【導(dǎo)讀】地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。

　　

【正文】 有 米蘭新干線 多層 74 棟 層、 層 1室 6276 2 室 70100 3室 110120 1 室 30% 2 室 40% 3 室 30% 上東壹街 小高層 13 層 全部 60 1室 100% 現(xiàn)代， 公寓玻璃幕墻 商業(yè)鋁塑板 無(wú) 貽港城 一期 多層、高層 5棟多層， 6棟 2530高層 多層： 70108，高層： 70138 1室 7080 2 室 80110 3室 110138 一室 30%；二室 50%；三室 20% 現(xiàn)代 有 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā) 商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 濱海國(guó)際新干線 高層 4棟 16 層點(diǎn)式小高層 （ 1期） 一室 60 兩室 8090 1 室約占20% 兩室約占80% 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 未定 從上表我們可以看出： ? 研究 區(qū)域范圍內(nèi) 產(chǎn)品形式 多層、小高層、高層產(chǎn)品 ，但東麗區(qū)域內(nèi)多為多層和小高 層產(chǎn)品 ? 區(qū)域內(nèi)商品房主力戶型都為兩室兩廳或兩室一廳，主力面積基本集中于80100 ㎡范圍內(nèi)，輔助戶型基本為三室兩廳和一室一廳 ? 在建筑風(fēng)格上 多是現(xiàn)代風(fēng)格，注重項(xiàng)目會(huì)所功能 ， 服務(wù)業(yè)主 濱海國(guó)際新干線 所特有的 高層 戶型面積 產(chǎn)品分析 — 項(xiàng)目銷售指標(biāo)類比 項(xiàng)目名稱 銷售均價(jià) 銷售率（ %） 已售面積（ ㎡） 未售面積（ ㎡） 備注 格調(diào)竹境 預(yù)計(jì) 9000 內(nèi)部客戶積累 / 萬(wàn) 08年下半年開(kāi)盤(pán) 融科金月灣 預(yù)計(jì) 8500 內(nèi)部客戶積累 / 萬(wàn) 08年下半年開(kāi)盤(pán) 朝陽(yáng)綠茵 二期 7000 % 萬(wàn) 4 棟 6層多層 ，剩 萬(wàn) 銷許未下 米蘭新干線 8000 73% 萬(wàn) 剩 20棟多層 4月底推出約 2 萬(wàn)平米 上東壹街 整體 11000 住宅 7500 商業(yè) 180000 內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 認(rèn)購(gòu)近 50% 剩 萬(wàn) 5月份開(kāi) 盤(pán) 貽港城 一期 多層： 8600高層： 8000 近 90% 8 萬(wàn) 1萬(wàn) 3萬(wàn)平米商業(yè) 濱海國(guó)際新干線 住宅 4800 商業(yè) 8000 售卡 階段 一期約 5萬(wàn)平米 / 開(kāi)盤(pán)時(shí)間未定 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā) 商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 從上表我們可以看出： ? 受項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本影響和地理位置影響，研究范圍內(nèi)商品房均價(jià)差別幅度較大 ， 價(jià)格多集中在 70008500 元 /平米之間 ? 目前在售項(xiàng)目除河?xùn)|范圍內(nèi)的 格調(diào)竹境、融科金月灣 下半年上市之外，區(qū)域內(nèi)剩余存量不大，上半年供應(yīng)量約有 8 萬(wàn)平米 （本項(xiàng)目不計(jì)算在內(nèi)） ，市場(chǎng)機(jī)遇比較大 ? 該區(qū)域內(nèi)去化速度比較快的樓盤(pán)為米蘭新干線，自 07 年 10 月份開(kāi)盤(pán)至今去化 萬(wàn)平米 ，去化速度比較快。 濱海國(guó)際新干線 所特有的 價(jià)格 優(yōu)勢(shì) 供應(yīng)量大 產(chǎn)品分析 — 在售樓盤(pán)客源類比分析 項(xiàng)目名稱 河?xùn)|區(qū) 東麗區(qū) 濱海 市里其他區(qū)域 朝陽(yáng)綠茵 二期 35% 50% 5% 10% 米蘭新干線 50% 42% 3% 5% 上東壹街 20% 70% 4% 6% 貽港城 / 10%（外地、市里） 70% 2030%（寧河、漢沽、大港等地） 通過(guò)調(diào)查樓盤(pán)分析可以看出： 客戶來(lái)源： 區(qū)域內(nèi) 多是 周邊企事業(yè)單位普通員工、各專業(yè)賣場(chǎng)或農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的小規(guī)模私營(yíng)者、黨政機(jī)關(guān)普通人員、教師、拆遷戶、投資者及周邊企事業(yè)單位中高層管理者。 朝陽(yáng)綠茵二期、米蘭新干線 由于臨近東麗區(qū)域，本區(qū)域內(nèi)成交客戶群體體量比較大。 