【導(dǎo)讀】程中各部門各負(fù)其責(zé)，為合同順利執(zhí)行創(chuàng)造條件。適用于公司新承接物業(yè)項目及合同期滿物業(yè)項目委托管理合同的簽訂。營部為主的投標(biāo)小組，并任命組長，批準(zhǔn)與委托方簽訂合同。機電工程部負(fù)責(zé)對設(shè)備運行、維修管理條款進行審查。財務(wù)部負(fù)責(zé)對管理收支預(yù)算情況進行審查。消防治安部負(fù)責(zé)對消防安全、治安、車輛管理條例進行審查?？偨?jīng)理負(fù)責(zé)組織物業(yè)管理方案和物業(yè)管理委托合同書的評審。經(jīng)理部負(fù)責(zé)合同及有關(guān)資料的搜集整理。當(dāng)公司準(zhǔn)備參與新的物業(yè)管理項目，實施投標(biāo)以及延長原有物業(yè)的管理期之前，托方的基本要求，向委托方遞交物業(yè)管理投標(biāo)申請書。案》和《物業(yè)管理合同書》草本。投標(biāo)小組與委托方聯(lián)系約定時間進行磋商，并制定磋商計劃。續(xù)磋商并提出修改意見。托方簽署并加蓋公章。合同雙方認(rèn)為有必要公證的由經(jīng)營部辦理有關(guān)手續(xù)。的需求已明確并為雙方所接受，公司具有滿足合同需求的能力。經(jīng)營部根據(jù)市場情況、成本預(yù)測及有關(guān)規(guī)定確定物業(yè)管理費收費標(biāo)準(zhǔn)。

　　

【正文】 設(shè)計和施工質(zhì)量進行控制。 用戶改建的圖紙應(yīng)交機電工程部審查，并填寫《管道安裝審批表》。 機電工程部負(fù)責(zé)圖紙審查，提出審批意見給用戶，用戶按審批意見修改圖紙后方可施工。 機電工程部按審批意見及《安裝工程施工及驗收規(guī)范》進行驗收，合格后方可供水。驗收不合格不能供水。要求施工單位按要求返工。 14 質(zhì)量記錄 給排水管道巡視記錄表（管道維修班用） 管道安裝審批表 維修通知單 化糞池清理記錄表 管理處值班記錄表 15 目的 本程序規(guī)定了本公司所管理的物業(yè)內(nèi)外保潔工作的職責(zé)、程序和要求，對保潔工作質(zhì)量實施控制，確保所管理的物業(yè)內(nèi)外清潔衛(wèi)生，為業(yè)主（客戶）創(chuàng)造一個清 潔、舒適的居住和工作環(huán)境。 16 適用范圍 本程序適用本公司管理的多層住宅和工業(yè)區(qū)，高層住宅大廈和公寓大廈及工貿(mào)大廈等物業(yè)的保潔管理。 17 相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要素 ISO9002 、 、 18 相關(guān)文件 CPMOP023 《物業(yè)管理分承包方的控制》 CPMOP027 《質(zhì)量記錄的管理》 19 職責(zé) 物業(yè)管理部負(fù)責(zé)組織領(lǐng)導(dǎo) 物業(yè)保潔工作。 各管理處負(fù)責(zé)日常檢查和督促清潔工人或承包單位按規(guī)定的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)進行保潔。 房產(chǎn)維修隊負(fù)責(zé)垃圾外運工作。 經(jīng)理部負(fù)責(zé)采購衛(wèi)生用品和管理衛(wèi)生車輛。 20 實施程序 物業(yè)管理部按總經(jīng)理發(fā)布的質(zhì)量方針和物業(yè)管理承包合同的有關(guān)規(guī)定制定衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)和作業(yè)指導(dǎo)書并組織實施。 清潔分包按《物業(yè)管理分承包方的控制》程序進行。 本公司聘用的或分承包方聘用的清潔工人都要按職責(zé)范圍和作業(yè)指導(dǎo)書的規(guī)定進行保潔操作，確保達(dá)到規(guī)定的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。 