【導讀】地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。

　　

【正文】 有 米蘭新干線 多層 74 棟 層、 層 1室 6276 2 室 70100 3室 110120 1 室 30% 2 室 40% 3 室 30% 上東壹街 小高層 13 層 全部 60 1室 100% 現(xiàn)代， 公寓玻璃幕墻 商業(yè)鋁塑板 無 貽港城 一期 多層、高層 5棟多層， 6棟 2530高層 多層： 70108，高層： 70138 1室 7080 2 室 80110 3室 110138 一室 30%；二室 50%；三室 20% 現(xiàn)代 有 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā) 商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 濱海國際新干線 高層 4棟 16 層點式小高層 （ 1期） 一室 60 兩室 8090 1 室約占20% 兩室約占80% 現(xiàn)代簡約 未定 從上表我們可以看出： ? 研究 區(qū)域范圍內 產品形式 多層、小高層、高層產品 ，但東麗區(qū)域內多為多層和小高 層產品 ? 區(qū)域內商品房主力戶型都為兩室兩廳或兩室一廳，主力面積基本集中于80100 ㎡范圍內，輔助戶型基本為三室兩廳和一室一廳 ? 在建筑風格上 多是現(xiàn)代風格，注重項目會所功能 ， 服務業(yè)主 濱海國際新干線 所特有的 高層 戶型面積 產品分析 — 項目銷售指標類比 項目名稱 銷售均價 銷售率（ %） 已售面積（ ㎡） 未售面積（ ㎡） 備注 格調竹境 預計 9000 內部客戶積累 / 萬 08年下半年開盤 融科金月灣 預計 8500 內部客戶積累 / 萬 08年下半年開盤 朝陽綠茵 二期 7000 % 萬 4 棟 6層多層 ，剩 萬 銷許未下 米蘭新干線 8000 73% 萬 剩 20棟多層 4月底推出約 2 萬平米 上東壹街 整體 11000 住宅 7500 商業(yè) 180000 內部認購 認購近 50% 剩 萬 5月份開 盤 貽港城 一期 多層： 8600高層： 8000 近 90% 8 萬 1萬 3萬平米商業(yè) 濱海國際新干線 住宅 4800 商業(yè) 8000 售卡 階段 一期約 5萬平米 / 開盤時間未定 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā) 商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 從上表我們可以看出： ? 受項目開發(fā)成本影響和地理位置影響，研究范圍內商品房均價差別幅度較大 ， 價格多集中在 70008500 元 /平米之間 ? 目前在售項目除河東范圍內的 格調竹境、融科金月灣 下半年上市之外，區(qū)域內剩余存量不大，上半年供應量約有 8 萬平米 （本項目不計算在內） ，市場機遇比較大 ? 該區(qū)域內去化速度比較快的樓盤為米蘭新干線，自 07 年 10 月份開盤至今去化 萬平米 ，去化速度比較快。 濱海國際新干線 所特有的 價格 優(yōu)勢 供應量大 產品分析 — 在售樓盤客源類比分析 項目名稱 河東區(qū) 東麗區(qū) 濱海 市里其他區(qū)域 朝陽綠茵 二期 35% 50% 5% 10% 米蘭新干線 50% 42% 3% 5% 上東壹街 20% 70% 4% 6% 貽港城 / 10%（外地、市里） 70% 2030%（寧河、漢沽、大港等地） 通過調查樓盤分析可以看出： 客戶來源： 區(qū)域內 多是 周邊企事業(yè)單位普通員工、各專業(yè)賣場或農貿市場的小規(guī)模私營者、黨政機關普通人員、教師、拆遷戶、投資者及周邊企事業(yè)單位中高層管理者。 朝陽綠茵二期、米蘭新干線 由于臨近東麗區(qū)域，本區(qū)域內成交客戶群體體量比較大。 客戶年齡： 購房人群年齡處于中、青年齡段，在已成交客戶調查中， 2540歲的購房客群占到總數(shù)量的八成以上。 家庭結構及戶型需求： 調查顯示，三口之家的比例最大，其次是二口之家和單身一族，而對于所購買的戶型結構，兩居、三居總體比例加起來占到總比例的 約占 75%。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā) 商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 產品分析 — 競爭樓盤優(yōu)劣式分析 ? 河東 區(qū)域內 間接 競爭對手 — 米蘭新干線 優(yōu)勢： 屬于河東區(qū)， 由于地理位置等原因， 受東麗客戶青睞。 目前上市產品均為 、 層多層，市場認可度高。 上市產品均為 83 平米以下小戶型，總 房款 低，適宜投資兼居住。 項目總規(guī)模較大，總占地 22 萬平米。 交通比較便捷，臨近輕軌 劣勢： 開 發(fā)商沒有做過其他項目，知名度、美譽度低。 整個項目 90 平米以下戶型所占比例為 82％，人口密度較大。 距離京山鐵路較近，存在噪音污染。 整體社區(qū)人員素質比較低 ? 區(qū)域內未來潛在競爭對手 —— 融科金月灣 優(yōu)勢： 便捷 ：緊鄰津塘二線、快速路、海津大橋等。 項目自身品牌 在天津的知名度 合作伙伴 如景觀公司等相關設計公司知名度比較高 注重 自身景觀： 萬平米景觀 特色 雙河景 的優(yōu)勢 ： 項目可觀 月牙河、海河 劣勢： 周邊無配套設施，商業(yè)配套不完善，周邊無大型住宅區(qū) 區(qū)域抗性 ，河東、東麗部分居民的 抗性 位置偏遠 ，相對客戶認知度低 小區(qū)內部交通不便，需要繞行 人口密度比較大，樓間距過小 項目東南高、西北低。