【導(dǎo)讀】問1、什么是物業(yè)管理？相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序的活動。主要從三個角度理解：業(yè)主選聘。隨著我國經(jīng)濟體制由計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)變，90年。人們生活水平的提高，需求增強。房屋作為價值高的資產(chǎn)，是大多數(shù)家。出了較強的服務(wù)要求，方面要求住得好，房屋狀況保持的好，環(huán)境整潔優(yōu)美，筑結(jié)構(gòu)及設(shè)施設(shè)備較為復(fù)雜，對物業(yè)管理服務(wù)要求專業(yè)文化程度高。在成立業(yè)主大會及組建業(yè)主委員會過程中，除房。業(yè)主是物業(yè)管理活動中的重要主體，物業(yè)管理離不開業(yè)主的參與。域內(nèi)的份房產(chǎn)，也是物業(yè)管理區(qū)域的成員。也要履行相應(yīng)的義務(wù)。主委員會委員，并享有被選舉權(quán)等。同時負有遵守業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則，約定好物業(yè)管理事項，才能有效避免入住后的物業(yè)管理糾紛。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售房屋前，制定業(yè)主臨時公約，在。公布欠費名單催繳，是為了維護全體業(yè)主的利益，對欠費業(yè)主的約束。開發(fā)企業(yè)制訂的業(yè)主臨時公約不能侵犯購房人的合法權(quán)益。害，應(yīng)該賠償損失。

　　

【正文】 70、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共建筑和共用設(shè)施能否改變用途？確需改變用途 的，如何辦理？ 答：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，是滿足業(yè)主正常 的生活、工作需求所必須的，不得擅自改變用途。如擅自將小區(qū)內(nèi)的學(xué)校改為娛 樂場所、綠地改成商業(yè)設(shè)施等做法都是不被允許的。 業(yè)主確需 改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)依法辦理相關(guān)手續(xù)，并告知 物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè) 主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理相關(guān)手續(xù)。 問 7因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主、物業(yè)公司或其他單位需臨時占用、 挖掘道路和場地怎么辦？ 答：因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主或其他單位確需臨時占用、挖掘道路和 場地的，應(yīng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的同意；物業(yè)管理企業(yè)確需臨時占用、 挖掘道路和場地的，應(yīng)征得業(yè)主委員會同意，或者按照事先 制定的預(yù)案進行處理。 問 7業(yè)主、物業(yè)公司能否擅自占用物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備？ 本 資 料 來 自 本 資 料 來 自 答：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備是全體業(yè)主共有，業(yè)主和物業(yè)公司都不能 擅自占用。 如需占用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、 物業(yè)管理公司同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。 問 7業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)能否利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營？ 答：業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng) 營。如需經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征 得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)同意后，按照 規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益主要用于補充納入住宅專項維修資金，也可以按照 業(yè)主大會的決定使用。 問 7能否在房屋樓頂架設(shè)廣告牌 ? 答： 幢樓內(nèi)有多個產(chǎn)權(quán)人的，如無特殊約定，樓頂是共用部位，屬于全體 業(yè)主共有。如需在小區(qū)樓頂上架設(shè)廣告牌，應(yīng)征得業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)同意 13 Page 14 后，依法辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益主要用于補充住宅專用維修資金，也可以按照 業(yè)主大會的決定使用。 問 7業(yè)主能否不按規(guī)定或約定封閉陽臺、安裝防護欄或搭建陽光棚？ 答：封閉陽臺、安裝防護欄或搭建陽光棚等行為看似是業(yè)主自家的事，但是 本 資 料 來 自 本 資 料 來 自 會影響小區(qū)的環(huán)境和整體外觀。 環(huán)境整潔優(yōu)美的小區(qū)不僅使居住其中的業(yè)主 感到舒適，而且能起到提升物業(yè)品質(zhì)、使其 值增值的作用。為了維護公共安全 和公眾利益，業(yè)主封閉陽臺、安裝防護欄或搭建陽光棚時， 都應(yīng)遵守《業(yè)主（臨 時）公約》和小區(qū)有關(guān)規(guī)章制度的規(guī)定。 問 7鄰居占用了公共樓道怎么辦？ 答：公共樓道屬于共用部位，鄰居占用了公共樓道就是侵犯了相鄰業(yè)主的權(quán) 益，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)可以要求其停止占用；造成共用部位損壞 的，還可以要求其承擔(dān)賠償責(zé)任。 問 7物業(yè)區(qū)域內(nèi)的供氣、供熱、通訊、有線電視管線和設(shè)施設(shè)備由誰負責(zé) 維護？ 答：物業(yè)區(qū)域內(nèi)的供氣、供熱、通訊、有線電視管線和設(shè)施設(shè)備屬供氣、供 熱、通訊、有線電視等專業(yè)服務(wù)單位 所有，由供氣、供熱、通訊、有線電視等專 業(yè)服務(wù)單位委托物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)維修養(yǎng)護。 