【導(dǎo)讀】規(guī)劃總建筑面積614600平方米，其中：。地中海會(huì)議休閑中心建筑面積136800平方米；碧水丹山高爾夫版塊建筑面積111000平方米；翡翠谷溫泉養(yǎng)生版塊建筑面積150300平方米；墅區(qū)建筑面積102800平方米。根據(jù)清遠(yuǎn)市十一五發(fā)展綱要的建設(shè)規(guī)劃，通過(guò)本項(xiàng)目的建設(shè)，促進(jìn)清遠(yuǎn)市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，改善清遠(yuǎn)市投資環(huán)境。2020年資產(chǎn)總額達(dá)到億元,年收入億元。人具有中高級(jí)專(zhuān)業(yè)技術(shù)職稱(chēng)，70%以上員工擁有大專(zhuān)以上學(xué)歷。成功欲望，實(shí)現(xiàn)個(gè)人價(jià)值與企業(yè)目標(biāo)的高度和諧統(tǒng)一。院批準(zhǔn)設(shè)立清遠(yuǎn)地級(jí)市，同年2月28日正式掛牌成立。建市以來(lái)，清遠(yuǎn)市委、市政府在廣東省委、省政府的正。心，招商引資勢(shì)頭迅猛，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展加快。的休閑產(chǎn)業(yè)已占GDP的首位，約占全部消費(fèi)支出的三分之一。資和出口拉動(dòng)轉(zhuǎn)向消費(fèi)與投資、內(nèi)需與外需協(xié)調(diào)拉動(dòng)轉(zhuǎn)變。休閑經(jīng)濟(jì)，正成為以消費(fèi)拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的生力軍。目前國(guó)內(nèi)的高爾夫消費(fèi)人群也已突破。萬(wàn)人次來(lái)華進(jìn)行高爾夫旅游，且逐年在增加。

　　

【正文】 別墅 沿環(huán)島路和環(huán)島河布置，與水系有機(jī)結(jié)合，做到沿湖別墅都有專(zhuān)用游艇碼頭，同時(shí)內(nèi)配設(shè)獨(dú)立高級(jí)游艇俱樂(lè)部。 半島水上豪宅 獨(dú)創(chuàng)一島二湖三水泊岸規(guī)劃 ， 戶(hù)戶(hù)臨水，家家枕湖，大花園、大主臥 ， 國(guó)際尊崇品質(zhì) ， 極致品位生活 。 15000 平方米 “ 私家湖 面 ” 戀戀水色 ， 清澈明凈、連通 大燕河 。池、溪、泉、榭、橋串起流動(dòng)語(yǔ)匯 ， 兩岸遍植奇花異樹(shù) ， 特設(shè)親水平臺(tái)、觀(guān)景噴泉 ， 最大限度與水相親 ， 盡享自然尊貴生活 港灣式游艇碼頭極盡奢華 ，眾多 私家專(zhuān)屬游艇泊位 。 打開(kāi)游艇的天窗，數(shù)著天上的繁星，任由船舷激起白色的浪花，時(shí)尚、刺激的休閑娛樂(lè)，成功的象征，身份的體現(xiàn)，品味的彰顯 。 項(xiàng)目 單塊 建筑面積 基地 總建筑面積 基地用地面積 容積率 溫泉養(yǎng)生酒店 38000 150300 平方米 740畝 ( 493580平方米 ) 溫泉養(yǎng)生會(huì)所 22300 養(yǎng)生度假別墅 90000 40 國(guó)際 游艇 俱樂(lè)部超大游泳池、高級(jí)中西餐廳、壁球室、水幕休閑廳游艇會(huì)、雪茄節(jié)、雞尾酒會(huì)國(guó)際級(jí) CLUB ，極致品味專(zhuān)屬俱樂(lè)部 。 項(xiàng)目 單塊 建筑面積 基地 總建筑面積 基地用地面積 容積率 澳洲游艇別墅 16400 113700 平方米 780畝 (已扣除水體面積 220畝 ) (520260 平方米 ) 半島水上豪宅 32020 運(yùn)河人家社區(qū) 44300 游艇灣俱樂(lè)部 21000 41 第六章 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能 本項(xiàng)目以“預(yù)防為主，防治結(jié)合，綜合治理”為指導(dǎo)方針，在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段突出環(huán)境保護(hù)的重點(diǎn)，充分考慮各建設(shè)項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響和治理措施，在建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施中運(yùn)用生物工程手段，通過(guò)綠化措施，防治大氣、噪音污染。運(yùn)用綜合防治的方法，防治土壤、水土污染。 環(huán)保規(guī)劃 污水處理 對(duì)本基地內(nèi)的生活污水進(jìn)行預(yù)處理后排放至污水處理廠(chǎng)集中處理。并且游艇碼頭處設(shè)計(jì)有專(zhuān)門(mén)的油污處理站，處理游艇碼頭及游艇和游艇維修所產(chǎn)生的油污和生活污物。