【正文】 住宅房產(chǎn)的租賃 經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)向客戶介紹公司情況 、房產(chǎn)使用條件、租賃價(jià)格。 財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)各項(xiàng)費(fèi)用的收取和退還押金。 3 相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要素 GB/T19002ISO9002 合同評(píng)審 4 相關(guān)文件 CPMOP006 物業(yè)的供電管理 CPMOP007 物業(yè)的供水管理 CPMOP009 物業(yè)的消防管理 CPMOP017 物業(yè)管理費(fèi)用的收取 CPMOP038 物業(yè)裝修管理 5 職責(zé) 經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)與客戶聯(lián)系，并組織相關(guān)部門進(jìn)行合同評(píng)審活動(dòng)。凡經(jīng)檢測(cè)不合格的儀器不得在工作現(xiàn)場(chǎng)使用。 用戶所屬的水、電測(cè)量設(shè)備，如委托我公司送檢測(cè) 量的，按供水、供電程序所劃分的所屬部門受理，報(bào)由機(jī)電工程部負(fù)責(zé)對(duì)外聯(lián)系辦理。 對(duì)國(guó)家或深圳市計(jì)量主管部門的有關(guān)規(guī)定和檢查工作，各部門均有執(zhí)行和協(xié)助的義務(wù)。 3 相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要素 GB/T19002ISO9002 4 相關(guān)文件 質(zhì)量手冊(cè) 5 職責(zé) 機(jī)電工程部、物業(yè)管理部、沙河管理部、電梯維修中心，分別負(fù)責(zé)對(duì)本部門所使用的檢驗(yàn)、測(cè)量和試驗(yàn)設(shè)備進(jìn)行管理和控制。 財(cái)務(wù)部查明細(xì)帳上“其他往來 —— 押金”科目下的客戶條款，對(duì)租房日、房號(hào)及押金額核對(duì)后予以注銷，并退還剩余款項(xiàng)。 財(cái)務(wù)部于下旬收到銀行的個(gè)人托收電腦單及進(jìn)帳單后，審核、統(tǒng)計(jì)個(gè)人客戶交款情況，并作相應(yīng)帳務(wù)處理。 客戶可分為單位和個(gè)人兩類。 財(cái)務(wù)部應(yīng)于當(dāng)月下旬統(tǒng)計(jì)客戶未繳款情況，于下月 5 日之前送經(jīng)營(yíng)部備查。 每月客戶到財(cái)務(wù)部交款時(shí)，出納清點(diǎn)現(xiàn)金或?qū)徍酥睙o誤后，將發(fā)票交給客戶。 經(jīng)營(yíng)部根據(jù)發(fā)票給客戶辦理合同交接事宜。當(dāng)月使用期不足半月的，經(jīng)營(yíng)部按半月收取房租，超過半月則按全月收費(fèi)。 財(cái)務(wù)部根據(jù)入伙預(yù)交費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主（客戶）收取各項(xiàng)費(fèi)用，并開立相應(yīng)票據(jù)給業(yè)主（客戶）。 其他部門負(fù)責(zé)對(duì)客戶提供勞務(wù)，勞務(wù)費(fèi)用由提供勞務(wù)的部門收取后上繳財(cái)務(wù)部。 23 適用范圍 本程序適用于財(cái)務(wù)部，經(jīng)營(yíng)部和各管理處關(guān)于物業(yè)管理各項(xiàng)費(fèi)用的收取業(yè)務(wù)。 管理部 每月對(duì)房產(chǎn)維修隊(duì)完成綠化工作任務(wù)情況進(jìn)行一次考評(píng)，并將考評(píng)結(jié)果記錄在 CPMOP012 文件中的“工作考評(píng)記錄表”中。 房產(chǎn)維修隊(duì)按照物業(yè)管理部的工作計(jì)劃，每周制訂一個(gè)“綠化工作單”安排綠化工人執(zhí)行，并檢查上周綠化工作完成情況，檢查結(jié)果記錄在“綠化管理記錄”中。 