【正文】 它可回收利用的廢棄物的收入等等。購(gòu)物中心也能夠從商業(yè)空間的促銷活動(dòng)和各種與大型購(gòu)物中心的活動(dòng)項(xiàng)目(例如：兒童的木馬騎乘，相片的沖洗等等)相關(guān)的許可經(jīng)營(yíng)的授權(quán)中獲得收益。此外，承租人也會(huì)使用位于物業(yè)管理部門的復(fù)印機(jī)和傳真設(shè)備，他(她)們?yōu)榇硕顿M(fèi)。對(duì)這些零星雜項(xiàng)收入的處理方式，不同的業(yè)主之間，不同的物業(yè)項(xiàng)目之間都有不同的考量。 　　業(yè)主納經(jīng)濟(jì)人行為，決定了他(她)總是會(huì)尋求投資收益的最大化。然而，承租人是反對(duì)業(yè)主從擁有的公共物業(yè)區(qū)域中獲得收益的，因?yàn)榇朔N情形中，往往是承租人交付了與這些區(qū)域相關(guān)的保潔、照明和其它項(xiàng)目的費(fèi)用。 　　重要的是保存從不同渠道獲得納收入的收據(jù)，這些經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的性質(zhì)本身總的說(shuō)來(lái)，能夠指明是業(yè)主還是承租人應(yīng)當(dāng)獲得活動(dòng)的收益。 　　業(yè)主應(yīng)當(dāng)清楚地闡明他(她)們的政策主張，即：各種服務(wù)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的收入和發(fā)生的費(fèi)用是如何分配的。 　　從提供的一項(xiàng)服務(wù)或者經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中獲取的任何收入，其發(fā)生的成本費(fèi)用如果包括在服務(wù)收費(fèi)的范圍內(nèi)，那么，在財(cái)務(wù)上應(yīng)當(dāng)處理為一項(xiàng)服務(wù)收費(fèi)的貸方欄目 (用收入抵減服務(wù)的收費(fèi))，例如：公用電話的收入、梳洗自動(dòng)售貨機(jī)的收入、復(fù)印機(jī)和傳真機(jī)的使用費(fèi)等等。相似地，在購(gòu)物中心，從任何的推廣活動(dòng)中獲得的收入通常會(huì)貸記到推廣開支預(yù)算的項(xiàng)目欄中(用收入抵減推廣活動(dòng)的開支)。 　　如果在一個(gè)大型的購(gòu)物中心中使用的空間具有半固定的性質(zhì)，例如：流動(dòng)的售貨車或者超市內(nèi)的售貨亭，通常的做法是：業(yè)主把準(zhǔn)予經(jīng)營(yíng)的收入看成是一種租金收入，在這樣的情形中， 出租活動(dòng)就被認(rèn)定為與出租一間標(biāo)準(zhǔn)的店面沒(méi)有什么不同，因此，也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定比例的服務(wù)收費(fèi)，作為一種選擇，一筆數(shù)目的服務(wù)費(fèi)資金應(yīng)當(dāng)貸記到服務(wù)收費(fèi)的欄目中(服務(wù)費(fèi)增加)，以反映出對(duì)享受的服務(wù)環(huán)境的貢獻(xiàn)。 　　零星雜項(xiàng)收入項(xiàng)目的例子： 　　 　　 　　 　　 　　、廢箱等倉(cāng)裝物可回收利用的收入 　　 　　、影印機(jī)、傳真機(jī)的使用費(fèi) 　　(如：售貨流動(dòng)車、售貨亭) 　　，推廣活動(dòng)的收入 　　 　　、稱量機(jī)納收入 　　、紀(jì)念品郵票的收入 　　(例如：代售戲票)服務(wù)收費(fèi)分割的一般方法 　　租約隨如何定義每一位承租人所承擔(dān)該物業(yè)總的服務(wù)收費(fèi)的一定比例的方式變化而變化。一般的服務(wù)費(fèi)分配的基礎(chǔ)有： 　　 　　 　　 　　 　　 　　、合理的比例 　　(1)樓層面積 　　這是最常用的總的服務(wù)收費(fèi)分割的方法。在大多數(shù)的情形下，也是最公正的。按樓層面積標(biāo)準(zhǔn)的分割方法非常簡(jiǎn)單，就是計(jì)算單個(gè)物業(yè)面積占整個(gè)物業(yè)可租的面積的比率。 　　