20xx年防范房地產(chǎn)租賃合同的風(fēng)險(xiǎn)-資料下載頁
2025-03-15 03:21本頁面
【正文】 期歸還或逾期清空出租物業(yè)，則勢必影響出租人繼續(xù)向他人招租的目的實(shí)現(xiàn)。此種情況下，即使租賃合同約定出租人有收回出租物業(yè)的權(quán)利，但對于出租物業(yè)內(nèi)屬于承租人所有的物品、設(shè)備，若無明確約定如何處置，對出租人而言則十分棘手。
為此，我們在代表出租人審查租賃合同的時(shí)候，通常會(huì)建議客戶在租賃合同中針對上述問題明確進(jìn)行約定，即在承租人逾期歸還出租物業(yè)的情況下，將被視為自動(dòng)放棄出租物業(yè)內(nèi)的所有設(shè)備和物品的所有權(quán)或使用權(quán)，出租人有權(quán)自行處置。
〖推薦條款14〗
如果乙方未能在租賃期限屆滿或提前終止本協(xié)議之日起三(3)日內(nèi)根據(jù)本協(xié)議第11條和第12條的規(guī)定歸還出租物業(yè)，甲方有權(quán)立即進(jìn)入出租物業(yè)，更換出租物業(yè)的鑰匙和/或采取其它措施收回出租物業(yè)。甲方和/或物業(yè)管理公司也有權(quán)切斷對出租物業(yè)的水、電和空調(diào)供應(yīng)等(在上述切斷期間，乙方仍應(yīng)按照本條承擔(dān)支付租金、物業(yè)管理費(fèi)及本協(xié)議約定的其他費(fèi)用的義務(wù))。甲方無論因租賃期限屆滿或提前終止而收回出租物業(yè)后，乙方留在出租物業(yè)內(nèi)的任何物品、設(shè)施及設(shè)備(如有)的所有權(quán)或使用權(quán)將視為被乙方放棄，甲方可自由處置。在此情形下，乙方和/或任何其他第三方均不得對甲方提出任何追索，且就甲方因其處理前述物品、設(shè)施及設(shè)備被任何其他第三方提起任何索賠，乙方應(yīng)向甲方補(bǔ)償并使甲方保持足額受償。此外，乙方應(yīng)當(dāng)向甲方支付其在租賃期限屆滿或本協(xié)議提前終止后因處置乙方的上述物品、設(shè)施及設(shè)備而發(fā)生的交通、存儲(chǔ)以及其它相關(guān)費(fèi)用。
十二、裝修損失的認(rèn)定
實(shí)踐中，在租賃合同解除的時(shí)候，裝修損失的賠償或補(bǔ)償往往成為合同雙方甚至法院都為之困撓的難題，其真正的難點(diǎn)在于裝修損失如何計(jì)算。如果租賃合同能夠?qū)ρb修損失的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)事先進(jìn)行約定，無疑可以節(jié)省解決爭議的時(shí)間。否則，裝修損失只有依賴于合同雙方的舉證及評估機(jī)構(gòu)的評估，由此將耽誤過多的時(shí)間以及引發(fā)更多的爭議。我們在審查租賃合同的過程中，無論代表哪一方，往往建議客戶在租賃合同中明確約定裝修損失的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。
我們在〖推薦條款15〗中提出的裝修損失計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，是在參考了中國的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度及中國法院的相關(guān)判例、解釋的基礎(chǔ)上，而提煉出的一個(gè)簡單且相對合理的計(jì)算公式，有助于雙方在發(fā)生爭議時(shí)公平、快速的解決裝修損失問題。
〖推薦條款15〗
乙方應(yīng)將裝修合同及發(fā)票、收據(jù)等證明裝修價(jià)值的文件復(fù)印件提供給甲方備份，作為雙方確定乙方裝修原值的依據(jù)。在本合同提前終止的情況下，除本合同其他條款另有約定外，本合同項(xiàng)下的對乙方裝修損失的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)為：即裝修損失=裝修原值247。租賃期限總月份租賃期限所及剩余租期(不足一個(gè)月的，按1個(gè)月計(jì))。
十三、通知與送達(dá)
在訴訟實(shí)踐中，原、被告雙方往往對往來函件進(jìn)行反復(fù)的舉證和質(zhì)證，只要沒有充分的證據(jù)證實(shí)一方已收到另一方發(fā)出的通知，就會(huì)矢口否認(rèn)，這與其說是訴訟技巧，不如說是雙方防范風(fēng)險(xiǎn)的意識薄弱。我們在審查租賃合同的過程中，一般都會(huì)建議增加“通知和送達(dá)”條款，對通知的形式、送達(dá)的形式、送達(dá)的標(biāo)準(zhǔn)作出明確約定。
〖推薦條款16〗
根據(jù)本協(xié)議需要發(fā)生的全部通知，均須采用書面形式，甲方對乙方發(fā)出的發(fā)票、單據(jù)及其他通知，均以專人遞送或特快專遞形式按本協(xié)議所及出租房屋作為通訊地址發(fā)出。甲方的通訊送達(dá)地址為：***。如通訊地址變更，變更方應(yīng)當(dāng)提前以書面形式通知對方。通知如以人手交遞，則視為在交遞后立即送達(dá)，若以特快專遞方式發(fā)出，則以回執(zhí)的送達(dá)或退回日期為準(zhǔn)。
【結(jié)語】
限于篇幅，我們的解讀方向更接近于律師實(shí)務(wù)，而并未深涉理論。我們相信，任何一個(gè)審查要點(diǎn)及核心條款的展開都將是一篇字?jǐn)?shù)可觀的學(xué)術(shù)論文。沒有了盡可能為客戶爭取合同利益的傾向，我們的解讀身份更接近于中立者。而作為律師，我們的身份往往不是中立的，或者說是不完全中立的。此時(shí)，如果您僅代表出租人或承租人，一定也會(huì)做出不同的解讀。期待能夠通過詳細(xì)租賃合同的簽訂，避免日后租賃雙方的爭議。
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