【導(dǎo)讀】“浦東新區(qū)市政中心”坐落于浦東新區(qū)合歡路2號(hào),占地面積7583平方米，總建。筑面積17680平方米，由一幢三層辦事大廳和一幢五層辦公樓及一層地下室組成，西側(cè)入口處旁有地面機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位10個(gè)和。非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位40個(gè)。辦事大廳與合歡路之間還設(shè)有一個(gè)面積近200平方米下沉。我公司正具備管理“浦東新區(qū)市政中心”的資質(zhì)和能力，而且一旦中標(biāo)，將采用。我公司將以嶄新的服務(wù)理念帶入“浦東新區(qū)市政中心”，改善、升華、精雕周?chē)?。為保證“浦東新區(qū)市政中心”管理品質(zhì)和物業(yè)管理的順利開(kāi)展，貴方應(yīng)免費(fèi)提供一。通過(guò)良好的物業(yè)管理使“浦東新區(qū)市政中心”保值、增值，真正為業(yè)主營(yíng)造一個(gè)方便、執(zhí)行“上海市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)定”。修訂“浦東新區(qū)市政中心”的三級(jí)操作文件。電梯關(guān)人，接報(bào)后3分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)處理，并在接報(bào)后20分鐘內(nèi)救出被困人員；實(shí)行維修服務(wù)回訪制度，回訪率達(dá)到100％，無(wú)等級(jí)安全事故設(shè)備責(zé)任事故；管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大火災(zāi)責(zé)任事故；

　　

【正文】 到對(duì)方的回答后方可操作。 e. 在機(jī)頂作檢修、保養(yǎng)工作時(shí)，除判 斷故障和調(diào)試需要外，禁行快車(chē)。 f. 下井坑作業(yè)時(shí)，禁止關(guān)閉廳門(mén)，廳門(mén)口必須擺設(shè)告示牌，防止無(wú)關(guān)人員靠近。 g. 在井坑作業(yè)時(shí)，首先開(kāi)亮井底燈，按下井底安全掣，必須佩戴安全帽。 h. 機(jī)房、井道、井坑因工作需要進(jìn)行動(dòng)火作業(yè)時(shí)，必須遵守大廈動(dòng)火作業(yè)規(guī)定，指定專人監(jiān)視，事后清理火種，嚴(yán)防火災(zāi)發(fā)生。 i. 維修保養(yǎng)結(jié)束時(shí)，必須認(rèn)真清理現(xiàn)場(chǎng)，清點(diǎn)工具和物品。 ? 電工安全守則 a. 任何電氣設(shè)備、裝置的拆裝、檢修、校驗(yàn)等工作，應(yīng)有經(jīng)考核合格持有操作證的電工擔(dān)任。 b. 任何電氣設(shè)備（包括停用電氣設(shè)備）未經(jīng)驗(yàn)電前，一律應(yīng)作為有電。 c. 在工作開(kāi)始前應(yīng)先檢查一切 電工工具是否正常（如電筆先校驗(yàn)完整有效，使用工具絕緣良好），有破損及不完整的工具不可使用。 d. 嚴(yán)禁帶電作業(yè)。緊急情況須帶電作業(yè)時(shí)，應(yīng)有監(jiān)護(hù)人和足夠的照明、空間，并穿戴絕緣手套、工作帽、工作衣、絕緣鞋，確認(rèn)安全方可進(jìn)行。 e. 在檢修用電線路和設(shè)備時(shí)，必須停電進(jìn)行。在斷開(kāi)的開(kāi)關(guān)閘柄上懸掛“有人工作，禁止合閘”的指示牌。 f. 電氣設(shè)備上的指示牌，非經(jīng)原工作人員或設(shè)備主任同意，任何人不得移動(dòng)。 g. 