英國(guó)皇家特許測(cè)量師協(xié)會(huì)(RICS)的測(cè)量應(yīng)用法令制定出了相關(guān)建筑物測(cè)量的定義以及協(xié)會(huì)建議的應(yīng)用范圍。針對(duì)服務(wù)收費(fèi)的計(jì)算，主要的定義項(xiàng)有： 　　(GIA) 　　應(yīng)用于工業(yè)廠房和庫(kù)房(包括鋪助的辦公設(shè)施) 　　(NIA) 　　應(yīng)用于寫字樓和商店 　　(2)按權(quán)重計(jì)算的樓層面積 　　在許多較大的購(gòu)物中心中，一種權(quán)重樓層面積的方程式常用來(lái)反映服務(wù)于不同大小的商業(yè)單位所發(fā)生的不同服務(wù)費(fèi)用。因此，一個(gè)5000平方米的單位所承擔(dān)的服務(wù)費(fèi)不一定是一個(gè)1000平方米的單位的5倍，但是，一個(gè)500平方米的單位所承擔(dān)的服務(wù)也許會(huì)是一個(gè)250平方米單位的2倍。 　　權(quán)重樓層面積的分割方法是在承租人按已知的承租面積交付服務(wù)費(fèi)的基準(zhǔn)上乘上一個(gè)百分率的折扣，目的在于努力反映從提供的服務(wù)中所能得到的實(shí)際收益。樓層的面積分解為一組數(shù)據(jù)，每個(gè)面積數(shù)據(jù)后都注明一個(gè)需要逐步折減的百分率。這樣酌計(jì)算概念是和商店的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中分割銷售的區(qū)域，按不同的樓層區(qū)間進(jìn)行店面的出租的理念是一致的。 　　例如： 　　第一個(gè)500平方米 x 100% 　　下一個(gè)500平方米 x 80% 　　下一個(gè)1000平方米 x 60% 　　下一個(gè)1000平方米 x 50% 　　下一個(gè)1000平方米 x 40% 　　超 過(guò)4000平方米 x 30% 　　在以上的舉例中，一個(gè)1000平方米的單位將得到一個(gè)權(quán)重面積為 900平方米的分割，例如：(500 x 100%)+(500 x 80%)。同樣，一個(gè)10000平方米單位將得到一個(gè)權(quán)重面積為4200平方米的分割。因此，盡管以面積上來(lái)說(shuō)，10000平方米的物業(yè)單位是1000平方米單位的10倍，然而。 　　相似的方法是，地下室和頂層的住房可能用于儲(chǔ)藏或者職員的居住，能夠換算成一個(gè)權(quán)重面積，比如說(shuō)，頂層的面積除以一個(gè)參數(shù)2，以反映頂層獲得的服務(wù)收益完全不同于底層的零售商業(yè)獲得的服務(wù)利益。 　　權(quán)重面積計(jì)算通常也會(huì)使用到忠實(shí)的租戶身上，給他(她)提供一個(gè)折扣，以反映老的可靠的租戶給購(gòu)物中心帶來(lái)的利益。在一些情形中，使用權(quán)重的方法必須十分謹(jǐn)慎地考慮，因?yàn)闄?quán)重的計(jì)算方法的應(yīng)用實(shí)際上是為忠實(shí)的租戶提供了一項(xiàng)優(yōu)惠待遇，這筆優(yōu)惠的費(fèi)用最終是要在其余的承租人之間進(jìn)行分?jǐn)偟?。業(yè)主要給任何一位承租人特別的優(yōu)惠，該業(yè)主就應(yīng)該承擔(dān)這筆費(fèi)用。 　　一個(gè)合理而公正的權(quán)重方程式，應(yīng)用于服務(wù)收費(fèi)的分割管理，通常不能夠認(rèn)定為是一種優(yōu)惠措施。 　　分割方案 　　在許多情形下，特別是在混合使用的建筑大樓中(諸如：底層是零售商店的寫字樓)，樓內(nèi)的所有的承租人并沒(méi)有在同樣的程度上享受業(yè)主提供的服務(wù)的收益。例如：寫字樓的租戶會(huì)享受到的全程式的服務(wù)包括有：電梯的運(yùn)載和獨(dú)立的中央空調(diào)系統(tǒng)。而底層的零售商店會(huì)享受到的主要服務(wù)從總的維修到物業(yè)外面的維修服務(wù)，以及得到了綜合性的消防系統(tǒng)的服務(wù)。