【導讀】歡迎您入住“尚品觀邸”，成為鑫宇物業(yè)大家庭的一員。在這喜慶的時候，我們迎來了您入住的好日子。為了使您能夠更快地了解“尚品觀邸”，了解鑫宇物。務帶來的安全、便利和尊貴。化的物業(yè)管理，始終保障您居家生活環(huán)境的安全、整潔。物業(yè)公司是為業(yè)主提供服務，獨立核算的企業(yè)法人。里把“尚品觀邸”—我們共同的家—建設成溫馨、和諧、安全、便捷、高尚、文明的家。您的滿意是對我們全體鑫宇物業(yè)人最大的支持！六、特約服務內容及定價··························18. 被南充市房屋管理局評為二00九年度“優(yōu)秀物業(yè)服務企業(yè)”，二0一0年被中國物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會評為“中國物業(yè)管理誠信品牌企業(yè)”。員持有專業(yè)技術職稱資格證書與物業(yè)管理崗位上崗證書。目前已接管物業(yè)類型有商業(yè)物業(yè)（包括酒店、娛樂廣場、商業(yè)城、寫字樓、專業(yè)市。業(yè)強勁發(fā)展奠定了堅實的基礎。

　　

【正文】 ： 114 道路交通事故： 122 消費者投訴： 12315 天氣預報： 121 出租車管理處： 08172390000 火車客運站： 08172313331 航空售票處： 08172220202 公交服務電話： 08172226046 嘉陵汽車客運站： 08173638622 城北汽車客運站： 08172319193 濱江汽車客運站： 08172224670 十一、物業(yè)管理 A、 B、 C 何謂物業(yè)管理？ 物業(yè)管理是由專門的機構和人員，依照合同或契約，對已竣工驗收投入使用的各類房屋建筑和公共配套設施及場地進行管理，同時對房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔、綠化、道路養(yǎng)護實施專業(yè)化管理，協(xié)助公安機關維護小區(qū)內公共秩序，并向房屋產權人、使用人提供多方面的綜合服務。 物業(yè)管理的目的？ 物業(yè)管理的目的是為了發(fā)揮物業(yè)最大使用功能，使其保值、增值，并為物業(yè)所有人或使用人提供優(yōu)質服務及高品位的人文環(huán)境。 物業(yè)管理的基本內容？ 1) 房屋建筑主體的管理； 2) 房屋公共設備設施的管理； 3) 公共環(huán)境衛(wèi)生的管理； 4) 綠化管理； 5) 車輛道路、車場管理； 6) 消防管理 7) 公共秩序管理； 8) 公眾代辦服務； 9) 業(yè)主需求的其他服務。 物業(yè)管理綜合性服務收費的構成 本物業(yè)實行包干制收費，按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定：物業(yè)服務費用的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分： 1) 管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等； 2) 物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用； 3) 物業(yè) 管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用； 4) 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用； 5) 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用； 6) 辦公費用； 7) 物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊； 8) 物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用； 9) 經業(yè)主同意的其它費用。 