20 實(shí)施程序 管理部每年初擬定出本公司管理區(qū)域的綠化管理方案報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)執(zhí)行。 16 適用范圍 本程序適用于本公司管轄范圍內(nèi)的綠化管理。應(yīng)限定在三天之內(nèi)進(jìn)行改進(jìn)，保證達(dá)到規(guī)定的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。 物業(yè)管理部不定期的對(duì)保潔工作質(zhì)量進(jìn)行抽查，每月會(huì)同有關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)保潔質(zhì)量檢查評(píng)定一次。 清潔分包按《物業(yè)管理分承包方的控制》程序進(jìn)行。 各管理處負(fù)責(zé)日常檢查和督促清潔工人或承包單位按規(guī)定的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行保潔。要求施工單位按要求返工。 用戶改建的圖紙應(yīng)交機(jī)電工程部審查，并填寫《管道安裝審批表》。 故障處理 機(jī)電工程部接到用戶或管理處故障報(bào)告后，通知管道維修班處理。 沙河區(qū)部分由沙河管 理部負(fù)責(zé)巡視。 排水管道的日常管理 各物業(yè)管理處負(fù)責(zé)該區(qū)內(nèi)的排水設(shè)施的管理 , 負(fù)責(zé)該區(qū)內(nèi)的室內(nèi)（公共部分）、外的排水管道的日常巡視，每天至少一次。 13 實(shí)施程序 排水工程的驗(yàn)收 機(jī)電工程部參加新建工程排水管道的驗(yàn)收并向施工部提出驗(yàn)收意見書。 9 適用范圍 適用于公司目前所承接的物業(yè)管理項(xiàng)目的排水管理。 值班巡視保安員通知管理處有關(guān)人員，從電腦中查找丟失車輛最后一次進(jìn)出的資料。 地下停車場(chǎng)自動(dòng)刷卡設(shè)備、供電、對(duì)講系統(tǒng)是否正常。如有車位不符或門、窗未關(guān)好的，立即與車主聯(lián)系，及時(shí)更換車位并關(guān)好門、窗。 收費(fèi)員根據(jù)辦證員的繳費(fèi)通知，進(jìn)行核對(duì)無誤后收費(fèi)。 管理處設(shè)專人負(fù)責(zé)磁卡的辦理。 13 實(shí)施程序 地下停車場(chǎng)的管理 停車磁卡的辦理 地下停車場(chǎng)采取專用車位形式。 7 質(zhì)量記錄 隱敝工程驗(yàn)收簽證表 交工驗(yàn)收證明表 建筑物檢查表 建筑物登記表 工作任務(wù)完成情況考評(píng)表 維修工作計(jì)劃表 建筑物大中修和改擴(kuò)建施工方 (草 )案 8 目的 切實(shí)做好地下停車場(chǎng)的安全管理，更好地為顧客服務(wù)，方便停車，保障車輛停放有序，交通暢通，避免車輛丟失事故的發(fā)生。 房產(chǎn)維修隊(duì)、各樓房管理處按照上級(jí)指示、 維修工作計(jì)劃、檢查發(fā)現(xiàn)的問題、其它班組傳遞的信息、用戶請(qǐng)求，填寫“維修通知單”安排員工進(jìn)行維修，并將維修工作情況記錄在“維修工作記錄表”中。 物業(yè)管理部整理和保管大、中修理資料，以便再修理時(shí)參考。在施工中，要對(duì)隱敝工程進(jìn)行查驗(yàn)，并將查驗(yàn)結(jié)果記錄在“隱敝工程驗(yàn)收簽證表”中。 總工程師對(duì)大、中修理和改、擴(kuò)建方案進(jìn)行審核批準(zhǔn)。 房產(chǎn)維修隊(duì)負(fù)責(zé)維修。 總工程師負(fù)責(zé)對(duì)大、中修和改、擴(kuò)建項(xiàng)目方案審批。 維修中心應(yīng)創(chuàng)造機(jī)會(huì)給員工到生產(chǎn)廠家接受專業(yè)培訓(xùn)。 電梯維修工須經(jīng)市勞動(dòng)局培訓(xùn)，考試合格后頒發(fā)“電梯維修證”才能從事電梯維修工作。 負(fù)荷調(diào)校試驗(yàn)方法及內(nèi)容按 GB1006093 進(jìn)行。 電梯年審： 維修中心每年 10 月底前向市勞動(dòng)局申報(bào)年審。