變配電室的任何操作（包括停電、檢修、送電）一律必須憑工作票。 h. 操作高壓隔離開(kāi)關(guān)必須穿戴絕緣手套，穿絕緣鞋及戴工作帽。 i. 自動(dòng)空氣開(kāi)關(guān)跳 開(kāi)或熔斷器熔斷時(shí)，應(yīng)查明原因再進(jìn)行恢復(fù)，必要時(shí)允許試送電一次。 j. 電流互感器不得斷路，電壓互感器不得短路。 k. 不得帶電用兆歐表測(cè)量絕緣電阻。 ? 電焊工安全守則 a. 必須持有合格的電焊操作證書(shū)。 b. 必須嚴(yán)格執(zhí)行“十不燒”原則。 c. 在工場(chǎng)間之外地區(qū)施工時(shí)，必須開(kāi)具“動(dòng)火證”。 d. 在工場(chǎng)間以外地區(qū)工作時(shí)，必須做到“看”、“嗅”、“聽(tīng)”并配齊滅火裝置。 e. 上班時(shí)必須穿好絕緣鞋子及戴好工作帽和帆布手套。 f. 登高作業(yè)時(shí)，必須有牢固的保險(xiǎn)帶并有人監(jiān)護(hù)，做好隔離裝置。 g. 嚴(yán)禁拆下焊機(jī)上所有的電氣設(shè)備。 h. 電焊機(jī)有良好的保護(hù)接地或接零。 i. 在陰暗潮濕 、密封的容器工作時(shí)，必須有良好通 【設(shè)備系統(tǒng)】 為確保各設(shè)備系統(tǒng)安全正常運(yùn)行，通過(guò)培訓(xùn)并將建立如下安全操作規(guī)程，規(guī)范設(shè)備運(yùn)行操作。 ? 高、低壓供配電設(shè)備系統(tǒng)安全操作規(guī)程 ? 發(fā)電機(jī)設(shè)備系統(tǒng)安全操作規(guī)程 ? 空調(diào)設(shè)備系統(tǒng)安全操作規(guī)程 ? 給排水設(shè)備系統(tǒng)安全操作規(guī)程 ? 電梯設(shè)備系統(tǒng)安全操作規(guī)程 ? 消防設(shè)備系統(tǒng)安全操作規(guī)程 ? 弱電設(shè)備系統(tǒng)安全操作規(guī)程 設(shè)備機(jī)房安全制度 【監(jiān)控中心安全管理制度】 ? 監(jiān)控中心由設(shè)備運(yùn)行部負(fù)責(zé) 24 小時(shí)監(jiān)控，操作人員須經(jīng)培訓(xùn)后方可上機(jī)操作。 ? 機(jī)房?jī)?nèi)環(huán)境溫度應(yīng)保持在 1528℃，墻上掛溫度計(jì) 。 ? 無(wú)關(guān)人員嚴(yán)禁進(jìn)入監(jiān)控中心。若要進(jìn)入，須經(jīng)設(shè)備主任批準(zhǔn)，由設(shè)備人員陪同進(jìn)入。 ? 監(jiān)控中心嚴(yán)禁吸煙、明火作業(yè)，確因工作需要?jiǎng)佑妹骰痦毷孪?辦理動(dòng)火審批手續(xù)，經(jīng)設(shè)備主任同意，按照動(dòng)火作業(yè)管理規(guī)定進(jìn)行。 ? 監(jiān)控中心消防設(shè)施完備，并定期檢查。 ? 常備應(yīng)急手電筒及充電式應(yīng)急照明設(shè)施。 ? 監(jiān)控中心內(nèi)、外保持清潔，室內(nèi)照明、通風(fēng)良好，地面、墻壁、門(mén)窗、設(shè)備無(wú)積塵、水積、油漬。禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品。 ? 監(jiān)控中心內(nèi)的一切設(shè)備設(shè)施、元器件、線路嚴(yán)禁隨意更改。如有損壞，要查明原因，立即申報(bào)設(shè)備主任，經(jīng)批準(zhǔn)后及時(shí)更換。 ? 值班人員不得 擅離崗位，進(jìn)出人員應(yīng)隨手關(guān)門(mén)。 ? 各控制柜、顯示屏、信號(hào)燈、控制線路等的運(yùn)作應(yīng)始終處于有效狀態(tài)，各類(lèi)功能標(biāo)識(shí)應(yīng)明確。 