【導讀】年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜TOP30》。銷售金額榜，恒大、萬科、綠地、碧桂園、保利和中海、萬達則領(lǐng)跑銷售面積榜。需要，現(xiàn)針對性選取幾家代表性企業(yè)進行招標采購以及成本控制方面的模式進行分析。如何更有效的整合資源，發(fā)揮規(guī)模效益是萬科集團管理團隊正在思考的事情，他們發(fā)現(xiàn)，供應鏈條的穩(wěn)定高效不僅可以簡化復雜的采購清單，更有利于控制成本并有助于品質(zhì)管理。通過對大型跨國制造業(yè)企業(yè)為例，采購成本幾乎占到了銷售額的50%（如其凈利潤是。在“2021年萬科集團AB級標準化裝修房子簽約儀式”上，采購實施部門要完全。明確各級管理者、各有關(guān)部門及人員的權(quán)限。關(guān)部門負責人通過會議或其他的形式實行決策。個以上的供貨商，從質(zhì)量、價格、信譽等方面擇優(yōu)進貨。

　　

【正文】 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，萬達廣場是中國商業(yè)地產(chǎn)第一品牌。萬達廣場歷經(jīng)十余年發(fā)展，已從第一代的單店、第二代的組合店，發(fā)展到第三代城市綜合體。城市綜合體是萬達集團在世界獨創(chuàng)的商業(yè)地產(chǎn)模式，內(nèi)容包括大型商業(yè)中心、城市步行街、五星級酒店、商 務酒店、寫字樓、高級公寓等，集購物、餐飲、文化、娛樂等多種功能于一體，形成獨立的大型商圈，萬達廣場就是城市中心。 萬達推行訂單地產(chǎn)模式，它主要包括四個要點： 聯(lián)合協(xié)議：這個思路源于萬達主力店，最早與沃爾瑪合作。目前發(fā)展到與數(shù)十家跨國公司和國美等國內(nèi)巨頭的合作。通過協(xié)議的方式約定城市的選擇、租金、優(yōu)惠條件等。 共同參與：又叫技術(shù)對接。萬達在開發(fā)前與主力店戰(zhàn)略合作伙伴、各商家等進行廣泛的“政治協(xié)商”，內(nèi)容包括城市選擇、地段選擇和規(guī)劃設計指標等。內(nèi)部由其商務部、規(guī)劃院、商業(yè)管理公司等機構(gòu)參與。 先租 后售：商業(yè)地產(chǎn)體量大，資金密集，風險控制重要。萬達通過主力店協(xié)議，商戶保證金、保單等形式控制。加之專業(yè)的招商團隊，一般在開工前就完成招商任務。 平均租金：萬達采用城市劃分等手段，形成談判的“批處理”，極大提高了談判效率反應速度。 采購模式 萬達集團采用集中采購和分散采購相結(jié)合的采購模式，但是隨著萬達廣場連鎖經(jīng)營模式的不斷發(fā)展，萬達集團正在逐步實施集中采購，以降低開發(fā)的總成本，提高采購效率。同時，將采購權(quán)限盡量集中到集團，實行倒三角模式 —— “集團比較大，下面比較小，上面選擇施工隊伍，所有這一切，下面投資的 比較小”。采購方式主要有直接委托、招標（邀請招標、公開招標）。 招標工作程序 （類似海航集團招標流程 ，詳細如下 ） ： 1 招標項目立項 招標項目由物業(yè)分公司各業(yè)務經(jīng)辦部門根據(jù)年度工作計劃提出，計劃內(nèi)的招標項目可直接編制招標文件。非計劃內(nèi)的招標項目由業(yè)務經(jīng)辦部門擬定招標計劃，必須按上述第 2條規(guī)定的權(quán)限履行報批手續(xù)。 招標計劃的內(nèi)容應包括 (但不限于 )：招標內(nèi)容、成本估算額、招標方式、招標文件編制時間、資格評審時間、發(fā)標日期、進場時間等。 物業(yè)分公司業(yè)務經(jīng)辦部門負責擬訂招標文件，招標文件的內(nèi)容應包括 (但不限于 )： 招標項目立項 成立招標小組 投標單位確定 發(fā)標 開標、評標、定標 合同簽訂及招標文檔管理 33 招標人 (公司 )簡介，包括公司的名稱、地址、聯(lián)系方式、基本情況等； 招標項目簡介，包括項目內(nèi)容、項目要求等； 對投標人及投標書的要求，包括投標人的資格、投標書的格式、主要內(nèi)容等； 評標標準及方法； 評標活動方案，包括招標組織機構(gòu)，開標時間及地點等； 其他事項的說明。 擬訂招標文件的其它具體要求按管理公司《萬達地產(chǎn)經(jīng)營管理制度》的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 招標文件的審批權(quán)限按上述第 2 條的規(guī)定執(zhí)行。