緊急情況處理完畢之后，應(yīng)填寫緊急情況記錄表，此表一式兩份，管理處和維修中心各壹份存檔。如配件緊缺不能按時(shí)修復(fù)應(yīng)通知管理處。電梯大中小修的分級(jí)分權(quán)詳見“電梯維修細(xì)則”。 電梯的保養(yǎng) 維修工按電梯定期保養(yǎng)項(xiàng)目表的內(nèi)容對(duì)電梯進(jìn)行保養(yǎng)。 電梯維修中心每年征求一次各管理處對(duì)電梯運(yùn)行情況的意見，意見表反饋后，電梯維修中心針對(duì)情況采取相應(yīng)措施。 電梯安裝部門提供的電梯安裝驗(yàn)收證書 以上資料及文件由電梯維修中心負(fù)責(zé)驗(yàn)收，在清單上簽字。 6 程序 新裝電梯的安裝驗(yàn)收 電梯及自動(dòng)扶梯經(jīng)安裝單位安裝完工后，電梯維修中心根據(jù)物總的計(jì)劃通知 ,派注冊(cè)檢測(cè)員參與對(duì)新裝電梯 (自動(dòng)扶梯 )的安裝驗(yàn)收，并在相應(yīng)的驗(yàn)收?qǐng)?bào)告書上簽字。包括： a. 按照火警火災(zāi)報(bào)警程序迅速報(bào)警 b. 組織人員及物資疏散 c. 組織滅火戰(zhàn)斗 d. 加強(qiáng)火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)的保衛(wèi)工作，防止不法分子趁火打劫 e. 火警火災(zāi)事故記錄 消防治安部負(fù)責(zé)協(xié)助市消防主管部門按照《中華人民共和國(guó)消防法》的有關(guān)規(guī)定對(duì)火警火災(zāi)事故進(jìn)行善后處 理。 消防演習(xí)準(zhǔn)備工作，由消防治安部牽頭，各相關(guān)部門配合。 出現(xiàn)隱患的單位或部門，必須按照整改通知書的要求制訂切實(shí)可行的整改計(jì)劃和防范措施。 室內(nèi)裝修的 審核及驗(yàn)收批文的管理由消防治安部負(fù)責(zé)。 消防監(jiān)督管理 由各物業(yè)管理處負(fù)責(zé)本轄區(qū)的日常消防檢查。 消防報(bào)警系統(tǒng)（含煙、溫感報(bào)警、水流報(bào)警電信號(hào)）的定期檢查、維修保養(yǎng)，由消防治安部按照《消防設(shè)施器 材管理制度》的要求進(jìn)行。 6 實(shí)施程序 消防組織機(jī)構(gòu)的建立 公司建立以總經(jīng)理為首的防火安全領(lǐng)導(dǎo)小組，小組成員由各部門經(jīng)理組成。 3 相關(guān)標(biāo)準(zhǔn) 要素 GB/T19002ISO9002 、 、 、 、 4 相關(guān)文件 質(zhì)量手冊(cè) 、 、 、 、 物業(yè)管理方案的制訂 物業(yè)的驗(yàn)收程序 物業(yè)的供電管理 物業(yè)的供水管理 員工培訓(xùn)管理程序 物業(yè)裝修管理 政府頒布的有關(guān)消防安全管理法規(guī) 5 職責(zé) 公司物業(yè)管理部和沙河物業(yè)管理部負(fù)責(zé)對(duì)租賃戶／住戶進(jìn)行日常消防值班、消防設(shè)施外觀體及數(shù)量檢查，以及每月的水噴淋放水排氣檢查。 發(fā)生民事糾紛，由當(dāng)值保安員按 條處理，如本人無法處理，按 條進(jìn)行處理。 在各管理處主任的領(lǐng)導(dǎo)下，由保安隊(duì)長(zhǎng)按照保安管理制度負(fù)責(zé)組織實(shí)施，并做好實(shí)施記錄。訓(xùn)練實(shí)施項(xiàng)目按照《保安員訓(xùn)練考核作業(yè)指導(dǎo)書》的要求進(jìn)行，并由保安隊(duì)長(zhǎng)或班組長(zhǎng)作好《保安培訓(xùn)記錄》。 消防治安部負(fù)責(zé)對(duì)公司保安員進(jìn)行統(tǒng)一訓(xùn)練。 公司供水設(shè)備的定期維護(hù)保養(yǎng)均由水工維修班執(zhí)行，每年一次 , 由機(jī)電工程部具體安排，做好定期維護(hù)保養(yǎng)記錄。 水費(fèi)計(jì)算與收款 經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)各用戶的水度數(shù)，計(jì)算出各用戶的水費(fèi)并打印出水費(fèi)票據(jù)，將票據(jù)交財(cái)務(wù)部。 