由于這些原因，就需要把服務(wù)收費(fèi)分解成獨(dú)立的部分，(或者稱為分割方案)而服務(wù)的費(fèi)用就在承租人之間按照物業(yè)使用的情況進(jìn)行分割。償債基金和備用金 　　償債資金，或者說(shuō)是一筆沉淀資金常常與備用金的概念發(fā)生混淆。 　　償債資金是一筆替代資金，業(yè)主隨時(shí)間的過(guò)程設(shè)立這筆資金的目的是用于設(shè)施設(shè)備主要部件的替代和維修時(shí)，能夠注入資金。 　　備用金的設(shè)立是滿足日常發(fā)生的服務(wù)項(xiàng)目開支的需要，以避免每年的服務(wù)收費(fèi)在數(shù)量方面的波動(dòng)現(xiàn)象。有一些租約特別注明一項(xiàng)條款，在服務(wù)收費(fèi)的項(xiàng)目里設(shè)立一筆可以逐步積累的資金，以用于將來(lái)可能發(fā)生的主要構(gòu)件的維修和替換的資金補(bǔ)償。 　　理論上說(shuō)來(lái)，償債基金是一種好的設(shè)想，明顯的優(yōu)點(diǎn)是承租人不必面對(duì)一種巨額的資金負(fù)擔(dān)(這也減少了租戶破產(chǎn)無(wú)力償債的可能性)，當(dāng)需要時(shí)，業(yè)主有一筆償債資金來(lái)滿足巨額開支的需要。 　　然而，承租人也許并不能夠看到有自己一份貢獻(xiàn)的償債資金給自己帶來(lái)的利益，如果他(她)轉(zhuǎn)讓了租約或者在租約到期時(shí)，撤出了所租的物業(yè)，這時(shí)，主要開支的工程項(xiàng)目并沒(méi)有發(fā)生。另外，償債基金的管理也非易事，如果業(yè)主一旦無(wú)力償債，償債基金的保管缺乏信譽(yù)擔(dān)保，那么，承租人就會(huì)面臨成為一名沒(méi)有經(jīng)濟(jì)安全的債權(quán)人的風(fēng)險(xiǎn)。 　　有時(shí)，租約會(huì)設(shè)立一筆可以累積的折舊資金，這筆資金是建立在最初的設(shè)施設(shè)備安裝的價(jià)值基礎(chǔ)上，而不是以將來(lái)的替換或者維修所發(fā)生的費(fèi)用為基數(shù)。折舊資金通常不被認(rèn)為是在業(yè)主和承租人之間共同互信協(xié)商而設(shè)立的一筆資金。業(yè)主會(huì)認(rèn)為這筆資金屬于自己，歸自己支配，然而，當(dāng)主要的設(shè)施設(shè)備需要更換的時(shí)候，業(yè)主將要獨(dú)立地承擔(dān)這筆費(fèi)用。因此，當(dāng)業(yè)主以折舊資金的形式從承租人那里收取費(fèi)用時(shí)應(yīng)該持謹(jǐn)慎的態(tài)度，以保證在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候， 自己有足額的資金準(zhǔn)備。承租人也會(huì)擔(dān)心業(yè)主是否按租約的條款規(guī)定，盡自己的義務(wù)，在將來(lái)大的開支項(xiàng)目發(fā)生時(shí)，使用折舊基金。在一些實(shí)際的情形中，當(dāng)主要的開支計(jì)劃需要實(shí)施時(shí)，業(yè)主并沒(méi)有充足的資金準(zhǔn)備，這樣的結(jié)果是：業(yè)主違反了合同的義務(wù)，在需要進(jìn)行設(shè)備的更新、替換時(shí)，卻不能進(jìn)行。 　　可以理解，承租人，特別是交納服務(wù)費(fèi)的主要租戶，對(duì)于業(yè)主如何使用用于設(shè)施設(shè)備替換改造的積累資金表現(xiàn)出濃厚的興趣，許多主要的租戶寧可選擇付一大筆資金，用于大的項(xiàng)目開支，而不愿意看到他(她)們提供的積累資金被管理機(jī)構(gòu)的人員挪用于他(她)們沒(méi)有，或者很少有控制能力的投資領(lǐng)域。 　　資金項(xiàng)目的設(shè)立有固有的缺點(diǎn)，即使這些缺陷大部分能得到有效的管理、控制，償債資金，備用金和折舊資金主要由于稅收和管理的問(wèn)題，在實(shí)踐中很少得到應(yīng)用。 　　摘自中國(guó)住宅與房地產(chǎn)物業(yè)管理 第 26 頁(yè) 共 26 頁(yè)