【文章內容簡介】 政府對東麗發(fā)展的政策支持和傾斜 ， 房產 投資增加 ? 東麗是連接濱海新區(qū)和市區(qū)的橋梁，濱海新區(qū)的快速發(fā)展，推動東麗發(fā)展 ? 依托自身空港和靠近天津港 的地理優(yōu)勢，大力發(fā)展物流 業(yè) ? 東麗區(qū)域價值的進一步提升，呈現良好的市場前景 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā) 商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2 東麗區(qū)房地產市場概述 東麗區(qū)一級房地產市場 用地性質 數量 土地面積 規(guī)劃面積 平均樓面地價 成交總金額 居住用地 9宗 1213672 1894550 2521 4308940000 商業(yè)用地 10 宗 444450000 工業(yè)用地 8宗 80600000 混合用地 8宗 1602453 2086109 5274160000 合計 35 宗 3567672 4869003 10108150000 自 05 年 10 月至 08 年 2 月東麗區(qū)土地成交情況，東麗開發(fā)建設力度比較大，未來市場潛力大，但同時也面臨著激烈的市場競爭。未來 12年內住宅市場上市量比較大。 東麗區(qū) 商品房成交分析 07 年度東麗區(qū)商品房成交 3185 套，成交面積 339200 平方米，全年 平均價格 6250 元 /平方米， 成交量是 近郊四區(qū)中成交套數最少的的行政區(qū)域， 但成交均價卻是近郊四區(qū)中最高的。 東麗區(qū)本年度房地產成交仍然得利于濱海航空產業(yè)的發(fā)展，特別是空客基地的建設，極大地提升了區(qū)域價值，使空港地產起步伊始就定位較高，此外東麗湖板塊日漸成熟，也推動了區(qū)域地產發(fā)展，此外，軌道交通對沿線物業(yè)價值帶動作用也日益凸現。 從價格走勢上來看，上半年價格保持穩(wěn)升，下半年區(qū)域價格處于快速上升區(qū)間，從年初成交價格的 5000 元 /平米，到年末接近 8000 元 /平米，同比上年漲幅接近 40%，區(qū)域成交價格與供應產品的檔次息 息相關，無論是東麗湖還是空港，物業(yè)檔次均為中高端以上，因此區(qū)域成交價格在傳統(tǒng)中低端供應缺失的狀態(tài)下直線上升。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā) 商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 3 東麗商業(yè)市場分布及發(fā)展趨勢 東麗區(qū)商業(yè)市場分布 區(qū)域商業(yè)現狀 東麗區(qū)商業(yè)多以社區(qū)型零散商業(yè)為主，商業(yè)設施相對來說較為匱乏，主要的商業(yè)聚集地有三個：一個是躍進路與津塘路交口一帶的 躍進 路商業(yè)圈；另一個是家世界超市和東麗開發(fā)區(qū)附近的東麗開發(fā)區(qū)商圈（超大型 shoppingmall 天一MALL 就坐落在此區(qū)域）；隨萬科東麗湖、夏洋溪韻風景及朗鉅天域等住宅項目的建設，東麗湖區(qū)域也形成了商業(yè)區(qū) 域。 就目前商業(yè)發(fā)展來看，躍進路商業(yè)圈由于東麗政府等行政部門的進駐從而帶動了商業(yè)的發(fā)展，是東麗目前商業(yè)發(fā)展最為成熟和完善的商圈，業(yè)態(tài)多集中在餐飲、娛樂等便民性質的商業(yè)。東麗開發(fā)區(qū)由于交通、市場等眾多利好因素逐步發(fā)展起來，但是相來說由于受消費能力、購物習慣等因素影響整體處于 培育整合期 。東麗湖商業(yè)隨著東麗湖整體的開發(fā)改造隨之崛起，未來發(fā)展空間比較大，但是目前仍處于商業(yè)發(fā)展的初級階段。 區(qū)域未來商業(yè)發(fā)展趨勢 天一摩爾項目，位于外環(huán)線以外的津塘公路上，建筑面積 81萬平米，計劃用 55 萬平米投資公建項目，以“ SHOPPING MALL”為主，包括大型賣場、室內主題公園、餐飲娛樂、產權酒店、商務公寓和企業(yè)會所等商業(yè)配套設施，其余為住宅。