機(jī)電工程部、沙河管理部所派水池、水箱清洗人員應(yīng)在此前作體檢 ， 以確保他們的身體健康狀況良好。 機(jī)電工程部將清洗后的水池、水箱儲(chǔ)水取樣送至福田區(qū)防疫站進(jìn)行衛(wèi)生化驗(yàn)，并及時(shí)領(lǐng)取化驗(yàn) 結(jié)果。 工程結(jié)束后 ,由施工、裝修單位向機(jī)電工程部提出申請(qǐng)，拆除臨時(shí)供水設(shè)施、管道，恢復(fù)至原狀態(tài)。 當(dāng)供電局或公司停電時(shí) ,各相關(guān)部門應(yīng)分別啟動(dòng)發(fā)電機(jī) ,充分保障各泵站的正常供水。 懲罰性停水：當(dāng)用戶違反了公司的消防、租賃、裝修等管理?xiàng)l例，經(jīng)通告而拒不改正者，在得到公司領(lǐng)導(dǎo)同意后，由機(jī)電工程部對(duì)其進(jìn)行強(qiáng)制性停水。 非正常停水 自來水公司事故停水，由機(jī)電工程部及時(shí)與自來水公司取得聯(lián)系，了解恢復(fù)供水時(shí)間，并報(bào)告公司領(lǐng)導(dǎo)和通知相關(guān)部門，作好記錄。 所有泵站的《水泵運(yùn)行記錄表》應(yīng)每半月上交機(jī)電工程部，由技術(shù)主管進(jìn)行匯總及技術(shù)分析，發(fā)現(xiàn)不正常即采取相應(yīng)的措施予以解決。 正常供水 本公司所有泵站的每月值班均由各相應(yīng)站長(zhǎng)在上月末根據(jù)情況制定《值班人員安排表》 ,巡視項(xiàng)目及要求按《水泵站運(yùn)行規(guī)程》執(zhí)行。 用戶向機(jī)電工程部提供供水系統(tǒng)管道平面圖及管道系統(tǒng)圖。 機(jī)電工程部負(fù)責(zé)停水的搶修及通知相關(guān)部門。 沙河管理部具體負(fù)責(zé)本公司沙河南、北工業(yè)區(qū)供水設(shè)施的正常運(yùn)行 ,并負(fù)責(zé)抄沙河南、北工業(yè)區(qū)所有用戶的水表的抄表工作。 公司值班電工和維修電工必須持有勞動(dòng)局《電工操作證》方可上崗操作，以確保供電操作人員具備必須的安全知識(shí)和專業(yè)技能。 航苑大廈管理處負(fù)責(zé)從電力變壓器低壓出線總開始（包括總開關(guān)）至用戶端的電氣設(shè)備運(yùn)行保養(yǎng)。 財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)按經(jīng)營(yíng)部提交的電費(fèi)票據(jù)收取用戶電費(fèi)。 用戶電度表抄表 經(jīng)營(yíng)部在每月 1－ 5 日抄商業(yè)用戶電度表。機(jī)電工程部盡量縮小停電范圍，并報(bào)告公司領(lǐng)導(dǎo)和通知相關(guān)部門，并作好記錄。 正常停電 公司接到供電局發(fā)出的停電通知后，機(jī)電工程部在 1 小時(shí)內(nèi)通知相關(guān)部門，并作好記錄，由物業(yè)管理部和沙河管理部在停電前四小時(shí)內(nèi)將停電書面通知用戶。 沙河管理部負(fù)責(zé)保障公司沙河南、北工業(yè)區(qū)供電設(shè)施的電氣運(yùn)行，配備值班人員，由業(yè)務(wù)主管 合理安排值班人員，值班人員根據(jù)業(yè)務(wù)主管簽發(fā)的《倒閘操作票》或《第二種工作票》規(guī)定進(jìn)行供電作業(yè)。 經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)接受用戶用電設(shè)備的申請(qǐng)。 經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)本公司全部用戶的電費(fèi)計(jì)算。 物業(yè)管理部負(fù)責(zé)本公司航苑大廈、中航公寓大廈電氣豎井和用戶電源箱和宿舍樓供電設(shè)施的正常運(yùn)行。 7 記錄 入伙通知書 入伙登記表 住戶登記表 驗(yàn)收交接表 1 目的 本程序明確了對(duì)物業(yè)的供電管理實(shí)施控制的職責(zé)、方法和要求，以確保用戶的供電及安全用電。 