【導(dǎo)讀】本市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，主要針對(duì)贛州市場(chǎng)在宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)研分析及贛州。房地產(chǎn)發(fā)展歷程、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀、房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展預(yù)估。同時(shí)對(duì)地塊的資料進(jìn)行收集和整理。贛州市地處贛江上游，又稱贛南，東接福建省三明市和龍巖市，積的四分之一全市與外省相鄰的邊際縣11個(gè)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)72個(gè)。贛州市轄1個(gè)市轄區(qū)、15個(gè)縣，代管2個(gè)縣級(jí)市：章貢區(qū)，南康市、瑞金市，市人民政府駐章貢區(qū)。從產(chǎn)業(yè)鏈的比值可以清晰的看出，贛州市是一座現(xiàn)代工業(yè)新城，以發(fā)展規(guī)模工業(yè)為主第二產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。對(duì)于投資運(yùn)作來(lái)說(shuō)，以工業(yè)經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)的贛州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況更利于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。隨著贛州市工業(yè)化進(jìn)程的明顯加快和社會(huì)投資規(guī)模的擴(kuò)張，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力有所增強(qiáng)，贛州市的投資呈現(xiàn)出良好的局面。據(jù)市調(diào)市場(chǎng)資料顯示，贛州市中心房?jī)r(jià)自去年至今，上漲了近200元/㎡左右。

　　

【正文】 了人口基礎(chǔ)。 ? 從各樓盤反映的結(jié)果來(lái)看，下轄的縣市消費(fèi)者到贛州城區(qū)置業(yè)的比例不斷攀升，往往購(gòu)置不止一套住房。 ? 樓盤品質(zhì)有了很大提高，更加注重小區(qū)的配套、景觀、綠化，高品質(zhì)帶來(lái)高房?jī)r(jià) ? 城市建設(shè)的快速發(fā)展。從 2021年開(kāi)始用 5年時(shí)間，相對(duì)集中進(jìn)行中心城區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，平均每年投入 20億，累計(jì)投入約100億，基本解決章江新區(qū)、工業(yè)園區(qū)、教育園區(qū)的 功能配套和完善河套老城區(qū)的功能。贛州城市建設(shè)日新月異，區(qū)域性中心城市的地位將越來(lái)越突出，城市功能和品位不斷提升，城市價(jià)值進(jìn)一步顯現(xiàn)，從而帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的提升。 49 7消費(fèi)需求 調(diào)研 1 20兩天對(duì)采用針對(duì)性目標(biāo)群體及區(qū)域進(jìn)行隨機(jī)有獎(jiǎng)問(wèn)答調(diào)研，調(diào)研主要問(wèn)題以目標(biāo)群體對(duì)贛州市現(xiàn)有地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)房需求 類型、對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)、房?jī)r(jià)等為主 要問(wèn)題，展開(kāi)調(diào)研工作。 調(diào)研區(qū)域主要集中在老城區(qū)、章 江 新區(qū)、站北區(qū)為主。調(diào)研目標(biāo)受眾 265人，有效目標(biāo) 139人。 