上海北岸長(zhǎng)風(fēng)商業(yè)娛樂項(xiàng)目前期定位報(bào)告(編輯修改稿)
2024-09-24 13:38 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 r products are of the highest quality” 32%53%45%38%42%44%33%33% 37%59%28%32% 37%37%40%41%42%29%74% 75% 77% 91% 81% 77% 67% 79% 81% Seoul Shanghai Hong Kong Brand Persuasion MGM給項(xiàng)目帶來什么－強(qiáng)大的品牌能量 Hall amp。 Partners ? Brand and Communications Research 品牌認(rèn)知 上海市場(chǎng)在被調(diào)查中作為一個(gè)巨大的潛力市場(chǎng)，被認(rèn)為適合輸入這一品牌，并能帶動(dòng)一系列商業(yè)的發(fā)展。 20 MGM給項(xiàng)目帶來什么－新型業(yè)態(tài)實(shí)現(xiàn)的可能 演播中心業(yè)態(tài) 演播中心業(yè)態(tài)雖然在新世界、寶地廣場(chǎng)等商業(yè)上有過出現(xiàn)，但由于節(jié)目品牌單一，運(yùn)營(yíng)方式傳統(tǒng)而沒有得到很好發(fā)展。 本項(xiàng)目將借助 MGM的優(yōu)勢(shì)資源將演播中心業(yè)態(tài)更好的演繹，帶給商業(yè)中心不斷更新的特色。 21 MGM給項(xiàng)目帶來什么－商業(yè)將具備主題特色 主題業(yè)態(tài) 項(xiàng)目中將以 MGM電影場(chǎng)景為主題，進(jìn)行一系列的包裝，形成易變的、多角度的電影風(fēng)格。 娛樂體驗(yàn) 商業(yè)的內(nèi)部具備實(shí)用功能、外部可作為參與性很強(qiáng)的娛樂影視功能。 22 MGM給項(xiàng)目帶來什么－提高商業(yè)輻射范圍 全市 生活小區(qū) 輻射區(qū)域 商品種類單一 商品種類廣 提供商品種類、范圍 主題購(gòu)物 ? 以某一商品種類為主題 ? 在同類商品中，可供選擇的商品很多 ? 支柱商家是該種類中最知名的之一 ? 輻射面為周邊幾個(gè)區(qū)乃至全市 市級(jí) 購(gòu)物中心 ? 商品種類最廣 ? 每個(gè)種類中可供選擇的商品很多 ? 主要商品種類中大部分知名商家云集于此 ? 輻射面為全市范圍 , 或至少是全市的大片區(qū)域 區(qū)域性 購(gòu)物中心 ? 商品種類較廣 ? 且可選擇品種也較多 ? 以一家大賣場(chǎng)或百貨店為支柱商家 ? 輻射面為鄰近 35公里范圍 小區(qū) 購(gòu)物區(qū) ? 商品種類較少，多為每日生活相關(guān)商品和服務(wù) ? 可選擇品種也較有限 ? 輻射面為毗鄰生活小區(qū) 主題休閑購(gòu)物 23 MGM給項(xiàng)目帶來什么－。 形成主題鮮明的、高收益的、體驗(yàn)特色商業(yè)群 24 定位時(shí)要注意的主要原則 是 而不是 ? 權(quán)衡整體和局部的利害得失，優(yōu)先考慮整體戰(zhàn)略利益的最大化 ?首先設(shè)計(jì)整體的主題思想，然后再做具體方案設(shè)計(jì)，保證各具體方案的連貫性 ?新功能定位要力求創(chuàng)新 , 以建立自己的獨(dú)特之處 ?定位時(shí)牢記要針對(duì)的目標(biāo)群體并注意市場(chǎng)動(dòng)態(tài)發(fā)展趨勢(shì) ?建立完善的多重功能，包括必要的公益性功能（如非商業(yè)化的文化功能） ?以事實(shí)為依據(jù) , 設(shè)計(jì)方案時(shí)也要考慮其可實(shí)施性 ?綜合規(guī)劃商業(yè)、餐飲和娛樂等各種功能，達(dá)成項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展 ? 摸著石頭過河，走一步想一步 , 把整個(gè)街區(qū)的項(xiàng)目割裂開來考慮 , 并熱衷于零碎的想法和建議 ?撿了芝蔴丟了西瓜，片面追求所有局部利益的最大化 ?單純照搬或模仿別人的經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｊ胶透拍? ?隨心所欲，不考慮市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)和特定的目標(biāo)群體，隨意立項(xiàng) ?