一期總建筑面積為 萬 ㎡ 的商業(yè)，主要是會所、 SPA、餐飲。 目前項目正處于設計階段。 配套商業(yè)會展區(qū)占地面積 1 平方公里，規(guī)劃有大型購物中心、商業(yè)服務設施和以辦公和商務活動為主，涉及投資服務中心、研發(fā)中心、金融街等商務服務在內的中心商務區(qū)，并為大企業(yè)自建包括生活和商住設施在內的辦公設施預留空間。預計商業(yè)總建筑面積在 25萬左右，包括現代商貿區(qū)、品牌專賣區(qū)、國際風情區(qū)和餐飲文化區(qū)等。 華明鎮(zhèn)的整體改造工作已經籌備啟動，規(guī)劃中的華明鎮(zhèn)商貿區(qū)內將包含大規(guī) 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā) 商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 模的商業(yè)公建及商務辦公，未來的華明鎮(zhèn)也將是購物、餐飲、娛樂、會議及渡假的商業(yè)核心。 次級商圈 物業(yè)組合 代表物業(yè) 經營內容 躍進路商業(yè)圈 百貨商場、餐飲、娛樂 、沿街商鋪 東麗商場、清荷茶樓、上島咖啡 食品、餐飲、服裝、休閑娛樂 東麗開發(fā)區(qū)商圈 超市賣場、專業(yè)賣場、餐飲、娛樂、酒店、專賣店、天一 MALL（待建） 家樂超市、家居裝飾建材中心、聚龍宮海鮮酒樓、天一會所 便利服務、家具、餐飲、娛樂、汽車、商務休閑 東麗湖商圈 休閑、娛 樂 項目會所 、社區(qū)商業(yè) 保齡球、游泳、桑拿、歌廳、紅外線射擊、乒乓球、臺球、羽毛球、沙狐球、飛鏢等。 區(qū)域市場總結分析 東麗區(qū)目前商業(yè)集中區(qū)相對較少，地區(qū)消費能力較低，商業(yè)氣氛尚不成熟，目前僅能滿足居民的日常生活需求。但隨天津航空城、空港物流加工區(qū)、華明鎮(zhèn)商務商貿區(qū)及天一 MALL 等重點項目的建設實施、招商引資，相信東麗區(qū)的商業(yè)氛圍會逐漸成熟， 未來空港、 華明鎮(zhèn) 、輕軌沿線等 商務商貿區(qū)對商業(yè)、商務等聚集效應的逐漸顯現，都將對 區(qū)域 商業(yè)帶來巨大的映襯作用，提升 區(qū)域 商業(yè)的成熟度和商業(yè)價值。 4 未來東麗發(fā)展趨 勢 濱海新區(qū)以載體建設為基礎，確定了西進發(fā)展戰(zhàn)略，其中保稅區(qū)西進 42 平方公里，開發(fā)區(qū)西進 48 平方公里，在這 90 平方公里中，坐落于東麗區(qū)的有 81 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā) 商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 平方公里。未來東麗區(qū)在城市建設規(guī)劃中，將明確發(fā)展三大功能區(qū)，即“新經濟特色鮮明的現代化經濟功能區(qū)， 新都市生態(tài)節(jié)約型的居住功能區(qū)，濱海新區(qū)輻射型的現代服務功能區(qū)”。 近年來東麗區(qū)不論是供應量還是新增供應量增幅都比較大，同時區(qū)域市場充分表現了對商品房的快速消化能力，成交量也明顯上升。 東麗區(qū)屬于地產快速發(fā)展區(qū)域，現階段市場尚不成熟，區(qū)域內項目較少，從而導致一些大盤項目一旦 集中放量將使區(qū)域市場的成交總面積和平均成交價格 大幅波動。未來東麗湖、空港、輕軌、華明鎮(zhèn)沿線將成為集中供應來源，未來市場也將圍繞這幾大熱點展開，景觀、產業(yè)、交通將成為東麗地產發(fā)展的三大優(yōu)勢，未來區(qū)域整體供應檔次將明顯提高，預計 2020 年該區(qū)域成交量會大幅提高，成交價格保持穩(wěn)升。 