上述各項費用支出將定期向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布。按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定：物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。 住戶裝修管理和裝修垃圾外運管理 為給全體住用人提供和保持良好的居住環(huán)境，避免共用設施設備等在住戶 裝修時遭到野蠻施工所帶來的不必要的麻煩，在辦理裝修手續(xù)時施工單位須交付裝修保證金（多層 元 /戶，電梯公寓 戶），業(yè)主正式登記入住六個月后，經相鄰業(yè)主簽字、物業(yè)公司驗收后，如無違規(guī)裝修及違規(guī)傾倒垃圾，則全額返還。住戶在準備裝修時，要辦理裝修登記手續(xù)，申報裝修設計方案，經物業(yè)管理處審核同意后方可施工。裝修期間，按照裝修管理相關協(xié)議，如發(fā)現損壞房屋安全及非法拆改附屬設施等違章現象，將視情節(jié)收取違約金，責令恢復原判，并報告相關政府主管部門。 裝修垃圾實行有償清運，每戶按照建筑面積每平方米 元收取特約服務費，裝修垃圾由裝修人員袋裝后在小區(qū)規(guī)定的時間內放在指定地點，由管理處統(tǒng)一清運。 物業(yè)公司應該向小區(qū)居民提供什么樣的服務？ 主要有公共服務、特約專項服務、代辦服務三大類。 公共服務（常規(guī)服務）是最基本的服務，包括：房屋建筑物主體的管理、房屋設備、設施管理、環(huán)衛(wèi)管理、綠化、公共秩序、消防、車輛道路、代辦服務。 國家建設部 1998 年頒布了《物業(yè)管理規(guī)范化服務標準》： 1）接到住戶要求維修電話和報修，應立即做好登記工作。 2）家庭水電急修不過夜，對房屋小修等其它問題，應自報修時起 3 日內進行。 3）維修人員入戶維修要便民不擾民，活完料凈場地清。 4）維修人員態(tài)度和藹、禮貌，不得吃拿卡要。 5）凡屬住戶自費的維修項目，要公開收費標準，不亂收費。 6）建立維修回訪制度，由住戶對維修質量提出評議。 特約專項服務實際上是一種代理服務，為滿足一部分業(yè)主的需求而提供的服務，如代購物品、車船票、代人接送小孩或者提供商業(yè)經營服務項目。代辦服務實際上是特約服務的補充和完善。 在小區(qū)業(yè)主入住前，開發(fā)商是否有權決定物業(yè)公司？ 根據國務院頒布的《物業(yè)管理條例》規(guī)定：居住小區(qū)開發(fā)建設周期較長的，在產權人委員會成立前，由該居住小區(qū)的開發(fā)建設單位負責物業(yè)管理，并可選擇物業(yè)管理企業(yè)進行前期管理。物業(yè)產權人委員會成立后，由其決定物業(yè)管理企業(yè)的續(xù)聘或解聘。 物業(yè)管理收費分為幾大類？ 物業(yè)管理服務收費按性質、特點可分為公共性服務費、公眾代辦服務費和特約服務費。 公共性服務費是指為房屋產權人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公共設施的維修保養(yǎng)和護衛(wèi)、綠化等具有公共服務的費用。 公眾代辦性服務費（不包括安裝申請代辦），是指為房屋產權人、使用人代繳水電費、有限電視費、電話費、房屋自有部位和自用設備的修繕等費用。 特約服務費，是指為滿足房屋 產權人或使用人專門需要而提供的個別服務的費用，包括房屋裝修代購商品、家電維修、住戶室內衛(wèi)生打掃等。 物業(yè)管理處與業(yè)主的維修責任如何劃分？ 業(yè)主作為物業(yè)的所有權人，應對其所有的物業(yè)承擔維修養(yǎng)護責任。因此，房屋的室內部分，即戶門以內的部位和設備，包括水、電、氣、戶表以內的管線和自用陽臺，由業(yè)主負責。