【配電房安全管理制度】 ? 配電房應(yīng)由設(shè)備人員負(fù)責(zé)。 ? 無(wú)關(guān)人員嚴(yán)禁進(jìn)入配電房。若要進(jìn)入，須經(jīng)設(shè)備主任批準(zhǔn)，由設(shè)備人員陪同進(jìn)入。 ? 進(jìn)出配電房須隨手關(guān)門(mén)，通風(fēng)洞、須罩上鐵絲網(wǎng)，以防小動(dòng)物竄入，發(fā)生電器事故。 ? 不準(zhǔn)擅自改變?cè)O(shè)備及線路。 ? 供電回路操作開(kāi)關(guān)的用途要有明顯的標(biāo)識(shí)，停電檢修必須掛牌，嚴(yán)禁超負(fù)荷運(yùn)行。 ? 操作、檢修時(shí)須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、手套。 ? 機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙、明火作業(yè)，確因工作需要 動(dòng)用明火須事先辦理動(dòng)火審批手續(xù)，經(jīng)設(shè)備主任同意，按照動(dòng)火作業(yè)管理規(guī)定進(jìn)行。 ? 機(jī)房消防設(shè)施完備，并定期檢查。 ? 機(jī)房?jī)?nèi)、外保持清潔，室內(nèi)照明、通風(fēng)良好，地面、墻壁、門(mén)窗、設(shè)備均無(wú)積塵、積水、油漬。禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品。 【空調(diào)設(shè)備機(jī)房安全管理制度】 ? 機(jī)房設(shè)備必須由設(shè)備人員負(fù)責(zé)。 ? 無(wú)關(guān)人員嚴(yán)禁進(jìn)入機(jī)房。若要進(jìn)入，須經(jīng)設(shè)備主任批準(zhǔn)，由設(shè)備人員陪同進(jìn)入。 ? 離開(kāi)機(jī)房應(yīng)隨手關(guān)門(mén)。 ? 不準(zhǔn)擅自改變?cè)O(shè)備及線路。 ? 機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)備由空調(diào)維修工負(fù)責(zé)操作，其他人不得擅自操作。 ? 機(jī)房設(shè)備其功能操作標(biāo)識(shí)均應(yīng)簡(jiǎn)單明確。主機(jī)和循環(huán)泵“ 運(yùn)行”與“備用”標(biāo)識(shí)應(yīng)與控制柜上的開(kāi)關(guān)位置一致。閥門(mén)“開(kāi)”與“關(guān)”標(biāo)識(shí)應(yīng)與實(shí)際狀態(tài)一致。 ? 機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙、明火作業(yè)，確因工作需要?jiǎng)佑妹骰痦毷孪绒k理動(dòng)火審批手續(xù)，經(jīng)設(shè)備主任同意，按照動(dòng)火作業(yè)管理規(guī)定進(jìn)行。 ? 機(jī)房消防設(shè)施完備，并定期檢查。 ? 機(jī)房?jī)?nèi)、外保持清潔，室內(nèi)照明、通風(fēng)良好，地面、墻壁、門(mén)窗、設(shè)備均無(wú)積塵、積水、油漬。禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品。 【電梯機(jī)房安全管理制度】 ? 電梯機(jī)房?jī)?nèi)任何設(shè)備非電梯維修工禁止操作。 ? 電梯送電、斷電必須由設(shè)備人員操作，禁止非設(shè)備人員操作。 ? 機(jī)房?jī)?nèi)環(huán)境溫度應(yīng)保持在 530℃， 墻上掛溫度計(jì)。 ? 無(wú)關(guān)人員嚴(yán)禁進(jìn)入電梯機(jī)房。若要進(jìn)入，須經(jīng)設(shè)備主任批準(zhǔn)，由設(shè)備人員陪同進(jìn)入。 ? 離開(kāi)電梯機(jī)房應(yīng)隨手關(guān)閉門(mén)窗。 ? 電梯機(jī)房因維修保養(yǎng)等原因造成停梯，應(yīng)在一樓掛告示牌。 ? 機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙、明火作業(yè)，確因工作需要?jiǎng)佑妹骰痦毷孪绒k理動(dòng)火審批手續(xù)，經(jīng)設(shè)備主任同意，按照動(dòng)火作業(yè)管理規(guī)定進(jìn)行。 ? 機(jī)房消防設(shè)施完備，并定期檢查。 ? 機(jī)房?jī)?nèi)、外保持清潔，室內(nèi)照明、通風(fēng)良好，地面、墻壁、門(mén)窗、設(shè)備均無(wú)積塵、積水、油漬。禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品。 ? 轎廂、機(jī)房及門(mén)衛(wèi)的聯(lián)絡(luò)系統(tǒng)必須完好，發(fā)生緊急狀態(tài)時(shí)能及時(shí)聯(lián)絡(luò)并疏導(dǎo)乘客。 ? 松閘裝置必須掛在醒目位置，并且在松閘裝置邊，表有注明的字樣。 ? 維修、保養(yǎng)等原因造成停梯，應(yīng)在一層掛牌告示。 【水泵房安全管理制度】 ? 泵房設(shè)備必須由設(shè)備人員負(fù)責(zé)。 ? 無(wú)關(guān)人員嚴(yán)禁進(jìn)入泵房及水箱房。若要進(jìn)入，須經(jīng)設(shè)備主任批準(zhǔn)，由設(shè)備人員陪同進(jìn)入。 ? 離開(kāi)泵房應(yīng)隨手關(guān)門(mén)。 ? 不準(zhǔn)擅自改變?cè)O(shè)備及線路。 ? 泵房設(shè)備其功能操作標(biāo)識(shí)均應(yīng)簡(jiǎn)單明確。水泵“運(yùn)行”與“備用”標(biāo)識(shí)應(yīng)與控制柜上的開(kāi)關(guān)位置一致。無(wú)特殊情況轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)應(yīng)開(kāi)至“自動(dòng)”位置。閥門(mén)“開(kāi)”與“關(guān)”標(biāo)識(shí)應(yīng)與實(shí)際狀態(tài)一致。 ? 機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙、明火作業(yè)，確因工作需要?jiǎng)佑妹骰痦?事先辦理動(dòng)火審批手續(xù)，經(jīng)設(shè)備主任同意，按照動(dòng)火作業(yè)管理規(guī)定進(jìn)行。 ? 機(jī)房消防設(shè)施完備，并定期檢查。 ? 機(jī)房?jī)?nèi)、外保持清潔，室內(nèi)照明、通風(fēng)良好，地面、墻壁、門(mén)窗、設(shè)備均無(wú)積塵、積水、油漬。禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品。 ? 地下室蓄水池溢流信號(hào)安全、有效。 報(bào)修管理 盡快處理用戶的報(bào)修，規(guī)范維修服務(wù)工作，確保為用戶提供滿意的服務(wù)。 ? 職責(zé) a. 業(yè)戶服務(wù)員負(fù)責(zé)記錄報(bào)修內(nèi)容，并通知設(shè)備部相應(yīng)人員。 b. 設(shè)備部人員負(fù)責(zé)報(bào)修內(nèi)容的現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)與維修。 