【導讀】問1、什么是物業(yè)管理？相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序的活動。主要從三個角度理解：業(yè)主選聘。隨著我國經濟體制由計劃經濟向市場經濟轉變，90年。人們生活水平的提高，需求增強。房屋作為價值高的資產，是大多數家。出了較強的服務要求，方面要求住得好，房屋狀況保持的好，環(huán)境整潔優(yōu)美，筑結構及設施設備較為復雜，對物業(yè)管理服務要求專業(yè)文化程度高。在成立業(yè)主大會及組建業(yè)主委員會過程中，除房。業(yè)主是物業(yè)管理活動中的重要主體，物業(yè)管理離不開業(yè)主的參與。域內的份房產，也是物業(yè)管理區(qū)域的成員。也要履行相應的義務。主委員會委員，并享有被選舉權等。同時負有遵守業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則，約定好物業(yè)管理事項，才能有效避免入住后的物業(yè)管理糾紛。建設單位應當在銷售房屋前，制定業(yè)主臨時公約，在。公布欠費名單催繳，是為了維護全體業(yè)主的利益，對欠費業(yè)主的約束。開發(fā)企業(yè)制訂的業(yè)主臨時公約不能侵犯購房人的合法權益。害，應該賠償損失。

　　

【正文】 70、物業(yè)管理區(qū)域內的公共建筑和共用設施能否改變用途？確需改變用途 的，如何辦理？ 答：物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，是滿足業(yè)主正常 的生活、工作需求所必須的，不得擅自改變用途。如擅自將小區(qū)內的學校改為娛 樂場所、綠地改成商業(yè)設施等做法都是不被允許的。 業(yè)主確需 改變公共建筑和共用設施用途的，應當依法辦理相關手續(xù)，并告知 物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè) 主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理相關手續(xù)。 問 7因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主、物業(yè)公司或其他單位需臨時占用、 挖掘道路和場地怎么辦？ 答：因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主或其他單位確需臨時占用、挖掘道路和 場地的，應征得業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的同意；物業(yè)管理企業(yè)確需臨時占用、 挖掘道路和場地的，應征得業(yè)主委員會同意，或者按照事先 制定的預案進行處理。 問 7業(yè)主、物業(yè)公司能否擅自占用物業(yè)共用部位、公用設施設備？ 本 資 料 來 自 本 資 料 來 自 答：物業(yè)共用部位、共用設施設備是全體業(yè)主共有，業(yè)主和物業(yè)公司都不能 擅自占用。 如需占用物業(yè)共用部位、共用設施設備，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、 物業(yè)管理公司同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。 問 7業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)能否利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營？ 答：業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經 營。如需經營的，應當在征 得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)同意后，按照 規(guī)定辦理有關手續(xù)。所得收益主要用于補充納入住宅專項維修資金，也可以按照 業(yè)主大會的決定使用。 問 7能否在房屋樓頂架設廣告牌 ? 答： 幢樓內有多個產權人的，如無特殊約定，樓頂是共用部位，屬于全體 業(yè)主共有。如需在小區(qū)樓頂上架設廣告牌，應征得業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)同意 13 Page 14 后，依法辦理有關手續(xù)。所得收益主要用于補充住宅專用維修資金，也可以按照 業(yè)主大會的決定使用。 問 7業(yè)主能否不按規(guī)定或約定封閉陽臺、安裝防護欄或搭建陽光棚？ 答：封閉陽臺、安裝防護欄或搭建陽光棚等行為看似是業(yè)主自家的事，但是 本 資 料 來 自 本 資 料 來 自 會影響小區(qū)的環(huán)境和整體外觀。 環(huán)境整潔優(yōu)美的小區(qū)不僅使居住其中的業(yè)主 感到舒適，而且能起到提升物業(yè)品質、使其 值增值的作用。為了維護公共安全 和公眾利益，業(yè)主封閉陽臺、安裝防護欄或搭建陽光棚時， 都應遵守《業(yè)主（臨 時）公約》和小區(qū)有關規(guī)章制度的規(guī)定。 問 7鄰居占用了公共樓道怎么辦？ 答：公共樓道屬于共用部位，鄰居占用了公共樓道就是侵犯了相鄰業(yè)主的權 益，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)可以要求其停止占用；造成共用部位損壞 的，還可以要求其承擔賠償責任。 