房屋的共用部位和共用的設施設備，包括設施的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、共用水箱、加壓水泵、電梯、機電設備、公用天線和消防設施等主體共用設施，由物業(yè)管理處組織定期養(yǎng)護和維修。 物業(yè)所有人可以自行維修養(yǎng)護 自用部位和自用設備，也可以委托物業(yè)管理處或其他專業(yè)維修人員代修。若由于業(yè)主拒不履行維修責任，致使房屋及附屬設施已經或可能危害毗連設施安全及公共安全的，物業(yè)管理處應及時進行修繕，其費用由該業(yè)主承擔。造成損失的，業(yè)主應當賠償損失。人為造成公用設施損壞的，由損壞者負責修復；造成損失的，應當賠償損失。 物業(yè)公司從何時開始向業(yè)主計收物業(yè)管理費？ 發(fā)出入住通知即表明：物業(yè)公司已經開始了物業(yè)管理工作，并認為可以為業(yè)主提供全面的物業(yè)管理服務，所以物業(yè)管理服務費用就從正式交接房屋的時間起開始全額計收。 入住的基本條件應 包括以下幾點： 建筑物質量方面，應向業(yè)主提供質量合格證書即《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》；便民方面，應能滿足居民的基本生活需要，例如：電梯正常運行、水電通、居民能夠開火、施工現場清理干凈、各種管道暢通等。如果在售房合同中對于入住條件有明確約定的，則還應該符合特別約定。 有些業(yè)主在辦理入住手續(xù)后長期沒有使用該房屋，在這種情況下，該房屋和其法定所屬的配套公共設施同樣得到了物業(yè)管理服務，物管企業(yè)為全小區(qū)所投入的管理服務成本并沒有因少量未入住的業(yè)主而相應減少，例如：護衛(wèi)、保潔、綠化等，因此也應該自正式交接房 屋時起全額承擔繳納物業(yè)管理服務費。 1物業(yè)公司為何收取裝修保證金和特約服務費？ 當住戶、租戶進行裝修時，物業(yè)管理機構都要收取一些費用。這些費用總體而言可以分為兩種類型，一是可以退還的，二是不退還的。要退還的部分，主要是裝修保證金，而不退還的費用部分，則是裝修特約服務費。 首先，對于裝修隊伍的押金是應該收取的。實際生活中，確實有不少的裝修工人在進行裝修時不考慮他人生活的方便、安全，也不顧及對建筑物、設施設備的保護，野蠻施工，隨意拋擲垃圾，在不恰當的時間、地點進行施工等，引起本戶主及其他業(yè)主的極大不滿。 事 先由業(yè)主、使用人向物業(yè)管理處提供一筆裝修保證金，如果在裝修過程中出現損壞物業(yè)、破壞物業(yè)設施設備等，給其他人造成生命、健康、財產等方面的損失情形時從這筆押金中支付。如果裝修過程一切平安，沒有出現上述情況，物業(yè)管理機構將把收取的押金奉還，應該說，這是一個比較好的監(jiān)督、控制、補救的方法。 對于裝修完畢后未退還的裝修特約服務費部分，在裝修時物業(yè)管理處要對裝修工人、裝修材料、裝修行為進行管理、監(jiān)督及對裝修垃圾進行清運，而這些工作是常規(guī)的物業(yè)管理工作以外的增加量，所以這此開支不能在物業(yè)管理費中列支，而要額外單獨收取。 1業(yè)主入住后能否以房屋質量存在問題而拒交物業(yè)管理費？ 有不少的小區(qū)，在建設、銷售過程中出現不少問題。例如，房屋建筑質量有問題，有虛假廣告情形、配套設施設備不足或質量問題、面積有誤差、房款計算錯誤等等，這些問題往往等廣大的業(yè)主入住以后才逐漸暴露出來，而造成這些問題的開發(fā)商已經將樓盤銷售完畢，怎么辦？很多業(yè)主便以拒交物業(yè)管理費用作為抗議的辦法，廣大業(yè)主的這些行為是否合理、合法呢？對于這個問題，業(yè)主和物業(yè)管理處都明白這么一點：物業(yè)管理與房屋買賣是兩種法律關系，物業(yè)管理處與開發(fā)商是兩個不同的企業(yè)法人，業(yè)主不應該 因為開發(fā)商的問題而拒絕向物業(yè)管理處給付物業(yè)管理費。