問 7物業(yè)管理公司需要入戶維修，業(yè)主是否應(yīng)該配合？ 答：小區(qū)內(nèi)房屋結(jié)構(gòu)相連，供水、供電、供氣、供熱等基礎(chǔ)設(shè)施物業(yè)具有系 統(tǒng)性等特點，致使物業(yè)局部安全隱患不僅會業(yè)主、使用人，還會影響到相鄰的業(yè) 主，甚至整 物業(yè)管理區(qū)域的安全和正常使用。即物業(yè)安全隱患往往會影響到公 共利益和他人合法權(quán)益。因此，物業(yè)管理企業(yè)需要進行入戶維修時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)配 合。 本 資 料 來 自 本 資 料 來 自 問 7業(yè)主不履行維修責(zé)任， 造成損失的，是否需要賠償？ 答：由于業(yè)主不履行維修責(zé)任，致使房屋及附屬設(shè)施已經(jīng)或者可能危害毗連 設(shè)施安全及公共安全的，業(yè)主大會、業(yè)主委員會可授權(quán)物業(yè)管理公司進行修繕， 其費用由業(yè)主承擔(dān)。造成損失的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償。 問 80、小區(qū)內(nèi)的共用設(shè)施損壞，維修費用該由誰承擔(dān)？ 答：如果是人為造成小區(qū)公用設(shè)施損壞的，由損壞者負責(zé)修復(fù)；造成損失的， 應(yīng)當(dāng)賠償損失。 如果責(zé)任不明確的，維修費用應(yīng)該由全體業(yè)主按所擁有的建筑面積比例分擔(dān)。 問 8為什么要規(guī)范 房屋裝修裝修行為？ 答：我國住宅房屋多數(shù)屬于集合式樓房。在住宅小區(qū)中，住宅單體間存在共 用部位，如主體結(jié)構(gòu)承重部位；單幢樓或小區(qū)內(nèi)有共用設(shè)施設(shè)備，如電梯、水、 暖、照明、消防等設(shè)施設(shè)備。不當(dāng)?shù)难b飾裝修會導(dǎo)致結(jié)構(gòu)安全和裝修人自身的生 命財產(chǎn)安全，還會影響到整幢樓、整 小區(qū)的正常生活秩序。為了維護公共安全 和公眾利益，需要對房屋裝飾裝修行為進行規(guī)范，因此，業(yè)主需要裝飾裝修房屋 14 Page 15 的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)也應(yīng)將房屋裝飾裝修中的禁止行 為和注意事項告知業(yè)主。 問 8業(yè)主裝飾裝修房屋，需要事先告知物業(yè)管理企業(yè)嗎？ 本 資 料 來 自 本 資 料 來 自 答：裝飾裝修房屋是業(yè)主的權(quán)利，但這 權(quán)力的行使應(yīng)以不損害他人利益和 社會公共利益為前提。在 存在多業(yè)主的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主裝飾裝修房屋 的行為有可能會對其他業(yè)主造成影響。如裝修噪音影響相鄰業(yè)主生活和休息、破 壞房屋承重結(jié) 構(gòu)會對其他業(yè)主的人身和財產(chǎn)安全構(gòu)成威脅等。同時，物業(yè)管理公 司有義務(wù)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定對物業(yè)進行管理，而對物業(yè)及其共用部位、共 用設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、功能、使用等情況的了解是完成這 義務(wù)的前提。因此，業(yè) 主裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理公司。 問 8業(yè)主裝飾裝修房屋，需要與物業(yè)管理企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議 嗎？ 答：業(yè)主應(yīng)當(dāng)在裝飾裝修房屋前與物業(yè)管理企業(yè)簽訂住宅內(nèi)裝飾裝修管理服 務(wù)協(xié)議。 住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：裝飾裝修工程的實 施內(nèi)容， 裝飾裝修工程的實施期限，允許施工的時間，廢棄物的清運與處置，住宅外立面 設(shè)施及防盜窗的安裝要求，禁止行為和注意事項，管理服務(wù)費用，違約責(zé)任等。 問 8住宅室內(nèi)裝飾裝修禁止行為有哪些？ 答：按照建設(shè)部第 110 令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的規(guī)定，住宅室內(nèi) 裝飾裝修活動，禁止下列行為： （ 1）未經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級設(shè)計單位提出設(shè)計方案，變動建 筑主體和承重結(jié)構(gòu)； （ 2）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房； （ 3）擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體； 本 資 料 來 自 本 資 料 來 自 （ 4）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果； （ 5）未經(jīng)批準(zhǔn)，不得搭建建筑物、構(gòu)筑物；改變住宅外立面，在非承重墻上 開門、窗；拆改供暖管道和設(shè)施；拆改燃氣管道和設(shè)施。 （ 6）其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。 問 8業(yè)主裝飾裝修房屋過程中，物業(yè)管理企業(yè)能否進行入戶檢查？ 答：業(yè)主裝飾裝修房屋過程中，直至裝修結(jié)束后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照裝 飾裝修管理服務(wù)協(xié)議進行現(xiàn)場檢查， 對違反法律、法規(guī)和裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議 的予以制止；情節(jié)嚴(yán)重的，及時向有關(guān)部門報告。 問 8應(yīng)如何處理住宅室內(nèi)裝飾裝修垃圾？ 答：住宅室內(nèi)裝飾裝修所形成的各種廢棄物，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理企業(yè)指定的 位置、方式和時間進行堆放和清運。嚴(yán)禁從樓上向地面或者垃圾道、下水道拋棄 廢棄物。 問 8住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的 修期有多長時間？ 答：在正常使用條件下，住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的最低 修期為二年，有防 15 Page 16 本 資 料 來 自 本 資 料 來 自 水要求的廚房、衛(wèi)生間和外墻面的防滲漏為五年。 修 期自住宅室內(nèi)裝飾裝修工 程竣工驗收合格之 起計算。 16