客戶年齡： 購(gòu)房人群年齡處于中、青年齡段，在已成交客戶調(diào)查中， 2540歲的購(gòu)房客群占到總數(shù)量的八成以上。 家庭結(jié)構(gòu)及戶型需求： 調(diào)查顯示，三口之家的比例最大，其次是二口之家和單身一族，而對(duì)于所購(gòu)買的戶型結(jié)構(gòu)，兩居、三居總體比例加起來(lái)占到總比例的 約占 75%。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā) 商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 產(chǎn)品分析 — 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)優(yōu)劣式分析 ? 河?xùn)| 區(qū)域內(nèi) 間接 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 — 米蘭新干線 優(yōu)勢(shì)： 屬于河?xùn)|區(qū)， 由于地理位置等原因， 受東麗客戶青睞。 目前上市產(chǎn)品均為 、 層多層，市場(chǎng)認(rèn)可度高。 上市產(chǎn)品均為 83 平米以下小戶型，總 房款 低，適宜投資兼居住。 項(xiàng)目總規(guī)模較大，總占地 22 萬(wàn)平米。 交通比較便捷，臨近輕軌 劣勢(shì)： 開(kāi) 發(fā)商沒(méi)有做過(guò)其他項(xiàng)目，知名度、美譽(yù)度低。 整個(gè)項(xiàng)目 90 平米以下戶型所占比例為 82％，人口密度較大。 距離京山鐵路較近，存在噪音污染。 整體社區(qū)人員素質(zhì)比較低 ? 區(qū)域內(nèi)未來(lái)潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 —— 融科金月灣 優(yōu)勢(shì)： 便捷 ：緊鄰津塘二線、快速路、海津大橋等。 項(xiàng)目自身品牌 在天津的知名度 合作伙伴 如景觀公司等相關(guān)設(shè)計(jì)公司知名度比較高 注重 自身景觀： 萬(wàn)平米景觀 特色 雙河景 的優(yōu)勢(shì) ： 項(xiàng)目可觀 月牙河、海河 劣勢(shì)： 周邊無(wú)配套設(shè)施，商業(yè)配套不完善，周邊無(wú)大型住宅區(qū) 區(qū)域抗性 ，河?xùn)|、東麗部分居民的 抗性 位置偏遠(yuǎn) ，相對(duì)客戶認(rèn)知度低 小區(qū)內(nèi)部交通不便，需要繞行 人口密度比較大，樓間距過(guò)小 項(xiàng)目東南高、西北低。影響采光 ? 本 區(qū)域內(nèi)未來(lái)潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 —— 帝達(dá)白領(lǐng)公寓 、 天一摩爾 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā) 商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 新華內(nèi)部項(xiàng)目，正處于項(xiàng)目初級(jí)階段， 暫不做深度分析，但此項(xiàng)目 在一定程度上分流東麗開(kāi)發(fā)區(qū)客戶群體，致使 本項(xiàng)目難以截取 東麗開(kāi)發(fā)區(qū)客戶 群體。 天一摩爾 目前正處于內(nèi)部設(shè)計(jì)階段， 暫不做深度分析，但 項(xiàng)目體量大，項(xiàng)目知名度比較高，又有萬(wàn)科的加入， 項(xiàng)目同時(shí)也會(huì) 分流東麗開(kāi)發(fā)區(qū)客戶群體， 為本項(xiàng)目截取 東麗開(kāi)發(fā)區(qū)客戶 群體增大了難度。 產(chǎn)品分析 — 在售樓盤(pán)賣點(diǎn)類比分析 項(xiàng)目名稱 格調(diào)竹境 融科金月灣 朝陽(yáng)綠茵 二期 賣點(diǎn) 分析 區(qū)位、教育 景觀、品牌 交通、景觀 品牌 產(chǎn)品、價(jià)格 區(qū)位、車位、交通 米蘭新干線 上東壹街 貽港城 濱海國(guó)際新干線 產(chǎn)品、低密 區(qū)位、交通 、戶型 區(qū)位、戶型 周邊配套、升值潛力 區(qū)位、品牌 周邊配套、交通 交通、 價(jià)格、 景觀 產(chǎn)品分析 — 在售樓盤(pán) 結(jié)論分析 通過(guò)對(duì) 16 中各項(xiàng)產(chǎn)品分析中我們 可以看出： 交 通 是沿線項(xiàng)目賣點(diǎn) 優(yōu)勢(shì) 共性 價(jià) 格 是本項(xiàng)目特有的優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn) 通過(guò)對(duì)沿線在售項(xiàng)目賣點(diǎn)的分析研究，尋找本項(xiàng)目在推廣執(zhí)行中未深度挖掘的項(xiàng)目賣點(diǎn)，考證后檢驗(yàn)是否適合本 本項(xiàng)目 未來(lái)目標(biāo)客戶群體的賣點(diǎn) ： 產(chǎn)品力 ？ 品 牌 ？ 升值潛力 ？ 大盤(pán)規(guī)模 ？ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā) 商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 景 觀 ？ 通過(guò)對(duì)輕軌沿線在售項(xiàng)目的分析，我們不難看出， 以上的賣點(diǎn)均為在售項(xiàng)目中所采用或者在中 后期推廣中就某一個(gè)針對(duì)目標(biāo)可戶群體展開(kāi)攻勢(shì)。 對(duì)于產(chǎn)品力的塑造上： 朝陽(yáng)綠茵二期和米蘭新干線 利用多層產(chǎn)品這一優(yōu)勢(shì)吸引區(qū)域內(nèi)對(duì)市區(qū)洋房產(chǎn)品向往的客戶，從而培養(yǎng)了大批的客戶忠實(shí)度。 品牌塑造上： 如 格調(diào)竹境、融科金月灣、貽港城 等項(xiàng)目由于開(kāi)發(fā)商自身的一個(gè)知名度以及品牌效應(yīng)在購(gòu)房者地位的傳播，客戶關(guān)注度比較高。 升值潛力： 上東壹街 項(xiàng)目本身規(guī)模 小、產(chǎn)品力提升上無(wú)更多亮點(diǎn)，抓住區(qū)域內(nèi)未來(lái) 升值潛力這一優(yōu)勢(shì)來(lái)吸引投資性質(zhì)的目標(biāo)客戶群體， 廣受客戶青睞。 大盤(pán)規(guī)模： 貽港城 在利用自身品牌優(yōu)勢(shì)的同 時(shí)，對(duì)大盤(pán)規(guī)模整體塑造和包裝上有其自身特色，客戶口碑比較好。 景觀塑造： 由于整個(gè) 津塘 公路 沿線 本身處于交通要道，外加開(kāi)發(fā)程度緩慢，沒(méi)有自然或者后天開(kāi)發(fā)優(yōu)越的景觀資源，在所有在售項(xiàng)目中相對(duì) 格調(diào)竹境 對(duì)小區(qū)內(nèi)部景觀比較重視，極力打造中式園林的意境生活空間，廣受目標(biāo)客戶群體的關(guān)注。 挖掘賣點(diǎn) —— ?。。。。。? 賣點(diǎn)突破 —— ………… 在 項(xiàng)目具體的操作過(guò)程中，每個(gè)項(xiàng)目所挖掘的項(xiàng)目賣點(diǎn)各是不同，賣點(diǎn)挖掘可是很多，但是必須在無(wú)窮勁之中尋找適合項(xiàng)目自身的一個(gè)突破口，方能打動(dòng)目標(biāo)客戶群體，針對(duì)目標(biāo)客 戶的消費(fèi)心理和消費(fèi)行為，制定切實(shí)可行的銷售策略及銷售理念，從而 實(shí)現(xiàn)預(yù)期銷售 佳 績(jī)！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā) 商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 第 四 篇 項(xiàng)目 定位 與營(yíng)銷理念 1 項(xiàng)目 SWOT 分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 價(jià)格優(yōu)勢(shì) ： 較之周邊其他在售樓盤(pán)， 無(wú)論是住宅還是商業(yè)價(jià)格，本項(xiàng)目 價(jià)格占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì) 。 9000850070007800 7500 800048000 0 0 0180000800002020400060008000100001202014000160001800020200格調(diào)竹境融科金月灣朝陽(yáng)綠茵二期米蘭新干線上東壹街貽港城濱海國(guó)際新干線 項(xiàng)目名稱 格調(diào)竹境 融科金月灣 朝陽(yáng)綠茵 二期 銷售均價(jià) （元 /平米） 預(yù)計(jì) 9000 預(yù)計(jì) 8500 7000 米蘭新干線 上東壹街 貽港城 濱海國(guó)際新干線 8000 住宅 7500 商業(yè) 18000 8000 多層 8600 住宅 4800 商業(yè) 8000 交通優(yōu)勢(shì)： 位于輕軌核心生活圈，項(xiàng)目位于津?yàn)I輕軌中心站點(diǎn)，臨 80 米拓寬 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā) 商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 工程的津塘路及 60 米拓寬工程的茶金路，交通網(wǎng)絡(luò)十分發(fā)達(dá) 。 輕軌沿線 津塘路 景觀優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目自身精心打造的小區(qū)中心公園以及 30 米綠化帶及 80米景 區(qū)位優(yōu)勢(shì)： 是 位于濱海與市區(qū)之間的橋梁，特別是隨著濱海新區(qū)的開(kāi)發(fā)開(kāi)放，輻射范圍的擴(kuò)大，區(qū)域位置既是津?yàn)I啞鈴經(jīng)濟(jì)中心，又是濱海新區(qū) TOD 模式發(fā)展重點(diǎn)，連接中心城與新城之間的橋梁。 大盤(pán)規(guī)模： 綜觀整個(gè)津塘公路 沿線 所有在售項(xiàng)目，除 貽港城