實際操作中招標計劃、招標小組、招標文件及擬邀請投標單位的資格審查可同步報批。 2 成立招標小組 每個招標項目均必須根據(jù)招標項目的特點成立招標小組，負責整個招標工作。原則上與投標單位有利害關(guān)系的人員不得作為招標小組成員。 招標小組人數(shù)必須為奇數(shù)，且不少于 3 人。業(yè)務經(jīng)辦部門經(jīng)理、財務部經(jīng)理、品質(zhì)部經(jīng)理及相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員應為招標小組成員，全過程參與招標工作。 在整個招標過程中，每次評審招標小組成員出席人數(shù)不得少于總?cè)藬?shù)的 2/3。 3 投標單位確定 物業(yè)分公司招標一般宜采用邀請招標方式，由業(yè)務經(jīng)辦部門負責收集相關(guān) 供方信息，由招標小組審查確定擬邀請投標單位。 各類招標項目預選投標單位應不少于三家。投標單位應優(yōu)先從《合格供方名錄》中選擇，合格供方名錄中沒有或數(shù)量不夠時，才可從其它推薦途徑選擇投標單位。投標單位的資格預審應遵循以下規(guī)定： 已列入公司《合格供方名錄》的單位直接具備投標資格； 未列入公司《合格供方名錄》的單位，應按上述第 3 條的規(guī)定經(jīng)評定合格后才能作為擬邀請的投標單位； 已從公司《合格供方名錄》取消的單位，兩年內(nèi)不得參與投標。 4 發(fā)標 招標文件的發(fā)放、現(xiàn)場踏勘和答疑由招標小組負責組織，公司各部 門視實際需要指派人員配合，但至少應保證同時有來自不同部門的二人參加。 招標文件發(fā)放、現(xiàn)場踏勘、招標答疑均應形成書面記錄，其中招標答疑記錄應作為招標文件的補充附件一并發(fā)給投標單位。 5 開標、評標、定標 招標小組主持開標工作，現(xiàn)場拆封，該過程應形成書面記錄，參加開標的全體人員簽字確認。 開標后招標小組組織相關(guān)人員進行標書的分析，以便進一步的評標定標工作。 招標小組組長主持招標項目的評標工作，招標小組全體人員參加，實際人數(shù)不少于3 人。 各類專業(yè)的評標工作均必須遵循管理公司 《萬達地產(chǎn)經(jīng)營管理制度》的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，經(jīng)招標小組評標，并將評標結(jié)果按規(guī)定權(quán)限 (上述第 2 條 )報批后確定中標單位。 確定中標單位后 3 日內(nèi)，招標小組向中標單位發(fā)出中標通知書，并將中標結(jié)果以書面形式通知其他投標單位。 6 合同簽訂及招標文檔管理 物業(yè)分公司業(yè)務經(jīng)辦部門負責按本手冊第 節(jié)的規(guī)定，組織內(nèi)部的合同評審過程，并與中標單位進行合同洽談，簽訂正式采購或分包合同。 34 招標過程中形成所有文件和記錄由業(yè)務經(jīng)辦部門負責整理成冊，并在正式合同簽訂后一個月內(nèi)移交行政人事部統(tǒng)一存檔保管。 物料采 購 1 物料定額標準 各物業(yè)分公司應根據(jù)物業(yè)服務實際需要，明確各類材料、部件、工具、用品及小型設備的基本庫存量，包括工程設備維護所需的備品備件，建立物料庫存量標準及部門或個人使用工具的配備標準，編制《物業(yè)采購分類明細表》，經(jīng)本公司總經(jīng)理審批后執(zhí)行。 《物料采購分類明細表》是物業(yè)分公司提出采購需求、制訂采購計劃的依據(jù)之一，物業(yè)分公司行政人事部部應每半年一次組織各部門對《物業(yè)采購分類明細表》進行評審更新，并報本公司總經(jīng)理審批。 2 年度采購計劃 物業(yè)分公司行政人事部根據(jù)工裝管理規(guī)定、物料 定額標準、各類工作人員數(shù)量，及各單位自然狀況等信息，制定年度物料采購計劃，報總經(jīng)理審批。 年度物料采購計劃是制訂年度收支預算的依據(jù)之一，在年度采購計劃執(zhí)行過程中，因業(yè)務變化或其它因素導致年度采購計劃調(diào)整時，必須相應調(diào)整公司年度收支預算計劃，并報項目所在公司審批。 3 月度采購計劃 每月固定消耗的常用物料，例如勞保用品、清潔用品、易損備件（燈管、鎮(zhèn)流器、窗把手、水龍頭、電話線）等的月度補充計劃，由行政人事部倉管員根據(jù)庫存量于每月 25日前提出。 