管理處與業(yè)主（客戶）一起驗(yàn)收其名下的物業(yè)， 登記水、電、氣表底數(shù)，雙方在《驗(yàn)收交接表》上簽字確認(rèn)。裝修保證金及清運(yùn)費(fèi)等由管理處負(fù)責(zé)核收和控制。 經(jīng)營(yíng)部在審查并接收業(yè)主（客戶）提交的文件后， 應(yīng)通知業(yè)主（客戶）去財(cái)務(wù)部交納相關(guān)的預(yù)交費(fèi)用。 在提供給業(yè)主（客戶）的《入住說明》中應(yīng)明確由業(yè)主（客戶）填寫并提交的資料，一般包括： ； b.《業(yè)主（客戶）登記表》； /租房合同的正本及復(fù)印件； 《住戶公約》、《管理協(xié)議》。 開發(fā)商應(yīng)提前一個(gè)月向業(yè)主（客戶）發(fā)出《入伙通知書》，詳細(xì)說明： a. 需業(yè)主（客戶）準(zhǔn)備的證明材料； b. 需業(yè)主（客戶）填寫的表格； c. 辦理入伙手續(xù)的程序。 消防治安部負(fù)責(zé)入伙管理中消防設(shè)施的驗(yàn)收。 2 適用范圍 適用于公司所承接管理的住宅樓的入伙手續(xù)。 主要設(shè)備、設(shè)施的安裝位置與安裝質(zhì)量符合 。 辦理正式物業(yè)驗(yàn)收移交手續(xù)，會(huì)同發(fā)展商、施工單位、 管理公司簽字生效 ,將全部檔案資料存檔。 驗(yàn)收小組負(fù)責(zé)人根據(jù)全部單項(xiàng)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告 ,寫出物業(yè)的綜合性驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的評(píng)定及意見書 ,呈交公司總工程師。 對(duì)實(shí)物的驗(yàn)收 ,主要驗(yàn)收的設(shè)備和主材料的規(guī)格、型號(hào)、制造廠，并清點(diǎn)數(shù)量、安裝位置等。 按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》驗(yàn)收。 驗(yàn)收小組負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)原設(shè)計(jì)圖紙、設(shè)計(jì)變更、 竣工圖和設(shè)備出廠合格證書，設(shè)備和建材的試驗(yàn)報(bào)告書，各設(shè)備試運(yùn)行記錄等技術(shù)檢驗(yàn)資料的驗(yàn)收。 3 相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要素 GB/T19002ISO9002 , , 4 相關(guān)文件 質(zhì)量手冊(cè) , , , 5 驗(yàn)收職責(zé) 機(jī)電工程部負(fù)責(zé)供電、供水設(shè)備、排水、空調(diào)系統(tǒng)、 消防系統(tǒng)等機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收工作；物業(yè)管理部負(fù)責(zé)驗(yàn)收綠化、土建工程；消防辦協(xié)助機(jī)電部驗(yàn)收消防系統(tǒng)。修改后的物業(yè)管理方案應(yīng)提交總經(jīng)理批準(zhǔn)。 經(jīng)審批的物業(yè)管理方案由物業(yè)管理項(xiàng)目小 組控制發(fā)放。 a. 7) 本區(qū)物業(yè)管理的質(zhì)量評(píng)價(jià)和改進(jìn)： 內(nèi)部評(píng)價(jià)（日常檢查、定期大檢查、內(nèi)部質(zhì)量審核）； 外部檢查（業(yè)主、客戶評(píng)價(jià)、國(guó)家／政府檢查評(píng)定）； 質(zhì)量改進(jìn)。 物業(yè)管理項(xiàng)目小組在接收到各部門提出的要求后將進(jìn)行匯總，編制成公司規(guī)范的物業(yè)管理方案。物業(yè)管理方案的制訂由總經(jīng)理指定物業(yè)管理項(xiàng)目小組負(fù)責(zé)。 3 相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要素 GB/T1