影響采光 ? 本 區(qū)域內未來潛在競爭對手 —— 帝達白領公寓 、 天一摩爾 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā) 商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 新華內部項目，正處于項目初級階段， 暫不做深度分析，但此項目 在一定程度上分流東麗開發(fā)區(qū)客戶群體，致使 本項目難以截取 東麗開發(fā)區(qū)客戶 群體。 天一摩爾 目前正處于內部設計階段， 暫不做深度分析，但 項目體量大，項目知名度比較高，又有萬科的加入， 項目同時也會 分流東麗開發(fā)區(qū)客戶群體， 為本項目截取 東麗開發(fā)區(qū)客戶 群體增大了難度。 產品分析 — 在售樓盤賣點類比分析 項目名稱 格調竹境 融科金月灣 朝陽綠茵 二期 賣點 分析 區(qū)位、教育 景觀、品牌 交通、景觀 品牌 產品、價格 區(qū)位、車位、交通 米蘭新干線 上東壹街 貽港城 濱海國際新干線 產品、低密 區(qū)位、交通 、戶型 區(qū)位、戶型 周邊配套、升值潛力 區(qū)位、品牌 周邊配套、交通 交通、 價格、 景觀 產品分析 — 在售樓盤 結論分析 通過對 16 中各項產品分析中我們 可以看出： 交 通 是沿線項目賣點 優(yōu)勢 共性 價 格 是本項目特有的優(yōu)勢賣點 通過對沿線在售項目賣點的分析研究，尋找本項目在推廣執(zhí)行中未深度挖掘的項目賣點，考證后檢驗是否適合本 本項目 未來目標客戶群體的賣點 ： 產品力 ？ 品 牌 ？ 升值潛力 ？ 大盤規(guī)模 ？ 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā) 商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 景 觀 ？ 通過對輕軌沿線在售項目的分析，我們不難看出， 以上的賣點均為在售項目中所采用或者在中 后期推廣中就某一個針對目標可戶群體展開攻勢。 對于產品力的塑造上： 朝陽綠茵二期和米蘭新干線 利用多層產品這一優(yōu)勢吸引區(qū)域內對市區(qū)洋房產品向往的客戶，從而培養(yǎng)了大批的客戶忠實度。 品牌塑造上： 如 格調竹境、融科金月灣、貽港城 等項目由于開發(fā)商自身的一個知名度以及品牌效應在購房者地位的傳播，客戶關注度比較高。 升值潛力： 上東壹街 項目本身規(guī)模 小、產品力提升上無更多亮點，抓住區(qū)域內未來 升值潛力這一優(yōu)勢來吸引投資性質的目標客戶群體， 廣受客戶青睞。 大盤規(guī)模： 貽港城 在利用自身品牌優(yōu)勢的同 時，對大盤規(guī)模整體塑造和包裝上有其自身特色，客戶口碑比較好。 景觀塑造： 由于整個 津塘 公路 沿線 本身處于交通要道，外加開發(fā)程度緩慢，沒有自然或者后天開發(fā)優(yōu)越的景觀資源，在所有在售項目中相對 格調竹境 對小區(qū)內部景觀比較重視，極力打造中式園林的意境生活空間，廣受目標客戶群體的關注。 挖掘賣點 —— ?。。。。?！ 賣點突破 —— ………… 在 項目具體的操作過程中，每個項目所挖掘的項目賣點各是不同，賣點挖掘可是很多，但是必須在無窮勁之中尋找適合項目自身的一個突破口，方能打動目標客戶群體，針對目標客 戶的消費心理和消費行為，制定切實可行的銷售策略及銷售理念，從而 實現(xiàn)預期銷售 佳 績！ 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā) 商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第 四 篇 項目 定位 與營銷理念 1 項目 SWOT 分析 項目優(yōu)勢 價格優(yōu)勢 ： 較之周邊其他在售樓盤， 無論是住宅還是商業(yè)價格，本項目 價格占據絕對優(yōu)勢 。 9000850070007800 7500 800048000 0 0 0180000800002020400060008000100001202014000160001800020200格調竹境融科金月灣朝陽綠茵二期米蘭新干線上東壹街貽港城濱海國際新干線 項目名稱 格調竹境 融科金月灣 朝陽綠茵 二期 銷售均價 （元 /平米） 預計 9000 預計 8500 7000 米蘭新干線 上東壹街 貽港城 濱海國際新干線 8000 住宅 7500 商業(yè) 18000 8000 多層 8600 住宅 4800 商業(yè) 8000 交通優(yōu)勢： 位于輕軌核心生活圈，項目位于津濱輕軌中心站點，臨 80 米拓寬 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā) 商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 工程的津塘路及 60 米拓寬工程的茶金路，交通網絡十分發(fā)達 。 輕軌沿線 津塘路 景觀優(yōu)勢： 項目自身精心打造的小區(qū)中心公園以及 30 米綠化帶及 80米景 區(qū)位優(yōu)勢： 是 位于濱海與市區(qū)之間的橋梁，特別是隨著濱海新區(qū)的開發(fā)開放，輻射范圍的擴大，區(qū)域位置既是津濱啞鈴經濟中心，又是濱海新區(qū) TOD 模式發(fā)展重點，連接中心城與新城之間的橋梁。 大盤規(guī)模： 綜觀整個津塘公路 沿線 所有在售項目，除 貽港城