c. 設(shè)備部主管負(fù)責(zé)維修工作質(zhì)量的監(jiān)督與評(píng)審。 ? 工作程序 a. 業(yè)戶服務(wù)員接到報(bào)修 要求時(shí)，及時(shí)填寫(xiě)《設(shè)備報(bào)修單》。 b. 業(yè)戶服務(wù)員將填好的《設(shè)備報(bào)修單》及時(shí)通知相關(guān)人員。 c. 維修人員對(duì)用戶報(bào)修內(nèi)容進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)后進(jìn)行維修。 d. 維修完成后，維修人員應(yīng)請(qǐng)用戶檢查合格后在《設(shè)備報(bào)修單》上簽名確認(rèn)。 e. 維修人員將用戶簽名確認(rèn)后的《設(shè)備報(bào)修單》送回設(shè)備主管處。 f. 設(shè)備主管負(fù)責(zé)每月《設(shè)備報(bào)修單》的匯總、統(tǒng)計(jì)工作，填寫(xiě)《月報(bào)修單匯總表》及《月報(bào)修單統(tǒng)計(jì)表》存檔。 公共部位、公共設(shè)施修繕養(yǎng)護(hù)管理制度 【大樓底層廳、堂】 ? 對(duì)大樓底層廳、堂的玻璃落地大門(mén)（或不銹鋼、塑鋼落地門(mén)）進(jìn)行巡視養(yǎng)護(hù)： 每周一次 a. 落 地門(mén)開(kāi)啟靈活，自動(dòng)定位正確，關(guān)閉速度在 3s～ 15s 范圍內(nèi)，無(wú)阻滯現(xiàn)象； b. 落地門(mén)地彈簧平整、不絆腳，金屬表面平整，無(wú)明顯劃痕； c. 落地門(mén)玻璃無(wú)破碎、橡膠條鑲嵌緊密不松動(dòng)，密封膠平整，五金配件齊全安裝牢固。 ? 對(duì)大樓廳、堂內(nèi)照明、應(yīng)急照明燈具進(jìn)行巡檢，保持照明燈具完好，照明開(kāi)關(guān)完整 無(wú)損，燈具飾品無(wú)殘缺。 每日一次 【室內(nèi)外門(mén)鎖】 ? 開(kāi)啟靈活，配件齊全，無(wú)脫落無(wú)殘缺： 及時(shí)修理 【樓道】 ? 對(duì)樓道照明、應(yīng)急照明燈具進(jìn)行巡檢 ,保持照明燈具完好，照明開(kāi)關(guān)完整無(wú)損，燈具飾品無(wú)殘缺。 每周一次 ? 對(duì)樓道內(nèi)防火門(mén)進(jìn)行安全檢查，防 火門(mén)應(yīng)保持啟閉靈活，閉門(mén)器啟閉無(wú)沖擊聲，防火門(mén)玻璃無(wú)破碎。 每月一次 ? 對(duì)樓道、扶梯進(jìn)行巡查。 每月一次 a. 扶梯扶手無(wú)斷裂，表面光滑平整，無(wú)松動(dòng)； b. 樓梯臺(tái)階、踏步平整無(wú)塌口，不絆腳，無(wú)開(kāi)裂； c. 樓道地面平整，表層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓，鋪設(shè)的地磚（大理石）無(wú)破損、起殼等現(xiàn)象，及時(shí)修補(bǔ)破損地磚（大理石）； d. 樓面踢腳線高度應(yīng)一致，不空鼓，無(wú)斷裂、殘缺、上口平順、接縫嚴(yán)密平整。 ? 對(duì)樓面進(jìn)行巡查： 每季一次 a. 內(nèi)墻表面粉刷層無(wú)剝落，墻面磚平整不起殼、不遺缺，凡修補(bǔ)的粉刷層及面磚； b. 應(yīng)保持與原墻面色差、材質(zhì)一致； c. 各類(lèi)標(biāo)牌齊 全，標(biāo)識(shí)清晰，油漆無(wú)剝落、破損現(xiàn)象。 【衛(wèi)生間】 ? 潔具、設(shè)施完好無(wú)破損 ,無(wú)滲漏水 ,功能正常。 每周檢修一次 ? 地面墻面瓷磚及吊頂完好無(wú)損。 每月檢修一次 ? 各扇門(mén)啟閉靈活。 每周檢修一次 ? 