【導(dǎo)讀】年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜TOP30》。銷售金額榜，恒大、萬(wàn)科、綠地、碧桂園、保利和中海、萬(wàn)達(dá)則領(lǐng)跑銷售面積榜。需要，現(xiàn)針對(duì)性選取幾家代表性企業(yè)進(jìn)行招標(biāo)采購(gòu)以及成本控制方面的模式進(jìn)行分析。如何更有效的整合資源，發(fā)揮規(guī)模效益是萬(wàn)科集團(tuán)管理團(tuán)隊(duì)正在思考的事情，他們發(fā)現(xiàn)，供應(yīng)鏈條的穩(wěn)定高效不僅可以簡(jiǎn)化復(fù)雜的采購(gòu)清單，更有利于控制成本并有助于品質(zhì)管理。通過(guò)對(duì)大型跨國(guó)制造業(yè)企業(yè)為例，采購(gòu)成本幾乎占到了銷售額的50%（如其凈利潤(rùn)是。在“2021年萬(wàn)科集團(tuán)AB級(jí)標(biāo)準(zhǔn)化裝修房子簽約儀式”上，采購(gòu)實(shí)施部門(mén)要完全。明確各級(jí)管理者、各有關(guān)部門(mén)及人員的權(quán)限。關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人通過(guò)會(huì)議或其他的形式實(shí)行決策。個(gè)以上的供貨商，從質(zhì)量、價(jià)格、信譽(yù)等方面擇優(yōu)進(jìn)貨。

　　

【正文】 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)第一品牌。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)歷經(jīng)十余年發(fā)展，已從第一代的單店、第二代的組合店，發(fā)展到第三代城市綜合體。城市綜合體是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在世界獨(dú)創(chuàng)的商業(yè)地產(chǎn)模式，內(nèi)容包括大型商業(yè)中心、城市步行街、五星級(jí)酒店、商 務(wù)酒店、寫(xiě)字樓、高級(jí)公寓等，集購(gòu)物、餐飲、文化、娛樂(lè)等多種功能于一體，形成獨(dú)立的大型商圈，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)就是城市中心。 萬(wàn)達(dá)推行訂單地產(chǎn)模式，它主要包括四個(gè)要點(diǎn)： 聯(lián)合協(xié)議：這個(gè)思路源于萬(wàn)達(dá)主力店，最早與沃爾瑪合作。目前發(fā)展到與數(shù)十家跨國(guó)公司和國(guó)美等國(guó)內(nèi)巨頭的合作。通過(guò)協(xié)議的方式約定城市的選擇、租金、優(yōu)惠條件等。 共同參與：又叫技術(shù)對(duì)接。萬(wàn)達(dá)在開(kāi)發(fā)前與主力店戰(zhàn)略合作伙伴、各商家等進(jìn)行廣泛的“政治協(xié)商”，內(nèi)容包括城市選擇、地段選擇和規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)等。內(nèi)部由其商務(wù)部、規(guī)劃院、商業(yè)管理公司等機(jī)構(gòu)參與。 先租 后售：商業(yè)地產(chǎn)體量大，資金密集，風(fēng)險(xiǎn)控制重要。萬(wàn)達(dá)通過(guò)主力店協(xié)議，商戶保證金、保單等形式控制。加之專業(yè)的招商團(tuán)隊(duì)，一般在開(kāi)工前就完成招商任務(wù)。 平均租金：萬(wàn)達(dá)采用城市劃分等手段，形成談判的“批處理”，極大提高了談判效率反應(yīng)速度。 采購(gòu)模式 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)采用集中采購(gòu)和分散采購(gòu)相結(jié)合的采購(gòu)模式，但是隨著萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)連鎖經(jīng)營(yíng)模式的不斷發(fā)展，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)正在逐步實(shí)施集中采購(gòu)，以降低開(kāi)發(fā)的總成本，提高采購(gòu)效率。