其實物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理處與開發(fā)商是相互獨立的兩個民事主體，互相之間不應為對方承擔民事責任，業(yè)主不能要求物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理處為開發(fā)商前期的建設質量等問題負責，因此不能提出以物業(yè)管理費抵消前述遺留問題發(fā)生的損失。 至于前期出現的遺留問題，如果保修服務可以解決的，通過保修服務解決。通過保修服務解決不了的問題或者非保修方面的問題，物業(yè)公司將盡力給予幫助協(xié)調，開發(fā)商負責解決。 1物業(yè)公司在哪些環(huán)節(jié)對裝修進行管理？ 根據國家相關法律條款和小區(qū)裝修管理規(guī)定，物業(yè)公司對裝修 的管理著重在：該裝修是否破壞了房屋結構的安全；是否破壞了室內結構；是否擅自改變了房屋的使用性質；是否擅自改動了房屋的水、電、氣的管線布置；是否影響了相鄰房屋的結構、設施的安全及正常使用；是否破壞了小區(qū)環(huán)境的統(tǒng)一、美觀等方面。物業(yè)公司的裝修管理是為了保障全體業(yè)主的公共利益服務的，是為了保證整個小區(qū)房屋的結構安全處觀看統(tǒng)一、美觀和公共設施、設備的正常使用。但是業(yè)主與裝修公司簽訂的裝修合同屬業(yè)主與裝修公司雙方的自主民事行為。物業(yè)公司既不是裝修行業(yè)主管部門，也非裝修質量的權威鑒定部門，故物業(yè)公司無權介入對裝修的檔次 、裝修的質量的界定和管理。物業(yè)公司的裝修監(jiān)理不負責對業(yè)主裝修工程的方式、質量、材質進行監(jiān)理，如果業(yè)主與裝修公司就裝修工程質量及材質等問題引起糾紛，物業(yè)公司可出面協(xié)調解決。如協(xié)調不成，由業(yè)主和裝修公司通過相關的裝修職能部門或法律途徑解決。 1在維修中需換件時，業(yè)主使用了物業(yè)公司提供的物品，若在今后使用因物品質量問題而造成業(yè)主人身或財產損害應由誰來賠償損失？ 有了物業(yè)公司后，我們的生活的確方便了許多。家中的水龍頭漏水了，馬桶堵塞了，燈泡壞了諸如此類的生活瑣事，一個報修電話，物業(yè)公司立即上門進行維修。維修工程 中發(fā)現需要換件，經過業(yè)主的認可，維修工人使用物業(yè)公司提供的物件。但在業(yè)主使用過程中發(fā)生了事故，經檢驗發(fā)現是由于更換過的物件存在質量問題而造成了事故的發(fā)生。此時的責任應由誰來承擔呢？ 我國《消費者權益保護法》中有明確規(guī)定：“消費者因購買、使用或者接受服務受到人身、財產損害的，享有依法獲得賠償的權利?！彪m然是物業(yè)公司為業(yè)主提供了物件，但物業(yè)公司并不是以此為營利手段，僅是物業(yè)公司為方便維修而備用提供物業(yè)服務的工具、所以物業(yè)公司對業(yè)主來說不是該物件的銷售者。 消費者可以根據我國《消費者權益保護法》第三十五條的規(guī)定： “消費者或其他受害者因商品缺陷造成人身、財產損害的可以向銷售者要求賠償，也強向生產者要求賠償”及《民法通則》的相關規(guī)定向相關責任人進行索賠。 1關于裝修方面對業(yè)主的一些建議 業(yè)主在與裝修單位簽定裝修合同時，一定要對裝修的范圍、材料的種類及品質、工期、質量要求、出 1) 現問題的處罰、款項的撥付、質保期限、質保金等重要問題做出明確的 約定，以免出現質量問題或糾紛時沒有處理的依據。工程應留有一定的尾款作為質保金，且金額不能太少，應達到工程款的 10%左右，這樣會對施工單位形成較強的約束 力。物業(yè)公司收取的裝修保證金和質保金的性質是不一樣的，這點請各位業(yè)主一定重視。 2) 不少裝修單位為了逃避物業(yè)公司對它的監(jiān)管，迷惑業(yè)主以自裝的方式來物業(yè)公司辦理相關手續(xù)。這樣做，對于保護業(yè)主的自身利益是非常不利的，出現的問題本來與業(yè)主無關，但物業(yè)公司卻無法追究到施工單位。