【導(dǎo)讀】行街相連，南通歷史文化名人廣場(chǎng)、綠色廣場(chǎng)。它是錦繡三峽廣場(chǎng)的組。文化、商業(yè)為一體的全新形態(tài)的商業(yè)單位。團(tuán)式城市群所形成的特大城市。由于嘉陵江、長(zhǎng)江和眾多山丘的分割，消費(fèi)大約有90%在各組團(tuán)的中心區(qū)。它比一般中心區(qū)域的土地有更大的活動(dòng)強(qiáng)度，從而更具有吸引。場(chǎng)也是城市的交通樞紐。府的重視，并被規(guī)劃成為重慶市除解放碑商圈外的重慶市第二商圈。中心商圈的地位已直逼與解放碑商圈。南地區(qū)最大城市中心的步行商業(yè)系統(tǒng)。使三峽廣場(chǎng)景觀文化MALL所在地段具有極高的商業(yè)口岸價(jià)值。目前沙坪壩區(qū)的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力目前已位列重慶市主城區(qū)的第二位，的統(tǒng)計(jì)資料，學(xué)生群體是目前消費(fèi)能力最強(qiáng)的群體。日益臨近均為重慶市提供了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。人民生活水平有所提高，城。值年均增長(zhǎng)9%，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)%，城鄉(xiāng)居民收入增加，“十五”期間，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長(zhǎng)7%. 左右，農(nóng)村居民人均純收入年均增長(zhǎng)5%左右。

　　

【正文】 中國(guó)最大的管理資源中心 第 28 頁(yè) 共 38 頁(yè) 太平洋百貨等）。至于國(guó)際知名的家樂(lè)福、麥得隆，更是雄心萬(wàn)丈地已經(jīng)在此建立自己的江山。而國(guó)外已經(jīng)經(jīng)營(yíng)多年的大型購(gòu)物中心（ shopping center，或稱 shopping MALL），也在重慶有眼光的投資經(jīng)營(yíng)者的積極策劃下，進(jìn)入密鑼緊鼓的籌備階段。 二、 MALL 的核心 —— “一站式消費(fèi)”現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì) 所謂主題商場(chǎng)，就是指根據(jù)人們的消費(fèi)主題而劃定的比較集中的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)范圍，從而使人們?cè)谶@里可以實(shí)現(xiàn)“一站式消費(fèi)”(One Stop Shopping)。譬如，你想為未成年的子女買(mǎi)個(gè)禮品，那你不必費(fèi)時(shí)間去一家家百貨店找，只需要去一趟“玩具反斗城”就能如愿以償，因?yàn)樵凇巴婢叻炊烦恰?，一切與少年兒童有關(guān)的消費(fèi)品應(yīng)有盡有，為你提供了最充分的選擇余地。主題商場(chǎng)最初的表現(xiàn)形式是“專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)”， 但國(guó)內(nèi)的商業(yè)發(fā)展到今天，再做“專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)”已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠了。 隨著競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，現(xiàn)在的重慶乃至整個(gè)中國(guó)，都已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)“商業(yè)聚焦”的時(shí)代。做餐飲的，不再是什么菜都做，要么做川菜，要么是東北菜，要么是粵菜??商場(chǎng)也在“聚焦”，想方設(shè)法通過(guò)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容的集中和經(jīng)營(yíng)方式的系統(tǒng)化，讓社會(huì)公眾買(mǎi)相關(guān)的東西時(shí)第一時(shí)間想到某個(gè)商廈，于是，近幾年出現(xiàn)了形形色色的專(zhuān)賣(mài)點(diǎn)（甚至煙草專(zhuān)賣(mài)點(diǎn)）、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、主題商場(chǎng)，還有家樂(lè)福、山城超市之類(lèi)的平價(jià)商場(chǎng)。總之，作為消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，由于生活節(jié)奏越來(lái)越快，誰(shuí)也不愿意漫無(wú)目標(biāo)地尋找自己想買(mǎi)的 中國(guó)最大的管理資源中心 第 29 頁(yè) 共 38 頁(yè) 商品，總 希望在同一地點(diǎn)、同一時(shí)間能得到最集中的選擇對(duì)象和最大范圍的選擇自由，于是，“商業(yè)聚焦”的概念便產(chǎn)生了。 