整個(gè)街區(qū)只有零售業(yè)或以零售業(yè)為絕對(duì)主導(dǎo) ?嘩眾取寵 , 片面追求一些大膽新奇卻不切實(shí)際的想法 ?片面追求大而全，一次到位 25 生活天地是 現(xiàn)階段最基本的模式，同時(shí)有限度結(jié)合購(gòu)物天堂和娛樂中心的發(fā)展 生活天地 關(guān)鍵成功因素 實(shí)施成功的可能性 ? 項(xiàng)目規(guī)模 ? 區(qū)域形象 ? 環(huán)境 ? 交通 ? 輔助設(shè)施 綜合適合程度 ? 生活天地是最適合的基礎(chǔ)模式 ? 如果能夠提出持續(xù)性概念和吸引支柱商家，亦有可能將改造為娛樂中心或購(gòu)物天堂 ? 應(yīng)伴隨著區(qū)域發(fā)展在經(jīng)營(yíng)過程中不斷調(diào)整其業(yè)態(tài) 很可能 不可能 購(gòu)物天堂 關(guān)鍵成功因素 實(shí)施成功的可能性 ? 致勝概念 ? 聚集面積 ? 支柱商家和商家組合的優(yōu)化 綜合適合程度 娛樂中心 關(guān)鍵成功因素 實(shí)施成功的可能性 ? 致勝概念 ? 商家素質(zhì) ? 擁有豐富文化及歷史背景 綜合適合程度 ? ? 26 主題 供應(yīng)量過大 銷售成本上升 設(shè)計(jì)方案的 不確定 電影主題的可實(shí)現(xiàn)性 蘇州河、長(zhǎng)風(fēng)公園對(duì)人流的阻隔 競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)項(xiàng)目的增加導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)升級(jí) 消費(fèi)者群在兩個(gè)區(qū)域的巨大差異，使定位產(chǎn)生困難 周邊軌道交通實(shí)施需要較長(zhǎng)的時(shí)間 開發(fā)的先發(fā)優(yōu)勢(shì) 輻射能力強(qiáng) 商家反饋良好 辦公人群需要時(shí)間來聚集 區(qū)域消費(fèi)人口穩(wěn)定性 經(jīng)銷商施加壓力 較小資金壓力 長(zhǎng)風(fēng)規(guī)劃高端 形態(tài)豐富 MGM品牌 ... 生活天地的休閑主導(dǎo)功能結(jié)合 娛樂 主題功能 定位 ? 生活休閑 Mall 目標(biāo)客戶 1： 生活休閑消費(fèi)者 ——項(xiàng)目3公里的輻射范圍的核心人群，主要是以目前蘇州河南側(cè)居住人群品質(zhì)為標(biāo)竿，同時(shí)滿足未來區(qū)域商務(wù)人士。 目標(biāo)客戶 2： 主題商業(yè)所帶動(dòng)的全市人流，包括商務(wù)、旅游等。 目標(biāo)客戶特征： 年齡在 18～ 45歲之間的白領(lǐng)、城市自由職業(yè)者、國(guó)內(nèi)外游客及核心商圈居住者。 27 商業(yè)業(yè)態(tài)布局必須回答項(xiàng)目的吸引力、實(shí)施可行性和投資回報(bào)前景三個(gè)方面的問題 項(xiàng)目是否有吸引力？ ? 市場(chǎng)需求狀況 ? 競(jìng)爭(zhēng)商家 ? 對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn) 是否具可行性？ ? 與周邊區(qū)域環(huán)境的一致性 ? 足夠的潛在商家 ? 政府政策限制 投資回報(bào)前景如何？ ? 投資回報(bào)率 ? 所需的投資規(guī)模 28 業(yè)態(tài)布局初步方案－ 1（室內(nèi)、室外結(jié)合） 主力店： ?方案一： Walmart或樂購(gòu) ?方案二： Hola結(jié)合健身中心如舒適堡 布局特征： ?主力店在地下一層 ?地面以上布臵次主力店和專賣店為主 ?分為兩個(gè)區(qū)： MGM主題商業(yè)區(qū)和時(shí)尚休閑區(qū) 主題室外商業(yè)街 MGM主題商業(yè) 時(shí)尚休閑區(qū) 參數(shù)： ?各類專賣店 264個(gè)；包含：服飾、餐飲、服務(wù)、兒童樂園、書店等。 ?由于小面積分割較多的店鋪，可以獲得較高的平均租金。 ?MGM中心除少量大型電子游樂設(shè)施外，均為主題專賣和餐飲：電子、影視、 MGM延伸 休閑室內(nèi)商業(yè)街 29 100 ％2. 225127, 000小計(jì)15 ％3. 503650300 500仙蹤林、代官山專賣店 特色餐飲D 01 D 0310%2. 0011000
高考資料相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1