各管理處責(zé)成專人按照衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)每日對各個崗位的清潔工人保潔操作情況進行檢查監(jiān)督，檢查項目和質(zhì) 量標(biāo)準(zhǔn)按所簽字的衛(wèi)生承包合同所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進行，檢查結(jié)果填入《每日衛(wèi)生檢查記錄表》，各管理處也可根據(jù)本處情況，自行制定檢查記錄表。 各管理處主任每周會同有關(guān)負(fù)責(zé)人對保潔質(zhì)量檢查評定一次。 物業(yè)管理部不定期的對保潔工作質(zhì)量進行抽查，每月會同有關(guān)負(fù)責(zé)人對保潔質(zhì)量檢查評定一次。承包方按得分多少領(lǐng)取承包費。 衛(wèi)生質(zhì)量用分?jǐn)?shù)表示。檢查考核的衛(wèi)生項和單位當(dāng)日得分或周、月平均得分達(dá)不到滿分的 70％時為不合格。應(yīng)限定在三天之內(nèi)進行改進，保證達(dá)到規(guī)定的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。 管理處主任負(fù)責(zé)與業(yè)主及用戶溝通，明確生活垃圾臨時存放的位置和要求 ；裝修垃圾的堆放地點、時限及如何使用電梯等事宜。 房產(chǎn)維修隊每天將管理區(qū)的垃圾運送到深圳市垃圾處理場，并將運送情況記錄在 “運送垃圾記錄表”中。 21 質(zhì)量記錄 每日衛(wèi)生檢查記錄表 每月衛(wèi)生質(zhì)量評定和衛(wèi)生費計算表 運送垃圾記錄表 15 目的 本程序規(guī)定了本公司管理區(qū)域內(nèi)綠化管理的職責(zé)和要求，對綠化的工作質(zhì)量實施控制，為業(yè)主和用戶創(chuàng)建一個優(yōu)美的生活和工作環(huán)境。 16 適用范圍 本程序適用于本公司管轄范圍內(nèi)的綠化管理。 17 相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要素 GB/19002ISO9002 18 相關(guān)文件 CPMOP027 《質(zhì)量記錄管理》 19 職責(zé) 物業(yè)管理部、沙河管理部分別負(fù)責(zé)組織領(lǐng)導(dǎo)各自管理區(qū)的綠化管理工作。 房產(chǎn)維修隊按綠化方案和工作計劃實施操作。 各管理處對本管理區(qū)域的綠化進行巡視檢查管理，防止人為毀壞花草樹木，并負(fù)責(zé)給管理處門前擺放的盆花澆水。 20 實施程序 管理部每年初擬定出本公司管理區(qū)域的綠化管理方案報總經(jīng)理批準(zhǔn)執(zhí)行。綠化管理方案內(nèi)容包括：調(diào)整和栽植花草樹木的部位、品種、數(shù)量、時間、苗木來源、所需資金等內(nèi)容；新接樓盤并由本公司承擔(dān)綠化設(shè)計和施工的綠化實施方案還應(yīng)包括整體規(guī)劃和造型設(shè)計等內(nèi)容。 管理部根據(jù) 總經(jīng)理批準(zhǔn)執(zhí)行的綠化實施方案每月制定一個綠化工作計劃交給房產(chǎn)維修隊組織實施。綠化工作內(nèi)容包括：本月應(yīng)做哪些綠化工作，什麼時間做完，有關(guān)質(zhì)量要求。 房產(chǎn)維修隊按照物業(yè)管理部的工作計劃，每周制訂一個“綠化工作單”安排綠化工人執(zhí)行，并檢查上周綠化工作完成情況，檢查結(jié)果記錄在“綠化管理記錄”中。 綠化工人每天按照房產(chǎn)維修隊安排的工作任務(wù)進行綠化工作，并發(fā)揮主觀能動性，對花草樹木進行養(yǎng)護管理和對擺放花壇澆水，進行養(yǎng)護。 