受眾目標(biāo)年齡比例30%29%7%34%2530歲3040歲405555以上 50 目標(biāo)受眾職業(yè)比例 8020406080100公務(wù)員 教師 軍人 經(jīng)商者 其他調(diào)研目標(biāo)受眾 ? 根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示， %的居民存在購(gòu)房意向，但也有 %的居民不打算買房。在有購(gòu)房意向的居民中， 1年購(gòu)房的僅在 %， 13年、 35年內(nèi)購(gòu)房的分別占了 %、 %；而 5年以后購(gòu)房的比例最高，占 %。這就意味著中心城區(qū)居民存在住房潛在購(gòu)買力，但同時(shí)也意味著有較大的購(gòu)買變數(shù)。 ? 在購(gòu)房區(qū)域選擇上，有 38%居民考慮到就學(xué)、就醫(yī)、交通等因素而更愿意選擇老城區(qū)，隨著新區(qū)的發(fā)展和完善，也有 56%的人 會(huì)選擇在新區(qū)安家。 51 ? 調(diào)查結(jié)果也體現(xiàn)出向中心城區(qū)以外區(qū)域發(fā)展的趨勢(shì)。在開(kāi)發(fā)區(qū)、火車站區(qū)、和其它區(qū)域都有一定比例的居民視為購(gòu)房選擇的理想之地。 ? 在對(duì)房屋面積選擇上， %被調(diào)查居民選擇 90120平方米的房屋，其次為 120144平方米，比例為 %，選擇 90 平米以下的為 %。 ? 在房屋外在內(nèi)型的要求上 %的被調(diào)查居民選擇多層住宅， %選擇高層住宅，也有 %的選擇別墅。高層的接受程度在逐漸增大。 ? 結(jié)合自身家庭的實(shí)際，被調(diào)查居民在選擇房屋戶型體現(xiàn)出多樣性，選擇三室兩廳、兩房 兩廳、三室一廳的居民居前三列，所占比例分別為 %、%、 %。 ? 超過(guò) 89%的被調(diào)查戶認(rèn)為目前贛州房?jī)r(jià)偏高，且六成以上居民認(rèn)為房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上升，上升幅度在 10%18%。 ? 被調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在對(duì)未來(lái) 3年房?jī)r(jià)走勢(shì)的判斷上， %的居民認(rèn)為中心城區(qū)的房?jī)r(jià)在未來(lái) 3年內(nèi)會(huì)上升，認(rèn)為房?jī)r(jià)持平的有 %，而認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)下降的也占 %。 總結(jié) 中心城區(qū)土地緊缺 拿地門檻高 ? 該市現(xiàn)有大小 200余家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。雖無(wú)全國(guó)知名開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入贛州房地產(chǎn)市場(chǎng)，但競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng) 激烈，今年幾塊地 塊的拍賣價(jià)格遠(yuǎn)高于起拍價(jià)格，這也是主要原因之一。 52 ? 根據(jù)新的城市規(guī)劃和土地出讓方式的改變，開(kāi)發(fā)企業(yè)獲取土地的成本將更高，不具備實(shí)力的企業(yè)將無(wú)法獲取土地，這就給有較雄厚實(shí)力的外地開(kāi)發(fā)企業(yè)提供了進(jìn)入贛州市場(chǎng)的機(jī)會(huì)。隨著中心城區(qū)的土地逐漸減少，贛州土地供應(yīng)將呈現(xiàn)向現(xiàn)城郊發(fā)展的趨勢(shì)，沙河、沙石、水西、水東等地將會(huì)有新的住宅用地推出。 房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)成熟，發(fā)展空間大 ? 根據(jù)贛州市最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，贛州市中心城區(qū)商品房銷售均價(jià)已突破 3000元 /㎡，個(gè)別樓盤最高價(jià)今年突破 5000元 /㎡已成定局。