同時(shí)，將采購(gòu)權(quán)限盡量集中到集團(tuán)，實(shí)行倒三角模式 —— “集團(tuán)比較大，下面比較小，上面選擇施工隊(duì)伍，所有這一切，下面投資的 比較小”。采購(gòu)方式主要有直接委托、招標(biāo)（邀請(qǐng)招標(biāo)、公開(kāi)招標(biāo)）。 招標(biāo)工作程序 （類似海航集團(tuán)招標(biāo)流程 ，詳細(xì)如下 ） ： 1 招標(biāo)項(xiàng)目立項(xiàng) 招標(biāo)項(xiàng)目由物業(yè)分公司各業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門(mén)根據(jù)年度工作計(jì)劃提出，計(jì)劃內(nèi)的招標(biāo)項(xiàng)目可直接編制招標(biāo)文件。非計(jì)劃內(nèi)的招標(biāo)項(xiàng)目由業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門(mén)擬定招標(biāo)計(jì)劃，必須按上述第 2條規(guī)定的權(quán)限履行報(bào)批手續(xù)。 招標(biāo)計(jì)劃的內(nèi)容應(yīng)包括 (但不限于 )：招標(biāo)內(nèi)容、成本估算額、招標(biāo)方式、招標(biāo)文件編制時(shí)間、資格評(píng)審時(shí)間、發(fā)標(biāo)日期、進(jìn)場(chǎng)時(shí)間等。 物業(yè)分公司業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門(mén)負(fù)責(zé)擬訂招標(biāo)文件，招標(biāo)文件的內(nèi)容應(yīng)包括 (但不限于 )： 招標(biāo)項(xiàng)目立項(xiàng) 成立招標(biāo)小組 投標(biāo)單位確定 發(fā)標(biāo) 開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo) 合同簽訂及招標(biāo)文檔管理 33 招標(biāo)人 (公司 )簡(jiǎn)介，包括公司的名稱、地址、聯(lián)系方式、基本情況等； 招標(biāo)項(xiàng)目簡(jiǎn)介，包括項(xiàng)目?jī)?nèi)容、項(xiàng)目要求等； 對(duì)投標(biāo)人及投標(biāo)書(shū)的要求，包括投標(biāo)人的資格、投標(biāo)書(shū)的格式、主要內(nèi)容等； 評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)及方法； 評(píng)標(biāo)活動(dòng)方案，包括招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)，開(kāi)標(biāo)時(shí)間及地點(diǎn)等； 其他事項(xiàng)的說(shuō)明。 擬訂招標(biāo)文件的其它具體要求按管理公司《萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理制度》的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 招標(biāo)文件的審批權(quán)限按上述第 2 條的規(guī)定執(zhí)行。實(shí)際操作中招標(biāo)計(jì)劃、招標(biāo)小組、招標(biāo)文件及擬邀請(qǐng)投標(biāo)單位的資格審查可同步報(bào)批。 2 成立招標(biāo)小組 每個(gè)招標(biāo)項(xiàng)目均必須根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目的特點(diǎn)成立招標(biāo)小組，負(fù)責(zé)整個(gè)招標(biāo)工作。原則上與投標(biāo)單位有利害關(guān)系的人員不得作為招標(biāo)小組成員。 招標(biāo)小組人數(shù)必須為奇數(shù)，且不少于 3 人。