商場(chǎng)能否旺租旺銷(xiāo)與商場(chǎng)的功能定位直接相關(guān)。毫無(wú)針對(duì)性的推廣所取得的效果是非常有限的。市場(chǎng)中，沒(méi)有哪個(gè)行業(yè)能比零售業(yè)更敏銳地感受到趨勢(shì)的變化。零售業(yè)往哪個(gè)方向走，市場(chǎng)就往哪個(gè)方向走。問(wèn)題是，零售業(yè)究竟會(huì)朝何處走呢？一言以蔽之，就是專(zhuān)業(yè)化。 今天，越來(lái)越多的人轉(zhuǎn)向主題購(gòu)物中心。所以，百貨商店沒(méi)落問(wèn)題不在百貨商店，而在購(gòu)物中心。凝聚焦點(diǎn)的一方又占了上風(fēng)。 百貨商店 VS“ shopping MALL” 商場(chǎng) 上的基本原則是，誰(shuí)的經(jīng)營(yíng)焦點(diǎn)較集中，誰(shuí)就是贏家。當(dāng)情勢(shì)對(duì)你不利時(shí)，就算你原先的市場(chǎng)聲譽(yù)再卓著也無(wú)濟(jì)于事。我們的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)進(jìn)入了專(zhuān)業(yè)化時(shí)代，所以，在百貨商店日漸式徽之際，購(gòu)物中心趁勢(shì)而起。這一趨勢(shì)不僅在現(xiàn)在的重慶有所表現(xiàn)，早在幾年前的美國(guó)已經(jīng)是一個(gè)眾所周知的事實(shí)。美國(guó)玩具反斗城（ Toys “R”US）的崛起就是典型的代表。目前，全美國(guó)玩具反斗城連鎖店多達(dá) 618 家，占玩具市場(chǎng) 22％的銷(xiāo)售額。此外，玩具反斗城的海外分支有 293 家之多，是美國(guó)規(guī)模最大的玩具零售業(yè)者。 中國(guó)最大的管理資源中心 第 30 頁(yè) 共 38 頁(yè) 玩具反斗城創(chuàng)始人查理斯拉察索〔 Charles Lazarus〕開(kāi)設(shè)了一家只賣(mài)打折玩具、規(guī)模很大的商場(chǎng)。換句話說(shuō)，他把經(jīng)營(yíng)焦點(diǎn)凝聚在玩具上。不同凡響的做法出奇制勝！玩具業(yè)如此，其他行業(yè)又何嘗不是如此？電器、裝飾材料、文具、時(shí)裝等等眾多門(mén)類(lèi)的商品，也正紛紛從過(guò)去無(wú)所不能的百貨商店中剝離出來(lái)，形成富有生機(jī)和活力的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。 在這里，我們推崇的是一種目前重慶市全新的消費(fèi)新觀念 —— “shopping MALL” “一站式消費(fèi)”（ One Stop Shopping）。 三、三峽廣場(chǎng)“景觀文化 MALL”的開(kāi)發(fā)構(gòu)想 如前所述，市場(chǎng)精細(xì)化、專(zhuān)業(yè)化已是國(guó)際走 向。與此同時(shí)，我們也看到問(wèn)題出現(xiàn) —— 這些專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)并未集中于同一區(qū)域，消費(fèi)者往往需要往返奔波，導(dǎo)致時(shí)間、精力和金錢(qián)的大量浪費(fèi)。那么，我們能否成立一個(gè)項(xiàng)目，將零星分散型的消費(fèi)轉(zhuǎn)化為集中滿足型的消費(fèi)。把這些不同類(lèi)型的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)集合在同一大市場(chǎng)中，在越來(lái)越快的生活節(jié)奏中免去消費(fèi)者的無(wú)謂損失？讓我們把目光走得更遠(yuǎn)些 —— 不僅僅只滿足消費(fèi)者購(gòu)物的需求，設(shè)身處地地想一下，在購(gòu)物的空隙或之后，人們是否還需要得到一些娛樂(lè)的松弛？例如餐飲娛樂(lè)等場(chǎng)所的設(shè)置。不僅如此，反推過(guò)來(lái)，這些旺盛人氣的餐飲娛樂(lè)場(chǎng)所也會(huì)促進(jìn)購(gòu)物場(chǎng)所的銷(xiāo)售，這兩者 本是相互作用相互推動(dòng)、互借其勢(shì)互造其市的。在前面的市調(diào)部分中已印證了這一想法的可行性。于此，城中之城，即微縮購(gòu)物中心的概念已初步形成。 如果項(xiàng)目本身是好的，那么我們要考慮的是，消費(fèi)者的素質(zhì)是否合 中國(guó)最大的管理資源中心 第 31 頁(yè) 共 38 頁(yè) 適？區(qū)域消費(fèi)接受度在哪一水平線上？消費(fèi)重點(diǎn)在什么方面？項(xiàng)目本身的配套設(shè)施能否妥善解決后顧之憂以吸引投資和消費(fèi)？