隨著土地價(jià)格連續(xù)翻新創(chuàng)高，價(jià)格 將一直上揚(yáng)。 ? 大多數(shù)樓盤一經(jīng)推出就基本售磬，只是其營(yíng)銷策劃水平相對(duì)落后，因此有較大發(fā)展空間。 ? 由房管局得來(lái)的信息，贛州市每年市場(chǎng)供應(yīng)量控制在 100萬(wàn)平米，在未來(lái)幾年內(nèi)同其城市人口增加比例以及原住人口換房置業(yè)的人口數(shù)量相比，尚不能滿足要求，因此市場(chǎng)需求空缺還是相當(dāng)大，房地產(chǎn)前景相當(dāng)良好。 53 第 三 篇：地 塊 考 察 價(jià) 值 54 一 ：峰山片區(qū)地塊 1 地塊地理位置 地塊 Ａ 位于贛州 323國(guó)道邊， 屬贛州城市規(guī)劃輔助區(qū)域沙石組團(tuán)項(xiàng)目， 323國(guó)道市贛州通往廣東韶關(guān)及下屬贛南的必經(jīng)道路 。地塊 土地?fù)?jù)相關(guān)人士介紹為已被國(guó)土收儲(chǔ)?，F(xiàn)為廢舊鋼材回收作坊，地塊面積 200 畝左右，北臨章江。南面臨 323 國(guó)道，距離火車站僅有 1 公里左右的路程，京九火車的涵洞形成了該區(qū)域與站北區(qū)一道分水嶺。 交通動(dòng)線相對(duì)較為落后。周邊沒(méi)有任何大型的商業(yè)配套。 1 地塊現(xiàn)狀 55 1 地塊周邊狀況 56 2地塊 B位于峰山 片區(qū)西進(jìn)兩公里位置，處于山凹中，現(xiàn)為廠房用地，地塊面積 400畝，土地性質(zhì)為生地。 2土地現(xiàn)狀 鐵將 軍把門，未得進(jìn)入 57 2地塊周邊現(xiàn)狀 大門左邊 大門外 道 路 58 、 地塊后面圍墻 地塊后面現(xiàn)狀 59 3地塊 C位于 323國(guó)道，距離火車站 3公里處，地塊現(xiàn)對(duì)較為方正，屬地方規(guī)劃收儲(chǔ)地塊。 3地塊現(xiàn)狀 地塊現(xiàn)狀 60 4?；诘貕K的市場(chǎng)分析 4沙石組團(tuán)遠(yuǎn)景規(guī)劃 在贛州市城區(qū)規(guī)劃中，沙石組團(tuán)主要以園林、生態(tài)為區(qū)域規(guī)劃重點(diǎn)。其將是贛州市重點(diǎn)打造的“綠肺” 。 4沙石組團(tuán)地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 及遠(yuǎn)景預(yù)測(cè) 該區(qū)域周邊以銜接沙河組團(tuán)共同打造城市原生態(tài) 園林景觀 為主體， 擬建高爾夫球場(chǎng)于該地域。 區(qū)域市場(chǎng)的現(xiàn)狀是沒(méi)有地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，但以站北區(qū)的房?jī)r(jià)現(xiàn)已處于 3400 元 /㎡。 相信隨著地域的開(kāi)發(fā)及城市規(guī)劃的完善，沙石組團(tuán)的定位將是主要以高端產(chǎn)品為其主線。但就以區(qū)域的發(fā)展輻射力度而言，將最大化取決于政府對(duì)城區(qū)路網(wǎng)的建設(shè)及城 市發(fā)展的進(jìn)程。區(qū)域的發(fā)展將是依托于周邊生態(tài)設(shè)施的完善而得以體現(xiàn)。區(qū)域受城市規(guī)劃定位及本體地理位置的因素處于弱勢(shì)，必須依借周邊的發(fā)展輻射來(lái)完成區(qū)域價(jià)值的開(kāi)發(fā)和體現(xiàn)。而實(shí)行理想的目標(biāo)規(guī)劃，就現(xiàn)在贛州而言 ，最直接的體現(xiàn)在時(shí)間成本上 。 61 4地塊優(yōu)劣及建議 地塊優(yōu)勢(shì) 處于城市未來(lái)發(fā)展城市“綠肺”地帶 區(qū)域功能規(guī)劃定位，是地塊最大價(jià)值的體現(xiàn) 今年贛州市對(duì)章江新區(qū)與峰山片區(qū)路網(wǎng)的建設(shè)，將是地塊價(jià)值在現(xiàn)階段價(jià)值的最大體現(xiàn)。 劣 地塊 A位置處于規(guī)劃章江大橋的臨界點(diǎn)，將會(huì)受到一定路網(wǎng)所帶來(lái)的負(fù)面影響 地塊 B位置過(guò)于凹 進(jìn)