各管理處每天給擺放在本管理處門前的盆花澆水并看管。 管理部分別制定本管理區(qū)的綠化考核標(biāo)準(zhǔn)。 管理部 每月對房產(chǎn)維修隊完成綠化工作任務(wù)情況進行一次考評，并將考評結(jié)果記錄在 CPMOP012 文件中的“工作考評記錄表”中。 對外承包的綠化管理區(qū)域和項目按 CPMOP023《物業(yè)管理分承包方的控制》文件規(guī)定和雙方簽訂的合同執(zhí)行。有關(guān)記錄盡可能使用本程序文件規(guī)定的記錄表格。 21 質(zhì)量記錄 綠化管理記錄 工作考評記錄表 綠化工作單 綠化工作計劃 綠化實施方案 22 目的 本程序明確了公司定期對業(yè)主（客戶）進行物業(yè)管理各項費用收取的工作流程，以保證公司有效并及時地收取各項費用，并對收費過程中的服務(wù)質(zhì)量進行控制。 23 適用范圍 本程序適用于財務(wù)部，經(jīng)營部和各管理處關(guān)于物業(yè)管理各項費用的收取業(yè)務(wù)。 24 相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要素 GB/T19002 ISO9002 ， ， 25 相關(guān)文件 《質(zhì)量手冊》 《運作程序》物業(yè)的入伙管理 《運作程序》物業(yè)租賃合同的簽訂 26 職責(zé) 財務(wù)部負(fù)責(zé)物業(yè)管理費、房租、水電費用和押金等費用的直接收取和維修費用的間接收取。 經(jīng)營部負(fù)責(zé)廠房或商住房的租賃，物業(yè)管理費、房租、水電費用的計算。 各管理處負(fù)責(zé)對住戶的日常直接服務(wù)，包括抄報水電表讀數(shù)、下發(fā)通知等，并負(fù)責(zé)零星維修服務(wù)費用的收取和集中上繳以及客戶入伙時裝修保證 金和清運費的控制和核收。 其他部門負(fù)責(zé)對客戶提供勞務(wù)，勞務(wù)費用由提供勞務(wù)的部門收取后上繳財務(wù)部。 27 實施程序 入伙預(yù)交費用 經(jīng)營部應(yīng)根據(jù)政策、法規(guī)及發(fā)展商或業(yè)主管理委員會的規(guī)定，制定《入伙預(yù)交費用標(biāo)準(zhǔn)》。 經(jīng)營部在審查并接收業(yè)主（客戶）提交的文件后，應(yīng)通知業(yè)主（客戶）到財務(wù)部交納相關(guān)的預(yù)交費用。（或由管理處代收繳后再轉(zhuǎn)交財務(wù)部）。 財務(wù)部根據(jù)入伙預(yù)交費用標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主（客戶）收取各項費用，并開立相應(yīng)票據(jù)給業(yè)主（客戶）。費用項目包括：預(yù)交管理費押金、水電增容費等。 財務(wù)部應(yīng)負(fù)責(zé)通知物業(yè)管理部已交納預(yù)交費用業(yè)主（客戶 ）的姓名或單位，并由物業(yè)管理部在入伙登記冊中注明。 向簽訂租賃合同的客戶首次收繳費用 客戶與經(jīng)營部簽訂房產(chǎn)或住房租賃合同。當(dāng)月使用期不足半月的，經(jīng)營部按半月收取房租，超過半月則按全月收費。 經(jīng)營部開出繳費通知單及未蓋章發(fā)票給顧客，財務(wù)部負(fù)責(zé)押金及當(dāng)月房租的收取。 財務(wù)部收款后，將房租發(fā)票加蓋財務(wù)章。另開押金發(fā)票一式四聯(lián)：發(fā)票、通知單、財務(wù)聯(lián)及存根，并作相應(yīng)帳務(wù)記錄。 經(jīng)營部根據(jù)發(fā)票給客戶辦理合同交接事宜。 業(yè)主（客戶）每月費用的收繳 經(jīng)營部根據(jù)租賃合同和各管理處上報的水電費讀數(shù)，于上月 25 日左右將當(dāng)月費用收 繳的電腦發(fā)票、通知單、財務(wù)聯(lián)，送交財務(wù)部。 