【正文】 XH/020403/SHDISC(2020GB) 娛樂商業(yè)功能定位及實施 1 長風地區(qū)將成為上海發(fā)展的一個新焦點 新型生態(tài)商務及生活聚集區(qū) ? ； ? ； ? 750畝超大型新建公共綠地； ? 150萬平方米濱水商務樓宇； ? 170萬平方米高尚住宅和配套； ? 信息系統(tǒng)、地下空間超前規(guī)劃。 在上海蘇州河北岸的長風地區(qū)，即將崛起一座“水、綠、建筑”完美結合的，景觀功能、生態(tài)功能、經濟服務功能和諧統(tǒng)一的現(xiàn)代服務業(yè)集聚區(qū)，成為：上?，F(xiàn)代服務業(yè)新高地。 2 對各地有代表性的項目進行了初步調研，依據(jù) 4個甄選準則選擇了 6個成功案例進行詳細分析 初步了解 12個知名商業(yè)街區(qū) ? 百聯(lián)西郊購物中心 ? 友誼南方商城 ? 證大大拇指商業(yè)廣場 ? 港匯廣場 ? 倫敦 Docklands Area ? 香港又一城 ? 日本臺場商業(yè)廣場 ? 香港太古城 ? 上海新天地 ? 香港蘭桂坊 ? 新加坡克拉碼頭 ? 巴塞羅拿 Diagonal Mar ? 位于大都市 ? 屬多功能社區(qū) ? 具有核心項目 ? 適應本地經濟和文化 仔細研究的街區(qū) ? 百聯(lián)西郊購物中心 ? 友誼南方商城 ? 大拇指廣場 ? 上海新天地 ? 港匯廣場 ? 日本臺場 簡要說明 ? 是一個滿足社區(qū)，便民利民，集購物、休閑、娛樂為一體的多功能新型社區(qū)商業(yè) ? 滬上首家社區(qū)型購物中心 ? 位于一個國際新社區(qū)內的多業(yè)態(tài)設施 ? 保留傳統(tǒng)住宅建筑特色改建而成的現(xiàn)代化餐飲娛樂中心 ? 同周邊林立商業(yè)達到有效錯位競爭的中心區(qū)商業(yè)典范 ? 新興區(qū)域結合了娛樂和購物為一體的成功商業(yè) 甄選準則 成功定義 ? 高出租率 ? 高租金回報率 ? 有效吸引目標客戶 ? 租戶銷售業(yè)績佳 要點 ? 根據(jù)上海市商業(yè)的實際消費能力，最終選擇的案例參考了上海已經相對成熟的業(yè)態(tài)形式和國際案例的結合，而對以娛樂為主的國際商業(yè)案例不作考慮 3 案例研究－百聯(lián)西郊購物中心 1 百聯(lián)西郊購物中心是百聯(lián)集團旗下全新的購物中心之一，總投資達 6億元。于 2020年 12月開業(yè)，是一個滿足社區(qū)，便民利民，集購物、休閑、娛樂為一體的多功能新型社區(qū)商業(yè)。 ?地理位臵 –坐落長寧區(qū)仙霞地區(qū)百聯(lián)西郊購物中心坐落于長寧區(qū)仙霞地區(qū)，地處長寧區(qū)西部，南靠仙霞西路，北依周家浜河，東臨哈密路，西倚劍河路。 ?道路狀況 –公共交通快速便捷西郊購物中心周邊的公共交通十分便捷，公交站點分布較密集，１００米范圍內設有 8 5 9 12 739等八條公交線路站點，距離地鐵二號線北新涇站約８００米，便捷的交通為顧客提供了方便。 4 案例研究－百聯(lián)西郊購物中心 2 –商圈輻射周邊 38多萬人 ? 百聯(lián)西郊購物中心的３公里商圈，即一級地區(qū)為新涇鎮(zhèn)、北新涇、仙霞、程橋地區(qū)，這一區(qū)域內現(xiàn)有居住人口約 、 ；５公里商圈，即二級區(qū)域為周家橋、天山、虹橋的內環(huán)線以西地區(qū)，這一區(qū)域內現(xiàn)有居住人口約 15萬人、 ，為購物中心提供了客流支持。 ?目標客戶的消費潛力 –周邊多為高級住宅區(qū) ? 百聯(lián)西郊購物中心的四周為高級別墅群及新興高級住宅區(qū)，近年來又新建了大片住宅小區(qū)，屬于成長型人口導入區(qū)域。據(jù)不完全統(tǒng)計，周邊的新涇鎮(zhèn)、北新涇街道、仙霞新村街道、程橋街道等輻射圈范圍常住與外來人口約有四十萬。