【導讀】作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。近年來，隨著公司住宅開發(fā)量的迅速增加，商業(yè)地產逐漸成了公司亟待解決的問題。高的經濟效益，還可以提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，對于公司的持續(xù)發(fā)展比較有利。因此，本文將首先對社區(qū)商業(yè)的經營特點和經營模式進行分析，并參考市場上比較。成功的案例，在此基礎上，結合公司實際情況提出可行的解決方案，以供公司決策層參考。消費為目標的屬地型商業(yè)。社區(qū)商業(yè)所提供的服務主要是居民需要的日常生活服務，這些服。務具有經常性、便利性但不一定價格低廉的特點。相對于市中心的樓盤來說，地理位置相對。其中，用作便利店、中小型超市的社區(qū)商鋪規(guī)模較大，服務型社區(qū)商鋪隨著人們生活水平的提高，規(guī)模有逐漸擴大的趨勢。力使此類項目被眾多投資者所看好。為了確保居住、商業(yè)運營兩種功能的有效性，開發(fā)商會通過

　　

【正文】 制，但位置嚴格設定。 點綴氣氛的物件。比如休閑座椅、花盆、雕塑小品等。這種氛圍更能使商業(yè)街的氛圍輕松休閑，比較符合休閑購物的心態(tài) 。 5）招商管理 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 在招商的過程中，明確招商策略：招商目標是為增加公司收入還是為小區(qū)做配套服務？其二就是招商節(jié)奏，不同位置、不同品牌、不同業(yè)態(tài)之間的組合，確立主力商店，開業(yè)時間上都應有要求。 為使商業(yè)街更具活力，招商原則應避免同業(yè)競爭，促成互補經營。當然，這樣做需要考慮不同業(yè)態(tài)的商業(yè)特點，比如超市、膠卷沖洗店、音響、洗衣店無需重復，而美容美發(fā)、餐飲則可根據(jù)檔次、特色為居民提供多種選擇。但究竟需要多少家、何種檔次，則由社區(qū)所處區(qū)位和社區(qū)檔次決定。 6）經營模式 社區(qū)商業(yè)經營要達到提升社區(qū)品質和形象、整合提升房 地產企業(yè)品牌、形成良好口碑乘數(shù)效應的目的，統(tǒng)一規(guī)劃、集中管理是必要條件，先租后售或只租不售是充分條件，而必須淘汰為追求資金快速回籠的提前銷售。 先租后售 可先進行定點、定向招商，確定同類業(yè)態(tài)原則上只允許 2－ 3 家，從而避免惡性競爭，并對經營者的品牌、商鋪外裝修風格有一定要求。將適合社區(qū)品質和業(yè)主需要的商家或業(yè)種引進來，引導社區(qū)商業(yè)走上合理化發(fā)展軌道后，再出售社區(qū)商鋪。先租后售可將不合適的經營者排除在外，以保證社區(qū)商業(yè)沿前期規(guī)劃的思路良性發(fā)展，在提升租金的同時保證后期銷售的增值性，形成開發(fā)商、投資商和經營商家三 贏的局面。 只租不售 任何行業(yè)的發(fā)展都有其發(fā)展周期，不可能一直快速發(fā)展，也不可能一直萎靡不振。而企業(yè)經營戰(zhàn)略的上策是在行業(yè)或企業(yè)快速發(fā)展的黃金時期，有魄力囤積一些優(yōu)良資產，以獲得長期收益，保證低谷時期的平穩(wěn)過渡和回升時期的快速響應。由于房地產行業(yè)的特殊性和土地資源的稀缺性，這種開發(fā)與經營相結合模式的優(yōu)勢正在得以顯現(xiàn)。如香港置地、新鴻基就是非常典型的開發(fā)與經營相結合的企業(yè)運行模式。 隨著城市居民生活水平的提高和城市住宅郊區(qū)化的發(fā)展，社區(qū)商業(yè)絕對是不亞于位于城市中心購物廣場二、三層的優(yōu)質資產。社區(qū)商業(yè)作為企業(yè) 的優(yōu)良資產只租不售，不僅可以保證社區(qū)商業(yè)的良性循環(huán)發(fā)展，對提升企業(yè)品牌和項目口碑具有不可低估的效果（完整的社區(qū)商業(yè)規(guī)劃和經營控制，帶動的不僅僅是項目首期商鋪的銷售或租金上揚，更為大盤開發(fā)的二 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 期、三期以及企業(yè)開發(fā)的其它項目社區(qū)商業(yè)規(guī)劃與招商的順利進行打下基礎，同時對住宅銷售有非常好的互動促進作用），還能為企業(yè)帶來不斷增值、穩(wěn)定的現(xiàn)金流，隨著優(yōu)質資產的積累為企業(yè)融資提供了必要條件。 