業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門(mén)經(jīng)理、財(cái)務(wù)部經(jīng)理、品質(zhì)部經(jīng)理及相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員應(yīng)為招標(biāo)小組成員，全過(guò)程參與招標(biāo)工作。 在整個(gè)招標(biāo)過(guò)程中，每次評(píng)審招標(biāo)小組成員出席人數(shù)不得少于總?cè)藬?shù)的 2/3。 3 投標(biāo)單位確定 物業(yè)分公司招標(biāo)一般宜采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式，由業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門(mén)負(fù)責(zé)收集相關(guān) 供方信息，由招標(biāo)小組審查確定擬邀請(qǐng)投標(biāo)單位。 各類招標(biāo)項(xiàng)目預(yù)選投標(biāo)單位應(yīng)不少于三家。投標(biāo)單位應(yīng)優(yōu)先從《合格供方名錄》中選擇，合格供方名錄中沒(méi)有或數(shù)量不夠時(shí)，才可從其它推薦途徑選擇投標(biāo)單位。投標(biāo)單位的資格預(yù)審應(yīng)遵循以下規(guī)定： 已列入公司《合格供方名錄》的單位直接具備投標(biāo)資格； 未列入公司《合格供方名錄》的單位，應(yīng)按上述第 3 條的規(guī)定經(jīng)評(píng)定合格后才能作為擬邀請(qǐng)的投標(biāo)單位； 已從公司《合格供方名錄》取消的單位，兩年內(nèi)不得參與投標(biāo)。 4 發(fā)標(biāo) 招標(biāo)文件的發(fā)放、現(xiàn)場(chǎng)踏勘和答疑由招標(biāo)小組負(fù)責(zé)組織，公司各部 門(mén)視實(shí)際需要指派人員配合，但至少應(yīng)保證同時(shí)有來(lái)自不同部門(mén)的二人參加。 招標(biāo)文件發(fā)放、現(xiàn)場(chǎng)踏勘、招標(biāo)答疑均應(yīng)形成書(shū)面記錄，其中招標(biāo)答疑記錄應(yīng)作為招標(biāo)文件的補(bǔ)充附件一并發(fā)給投標(biāo)單位。 5 開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo) 招標(biāo)小組主持開(kāi)標(biāo)工作，現(xiàn)場(chǎng)拆封，該過(guò)程應(yīng)形成書(shū)面記錄，參加開(kāi)標(biāo)的全體人員簽字確認(rèn)。 開(kāi)標(biāo)后招標(biāo)小組組織相關(guān)人員進(jìn)行標(biāo)書(shū)的分析，以便進(jìn)一步的評(píng)標(biāo)定標(biāo)工作。 招標(biāo)小組組長(zhǎng)主持招標(biāo)項(xiàng)目的評(píng)標(biāo)工作，招標(biāo)小組全體人員參加，實(shí)際人數(shù)不少于3 人。 各類專業(yè)的評(píng)標(biāo)工作均必須遵循管理公司 《萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理制度》的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，經(jīng)招標(biāo)小組評(píng)標(biāo)，并將評(píng)標(biāo)結(jié)果按規(guī)定權(quán)限 (上述第 2 條 )報(bào)批后確定中標(biāo)單位。 確定中標(biāo)單位后 3 日內(nèi)，招標(biāo)小組向中標(biāo)單位發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)，并將中標(biāo)結(jié)果以書(shū)面形式通知其他投標(biāo)單位。 6 合同簽訂及招標(biāo)文檔管理 物業(yè)分公司業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門(mén)負(fù)責(zé)按本手冊(cè)第 節(jié)的規(guī)定，組織內(nèi)部的合同評(píng)審過(guò)程，并與中標(biāo)單位進(jìn)行合同洽談，簽訂正式采購(gòu)或分包合同。 