財務(wù)部核單、分類，并將通知單分送各管理處，再由各管理處送至客戶手中。 如果客戶對通知單上的物業(yè)管理費、房租和水電費的金額有疑問，應(yīng)到經(jīng)營部查詢，經(jīng)營部應(yīng)即刻查表核對，如果確屬公司工作疏忽，應(yīng)盡快通知財務(wù)部按正確金額收款。 每月客戶到財務(wù)部交款時，出納清點現(xiàn)金或?qū)徍酥睙o誤后，將發(fā)票交給客戶。 如果客戶以支票方式支付，出納應(yīng)讓客戶留下電話號碼并用專門的支票登記簿逐筆登記所有支票。 如果租用廠房的客戶要求開水電費增值稅發(fā)票，財務(wù)部應(yīng)收回原發(fā)票注銷，并新開增值稅發(fā)票及時 送交客戶。 拖欠費用的催繳 客戶如果由于自身原因延遲至下月交款，財務(wù)部應(yīng)按當(dāng)月銀行借貸利率加收資金占用費。 財務(wù)部應(yīng)于當(dāng)月下旬統(tǒng)計客戶未繳款情況，于下月 5 日之前送經(jīng)營部備查。催款按如下方式和順序進行：財務(wù)部電話提醒、經(jīng)營部書面通知或管理處公告等等。 經(jīng)營部根據(jù)財務(wù)部送來的客戶拖欠費用備忘錄，對拖欠費用兩個月以上的客戶，作停電停水通知書，報總經(jīng)理批準(zhǔn)后，由機電工程部執(zhí)行停電停水等措施，或按相應(yīng)的法律及制度處理。 委托銀行收款 客戶愿意采用委托銀行收款的方式交納物業(yè)管理費、房租、水電費的，財務(wù)部辦理特種委托收款 合同一式四份，財務(wù)部、公司開戶行、客戶、客戶開戶行各領(lǐng)一份。 客戶可分為單位和個人兩類。對單位客戶，財務(wù)部應(yīng)于上月末前填寫委托收款憑證一式五聯(lián)交給銀行，并即收回經(jīng)銀行蓋章后的回單。 財務(wù)部在收到公司開戶行的單位客戶收款通知聯(lián)后，財務(wù)部依據(jù)通知聯(lián)作帳務(wù)處理。 財務(wù)部應(yīng)于當(dāng)月上旬，將個人客戶代收物業(yè)管理費、房租、水電費明細(xì)單一式兩份，送交銀行。 財務(wù)部于下旬收到銀行的個人托收電腦單及進帳單后，審核、統(tǒng)計個人客戶交款情況，并作相應(yīng)帳務(wù)處理。 如果單位客戶或個人客戶的存款不足，財務(wù)部將比照 拖欠費用的催繳程 序處理。 合同中止結(jié)清費用 客戶辦理退房手續(xù)之前，管理處必須先驗收查房。 經(jīng)營部通知財務(wù)部退還客戶押金，客戶當(dāng)月未交房租，截止退房日已用水、電費等款項應(yīng)沖減押金數(shù)額。 財務(wù)部查明細(xì)帳上“其他往來 —— 押金”科目下的客戶條款，對租房日、房號及押金額核對后予以注銷，并退還剩余款項。 28 質(zhì)量記錄 財務(wù)記錄：記帳憑證、憑證銷號單、日記帳、明細(xì)帳、報表 支票登記簿 托收登記簿、代收費用明細(xì)單 繳費通知單 (1)、 (2) 客戶拖欠費用備忘錄 停電停水通知書 1 目的 本程序明確對物業(yè)管理檢驗、測量和試驗設(shè)備實施控制的職責(zé)、方法和 要求，以確保工作的安全和有效性。 2 適用范圍 適用于本公司所屬維修用工具類檢驗、測量和試驗設(shè)備。計量收費用設(shè)備，相關(guān)部門應(yīng)配合政府主管部門進行。 3 相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要素 GB/T19002ISO9002 4 相關(guān)文件 質(zhì)量手冊 5 職責(zé) 機電工程部、物業(yè)管理部、沙河管理部、電梯維修中心，分別負(fù)責(zé)對本部門所使用的檢驗、測量和試驗設(shè)備進行管理和控制。 總工程師負(fù)責(zé)對公司所有檢驗、測量和試驗設(shè)備的重要性進行分類認(rèn)定。 機電工程部負(fù)責(zé)用戶委托屬用戶所有的水、電測量設(shè)備的送檢聯(lián)系工作。 