物業(yè)分公司各部門 (管理處 )根據(jù)下月工作需要 ，結(jié)合年度物料計劃制定下月的物料采購計劃，說明物料名稱、型號、規(guī)格、數(shù)量 (如有特殊要求，須說明 )，經(jīng)本公司財務部經(jīng)理審核、總經(jīng)理審批后，于每月 25 日前報行政人事部。 行政人事部根據(jù)倉管員的月度補充計劃及各部門 (管理處 )月度物料采購計劃，于每月 28 日前擬定下月《物料采購計劃》。 4 計劃采購實施 經(jīng)總經(jīng)理審批后的《物料采購計劃》交行政人事部采購員實施采購。凡屬于招標范圍的采購必須按上述第 4 條的規(guī)定，通過招標選擇采購供方。不屬于招標范圍的采購必須從經(jīng)批準的《合格供方名錄》選擇，未列入《合格供方 名錄》的供方必須按上述第 3 條規(guī)定經(jīng)評定合格后方可選擇。 各類物料采購必須按管理公司合同管理的規(guī)定執(zhí)行，凡采購金額在 5000 元 (含 )以上的采購項目必須簽訂正式的書面合同。采購金額在 5000 元以下沒有簽訂正式書面合同的采購項目均必須在進貨驗收合格后付款。 對簽訂長期供貨合同，分批供貨的采購項目，行政人事部采購人員應以書面形成發(fā)出采購訂單，特殊情況下口頭提出的采購訂單應予以記錄。 采購大宗物料或采購數(shù)量在 10 個以上的物料時，一般應通知合格供應商送貨上門。 行政人事部采購人員應及時組 織進貨的驗收入庫手續(xù)，具體按物業(yè)分公司制訂的物料管理程序執(zhí)行。 5 零星、應急物料的申購 零星物料是指除常用物料外的、所需數(shù)量較少，且沒有庫存的物料。應急物料是指突發(fā)性急用，且沒有庫存的物料。 各物業(yè)分公司的零星、緊急采購必須按以下程序執(zhí)行： 物料使用部門 (人員 )填寫《零星 (應急 )物料采購申請單》，說明物料名稱、型號、規(guī)格、 35 數(shù)量，并交部門經(jīng)理 (管理處主任 )審核； 《零星 (應急 )物料采購申請單》交財務部經(jīng)理及總經(jīng)理審批； 經(jīng)審批的《零星 (應急 )物料采購申請單》交行政人事部采購員實施采購。 緊急情況下的非常用物料采購，可以采取緊急措施在供方處對實物質(zhì)量進行驗證后自行購買，但在購買后須按上述要求補辦緊急采購手續(xù)。 6 物料采購時效 常用物料采購原則上應在 3 個工作日內(nèi)完成，特殊情況報行政人事部經(jīng)理 (管理處主任 )同意后另行處理。 特殊物料的采購原則上應在 5 個工作日內(nèi)完成，特殊情況報行政人事部經(jīng)理 (管理處主任 )同意后另行處理。 零星物料的采購原則上應在 1 個工作日內(nèi)完成，特殊情況報行政人事部經(jīng)理 (管理處主任 )同意后另行處理。 緊急物料的采購原則上應在 3 個小時內(nèi)完成，特 殊情況報行政人事部經(jīng)理 (管理處主任 )同意后另行處理。 附： 萬達地產(chǎn) 招標管理控制流程 36 37 萬達地產(chǎn) 材料設備采購流程 古今名言 敏而好學，不恥下問 —— 孔子 38 業(yè)精于勤，荒于嬉；行成于思，毀于隨 —— 韓愈 興于《詩》，立于禮，成于樂 —— 孔子 己所不欲，勿施于人 —— 孔子 讀書破萬卷，下筆如有神 —— 杜甫 讀書有三到，謂心到，眼到，口到 —— 朱熹 立身以立學為先，立學以讀書為本 —— 歐陽修 讀萬卷書，行萬里路 —— 劉彝 黑發(fā)不知勤學早，白首方悔讀書遲 —— 顏真卿 書卷多情似故人，晨昏憂樂每相親 —— 于謙 書猶藥也，善讀之可以醫(yī)愚 —— 劉向 莫等閑，白了少年頭，空悲切 —— 岳飛 發(fā)奮識遍天下字，立志讀盡人間書 —— 蘇軾 鳥欲高飛先振翅，人求上進先讀書 —— 李苦禪 立志宜思真品格，讀書須盡苦功夫 —— 阮元 非淡泊無以明志，非寧靜無以致遠 —— 諸葛亮 熟讀唐詩三百首，不會作詩也會吟 —— 孫洙《唐詩三百首序》 書到用時方恨少，事非經(jīng)過不知難 —— 陸游 問渠那得清如許，為有源頭活水來 —— 朱熹 舊書不厭百回讀，熟讀精思子自知 —— 蘇軾 書癡者文必工，藝癡者技必良 —— 蒲松齡 聲 明 39 訪問者可將本資料提供的內(nèi)容用于個人學習、研究或欣賞，以及其他非商業(yè)性或非盈利性用途，但同時應遵守著作權(quán)法及其他相關(guān)法律的規(guī)定，不得侵犯本文檔及相關(guān)權(quán)利人的合法權(quán)利 。謝謝合作！