時尚島項目整體推進(jìn)計劃(ppt46)-經(jīng)營管理-資料下載頁
2025-08-06 08:38本頁面
【導(dǎo)讀】整體思路，先將時尚島整體打包進(jìn)行推廣，再以多功能新型住宅。利用官方頻道將時尚島正式推出。利用電視、雜志、電臺、網(wǎng)絡(luò)、發(fā)布會、專家研討會等多種形式。對時尚島進(jìn)行宣傳，提升區(qū)域的價值。對Outlets業(yè)態(tài)進(jìn)行大力推廣，既增加了大眾認(rèn)知度，又為招商引。行業(yè)協(xié)會簽約入駐時尚島，彰顯本項目的權(quán)威性和不可復(fù)制性。組織論壇等探討郊區(qū)低密度時尚住宅新概念?！吨袊b報》、《時尚北京》?？?、其它業(yè)界知名報紙、雜志對項目連續(xù)報道。地將成為懷柔區(qū)的新中心。廟城鎮(zhèn)還具有良好的航空交通區(qū)位優(yōu)勢，距首都機(jī)場只有。懷河，西北與懷柔水庫毗鄰，自然環(huán)境良好。天鴻應(yīng)與被征地村委會協(xié)商簽訂書面征地補(bǔ)償安。北京市東北部，位于懷柔區(qū)的南端，東臨懷柔區(qū)楊宋鎮(zhèn)，Outlets目前在美國店鋪總數(shù)超過300家，平均車程為54分鐘，現(xiàn)已進(jìn)入穩(wěn)定經(jīng)營期。水利部門、工程地質(zhì)部門和環(huán)保部門意見進(jìn)行相應(yīng)技術(shù)評估。與土地儲備中心簽訂協(xié)議。
【正文】 續(xù)報道 ? 《 精品購物指南 》 等發(fā)行量大的報紙進(jìn)行集中式宣傳 電臺： ? 北京音樂臺、北京交通臺等 互動網(wǎng)絡(luò)： ? 值得利用的媒體， CBO大部分人群接觸最為頻繁的媒體 ? 媒體選擇：新浪網(wǎng)、焦點網(wǎng)、搜房網(wǎng) 方案二 一、方案說明 是以居住為主，并配有主題商業(yè)（ Outlets)和商務(wù)的新型時尚住宅中心。 亮點在于借助懷柔優(yōu)美的自然環(huán)境為都市人打造低密度的新型居住 /辦公場所，方案重點在于突出產(chǎn)品差異化、時尚化。 Outlets M2 酒店 /會議 /會展等 M2 住宅區(qū) 2530萬 M2 時尚商業(yè)、商務(wù)區(qū) 時尚住宅區(qū) 二、方案賣點及指標(biāo)說明 ? Outlets:（住宅與商業(yè)互為配套，相互提升價值） ? 灑店、會議、會展： ? 住宅： 2530萬平方米 ? 住宅的賣點在于依托懷柔的景觀資源和旅游資源、人文環(huán)境。另外解決了交通的屏障，回歸自然也就是成為時代的需求。 ? 本區(qū)域住宅的定位可以是普通的中高檔住宅、中端別墅類產(chǎn)品、新型景觀工作室等。 三、 SWOT分析 優(yōu)勢： ?天鴻熟悉的住宅開發(fā)體系，整體風(fēng)險小 ?城市內(nèi)住宅用地的減少，使住宅郊區(qū)化成為趨勢 挑戰(zhàn)： ?給競爭對手留下可發(fā)展的空間 ?消費者對郊區(qū)型商業(yè)的認(rèn)可 劣勢： ?商業(yè)規(guī)模小，招商存在一定困難 ?企業(yè)融資缺少吸引力 ?對懷柔政府缺少吸引力 機(jī)會： ?為后期土地取得埋下伏筆 四、項目定位及主力業(yè)態(tài)目標(biāo)群體分析 ? 現(xiàn)代時尚住宅中心 （生態(tài)住宅 +時尚事業(yè) +現(xiàn)代辦公） ? 商業(yè)目標(biāo)群體定位： 參考方案一 ? 住宅目標(biāo)客戶群： 主要吸引的是都市喧囂生活中渴望在自然環(huán)境中放松的現(xiàn)代人，是提輕人周末 /度假的第二居所、藝術(shù)人士的靈感誕生之所 /小型的時尚研發(fā)中心、老年人退休后的生活樂園。吸引的是具有一定購買力的大多數(shù)白領(lǐng)階層和衣食無憂的退休人士。 ? 目標(biāo)市場細(xì)分 按項目輻射半徑的市場細(xì)分 ? 