時(shí)尚島項(xiàng)目整體推進(jìn)計(jì)劃(ppt46)-經(jīng)營管理(參考版)
2025-08-11 08:38本頁面
【正文】 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 廣告 調(diào)性 階段 主題 北京時(shí)尚住宅中心 時(shí)尚島（時(shí)尚中心） 住宅 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 廣告 調(diào)性 階段 主題 北京郊區(qū)低密度新型休閑、旅游商務(wù)區(qū) 時(shí)尚島 住宅 Outlets 酒店、會(huì)議 會(huì)展 。購買模式、影響購買行為的社會(huì)因素及心理因素分析。 住宅研究： ? 宏觀經(jīng)濟(jì)信息：政策法規(guī)、城市規(guī)劃、區(qū)域人口特長、區(qū)域市場分析等； ? 產(chǎn)品研究：在售樓盤資料統(tǒng)計(jì)、未來產(chǎn)品發(fā)展趨勢等； ? 消費(fèi)者研究： 1) 需求動(dòng)機(jī)調(diào)查：如客戶的購買意向、影響客戶購買動(dòng)機(jī)的因素、購買動(dòng)機(jī)的類型等。 ? 懷柔區(qū)高端和低端產(chǎn)品并存，中高端市場存在空白，所以建議本項(xiàng)目定位為中高端住宅，參考價(jià)格為 4500左右。 ? 揮灑 1215畝大自然空間，構(gòu)筑小鎮(zhèn)風(fēng)情。本項(xiàng)目賣點(diǎn)為： ? 出東直門 45公里，上京密高速， 35分鐘直達(dá)懷柔新新小鎮(zhèn)。 銷售套數(shù) 銷售面積（ M2 ） 銷售金額（） 銷售均價(jià) 住宅類型 開盤時(shí)間 裝修情況 容租率 龍山新新小鎮(zhèn) 56% 293 最高 350萬 4150 獨(dú)棟 +聯(lián)排 二期盤（ 40%） 毛坯 天籟（紅螺湖別墅）） 70% － 418萬 980萬 /套 － 獨(dú)棟 初裝修 山水墅 － － 起價(jià) 4700 6300 獨(dú)棟 +雙拼 +聯(lián)排 毛坯 湖光山舍 98% 185560 260－ 568萬 /套 6500－7200 獨(dú)棟 +雙拼 毛坯 棲美園二期 － － 起價(jià) 2288 2688 普通板 毛坯 － 漪澗鑫筑 90% － 3280 普通高板 毛坯 － 麗湖馨居 90% － 起價(jià) 3100 3500 板小高層 房 初裝修 時(shí)尚島住宅定位 ? 由于本地塊附近已經(jīng)有龍山新新小鎮(zhèn)的成功開發(fā)，一期已售完，開盤價(jià)為 4200，均價(jià)5500，最高價(jià) 7000。 ?區(qū)域內(nèi)的頂級別墅有天籟、湖光山舍，銷售情況良好。 ?繼西山、溫榆河流域北京的第三地帶。這些新城分別是：通州、順義、亦莊、大興、房山、昌平、懷柔、密云、平谷、延慶、門頭溝。 ? 目標(biāo)市場細(xì)分 按項(xiàng)目輻射半徑的市場細(xì)分 ? 主要市場： 中央商務(wù)區(qū)、燕莎、第三使館區(qū)、亞運(yùn)村； ? 次要市場： 東直門、賽特商圈、老使館區(qū)、建國門、和平里； 懷柔住宅市場分析 ?城市發(fā)展 ?新北京規(guī)劃提出了“兩軸－兩帶－多中心”的城市空間布局。 三、 SWOT分析 優(yōu)勢： ?天鴻熟悉的住宅開發(fā)體系，整體風(fēng)險(xiǎn)小 ?城市內(nèi)住宅用地的減少，使住宅郊區(qū)化成為趨勢 挑戰(zhàn)： ?給競爭對手留下可發(fā)展的空間 ?消費(fèi)者對郊區(qū)型商業(yè)的認(rèn)可 劣勢： ?商業(yè)規(guī)模小，招商存在一定困難 ?企業(yè)融資缺少吸引力 ?