問 7物業(yè)區(qū)域內的供氣、供熱、通訊、有線電視管線和設施設備由誰負責 維護？ 答：物業(yè)區(qū)域內的供氣、供熱、通訊、有線電視管線和設施設備屬供氣、供 熱、通訊、有線電視等專業(yè)服務單位 所有，由供氣、供熱、通訊、有線電視等專 業(yè)服務單位委托物業(yè)管理企業(yè)負責維修養(yǎng)護。 問 7物業(yè)管理公司需要入戶維修，業(yè)主是否應該配合？ 答：小區(qū)內房屋結構相連，供水、供電、供氣、供熱等基礎設施物業(yè)具有系 統(tǒng)性等特點，致使物業(yè)局部安全隱患不僅會業(yè)主、使用人，還會影響到相鄰的業(yè) 主，甚至整 物業(yè)管理區(qū)域的安全和正常使用。即物業(yè)安全隱患往往會影響到公 共利益和他人合法權益。因此，物業(yè)管理企業(yè)需要進行入戶維修時，業(yè)主應當配 合。 本 資 料 來 自 本 資 料 來 自 問 7業(yè)主不履行維修責任， 造成損失的，是否需要賠償？ 答：由于業(yè)主不履行維修責任，致使房屋及附屬設施已經或者可能危害毗連 設施安全及公共安全的，業(yè)主大會、業(yè)主委員會可授權物業(yè)管理公司進行修繕， 其費用由業(yè)主承擔。造成損失的，業(yè)主應當賠償。 問 80、小區(qū)內的共用設施損壞，維修費用該由誰承擔？ 答：如果是人為造成小區(qū)公用設施損壞的，由損壞者負責修復；造成損失的， 應當賠償損失。 如果責任不明確的，維修費用應該由全體業(yè)主按所擁有的建筑面積比例分擔。 問 8為什么要規(guī)范 房屋裝修裝修行為？ 答：我國住宅房屋多數屬于集合式樓房。在住宅小區(qū)中，住宅單體間存在共 用部位，如主體結構承重部位；單幢樓或小區(qū)內有共用設施設備，如電梯、水、 暖、照明、消防等設施設備。不當的裝飾裝修會導致結構安全和裝修人自身的生 命財產安全，還會影響到整幢樓、整 小區(qū)的正常生活秩序。為了維護公共安全 和公眾利益，需要對房屋裝飾裝修行為進行規(guī)范，因此，業(yè)主需要裝飾裝修房屋 14 Page 15 的，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)也應將房屋裝飾裝修中的禁止行 為和注意事項告知業(yè)主。 問 8業(yè)主裝飾裝修房屋，需要事先告知物業(yè)管理企業(yè)嗎？ 本 資 料 來 自 本 資 料 來 自 答：裝飾裝修房屋是業(yè)主的權利，但這 權力的行使應以不損害他人利益和 社會公共利益為前提。在 存在多業(yè)主的物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主裝飾裝修房屋 的行為有可能會對其他業(yè)主造成影響。如裝修噪音影響相鄰業(yè)主生活和休息、破 壞房屋承重結 構會對其他業(yè)主的人身和財產安全構成威脅等。同時，物業(yè)管理公 司有義務根據物業(yè)服務合同的約定對物業(yè)進行管理，而對物業(yè)及其共用部位、共 用設施設備的結構、功能、使用等情況的了解是完成這 義務的前提。因此，業(yè) 主裝飾裝修房屋，應當事先告知物業(yè)管理公司。 問 8業(yè)主裝飾裝修房屋，需要與物業(yè)管理企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務協議 嗎？ 答：業(yè)主應當在裝飾裝修房屋前與物業(yè)管理企業(yè)簽訂住宅內裝飾裝修管理服 務協議。 住宅室內裝飾裝修管理服務協議應當包括以下內容：裝飾裝修工程的實 施內容， 裝飾裝修工程的實施期限，允許施工的時間，廢棄物的清運與處置，住宅外立面 設施及防盜窗的安裝要求，禁止行為和注意事項，管理服務費用，違約責任等。 問 8住宅室內裝飾裝修禁止行為有哪些？ 答：按照建設部第 110 令《住宅室內裝飾裝修管理辦法》的規(guī)定，住宅室內 裝飾裝修活動，禁止下列行為： （ 1）未經原設計單位或者具有相應資質等級設計單位提出設計方案，變動建 筑主體和承重結構； （ 2）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房； （ 3）擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體； 本 資 料 來 自 本 資 料 來 自 （ 4）損壞房屋原有節(jié)能設施，降低節(jié)能效果； （ 5）未經批準，不得搭建建筑物、構筑物；改變住宅外立面，在非承重墻上 開門、窗；拆改供暖管道和設施；拆改燃氣管道和設施。 （ 6）其他影響建筑結構和使用安全的行為。 問 8業(yè)主裝飾裝修房屋過程中，物業(yè)管理企業(yè)能否進行入戶檢查？ 答：業(yè)主裝飾裝修房屋過程中，直至裝修結束后，物業(yè)管理企業(yè)應當按照裝 飾裝修管理服務協議進行現場檢查， 對違反法律、法規(guī)和裝飾裝修管理服務協議 的予以制止；情節(jié)嚴重的，及時向有關部門報告。 問 8應如何處理住宅室內裝飾裝修垃圾？ 答：住宅室內裝飾裝修所形成的各種廢棄物，應當按照物業(yè)管理企業(yè)指定的 位置、方式和時間進行堆放和清運。嚴禁從樓上向地面或者垃圾道、下水道拋棄 廢棄物。 問 8住宅室內裝飾裝修工程的 修期有多長時間？ 答：在正常使用條件下，住宅室內裝飾裝修工程的最低 修期為二年，有防 15 Page 16 本 資 料 來 自 本 資 料 來 自 水要求的廚房、衛(wèi)生間和外墻面的防滲漏為五年。 修 期自住宅室內裝飾裝修工 程竣工驗收合格之 起計算。 16