能否以區(qū)域消費(fèi)帶動(dòng)城市整體消費(fèi)？作為重慶的二級(jí)中心，沙區(qū)的地段優(yōu)勢(shì)人所皆知。作為重慶的科教文化區(qū)，老百姓收入相對(duì)穩(wěn)固較高，其消費(fèi)能力亦毋庸置言。尤為重要的一點(diǎn)是，沙區(qū)政府微縮三峽景觀的建設(shè)為商業(yè)物業(yè)的設(shè)置提供 了一個(gè)全新的模式，同時(shí)因沙區(qū)文化消費(fèi)市場(chǎng)的供給嚴(yán)重不足，遠(yuǎn)未飽和的市場(chǎng)潛量等待引發(fā)。加之沙區(qū)良好的社區(qū)形象和消費(fèi)能力，吸引了大量其他社區(qū)消費(fèi)者的前來(lái)。綜上所述，“三峽廣場(chǎng)” —— 真正意義的“景觀文化 MALL”已然呼之欲出。 第八部分 管理模式 一、管理機(jī)構(gòu)組織架構(gòu) 業(yè)主委員會(huì)會(huì) 發(fā)展商 沙區(qū)政府 工商稅務(wù) 經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì) 項(xiàng)目招商辦公室 物業(yè)管理公司 商業(yè)管理公司 總經(jīng)理 副總經(jīng)理 副總經(jīng)理 副總經(jīng)理 宣傳企化美工部 促銷(xiāo)執(zhí)行一區(qū)管理二區(qū)管理三區(qū)管理財(cái)務(wù)部 辦公室 人員培訓(xùn) 中國(guó)最大的管理資源中心 第 32 頁(yè) 共 38 頁(yè) 二、經(jīng)營(yíng)方式及細(xì)則 三、經(jīng)營(yíng)管理章程 管理機(jī)構(gòu)的設(shè)立 由業(yè)主委員會(huì)匯同發(fā) 展商，沙區(qū)政府及各工商、稅務(wù)部門(mén)聯(lián)合成立經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)，做為三峽廣場(chǎng)的最高經(jīng)營(yíng)管理機(jī)關(guān)，由它牽頭與專(zhuān)業(yè)商業(yè)管理公司接洽，確定合作伙伴及合作方式（管理或顧問(wèn)），對(duì)三峽廣場(chǎng)營(yíng)業(yè)用房實(shí)施統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，確保商場(chǎng)的有序競(jìng)爭(zhēng)和可持續(xù)發(fā)展。同時(shí)由政府出面，為盤(pán)活商場(chǎng)商城經(jīng)營(yíng)氛圍，同工商、稅務(wù)等職能部門(mén)協(xié)商，為經(jīng)營(yíng)者在商場(chǎng)開(kāi)張頭三年內(nèi)獲得相應(yīng)稅收減免等優(yōu)惠措施，吸引商場(chǎng)經(jīng)濟(jì)流的正常發(fā)展。鑒于業(yè)主投資比例的大小差異，經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)所做出的決議需通過(guò)人和、資和雙重才能生效，切實(shí)保護(hù)中、小投資者的權(quán)益。 三峽廣場(chǎng)招商辦公室的 成立 中國(guó)最大的管理資源中心 第 33 頁(yè) 共 38 頁(yè) （ 1）基于三峽廣場(chǎng)投資者比例較大的特點(diǎn)，為保證投資者投資收益最大化，三峽廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)特設(shè)項(xiàng)目招商辦公室，匯同業(yè)主、物管公司、商業(yè)管理公司協(xié)調(diào)，對(duì)商鋪實(shí)行統(tǒng)一招商租賃，確保業(yè)主收益不低于 8％及商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的統(tǒng)一性。 （ 2）項(xiàng)目招商部職能 ? 直接向經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)負(fù)責(zé)，以保障業(yè)主投資收益為目的同時(shí)符合商城的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)規(guī)劃的原則對(duì)外招租； ? 同政府職能機(jī)關(guān)協(xié)商商城的優(yōu)惠政策，為招商引資、帶動(dòng)商城商氣提供政策基礎(chǔ)； ? 根據(jù)商城經(jīng)營(yíng)主題，展開(kāi)定向招商，確保商城的可持續(xù)發(fā)展。 商業(yè)管理公司職能設(shè)置 本商城引進(jìn)的商業(yè)管 理公司屬專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)公司。