照明燈具及其它用電器具功能正常無(wú)漏電現(xiàn)象。 每周檢修一次 【雨污水總管、屋面、外墻】 ? 對(duì)屋面雨水總管，污水總管進(jìn)行疏通保養(yǎng)，屋面雨水總管網(wǎng)罩無(wú)脫落。 每季一次 ? 對(duì)污水總管出墻管進(jìn)行疏通，保持出墻橫管無(wú)堵塞。 每季一次 ? 屋面、外墻 a. 對(duì)屋面進(jìn)行巡查，保持屋面隔熱板鋪墊平整，無(wú)破損 ,屋面排污溝無(wú)堵塞、開(kāi)裂現(xiàn)象，排水暢通。 每年二次 b. 對(duì)屋面女兒墻勘查，墻面無(wú)裂縫，灰縫飽滿，不傾斜。 每年二次 c. 對(duì)外墻面勘查，保持外墻面無(wú)裂縫，裝飾墻面磚無(wú)起殼脫落，凡因修補(bǔ)墻面所使用的材料應(yīng)保持與原墻面相一致。 每年一次 【道路、側(cè)石、圍墻】 ? 對(duì)管理區(qū)域內(nèi)路面，側(cè)石進(jìn)行巡檢： 每月一次 a. 管理區(qū)域內(nèi)道路路面強(qiáng)度、坡度、出水口等符合要求，路面平整，不絆腳，排水暢通，修補(bǔ)路面接縫嚴(yán)密，無(wú)積水、泛水現(xiàn)象； b. 混凝土路面不起砂，無(wú)脫皮，斷裂，明溝不斷裂； c. 路邊側(cè)石平直，保持高低一致無(wú)缺損。 ? 對(duì)管理區(qū)域圍墻 柵欄進(jìn)行檢修，保持鐵柵欄無(wú)斷裂、表面無(wú)嚴(yán)重銹蝕。 每年二次 ? 油漆鐵柵欄。 每年一次 ? 檢查保養(yǎng)圍墻，應(yīng)不傾斜、不彎凸，灰縫飽滿，圍墻如有塌陷、傾斜裂縫應(yīng)及時(shí)進(jìn)行修整。 每年一次 【雨污水窨井、下水道】 ? 及時(shí)維修、補(bǔ)漏 每周一次 ? 對(duì)區(qū)內(nèi)雨、污水窨井進(jìn)行檢查、清撈。 每季二次 ? 雨污水窨井鐵蓋除銹油漆（油漆顏色為黑色）。 每年一次 ? 疏通管理區(qū)域內(nèi)雨、污水下水道，保持下水道暢通，同時(shí)檢查下水道出墻橫管有無(wú)變形、下沉及倒泛水。 每季二次 ? 汛期前應(yīng)對(duì)下水道進(jìn)行疏通，清撈窨井內(nèi)淤積物。 汛期前一個(gè)月 【管理區(qū)域內(nèi)照明路燈、圍墻燈、美化照明燈、草坪燈、投泛光燈】 ? 夜間應(yīng)對(duì)管理區(qū)域內(nèi)路燈、圍墻燈、美化照明燈、草坪燈、投泛光燈進(jìn)行巡視，及時(shí)修復(fù)熄滅的燈具，燈桿油漆無(wú)剝落，燈罩完好，無(wú)破損現(xiàn)象。 每日一次 ? 檢查照明供電線路絕緣狀況。 每年一次 ? 檢查照明供電控制保護(hù)裝置功能。 每周一次 【車(chē)庫(kù)車(chē)場(chǎng)】 ? 標(biāo)志完整、設(shè)施完好、使用正常 及時(shí)維修 ? 檢查保養(yǎng)照明燈具和應(yīng)急照明裝置，應(yīng)保持功能良好。 每季一次 ? 檢查消防設(shè)施功能可靠，防火門(mén)、緊急通道門(mén)啟閉靈活。 每季一次 ? 檢查紅外線傳感器、計(jì)時(shí)、監(jiān)控裝置應(yīng)功能可靠； 每天一次 ? 保養(yǎng)紅外線傳感器、計(jì)時(shí)、監(jiān)控裝置。 每年一次 【圍墻周界紅外線、電視攝像保安監(jiān)控設(shè)施】 ? 檢查巡視圍墻周界紅外線、電視攝像監(jiān)控、電子巡更機(jī)等設(shè)施。 每天一次 ? 保養(yǎng)圍墻周界紅外線、電視攝像監(jiān)控、電子巡更機(jī)。 每季一次 ? 對(duì)影響監(jiān)控功能的障礙物及時(shí)清除，損壞的零部件及時(shí)更換。 即時(shí)處理 ? 綜合檢查測(cè)試，并出具檢查 測(cè)試報(bào)告。 每年一次 【消防栓】 ? 檢查樓道內(nèi)、室外消防栓應(yīng)無(wú)滴漏水或損壞。 每月一次