34 招標(biāo)過(guò)程中形成所有文件和記錄由業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門(mén)負(fù)責(zé)整理成冊(cè)，并在正式合同簽訂后一個(gè)月內(nèi)移交行政人事部統(tǒng)一存檔保管。 物料采 購(gòu) 1 物料定額標(biāo)準(zhǔn) 各物業(yè)分公司應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)實(shí)際需要，明確各類材料、部件、工具、用品及小型設(shè)備的基本庫(kù)存量，包括工程設(shè)備維護(hù)所需的備品備件，建立物料庫(kù)存量標(biāo)準(zhǔn)及部門(mén)或個(gè)人使用工具的配備標(biāo)準(zhǔn)，編制《物業(yè)采購(gòu)分類明細(xì)表》，經(jīng)本公司總經(jīng)理審批后執(zhí)行。 《物料采購(gòu)分類明細(xì)表》是物業(yè)分公司提出采購(gòu)需求、制訂采購(gòu)計(jì)劃的依據(jù)之一，物業(yè)分公司行政人事部部應(yīng)每半年一次組織各部門(mén)對(duì)《物業(yè)采購(gòu)分類明細(xì)表》進(jìn)行評(píng)審更新，并報(bào)本公司總經(jīng)理審批。 2 年度采購(gòu)計(jì)劃 物業(yè)分公司行政人事部根據(jù)工裝管理規(guī)定、物料 定額標(biāo)準(zhǔn)、各類工作人員數(shù)量，及各單位自然狀況等信息，制定年度物料采購(gòu)計(jì)劃，報(bào)總經(jīng)理審批。 年度物料采購(gòu)計(jì)劃是制訂年度收支預(yù)算的依據(jù)之一，在年度采購(gòu)計(jì)劃執(zhí)行過(guò)程中，因業(yè)務(wù)變化或其它因素導(dǎo)致年度采購(gòu)計(jì)劃調(diào)整時(shí)，必須相應(yīng)調(diào)整公司年度收支預(yù)算計(jì)劃，并報(bào)項(xiàng)目所在公司審批。 3 月度采購(gòu)計(jì)劃 每月固定消耗的常用物料，例如勞保用品、清潔用品、易損備件（燈管、鎮(zhèn)流器、窗把手、水龍頭、電話線）等的月度補(bǔ)充計(jì)劃，由行政人事部倉(cāng)管員根據(jù)庫(kù)存量于每月 25日前提出。 物業(yè)分公司各部門(mén) (管理處 )根據(jù)下月工作需要 ，結(jié)合年度物料計(jì)劃制定下月的物料采購(gòu)計(jì)劃，說(shuō)明物料名稱、型號(hào)、規(guī)格、數(shù)量 (如有特殊要求，須說(shuō)明 )，經(jīng)本公司財(cái)務(wù)部經(jīng)理審核、總經(jīng)理審批后，于每月 25 日前報(bào)行政人事部。 行政人事部根據(jù)倉(cāng)管員的月度補(bǔ)充計(jì)劃及各部門(mén) (管理處 )月度物料采購(gòu)計(jì)劃，于每月 28 日前擬定下月《物料采購(gòu)計(jì)劃》。 4 計(jì)劃采購(gòu)實(shí)施 經(jīng)總經(jīng)理審批后的《物料采購(gòu)計(jì)劃》交行政人事部采購(gòu)員實(shí)施采購(gòu)。凡屬于招標(biāo)范圍的采購(gòu)必須按上述第 4 條的規(guī)定，通過(guò)招標(biāo)選擇采購(gòu)供方。不屬于招標(biāo)范圍的采購(gòu)必須從經(jīng)批準(zhǔn)的《合格供方名錄》選擇，未列入《合格供方 名錄》的供方必須按上述第 3 條規(guī)定經(jīng)評(píng)定合格后方可選擇。 各類物料采購(gòu)必須按管理公司合同管理的規(guī)定執(zhí)行，凡采購(gòu)金額在 5000 元 (含 )以上的采購(gòu)項(xiàng)目必須簽訂正式的書(shū)面合同。采購(gòu)金額在 5000 元以下沒(méi)有簽訂正式書(shū)面合同的采購(gòu)項(xiàng)目均必須在進(jìn)貨驗(yàn)收合格后付款。 對(duì)簽訂長(zhǎng)期供貨合同，分批供貨的采購(gòu)項(xiàng)目，行政人事部采購(gòu)人員應(yīng)以書(shū)面形成發(fā)出采購(gòu)訂單，特殊情況下口頭提出的采購(gòu)訂單應(yīng)予以記錄。 采購(gòu)大宗物料或采購(gòu)數(shù)量在 10 個(gè)以上的物料時(shí)，一般應(yīng)通知合格供應(yīng)商送貨上門(mén)。 