主要市場： 中央商務(wù)區(qū)、燕莎、第三使館區(qū)、亞運村； ? 次要市場： 東直門、賽特商圈、老使館區(qū)、建國門、和平里； 懷柔住宅市場分析 ?城市發(fā)展 ?新北京規(guī)劃提出了“兩軸－兩帶－多中心”的城市空間布局。新城是新的城市空間結(jié)構(gòu)中的重要節(jié)點，根據(jù)新規(guī)劃，發(fā)展新城 11個，以疏解中心城區(qū)的壓力。這些新城分別是：通州、順義、亦莊、大興、房山、昌平、懷柔、密云、平谷、延慶、門頭溝。 ?懷柔、海淀山后地區(qū)和輕軌沿線將成為新的熱點區(qū)域。 ?繼西山、溫榆河流域北京的第三地帶。 ?懷柔住宅市場現(xiàn)狀 ?區(qū)域內(nèi)兩級分化，高級別墅市場和普通住宅產(chǎn)品（以樓板為主），價格差異大，其中別墅多依山傍水，景觀優(yōu)勢明顯。 ?區(qū)域內(nèi)的頂級別墅有天籟、湖光山舍，銷售情況良好。 ?本區(qū)域內(nèi)存在中高端產(chǎn)品的市場空間。 銷售套數(shù) 銷售面積（ M2 ） 銷售金額（） 銷售均價 住宅類型 開盤時間 裝修情況 容租率 龍山新新小鎮(zhèn) 56% 293 最高 350萬 4150 獨棟 +聯(lián)排 二期盤（ 40%） 毛坯 天籟（紅螺湖別墅）） 70% － 418萬 980萬 /套 － 獨棟 初裝修 山水墅 － － 起價 4700 6300 獨棟 +雙拼 +聯(lián)排 毛坯 湖光山舍 98% 185560 260－ 568萬 /套 6500－7200 獨棟 +雙拼 毛坯 棲美園二期 － － 起價 2288 2688 普通板 毛坯 － 漪澗鑫筑 90% － 3280 普通高板 毛坯 － 麗湖馨居 90% － 起價 3100 3500 板小高層 房 初裝修 時尚島住宅定位 ? 由于本地塊附近已經(jīng)有龍山新新小鎮(zhèn)的成功開發(fā)，一期已售完，開盤價為 4200，均價5500，最高價 7000。產(chǎn)品形式為獨棟和聯(lián)排別墅。本項目賣點為： ? 出東直門 45公里，上京密高速， 35分鐘直達(dá)懷柔新新小鎮(zhèn)。 ? 吹拂幕田峪長城山風(fēng)，淋浴雁棲湖秀水感受紅螺寺悠遠(yuǎn)，在山水造化中，盡享天然。 ? 揮灑 1215畝大自然空間，構(gòu)筑小鎮(zhèn)風(fēng)情。 ? 坐擁 ，在新新小鎮(zhèn)，滌盡凡塵和浮華。 ? 懷柔區(qū)高端和低端產(chǎn)品并存，中高端市場存在空白，所以建議本項目定位為中高端住宅，參考價格為 4500左右。 五、市場調(diào)研及推廣 商業(yè)研究： 與方案 1類似。 住宅研究： ? 宏觀經(jīng)濟(jì)信息：政策法規(guī)、城市規(guī)劃、區(qū)域人口特長、區(qū)域市場分析等； ? 產(chǎn)品研究：在售樓盤資料統(tǒng)計、未來產(chǎn)品發(fā)展趨勢等； ? 消費者研究： 1) 需求動機(jī)調(diào)查：如客戶的購買意向、影響客戶購買動機(jī)的因素、購買動機(jī)的類型等。 2) 購買行為調(diào)查：不同客戶的不同購買行為。購買模式、影響購買行為的社會因素及心理因素分析。 3) 前瞻性研究：未來一定時期內(nèi)消費者的變化情況例如人口、家庭結(jié)構(gòu)及人們活動范圍的變化。 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 廣告 調(diào)性 階段 主題 北京時尚住宅中心 時尚島（時尚中心） 住宅 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 廣告 調(diào)性 階段 主題 北京郊區(qū)低密度新型休閑、旅游商務(wù)區(qū) 時尚島 住宅 Outlets 酒店、會議 會展
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