四、我司社區(qū)商業(yè)的可操作思路 公司資源條件分析 目前，我司社區(qū)商業(yè)資源非常豐富，多個項目都有社區(qū)商業(yè)正在開發(fā)或待開發(fā)，但這 些社區(qū)商業(yè)比較分散，往往都是作為住宅底商的形式出現(xiàn)，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，整體檔次較低，通常只是作為純粹的住宅小區(qū)的生活配套設施出現(xiàn)，其商業(yè)價值沒有被完全發(fā)掘出來。 從人力資源的角度來看，商業(yè)地產的開發(fā)與經營管理需要大量的精通商業(yè)地產的專業(yè)人士進行策劃和運營，但我司目前這方面人才極度缺乏，基本上還是做住宅開發(fā)的兼做商業(yè)開發(fā)，完全忽視了商業(yè)地產與住宅的差異性。 操作思路 通過前文對社區(qū)商業(yè)的分析，結合我司的資源條件，建議我司按照如下思路操作商業(yè)房地產： 組建獨立的商業(yè)物業(yè)開發(fā)經營公司，將公司現(xiàn)有的所有商業(yè)物業(yè) 以及日后住宅項目中的商業(yè)物業(yè)注入該公司，由該公司專門負責公司商業(yè)物業(yè)的開發(fā)、經營、管理。盡管目前公司商業(yè)地產人才缺乏，但這并不是不可解決的障礙，可以招聘專業(yè)的商業(yè)地產人才或者與專業(yè)的商業(yè)地產公司合作，利用社會資源發(fā)展自己。組建獨立的商業(yè)開發(fā)經營公司，一方面可以充分發(fā)揮專業(yè)分工的優(yōu)勢，以獨立法人的形式進行商業(yè)地產運作，可以實現(xiàn)經濟效益的最大化；另一方面，目前各項目公司為了實現(xiàn)計劃銷售額更傾向于出售社區(qū)商業(yè)，往往可能導致公司資產流失，由獨立的商業(yè)物業(yè)開發(fā)經營公司進行運作可以避免這種現(xiàn)象。 商業(yè)物業(yè)開發(fā)經營公司將 充分發(fā)揮專業(yè)分工的優(yōu)勢，集中對公司的商業(yè)物業(yè)進行整合運作，實現(xiàn)資產效益最大化。具體業(yè)務范圍可以包括以下幾個方面： 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 ? 對公司擁有產權的商業(yè)物業(yè)進行經營管理，可以自營或者出租、出售等； 公司持有的商業(yè)物業(yè)可以采取自己經營的方式，如房地產中介等公司以后可能會涉足的領域。對于升值潛力較大的商業(yè)物業(yè)或者需要由公司持有培育市場的商業(yè)物業(yè)可以采取出租的方式，獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報。對于升值潛力較小、風險較大的商業(yè)物業(yè)可以采取出售的方式處理。 ? 對公司開發(fā)的商業(yè)物業(yè)進行招商、后期管理等； 有些公司已經出售的商業(yè)物業(yè)還必須為其提供 招商服務和后期的管理服務，由于購買商業(yè)物業(yè)的客戶不少是投資者，并不是自己經營商業(yè)物業(yè)，需要由開發(fā)商代其招商和管理，這部分職能可以由商業(yè)物業(yè)開發(fā)經營公司負責。 ? 對公司的商業(yè)物業(yè)進行資產運作； 由于社區(qū)商業(yè)物業(yè)能夠獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金流，被認為是非常優(yōu)質的資產。公司可以以此與其它商業(yè)物業(yè)開發(fā)經營公司合作，共同開發(fā)或經營商業(yè)房地產，并尋機進入其它商業(yè)房地產領域。可以以公司的商業(yè)物業(yè)入股合作組建新的商業(yè)物業(yè)開發(fā)經營公司或者通過資產置換的方式參股其它商業(yè)項目。 ? 為公司開辟新的融資渠道； 社區(qū)商業(yè)物業(yè)作為優(yōu)質資產，具有穩(wěn)定的 現(xiàn)金流，可以整體打包抵押給銀行向銀行融資，或者以此作為抵押發(fā)行信托，還可以嘗試資產證券化。