【導讀】決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。策的依據(jù)，是籌集建設(shè)資金的依據(jù)，是開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)，是編制下一階段規(guī)劃設(shè)計方案。步定位和投入產(chǎn)出分析，就規(guī)避開發(fā)風險進行策略提示，并且對項目開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見。

　　

【正文】 主調(diào)色彩以深色為主，要求整體搭配合理，文字功夫深厚，符合項目定位需求，并引進“地產(chǎn)皇冠”概念配合項目定位和推廣主題進行促銷，打造立體化的營銷傳播網(wǎng)絡(luò)。 例如，所設(shè)網(wǎng)頁有項目主頁、“金陵商務(wù)俱樂部”、產(chǎn)權(quán)式商務(wù)公寓介紹、商場介紹、項目高峰論壇、南京商務(wù)高峰論壇、網(wǎng)上房地產(chǎn)交易租賃信息等。屆時通過其它傳媒和專門的活動對項目網(wǎng)站加以推介與宣傳。 新聞造勢 在項目即將開盤之時，邀請業(yè)內(nèi)專家、政府主管部門官員、媒體記者、國內(nèi)或者南京經(jīng)濟名家學者及開發(fā)公司領(lǐng)導 ，舉辦主題為“商務(wù)公寓如何對接房地產(chǎn)市場”、“新街口商圈的發(fā)展方向高峰論壇”等研討會，以此來引起媒體的報道既而引發(fā)社會的關(guān)注，雖然，研討會的主題是為了造勢以及照顧媒體的報道，但是我們可以根據(jù)項目自身的優(yōu)勢和獨特的個性特點來給與會者定出小議題，以確保.. 第 52 頁 共 108 頁 研討會內(nèi)容對我們項目的宣傳有利，更好地為項目的宣傳造勢而服務(wù)。 推廣商務(wù)公寓，我們組織召開“投資置業(yè)研討會”，推廣商場，則組織“新街口商圈的發(fā)展方向高峰論壇”，或者“南京城市群效應研討會”。具體開展形式根據(jù)其時其地特點和具體情況，或報刊或媒體或組織活動不一而足。 另外，開盤前預熱期內(nèi)，在傳媒上出現(xiàn)強度較高的新聞宣傳和軟硬廣告。 活動事件傳播 成立項目“金陵商務(wù)俱樂部”，以活動吸引潛在的購房者入會，并在開盤前舉辦系列活動，目的是為了拉近目標客戶群與項目的距離。舉辦家樂福入駐項目簽約儀式。 服務(wù)營銷 項目主體作為商務(wù)公寓，其售后服務(wù)即星級酒店式管理與現(xiàn)在的普通酒店式公寓或精裝修單身公寓要存在本質(zhì)性區(qū)別。所以在營銷上應該讓客戶感受到星級商務(wù)酒店服務(wù)巨大的附加值。 體驗式營銷 為了讓客戶超前體會到星級酒店式的管理魅力，并真正認同其方便性、高品值與高附加值，售樓部 就是樣板單位，啟用時連同星級服務(wù)與管理一并實施。 .. 第 53 頁 共 108 頁 第六部分 項目經(jīng)濟及社會效益分析 .. 第 54 頁 共 108 頁 第一章 項目總投資估算 第一節(jié) 項目基本指標 總用地面積： 17550 ㎡ 覆蓋率： 40 % 總建筑面積： 87000 ㎡ 綠化率： 18 % 商用面積： 33000 ㎡ 集中綠化率： 10 % 其它用途： 54000 ㎡ 停 車： 350 輛 平均容積率： 地面停車： 35 輛 地下停車： 315 輛 .. 第 55 頁 共 108 頁 第二節(jié) 土地費用： 根據(jù)南京土地市場情況，本案按 8,500,000 元 /畝計算（包括土地出讓金、拆遷安置費、三通一平費等），土地費用為： 土地費用 = 8,500,000247。 667 17,550 = 223,784,878 元 按照建筑面積 87000 平方米計算，本案樓面地價為： 樓面地價 = 23,784,878247。 87000 = 2,575元 /㎡ .. 第 56 頁 共 108 頁 第三節(jié) 前期費用： 前期費用包括以下各項組成： 市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費 :100 元 /平方米 地方教育附加費： 20元 /平方米 白蟻防治費： 元 /平方米 垃圾有償處理費： 元 /平方米 人防費： 15元 /平方米 散裝水泥費： 2 元 /平方米 墻改基金： 10元 /平方米 涉及勘探： 50元 /平方米 規(guī)劃設(shè)計費： 110 元 /平方米 合計約： 311 元 /平方米 前期費用 =311 87,000=27,057,000 元 .. 第 57 頁 共 108 頁 第四節(jié) 房屋開發(fā)費 工程建設(shè)費包 括以下幾項： 建安工程費： 2,000 元 /平方米，（高層帶裙樓） 室外工程費： 100 元 /平方米 水電設(shè)備費： 250 元 /平方米 智能化： 50元 /平方米 裝修費： 1,000 元 /平方米（室內(nèi)裝修） 合計： 3,400 元 /㎡ 工程建設(shè)費 =3,400 87,000=295,800,000 元 .. 第 58 頁 共 108 頁 第五節(jié) 管理費 指企業(yè)為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的費用，一般為土地費用、前期費用、工程費用之和的 1% 管理費 =（ 223,784,878+27,057,000+295,800,000） 1% =5,466,419 元 第六節(jié) 財務(wù)費用 為籌措資金而發(fā)生的各項費用，包括手續(xù)費、貸款利息等，約為土地費用、前期費用、工程費用之和的 5% 財務(wù)費用 =（ 223,784,878+27,057,000+295,800,000） 5% =27,332,094元 .. 第 59 頁 共 108 頁 第七節(jié) 銷售費用 包括項目廣告費用、代理費用，約為土地費用、前期費用、工程費用之和的 6% 銷售費用 =（ 223,784,878+27,057,000+295,800,000） 6% = 32,798,513 元 第八節(jié) 不可預見費 約為以上各項費用總和的 % 不可預見費 =（ 223,784,878+27,057,000+295,800,000） % = 9,183,584 元 .. 