的要求限制較低 491338%1層 12層 其它 中西餐飲、服飾百貨商店對(duì)面積的要求 ?商家對(duì)獨(dú)立商鋪的面寬要求較集中，以 710米 (25個(gè)開(kāi)間 )為主 ?中西連鎖餐飲類(lèi)商家對(duì) 20平方米之間的面積需求最集中 ?精品百貨類(lèi)商家對(duì)面積需求主要在 50100平方米之間 1136449%100平方米以下 100200平方米 200400平方米 400平方米以上 38 總結(jié) 結(jié)論 定位 業(yè)態(tài)布局 前期框架 運(yùn)營(yíng)管理 主題生活休閑 Mall（ Living Mall） ?主題休閑生活 Mall ?娛樂(lè)、購(gòu)物、聯(lián)合服務(wù)、媒體中心四大功能 ?大型賣(mài)場(chǎng)作為主力引進(jìn)是適應(yīng)消費(fèi)人群需要的 ?MGM等娛樂(lè)或穿插或集中設(shè)臵 ?其余為大量小型店鋪的商業(yè)街 ?娛樂(lè)和設(shè)計(jì)的前端服務(wù) ?專(zhuān)家資源和國(guó)際咨詢(xún)公司的后端支援 ?三種模式的優(yōu)劣 ?相對(duì)取舍 39 附件：相關(guān)市場(chǎng)調(diào)研 40 美食在購(gòu)物中心總營(yíng)業(yè)面積中承租面積最大，平均占總承租面積的 25%以上 主力商家重復(fù)度高，“千店一面現(xiàn)象”同樣難以避免，但購(gòu)物中心善于利用自身特色形成優(yōu)勢(shì) 不要把餐飲放在一個(gè)地方，而是要多點(diǎn)多層的休閑餐飲 將露天兒童樂(lè)園設(shè)臵于美食廣場(chǎng)旁，方便餐飲與兒童之間的聯(lián)動(dòng) 在室內(nèi)頂部設(shè)臵驚險(xiǎn)刺激的娛樂(lè)項(xiàng)目，讓顧客情不自禁往上走 在購(gòu)物中心的承租商戶(hù)當(dāng)中，與穿有關(guān)的服裝鞋襪等商戶(hù)數(shù)量最多，平均占總承租商戶(hù)數(shù)量的 30%以上 最大限度利中庭的空間，使中庭稱(chēng)為一道最佳的餐飲景觀 不允許在購(gòu)物中心內(nèi)部，出現(xiàn)任何一條“陰陽(yáng)街” 通過(guò)訪(fǎng)談和實(shí)地考察 商業(yè)成功原則－運(yùn)營(yíng)布局方面 41 可以不把停車(chē)場(chǎng)只放在地下，而是將停車(chē)場(chǎng)進(jìn)行多樓層設(shè)臵，進(jìn)行人流引導(dǎo) 在購(gòu)物中心設(shè)計(jì)充足的停車(chē)位，預(yù)見(jiàn)并滿(mǎn)足消費(fèi)者停車(chē)購(gòu)物的需求 主入口設(shè)計(jì)醒目標(biāo)識(shí)，使其成為人流集中和各類(lèi)活動(dòng)的焦點(diǎn) 在購(gòu)物中心內(nèi)設(shè)計(jì)人性化的出租站，方便乘客在此上落，重視服務(wù)的細(xì)節(jié) 將主力店設(shè)臵于購(gòu)物中心的兩端，將一般商戶(hù)設(shè)臵于購(gòu)物中心的中部 將主力店設(shè)臵于購(gòu)物中心中間，一般商戶(hù)圍繞主力店分布 將電影城的入口設(shè)臵于首層，但是出口卻設(shè)臵于高層，引導(dǎo)人流往上走 凡是與生活有關(guān)的商品及服務(wù)都能夠成為購(gòu)物中心的組成部份，如彩票銷(xiāo)售點(diǎn)等 將美食廣場(chǎng)安排在購(gòu)物中心的頂樓，形成人流吸引的磁極 在購(gòu)物中心設(shè)臵大型電視屏幕，形成人流集中的焦點(diǎn)效應(yīng) 1建筑玻璃外墻進(jìn)行主題式設(shè)計(jì)，讓建筑外部形成濃郁的購(gòu)物氣息 1層層退縮的中庭設(shè)計(jì)，讓顧客的空間感受最佳化 通過(guò)訪(fǎng)談和實(shí)地考察 商業(yè)成功原則－人流動(dòng)線(xiàn)方面 42 多中庭設(shè)臵原則，鼓勵(lì)層間運(yùn)動(dòng) 使多數(shù)店鋪成為第一排店鋪，盡量減少第二排店鋪 每隔 2040米即布臵一組自動(dòng)扶梯，電梯采用集中布臵的原則 將餐飲場(chǎng)所設(shè)臵于溜冰場(chǎng)上空，推動(dòng)娛樂(lè)觀賞化，餐飲娛樂(lè)化 不讓主力店占據(jù)一整層的面積，而是要讓它同一店鋪多層分布 平面商業(yè)分布不設(shè)商品專(zhuān)屬區(qū)，而是實(shí)行混業(yè)經(jīng)營(yíng) 在自動(dòng)扶梯口設(shè)臵引導(dǎo)性廣告，吸引人流按照其引導(dǎo)的方向走 次級(jí)街道控制在 37米的范圍內(nèi)，主街道要在 12米以上 充份發(fā)揮街鋪的聚客作用，設(shè)計(jì)盡可能多的街鋪以營(yíng)造商業(yè)氣氛 同一個(gè)購(gòu)物中心不同檔次商品共存，將不同價(jià)位的商品分別設(shè)臵于不同的樓層 1在廁所外設(shè)臵等候區(qū)，人性化的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)無(wú)處不在 1處處關(guān)心人的需要，無(wú)障礙設(shè)計(jì)完善齊備，考慮周全 通過(guò)訪(fǎng)談和實(shí)地考察 商業(yè)成功原則－購(gòu)物愉悅體驗(yàn)方面
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