對懷柔政府缺少吸引力 機(jī)會(huì)： ?為后期土地取得埋下伏筆 四、項(xiàng)目定位及主力業(yè)態(tài)目標(biāo)群體分析 ? 現(xiàn)代時(shí)尚住宅中心 （生態(tài)住宅 +時(shí)尚事業(yè) +現(xiàn)代辦公） ? 商業(yè)目標(biāo)群體定位： 參考方案一 ? 住宅目標(biāo)客戶群： 主要吸引的是都市喧囂生活中渴望在自然環(huán)境中放松的現(xiàn)代人，是提輕人周末 /度假的第二居所、藝術(shù)人士的靈感誕生之所 /小型的時(shí)尚研發(fā)中心、老年人退休后的生活樂園。另外解決了交通的屏障，回歸自然也就是成為時(shí)代的需求。 亮點(diǎn)在于借助懷柔優(yōu)美的自然環(huán)境為都市人打造低密度的新型居住 /辦公場所，方案重點(diǎn)在于突出產(chǎn)品差異化、時(shí)尚化。 公共活動(dòng) 軟性宣傳： 與懷柔政府合作，樹立區(qū)域價(jià)值 活動(dòng)載體： 2020年 3月舉行的“時(shí)尚北京”發(fā)布會(huì)， 2020年 9月舉行的第十屆“世界婦女大會(huì)” 媒體選擇： 《 北京青年報(bào) 》《 新京報(bào) 》《 經(jīng)濟(jì)觀察 》《 新地產(chǎn) 》 新浪網(wǎng)、焦點(diǎn)網(wǎng)、搜房網(wǎng)。 ?利用名人效應(yīng)入駐時(shí)尚島，對吸引其它業(yè)界人士入駐起了帶頭作用。 ?具體戰(zhàn)略： ?利用官方頻道將時(shí)尚島正式推出 ?利用電視、雜志、電臺、網(wǎng)絡(luò)、發(fā)布會(huì)、專家研討會(huì)等多種 形式對時(shí)尚島進(jìn)行宣傳，提升區(qū)域的價(jià)值。 ? 分業(yè)態(tài)研究： 針對主力業(yè)態(tài) Outlets、酒店、餐飲、娛樂等進(jìn)行供需調(diào)查、競爭分析等一系列研究。 ? 綜合性研究： 項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)環(huán)境判斷、商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查、商業(yè)未來發(fā)展調(diào)查、項(xiàng)目選址商圈分析、項(xiàng)目預(yù)測營業(yè)額、項(xiàng)目可發(fā)展規(guī)模判斷、商業(yè)組合及商業(yè)運(yùn)行概念、項(xiàng)目租金調(diào)查等。 ?奧運(yùn)的商機(jī)也將凸現(xiàn) ?中國零售業(yè)開始向世界開放。 ?懷柔交通條件的改善和北京及周邊城市私 人汽車的增加將為懷柔購物旅游成為可能。 機(jī)會(huì)： ?北京市打造“時(shí)尚之都”的良好契機(jī)。 ?Outlets的成功還取決于國外品牌的不斷引進(jìn)和 更新。 ?很多國際獨(dú)特品牌對整體客戶組合相當(dāng)敏感。 劣勢： ?天鴻缺乏商業(yè)操盤的經(jīng)驗(yàn) ?北京郊區(qū)商業(yè)缺乏成功和可以借鑒的案例 ?龐大的資金投入，存在風(fēng)險(xiǎn)。 ?綜合性商業(yè)業(yè)態(tài)互為補(bǔ)充，相互提升價(jià)值。 ?商業(yè)如能成功開發(fā)，對天鴻品牌提升和周圍 地塊的升值有巨大影響。 3）設(shè)計(jì)師走廊、孵化器、培訓(xùn)中心： 7萬平方米 **參考點(diǎn)： ?存在向純住宅和商住、辦公多用住宅轉(zhuǎn)變的彈性。停車位 1000，國際：國內(nèi)品牌之比為 70%：30% Prem
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