針對(duì)游艇度假區(qū)內(nèi)的環(huán)保規(guī)劃采取如下的措施： 1）游艇必須具備國(guó)家船檢規(guī)范規(guī)定的生活污水存儲(chǔ)倉(cāng)和生活垃圾儲(chǔ)存器，游艇靠岸后由俱樂(lè)部（或港池管理部門(mén)）統(tǒng)一組織環(huán)衛(wèi)部門(mén)進(jìn)行接受處理。不得隨意將生活污水、糞便、垃圾拋入海上或港池內(nèi) 2）游艇的機(jī)艙艙底油污水不得隨意排入，應(yīng)由俱樂(lè)部（或港池管理部門(mén)）同意接受后送污水處理廠(chǎng)回收。 42 3）游艇的維 修車(chē)間、場(chǎng)地應(yīng)與港池、綠地分隔，獨(dú)立布置。使清潔、修理游艇的油污水、垃圾不會(huì)被潮水或雨水沖如港池中，便于收集處理。 垃圾處理 在各分區(qū)及綜合服務(wù)點(diǎn)、主干道兩側(cè)設(shè)置景觀(guān)式垃圾箱，并配置沖洗用的水龍頭；在管理服務(wù)區(qū)內(nèi)設(shè)一處垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站。 球場(chǎng) 盡量選擇耐旱抗蟲(chóng)的草種與植物，減少農(nóng)藥化肥使用與灌溉用水量。 所有建筑物均依照國(guó)際可持續(xù)發(fā)展建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，達(dá)到采用自然光，降低人工光源的使用：利用方位、開(kāi)窗及景觀(guān)設(shè)計(jì)，盡可能采用自然通風(fēng)換氣，降低空調(diào)的使用率；采用輕質(zhì) 構(gòu)造或是木構(gòu)造，避免二氧化碳的產(chǎn)生，亦可達(dá)到垃圾減量之目的；采用省水、省電設(shè)備，降低能源損耗；所有裝修材料均以再生建材及減少產(chǎn)生揮發(fā)性氣體之黏著劑使用量，可避免空氣污染源的發(fā)生；建筑物設(shè)計(jì)時(shí)，需考慮方位及遮陽(yáng)設(shè)計(jì)，避免能源消耗。包括污水、雨水的收集、處理，經(jīng)達(dá)標(biāo)后再利用。 燈光球場(chǎng)采用高效節(jié)能燈具。 43 第七章 建設(shè)周期 本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模較大，為使本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃能順利地推動(dòng)，考慮分期分區(qū)發(fā)展的方案，以先建設(shè)會(huì)議中心、高爾夫球場(chǎng)和溫泉度假養(yǎng)生中心，后建設(shè)游艇碼頭及別墅區(qū)為原則，自 2020 年 初起至2020 底年止，分二期全部建設(shè)完成，投入使用。 球場(chǎng)及 原別墅區(qū)為一期項(xiàng)目。 第 二 期建設(shè) 2020 年 1 月 1 日起至 2020 年 10 月 31 日， 建設(shè)內(nèi)容為 地中海會(huì)議休閑中心、碧水丹山高爾夫球場(chǎng)和翡翠谷溫泉養(yǎng)生中心。 第 三 期建設(shè) 2020 年 1 月 1 日起至 2020 年 12 月 31 日，建設(shè)內(nèi)容為 游艇風(fēng)情人居和別墅區(qū)。 二 期建設(shè)主要內(nèi)容 地中海 會(huì)議休閑中心，總建筑面積 136800 平方米。包括五星級(jí)酒店 客房 700 間 、會(huì)議中心 12020 平方米 、會(huì)務(wù)別墅 92 幢 和漁人碼 44 頭 14200 平方米 。碧水丹山高爾夫球場(chǎng)總建筑面積 111000 平方米。包括高爾夫球場(chǎng)、健身運(yùn)動(dòng)中心、精英俱樂(lè)部 16000 平方米 、高爾夫會(huì)所 10000 平方米 和高爾夫大宅 113 幢 。翡翠谷溫泉養(yǎng)生中心總建筑面積 150300 平方米。包括溫泉養(yǎng)生酒店 客房 400 間 、養(yǎng)生會(huì)所和度假別墅 225 幢 。 三 期建設(shè)主要內(nèi)容 游艇風(fēng)情人居總建筑面積 113700 平方米。包括游艇別墅 41 套別墅（每套 400M2） 、半島水上豪宅 80 套 豪宅（ 每棟 400M2） 、運(yùn)河人家社區(qū) 高級(jí)住宅 443 套 每套二房一廳 ， （每套 100 M2） 和游艇灣俱樂(lè)部 70 幢 別墅（ 每幢 300M2） 。 別墅區(qū)總建筑面積 102800 平方米，包括 257 幢別墅 （ 每套400M2） 。 