最新電大?？品康禺a(chǎn)營銷管理簡答案例分析題題庫及答案(試卷號：2218)--資料下載頁
2025-04-15 02:49本頁面
【正文】 在實(shí)際定價過程中企業(yè)往往側(cè)重于對價格產(chǎn)生重要影響的一個或幾個因素來選定定價方法。房地產(chǎn)企業(yè)的定價方法通常有成本導(dǎo)向定價、需求導(dǎo)向定價、競爭導(dǎo)向定價和可比樓盤量化定價法三類。
一、成本導(dǎo)向定價 成本導(dǎo)向定價是以成本為中心，是一種按賣方意圖定價的方法。其基本思路是：在定價時，首先考慮收回企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營中投入的全部成本，然后加上一定的利潤。成本導(dǎo)向定價主要由成本加成定價法、目標(biāo)利率定價法和銷售加成定價法三種方法構(gòu)成。
（一）成本加成定價方法 （二）目標(biāo)收益定價法 （三）售價加成定價法 二、需求導(dǎo)向定價 所謂需求導(dǎo)向定價是指以需求為中心，依據(jù)買方對產(chǎn)品價值的理解和需求強(qiáng)度來定價，而非依據(jù)賣方的成本定價。其主要方法是理解值定法和區(qū)分需求定價法。
（一）理解值定價法 （二）區(qū)分需求定價法 三、競爭導(dǎo)向定價 （一）隨行就市定價法 （二）追隨領(lǐng)導(dǎo)者企業(yè)定價 四、可比樓盤量化定價法 8. 閱讀以下材料，回答相關(guān)問題。
不可忽視的老齡社會 人口老齡化是即將到來的21世紀(jì)的一個重大社會問題。何謂老齡社會？按照聯(lián)合國的規(guī)定，是指60歲及60歲以上人口占總?cè)丝诘?0%或以上，或者65歲及65歲以上的人口占總?cè)丝诘?%以上的社會。
在世界人口的統(tǒng)計(jì)表上，西方發(fā)達(dá)國家早已進(jìn)入老齡化，預(yù)計(jì)，下個世紀(jì)初將進(jìn)入全球老齡化。就中國而言，人口老齡化發(fā)展不平衡，上海、浙江、北京、江蘇、天津和廣州已先后進(jìn)入老齡社會。
問題：試論述人口老齡化對房地產(chǎn)市場及房地產(chǎn)營銷管理的影響。
答：(1)在房地產(chǎn)營銷宏觀環(huán)境中的人口環(huán)境是影響房地產(chǎn)營銷的重要因素。人口 刁的數(shù)糧、結(jié)構(gòu)等對房地產(chǎn)市場定位有明顯的指導(dǎo)意義。
(2)我國目前人口老齡化現(xiàn)象已在我國各大中城市顯現(xiàn)出來，為了使老年人“老有所養(yǎng)，老有所依”，政府及社會各界需要投入大量資金，保證老年人生活需要。不少老年空巢家庭,也需要購買適合養(yǎng)老的房屋。這必然導(dǎo)致對老年公寓”、“敬老院”、‘托老所“*社會福利院等房地產(chǎn)項(xiàng)目的巨大需求。
(3)因此，房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)根據(jù)人口環(huán)境老齡化的重要變化,及時調(diào)整房地產(chǎn)市場定位，積極主動地開發(fā)設(shè)有醫(yī)院、老年人健身娛樂、老年人飲食起居綜合服務(wù)等適合養(yǎng)老的房地產(chǎn)項(xiàng)目。適應(yīng)人口老齡化的環(huán)境變化，滿足老年人的需求。
9. 某房地產(chǎn)發(fā)展商開發(fā)的某項(xiàng)目，推出市場后銷量不佳，一個月僅成交3套，成交額僅為100萬元。于是發(fā)展商轉(zhuǎn)變策略，委托某銷售代理公司銷售，代理商接手后，分析了項(xiàng)目接手前的資料，進(jìn)行了一系列的市場調(diào)查后發(fā)現(xiàn)其原因主要是原有的設(shè)計(jì)和營銷策略不當(dāng)。于是，代理商的建筑設(shè)計(jì)研究部參與了其戶內(nèi)面積的修改，并建議發(fā)展商利用屬下各地的房地產(chǎn)項(xiàng)目的龐大客戶資源，整合集團(tuán)其他機(jī)構(gòu)資源，進(jìn)一步加強(qiáng)項(xiàng)目品牌宣傳的同時，可取得聯(lián)合性宣傳實(shí)效。通過整改后，該項(xiàng)目重新全面推出市場，銷售產(chǎn)生了突破性的變化，業(yè)績大幅提高。