周邊地區(qū)房價高于全市均價，購物消費能力很強。 5 案例研究－百聯(lián)西郊購物中心 3 ?建筑規(guī)劃 –規(guī)模到位。百聯(lián)西郊購物占地面積 ，建筑面積達到 11萬平方米，經營面積為 萬平方米。分地下二層和地上四層；樓頂與地下共計有 600余個停車位，整個建筑配有中央空調（采暖系統(tǒng)）、通訊系統(tǒng)、計算機系統(tǒng)、自動樓宇管理系統(tǒng)、廣播音響系統(tǒng)、 24小時安保監(jiān)視系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)、 36臺電梯等一系列先進設備設施，總投資達６億元。 –布局合理。百聯(lián)西郊購物中心最大的特色就是其開放式的建筑格局和社區(qū)型的購物理念。整個購物中心由一系列大小不同的建筑物相應組合，中心是一個大型綠化廣場，環(huán)繞四周的是錯落有致的露臺和綠化景觀。整個購物中心建筑群與周邊自然環(huán)境巧妙地融合在一起，消費者可以一邊享受新鮮空氣，沐浴和煦陽光，一邊體驗購物之樂。 –購物中心的核心部分是一個占地數(shù)千平方米的中心綠化廣場，在這里可以舉行展覽、節(jié)日慶典等豐富多彩的促銷活動?？梢园芽蛻翩i定在廣場內。 –連接整個購物中心的主線是一條商業(yè)步行街，它穿越綠化中心廣場，直通仙霞西路和劍河路。 6 案例研究－百聯(lián)西郊購物中心 4 7 ?業(yè)態(tài)分布比例 西郊購物中心經營面積為 60516㎡ ，招商總數(shù)為 103家，其中： （ 1）購物（占 67%） – 主力店：友誼百貨、世紀聯(lián)華兩家，面積 25013平方米，約占 41％； – 專賣店：ＥＳＰＲＩＴ、ＥＬＬＥ、亨德利、佐丹努、優(yōu)依庫等 60家，面積 9872㎡ ，約占16%； – 專業(yè)賣場：永樂家電、 HOLA特力屋、迪卡儂運動等４家，營業(yè)面積 5848㎡ ，約占 10%。 （ 2）餐飲（占 22%） – 主題餐飲：必勝客、肯特基、麥當勞、棒約翰、避風塘、永和大王、味千拉面等 20家，面積 8320平方米，約占 14%； – 大餐飲：天一大酒樓等 2家，面積 4870㎡ ，約占 8%。 （ 3）娛樂健身：世紀環(huán)球影城、湯姆熊游藝、網吧等 10家，面積 6111㎡ ，約占 10%。 （ 4）社區(qū)服務：上海銀行、春秋旅游、新華書店、柯達彩印等 6家，面積 481㎡ ，約占 1%。 案例研究－百聯(lián)西郊購物中心 5 8 案例研究－南方商城 ?基本情況： 該項目位于閔行區(qū)滬閔路 7388號，地鐵蓮花路站的正對面，鄰近外環(huán)線高架立交橋及滬杭高速公路起點，周邊地區(qū)的交通建設已經日趨成熟，地鐵一號線、莘閔輕軌和眾多的公交線路相互交織。項目南臨交通要道滬閔路，以商城為起始站的公交線路有 3條，滬閔路上東西向的公交線路有 17條，自項目開往各居住小區(qū)的小區(qū)免費班車不少于 10條。該項目是滬上首家社區(qū)型購物中心，整個建筑包括地上五層，地下局部一層，擁有近 10萬平方米的建筑空間和，擁有可同時停放 300多輛車的停車場。在購物中心的布局上以家樂福超市、友誼百貨、好美家建材超市三家龍頭店為主導，配以大量的專業(yè)商場、專賣店、餐飲項目、娛樂項目等。 1F：友誼百貨、休閑餐廳、面包房、咖啡吧、西餐、煙酒、婚紗攝影、社區(qū)服務（銀行、郵局、藥店、洗衣房、花店、修鞋 … ） 2F/3F：家樂福、特色餐廳、品牌專賣、美容美發(fā)、咖啡廳、內衣 4F：金海馬家具城、迪信通手機城、體育用品、兒童天地、琴行、家居、圖書音像 5F：家電、火鍋、品牌特賣、健身、美容美發(fā)、酒樓、世紀友誼影城 9 案例研究－大拇指商業(yè)廣場 位于浦東新區(qū)中心、聯(lián)洋國際新社區(qū)內，由上海證大商誠房地產開發(fā)有限公司開發(fā)