45 第八章 投資估算及資金籌措 （ 1）土地價(jià)格； （ 2）本市有關(guān)各類(lèi)建筑工程造價(jià)參考標(biāo)準(zhǔn)； （ 3）本市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各類(lèi)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)； （ 4）本市有關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)章； （ 5）規(guī)劃建設(shè)方案； 總投資估算 經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目總投資 537520 萬(wàn)元， 二期 項(xiàng)目 建設(shè) 投資為374217 萬(wàn)元， 三期 項(xiàng)目 建設(shè)投資為 163303 萬(wàn)元 ，詳見(jiàn)附表一“項(xiàng)目投資估算表”。 土地價(jià)格：包括征地補(bǔ)償費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金。 建安費(fèi)： 酒店與 經(jīng)營(yíng) 別墅等 已考慮裝修和家具家電費(fèi)用 ，商業(yè)用房包括一次裝修 ；其他建安費(fèi)包括建設(shè)用地綠化、道路、圍墻、照明和太陽(yáng)能等四新技術(shù)采用的費(fèi)用。 基礎(chǔ)配套費(fèi)：包括 基地內(nèi)外大市政配套費(fèi)和基地內(nèi) 供配電費(fèi) (含電纜溝、配電房 )、供配燃?xì)赓M(fèi)、自來(lái)水管網(wǎng)費(fèi)、泵房費(fèi)、排污 46 費(fèi)、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、有線(xiàn)電視、電話(huà)和智能化等費(fèi)用。 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：按建安費(fèi)用和基礎(chǔ)配套費(fèi)用的 2%計(jì)取。 經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目總投資為 537520 萬(wàn)元 。 二期 投資為 374217 萬(wàn)元，三期 等 投資 為 163303 萬(wàn)元。 資金來(lái)源為企業(yè)自籌和部分銀行貸款解決 。 47 第九章 租售收入和財(cái)務(wù)效益 租售收入 經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目總銷(xiāo)售收入為 564897 萬(wàn)元，上交稅金為34427 萬(wàn)元；經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目年收益為 98973 萬(wàn)元，年上交稅金 6498萬(wàn)元。詳見(jiàn)附表二“收益表”。 根據(jù)項(xiàng)目投資和租售收入的情況，并考慮每 5 年收益遞增5%來(lái)計(jì)算。該項(xiàng)目在 I＝ 10%時(shí)，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 436938 萬(wàn)元，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %，投資回收期為 年。（詳見(jiàn)附表三現(xiàn)金流量表） 48 第十章 風(fēng)險(xiǎn)分析 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)（ Strengths）分析 ? 清遠(yuǎn)市 的高起點(diǎn)整體規(guī)劃。 作為廣州后花園的整體 規(guī)劃 和 湖城規(guī)劃 的確立與建設(shè) ，為發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 和本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè) 提供了巨大的平臺(tái)。 ? 經(jīng)過(guò)多年的建設(shè)和培育，獅子湖高爾夫俱樂(lè)部 地塊 內(nèi)清山綠水 ， 綠樹(shù)成蔭。同時(shí)，項(xiàng)目周邊 山清水秀，空氣清新，河水清澈 ，山體 植被基本未遭破壞，原生態(tài)環(huán)境保護(hù)較好 。 生態(tài)美食、溫泉、漂流等在省內(nèi)外已有一定聲譽(yù)。 ? 地塊內(nèi)僅有少量 農(nóng) 民，動(dòng)拆遷相對(duì)容易。特別是 已獲得近 500 畝的土地開(kāi)發(fā)權(quán) ， 一但規(guī)劃設(shè)計(jì)方案落實(shí) ， 就可及時(shí)啟動(dòng)。 ? 清遠(yuǎn)市距白云機(jī)場(chǎng)僅 45 分鐘車(chē)程 。 地處珠三角與粵北山區(qū)的結(jié)合部。南靠廣州、佛山，西連肇慶，東鄰韶關(guān)，北接湖南、廣西，歷來(lái)有奧、湘、桂 “ 三省通衢 ” 之稱(chēng)，是經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省廣東與內(nèi)地廣大市場(chǎng)連接的重要經(jīng)濟(jì)走廊。 