行政人事部采購(gòu)人員應(yīng)及時(shí)組 織進(jìn)貨的驗(yàn)收入庫(kù)手續(xù)，具體按物業(yè)分公司制訂的物料管理程序執(zhí)行。 5 零星、應(yīng)急物料的申購(gòu) 零星物料是指除常用物料外的、所需數(shù)量較少，且沒(méi)有庫(kù)存的物料。應(yīng)急物料是指突發(fā)性急用，且沒(méi)有庫(kù)存的物料。 各物業(yè)分公司的零星、緊急采購(gòu)必須按以下程序執(zhí)行： 物料使用部門(mén) (人員 )填寫(xiě)《零星 (應(yīng)急 )物料采購(gòu)申請(qǐng)單》，說(shuō)明物料名稱、型號(hào)、規(guī)格、 35 數(shù)量，并交部門(mén)經(jīng)理 (管理處主任 )審核； 《零星 (應(yīng)急 )物料采購(gòu)申請(qǐng)單》交財(cái)務(wù)部經(jīng)理及總經(jīng)理審批； 經(jīng)審批的《零星 (應(yīng)急 )物料采購(gòu)申請(qǐng)單》交行政人事部采購(gòu)員實(shí)施采購(gòu)。 緊急情況下的非常用物料采購(gòu)，可以采取緊急措施在供方處對(duì)實(shí)物質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)證后自行購(gòu)買，但在購(gòu)買后須按上述要求補(bǔ)辦緊急采購(gòu)手續(xù)。 6 物料采購(gòu)時(shí)效 常用物料采購(gòu)原則上應(yīng)在 3 個(gè)工作日內(nèi)完成，特殊情況報(bào)行政人事部經(jīng)理 (管理處主任 )同意后另行處理。 特殊物料的采購(gòu)原則上應(yīng)在 5 個(gè)工作日內(nèi)完成，特殊情況報(bào)行政人事部經(jīng)理 (管理處主任 )同意后另行處理。 零星物料的采購(gòu)原則上應(yīng)在 1 個(gè)工作日內(nèi)完成，特殊情況報(bào)行政人事部經(jīng)理 (管理處主任 )同意后另行處理。 緊急物料的采購(gòu)原則上應(yīng)在 3 個(gè)小時(shí)內(nèi)完成，特 殊情況報(bào)行政人事部經(jīng)理 (管理處主任 )同意后另行處理。 附： 萬(wàn)達(dá)地產(chǎn) 招標(biāo)管理控制流程 36 37 萬(wàn)達(dá)地產(chǎn) 材料設(shè)備采購(gòu)流程 古今名言 敏而好學(xué)，不恥下問(wèn) —— 孔子 38 業(yè)精于勤，荒于嬉；行成于思，毀于隨 —— 韓愈 興于《詩(shī)》，立于禮，成于樂(lè) —— 孔子 己所不欲，勿施于人 —— 孔子 讀書(shū)破萬(wàn)卷，下筆如有神 —— 杜甫 讀書(shū)有三到，謂心到，眼到，口到 —— 朱熹 立身以立學(xué)為先，立學(xué)以讀書(shū)為本 —— 歐陽(yáng)修 讀萬(wàn)卷書(shū)，行萬(wàn)里路 —— 劉彝 黑發(fā)不知勤學(xué)早，白首方悔讀書(shū)遲 —— 顏真卿 書(shū)卷多情似故人，晨昏憂樂(lè)每相親 —— 于謙 書(shū)猶藥也，善讀之可以醫(yī)愚 —— 劉向 莫等閑，白了少年頭，空悲切 —— 岳飛 發(fā)奮識(shí)遍天下字，立志讀盡人間書(shū) —— 蘇軾 鳥(niǎo)欲高飛先振翅，人求上進(jìn)先讀書(shū) —— 李苦禪 立志宜思真品格，讀書(shū)須盡苦功夫 —— 阮元 非淡泊無(wú)以明志，非寧?kù)o無(wú)以致遠(yuǎn) —— 諸葛亮 熟讀唐詩(shī)三百首，不會(huì)作詩(shī)也會(huì)吟 —— 孫洙《唐詩(shī)三百首序》 書(shū)到用時(shí)方恨少，事非經(jīng)過(guò)不知難 —— 陸游 問(wèn)渠那得清如許，為有源頭活水來(lái) —— 朱熹 舊書(shū)不厭百回讀，熟讀精思子自知 —— 蘇軾 書(shū)癡者文必工，藝癡者技必良 —— 蒲松齡 聲 明 39 訪問(wèn)者可將本資料提供的內(nèi)容用于個(gè)人學(xué)習(xí)、研究或欣賞，以及其他非商業(yè)性或非盈利性用途，但同時(shí)應(yīng)遵守著作權(quán)法及其他相關(guān)法律的規(guī)定，不得侵犯本文檔及相關(guān)權(quán)利人的合法權(quán)利 。謝謝合作！