閱讀以上案例，試分析為什么房地產(chǎn)開發(fā)商采用直接銷售渠道導(dǎo)致了失敗，而采取間接銷售渠道取得了成功。直接銷售渠道與間接銷售渠道各有哪些優(yōu)缺點(diǎn)？ 答： 房地產(chǎn)直接銷售渠道的主要優(yōu)點(diǎn)： (1)可減少房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售的代理費(fèi)用。
(2)有利于房地產(chǎn)開發(fā)商更好地了解目標(biāo)市場。
(3)有利于房地產(chǎn)開發(fā)商提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，較好地控制銷售渠道。
(4)我國目前房地產(chǎn)中介市場仍存在諸多問題。
房地產(chǎn)直接銷售渠道的主要缺點(diǎn)： (1)產(chǎn)品推銷成本較高。
(2)易失去部分市場。
(3)自營推銷人員的素質(zhì)往往較差，推銷經(jīng)驗(yàn)不足。
房地產(chǎn)間接銷售渠道的主要優(yōu)點(diǎn)： (1)可彌補(bǔ)房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營能力的不足，使其能集中精力搞好生產(chǎn)。
(2)既可使產(chǎn)品具有最大的市場覆蓋面，同時還可降低開發(fā)商的銷售成本。
(3)可避免社會資源的浪費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)商品的快速流通。
(4)可提供全過程的營銷服務(wù)。
(5)降低和減少房地產(chǎn)市場的風(fēng)險。
房地產(chǎn)間接銷售渠道的缺點(diǎn)： (1)難以整合形成核心競爭優(yōu)勢，營銷策略容易被競爭對手模仿。
(2)消費(fèi)者認(rèn)可開發(fā)商品牌，而對代理商的品牌認(rèn)識相對薄弱。
(3)大部分代理公司注重營銷的短期利益，而對長期利益重視程度不夠。
(4)我國房地產(chǎn)中介市場運(yùn)作尚不成熟，存在很多不規(guī)范的操作行為，容易導(dǎo)致開發(fā)商信譽(yù)受損。
10．閱讀以下材料，回答相關(guān)問題。
人口老齡化是即將到來的21世紀(jì)的一個重大社會問題。何謂老齡社會？按照聯(lián)合國的規(guī)定，是指60歲及60歲以上人口占總?cè)丝诘?0%或以上，或者65歲及65歲以上的人口占總?cè)丝诘?%以上的社會。
在世界人口的統(tǒng)計(jì)表上，西方發(fā)達(dá)國家早已進(jìn)入老齡化，預(yù)計(jì)，下個世紀(jì)初將進(jìn)入全球老齡化。就中國而言，人口老齡化發(fā)展不平衡，上海、浙江、北京、江蘇、天津和廣州已先后進(jìn)入老齡社會。
問題：試論述人口老齡化對房地產(chǎn)市場及房地產(chǎn)營銷管理的影響。
答：2011年的第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，%，%。到了2021年底，%。
從增幅來看，這意味著中國的老齡化進(jìn)程正在加速。老齡化加速的一個結(jié)果就是，社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力下降，因?yàn)楦苫畹娜松倭恕?
兩套房的背后 不遠(yuǎn)的將來，爺爺奶奶留一套房，外公外婆留一套房，確實(shí)是90后以及年齡更小的群體所面臨的情況。
在這兩套房背后，是加速的老齡化。人口老齡化，國際上有個通用的指標(biāo)，即60歲以上的人口占總?cè)丝诒壤_(dá)到10%，或65歲以上人口占總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)到7%作為一國或地區(qū)進(jìn)入老齡化社會的標(biāo)準(zhǔn)。
如果按第二個標(biāo)準(zhǔn)衡量，中國在2000年左右就進(jìn)入老齡化社會了，%，%。
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