第 60 頁 共 108 頁 第九節(jié) 項目總成本估算表 項 目 單價（元 /平方米） 建筑面積（平方米） 合計（元） 備注 土地費用 2,572 87,000 223,784,878 前期費用 311 87,000 27,057,000 規(guī)費、規(guī)劃設(shè)計費等 工程建設(shè)費 建安工程費 2,000 87,000 174,000,000 高級石材帖面 室外工程費 100 87,000 8,700,000 水電設(shè)備費 250 87,000 21,750,000 含空調(diào)費 智能化 500 87,000 4,350,000 三星級智能系統(tǒng) 裝修費 1000 87,000 87,000,000 酒店式公寓精裝修 管理費 63 87,000 5,466,419 土地、前期、工程費之和的 1% 財務(wù)費用 314 87,000 27,332,094 土地、前期、工程費之和的 5% 銷售費用 377 87,000 32,798,513 土地、前期、工程費之和的 4% 不可預見費用 106 87,000 9,183,584 土地、前期、工程費之和的 % 成本合計 7,143 87,000 621,422,487 —— 據(jù)估算，本案投資總額為： 621,422,487 元 .. 第 61 頁 共 108 頁 第二章 項目投資 來源、籌措方式 本項目土地成本較高，對資金的需求量大，在自有資金難以完全操作的情況下，可以借助金融機構(gòu)的貸款支持，同時本案由商業(yè)與酒店公寓兩部分組成，體量較大，需要一定的建設(shè)周期，因此建議本案投資資金可依靠以下幾種渠道取得： 自由資金： 約占投資總額的 30% 銀行貸款： 占投資總額的 60% 商業(yè)部分預銷售款用于后期建設(shè)： 約占投資額的 10% 資金籌措分配表 類 目 自由資金 銀行貸款 預銷售款 合 計 比 例 30% 60% 10% 100% 金 額 (元 ) 186,426,746 372,853,492 62,142,249 621,422,487 .. 第 62 頁 共 108 頁 第三章 銷售收入、租金收入估算 本案投資回收方式主要為物業(yè)銷售，部分也可自己出租，這里按全部面積銷售計算回收總額，由酒店公寓部分銷售額與商業(yè)部分銷售額兩部分組成： 1）酒店公寓部分： 酒店公寓部分建筑面積： 87,00033,000=54,000 平方米 酒店公寓部分銷售均價： 10,000 元 /平方米 酒店公寓部分銷售總額： 54,000 10,000=540,000,000 元 2）商業(yè)部分： 商業(yè)底層銷售均價： 42,000 元 /平方米 商業(yè)底層銷售面積： 11,000 平方米 商業(yè)底層銷售額： 42,000 11,000=462,000,000 元 商業(yè)二、三層銷售均價： 15,000 元 /平方米 商業(yè)二、三層銷售面積： 22,000 平方米 商業(yè)二、三層銷售額： 11,000 22,000=424,000,000 元 .. 第 63 頁 共 108 頁 3）項目總收益估算表 項 目 銷售均價（元 /平方米） 建筑面積（平方米） 銷售額（元） 備 注 酒店式公寓 10,000 54,000 540,000,000 10,000 商業(yè)底層 42021 11000 462,000,000 42021 商業(yè)二、三層 11000 22021 242,000,000 11000 營業(yè)稅 ＿＿ ＿＿ 68,420,000 ＿＿ 合 計 ＿＿ 87,000 1,175,580,000 ＿＿ 因此，據(jù)估算本案總銷售收入為： 1,175,580,000 元 .. 第 64 頁 共 108 頁 第四章 現(xiàn)金流量分析 1) 現(xiàn)金流量表 序號 時 間 / 費用項目 2021年 2021年 2021年 2021年 合計 — 12月 1 月 — 4 月 5 月 — 8 月 9月 — 12月 1 月 — 4 月 5 月 — 8 月 9月 — 12 月 1 月 — 6 月 一 現(xiàn)金支出 113991544 145246754 118701314 86163314 151061794 30413017 32790868 11473882 689842487 1 土地費用 111892439 111892439 0 0 0 0 0 0 223784878 2 前期費用 0 27057000 0 0 0 0 0 0 27057000 3 工程建設(shè)費 0 0 112404000 79866000 103530000 0 0 0 295800000 4 管理費 273321 819963 819963 819963 819963 819963 819963 273321 5466419 5 財務(wù)費用 1366605 4099814 4099814 4099814 4099814 4099814 4099814 1366605 27332094 6 銷售費用 0 0 0 0 11479479 6559703 9839554 4919777 32798513 7 稅 金 29755000 17556000 16654000 4455000 68420210 8 不可預見費 459179 1377538 1377538 1377538 1377538 1377538 1377538 459179 9183584 二 現(xiàn)金收入 0 0 0 0 541000000 319202100 302800000 81000000 1244000000 1 商業(yè)收入 0 0 0 0 352021000 211202100 140800000 0 704000000 2 酒店公寓收入 0 0 0 0 189000000 108000000 162021000 81000000 540000000 三 凈現(xiàn)金流量 113991544 145246754 118701314 86163314 389938206 288786983 270009132 69526118 554157513 四 累計凈現(xiàn)金 113991544 259238298 377939612 464102927 74164721 214622263 484631394 554157513 554157513 .. 第 65 頁 共 108 頁 即本案投資毛利潤為： 554,1