實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，統(tǒng)籌安排商城經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，同時(shí)總經(jīng)理向經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)負(fù)責(zé)，其下屬三位副總經(jīng)理分管商城推廣包裝、經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)管理、后勤管理。共分設(shè) 9 個(gè)部門(mén)，其具體工作如下。 宣傳企劃部 ? 負(fù)責(zé)對(duì)商城整體形象的包裝推廣計(jì)劃及廣告執(zhí)行； ? 為商家提供產(chǎn)品推薦服務(wù)，如產(chǎn)品展示會(huì)、發(fā)布企劃，并同片區(qū)負(fù)責(zé)人協(xié)調(diào)場(chǎng)地、時(shí)間的安排問(wèn)題； ? 負(fù)責(zé)為商家的產(chǎn)品作促銷(xiāo)企劃方案，并協(xié)調(diào)美工部參于制作并審核。 美工部 ? 負(fù)責(zé)商城形象推廣活動(dòng)的 POP、美工字、招貼畫(huà)的制作； 中國(guó)最大的管理資源中心 第 34 頁(yè) 共 38 頁(yè) ? 負(fù)責(zé)企劃部產(chǎn)品推薦、企劃方案中的推廣包 裝制作工作，包括美工字、POP 招畫(huà)、燈箱、花車(chē)、貨柜包裝等。 促銷(xiāo)執(zhí)行部 ? 負(fù)責(zé)對(duì)商城促銷(xiāo)活動(dòng)、產(chǎn)品促銷(xiāo)活動(dòng)的費(fèi)用核算、組織安排及執(zhí)行； ? 對(duì)促銷(xiāo)活動(dòng)產(chǎn)生的效益進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、評(píng)估、調(diào)整修正。 經(jīng)營(yíng)片區(qū)管理部 ? 按照商城經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)范圍的劃分，同進(jìn)駐商家協(xié)商其經(jīng)營(yíng)范疇； ? 同企劃部協(xié)調(diào)片區(qū)鋪面的裝修風(fēng)格； ? 對(duì)商家經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)進(jìn)行考評(píng)； ? 對(duì)營(yíng)業(yè)員禮儀、服務(wù)、著裝進(jìn)行管理； ? 組織安排片區(qū)物流組織； ? 統(tǒng)一協(xié)調(diào)片區(qū)貨柜 POP、招貼畫(huà)的擺放位置； ? 負(fù)責(zé)商城的日常管理； ? 負(fù)責(zé)與業(yè)主、經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)、物管公司協(xié)商制定商城經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； ? 負(fù)責(zé)進(jìn)駐商城商家貨品的采樣鑒定，并接合商城經(jīng)營(yíng)商品的定位標(biāo)準(zhǔn)選擇貨物品牌。 財(cái)務(wù)部 ? 負(fù)責(zé)商城統(tǒng)一的財(cái)務(wù)收支及管理； ? 負(fù)責(zé)商業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)管理； ? 同項(xiàng)目招商部協(xié)調(diào)管理鋪面租賃、收支費(fèi)用 辦公室 中國(guó)最大的管理資源中心 第 35 頁(yè) 共 38 頁(yè) ? 負(fù)責(zé)商業(yè)管理公司的后勤業(yè)務(wù)工作； ? 負(fù)責(zé)與招商部，經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)及業(yè)主之間的協(xié)調(diào)工作。 培訓(xùn)部 ? 為經(jīng)營(yíng)者代招營(yíng)業(yè)人員并加以培訓(xùn)。包括（禮儀、銷(xiāo)售技巧、財(cái)務(wù)收銀、著裝等）； ? 定期培訓(xùn)商城管理人員； ? 制定人員培訓(xùn)計(jì)劃內(nèi)容。 物管公司的設(shè)置 （ 1）物管公司的組織架構(gòu) 總經(jīng)理 1 人 辦公室 2 人 維修部 保潔部 保安部 事務(wù)部 財(cái)務(wù)部 中國(guó)最大的管理資源中心 第 36 頁(yè) 共 38 頁(yè) 共計(jì)崗位 10 個(gè)，人數(shù) 26 人 （ 2）部門(mén)職責(zé) ? 維修部：負(fù)責(zé)商城公共設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)及店鋪水電的維修； ? 保潔部：負(fù)責(zé)商城公共通道的日常清潔并為店鋪提供清運(yùn)垃圾服務(wù)； ? 保安部：負(fù)責(zé)商城的日常保衛(wèi)及巡邏工作； ? 事務(wù)部：負(fù)責(zé)處理客戶投訴，