機電工程部、電梯維修中心負(fù)責(zé)按總工程師所認(rèn)定需定 期檢測的設(shè)備按定期規(guī)定送計量主管機構(gòu)檢測，并保存好有關(guān)資料、記錄。 對國家或深圳市計量主管部門的有關(guān)規(guī)定和檢查工作，各部門均有執(zhí)行和協(xié)助的義務(wù)。 6 實施程序 機電工程部、沙河管理部、物業(yè)管理部、電梯維修中心應(yīng)分別對本部門所使用的檢驗、測量和試驗設(shè)備建立檢驗、測量和試驗設(shè)備清單。 上述部門將設(shè)備清單交總工程師分類認(rèn)定，以確定檢測周期、送外部檢測項目和內(nèi)部比照檢測項目。 上述部門根據(jù)總工程師分類認(rèn)定的設(shè)備清單按規(guī)定的時間送深圳市計量主管機構(gòu)進行檢測，或按要求比照檢測。 用戶所屬的水、電測量設(shè)備，如委托我公司送檢測 量的，按供水、供電程序所劃分的所屬部門受理，報由機電工程部負(fù)責(zé)對外聯(lián)系辦理。 如對在運行中的檢驗、測量和試驗設(shè)備的可靠性有所懷疑時，可提前送檢。 各部門送檢儀器的允收標(biāo)準(zhǔn)如需更改，由各使用部門的技術(shù)主管（或班、站長），根據(jù)各自的情況自行制定并報各部經(jīng)理批準(zhǔn)。無特別指出的，以儀器、設(shè)備的原定精度等級為允收標(biāo)準(zhǔn)。凡經(jīng)檢測不合格的儀器不得在工作現(xiàn)場使用。 如檢驗、測量和試驗設(shè)備數(shù)量和內(nèi)容發(fā)生變化時，相關(guān)部門應(yīng)及時填報清單并報總工程師重新認(rèn)定。 7 記錄 檢驗、測量和試驗設(shè)備清單 檢驗、測量和試驗設(shè)備比照檢測表 1 目的 本程序明確規(guī)定了本公司與客戶簽定租賃合同和退伙的有關(guān)事宜，以保證滿足客戶的需求。 2 使用范圍 本程序適用于經(jīng)營部關(guān)于物業(yè)租賃合同的簽定和退房。 3 相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要素 GB/T19002ISO9002 合同評審 4 相關(guān)文件 CPMOP006 物業(yè)的供電管理 CPMOP007 物業(yè)的供水管理 CPMOP009 物業(yè)的消防管理 CPMOP017 物業(yè)管理費用的收取 CPMOP038 物業(yè)裝修管理 5 職責(zé) 經(jīng)營部負(fù)責(zé)與客戶聯(lián)系，并組織相關(guān)部門進行合同評審活動。 經(jīng)營部與客戶簽定租賃合同，并協(xié)調(diào)客戶與其 它部門的關(guān)系。 消防治安部負(fù)責(zé)消防審批及處理消防事項。 物業(yè)管理部及管理處負(fù)責(zé)房產(chǎn)交接及日常服務(wù)。 財務(wù)部負(fù)責(zé)各項費用的收取和退還押金。 6 實施程序 房產(chǎn)租賃需求信息的接受 經(jīng)營部負(fù)責(zé)房產(chǎn)租賃需求信息的接受，分兩種方式處理需求信息。 客戶來電咨詢房產(chǎn)情況，由房產(chǎn)管理員或經(jīng)理負(fù)責(zé)接聽并向客戶介紹情況，對需預(yù)租房產(chǎn)的客戶將情況登記在客戶情況登記表中，及時跟蹤。 客戶上門咨詢房產(chǎn)情況，由房產(chǎn)管理員或經(jīng)理負(fù)責(zé)解答客戶需了解的房產(chǎn)情況，對認(rèn)為有必要的客戶進行登記并跟蹤處理。 住宅房產(chǎn)的租賃 經(jīng)營部負(fù)責(zé)向客戶介紹公司情況 、房產(chǎn)使用條件、租賃價格。 經(jīng)營部負(fù)責(zé)了解客戶情況，及其具體內(nèi)容證明材料，材料包括：營業(yè)執(zhí)照，身份證明等有關(guān)材料。