49 劣勢(shì)（ Weaknesses）分析 ? 一個(gè)地區(qū)的成熟需要時(shí)間，傳統(tǒng) 農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū) 的形象與新興生態(tài)旅游 區(qū)的定位短期內(nèi)難以轉(zhuǎn)變。 ? 目前，清遠(yuǎn)市基礎(chǔ)配套設(shè)施的建設(shè)還遠(yuǎn)落后于珠江三角洲等其他發(fā)達(dá)城市 ，城市面貌有待進(jìn)一步改善 。 市場(chǎng)機(jī)遇（ Opportunities） ? 廣東省 乃至中國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，對(duì) 會(huì) 務(wù)和 休閑產(chǎn)業(yè)的需求增加迅猛 ? 廣東省、清遠(yuǎn)市 大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的契機(jī) ? 國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)參于清遠(yuǎn)市的整體規(guī)劃開(kāi)發(fā)， 有助于 提升該區(qū)域整體開(kāi)發(fā)水平 和知名度 潛在威脅（ Threats）分析 ? 廣東省境內(nèi)已有多個(gè)高爾夫俱樂(lè)部和國(guó)際會(huì)議中心， 區(qū)域內(nèi)及區(qū)域之間 類(lèi)似 未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)激烈 ? 類(lèi)似項(xiàng)目 產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象日益明顯，產(chǎn)品定位是本案最大的威脅 ? 政府 控制建設(shè)用地 供應(yīng)量 ， 抑制 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 的政策導(dǎo)向 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益風(fēng)險(xiǎn)分析 首先對(duì)本項(xiàng)目租售價(jià)格下降的情況進(jìn)行分析。當(dāng)租售收入下降5%時(shí)，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %；當(dāng)租售收 入下降 10%時(shí)，財(cái)務(wù)內(nèi)部 50 收益率為 %；其次對(duì)建安成本上漲進(jìn)行分析。當(dāng)建安成本上升5%時(shí)，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %；當(dāng)建安成本上升 10%時(shí)，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %。由此可見(jiàn)，本項(xiàng)目效益的變化受租售收入變化的影響較大，但均在可接收的范圍內(nèi)。 在國(guó)家 控制土地征用和 穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的政策調(diào)控下， 廣東省 房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格將呈現(xiàn)穩(wěn)步小幅上揚(yáng)的趨勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格大幅下跌的可能較小，而且本報(bào)告在測(cè)算中所預(yù)測(cè)的房?jī)r(jià)已充分考慮政策出臺(tái)后對(duì)房?jī)r(jià)抑制的作用；同時(shí)由于國(guó)家已對(duì)基本建設(shè)規(guī)模進(jìn)行調(diào)控，原材料價(jià)格上漲趨勢(shì)已明顯 放緩，建安成本大幅上升的可能較小，據(jù)此認(rèn)為項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小且有一定抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。 51 第十 一 章 結(jié)論 本項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，具有良好的社會(huì)、環(huán)境和經(jīng)濟(jì)效益，必將為 清遠(yuǎn)市乃至 廣東 省 的發(fā)展做出獨(dú)特而意義深遠(yuǎn)的貢獻(xiàn)。 清遠(yuǎn) 的未來(lái)不僅僅是 廣東 的 清遠(yuǎn) ，而是中國(guó)的 清遠(yuǎn) 、世界的 清遠(yuǎn) ， 獅子湖高端商務(wù)政務(wù)休閑平臺(tái) 項(xiàng)目一定會(huì)在其中承擔(dān)起應(yīng)盡的社會(huì)責(zé)任。