5 區(qū)域內板塊發(fā)展 華明鎮(zhèn) 地處天津城市發(fā)展主軸帶，緊鄰濱海新區(qū)航空城，區(qū)域優(yōu)勢明顯 地處“武清 中心城區(qū) 塘沽”的城市發(fā)展主軸和京津塘高新技術產業(yè)帶上，南側緊鄰包括空港物流、濱海國際機場在內的濱海新區(qū)航空城，東北 部緊鄰東麗湖風景區(qū)，西側為已建成的華明示范鎮(zhèn)及規(guī)劃華明科技園，區(qū)域優(yōu)勢明顯。 區(qū)域高等級路網密集，毗鄰濱海國際機場，交通十分便利 區(qū)域南側緊鄰連接市區(qū)與濱海新區(qū)的津漢快速路，地鐵 2號線延長線在此設站，東側緊鄰規(guī)劃環(huán)外環(huán)快速路，北側緊鄰北環(huán)鐵路，西側緊鄰赤海路和楊北公路，路網發(fā)達，同時項目距濱海國際機場僅約 3 公里，對外交通十分便利。 華明鎮(zhèn) 建設規(guī)劃 分為兩大側重點： 一為已竣工建成 入住 的華明示范小城鎮(zhèn) 。 另一部分為正在規(guī)劃建設中的華明新家園 。 地塊 分為四個區(qū)：村民安置區(qū)、華明經濟功能區(qū)、商務區(qū)、商品房區(qū) 。規(guī)劃用地 共劃分為 5 宗出讓地塊 ， 總面積約 公頃，其中居住用地和商業(yè)金融業(yè)用地的土地面積約 公頃，其余為市政道路、居住區(qū)級非經營性公建配套、防護綠帶等用地。 未來約有 131 萬平方米住宅及 23 萬平方米的商業(yè)供應量，區(qū)域內未來市場競爭激烈。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā) 商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 華明鎮(zhèn)未來規(guī)劃 華明新家園是華明鎮(zhèn)未來規(guī)劃建設的重點區(qū)域。目前已經開始部分基礎設施的施工建設。華明新家園地塊位于天津市東麗區(qū)楊北公路南側，東至環(huán)外快速環(huán)路，南至津漢快速路，西至赤海路，北至楊北 公路（以掛牌文件附圖為準），規(guī)劃性質為居住用地和商業(yè)金融業(yè)用地，規(guī)劃土地總面積約 公頃，其中居住用地和商業(yè)金融業(yè)用地的土地面積約 公頃，其余為市政道路、居住區(qū)級非經營性公建配套、防護綠帶等用地。共劃分為 5 宗出讓地塊， 5 宗出讓地塊的詳細情況可以參考下表： 地塊編號 占地面積（平米） 建筑面積（平米） 容積率 用地性質 開發(fā)商 樓面價 華明 116 萬 萬 住宅 華僑城 5053 元 華明 117 萬 萬 住宅 天房 5547 元 華 明 118 萬 萬 住宅 安居 1263 元 華明 119 萬 萬，商 萬 住宅、商業(yè) 安居 3512 元 華明 120 萬 萬，商 萬 住宅、商業(yè) 住總 3508 元 目前出讓的 5 宗土地明確規(guī)定 07 年底必須動工，但是具體上市時間還沒有得到進一步的確定。未來約有 23 萬平米的商業(yè)供應量，區(qū)域內未來市場競爭激烈。 空港板塊 空港物流加工區(qū)為天津保稅區(qū)的擴展區(qū)，位于津漢公路以南，茶金路以西至京津塘高速公路， 用地規(guī)模 42平方公里，分兩期實施，一期位于規(guī)劃津汕高速公路以西至京津塘高速公路，規(guī)劃占地 平方公里。實際征地 平方公里。二期規(guī)劃范圍為東到茶金路、西到規(guī)劃的津汕高速、南到京津塘高速、北到津漢高速。規(guī)劃占地 平方公里。按照空港物流保稅加工區(qū)控制性規(guī)劃，分 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā) 商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 為倉儲物流區(qū)、高新技術工業(yè)加工區(qū)、商務中介管理服務區(qū)和商住生活配套等功能區(qū)。 按產業(yè)特點和區(qū)域交通特點共劃分為六個功能分區(qū)，空港國際物流區(qū)、民航科技產業(yè)區(qū)、加工制造區(qū)、商貿會展區(qū)、機場運營區(qū)和生態(tài)休閑區(qū)。 目前 一期工程基礎設施建設已經基本完成， 有 400 多家中外企業(yè)注冊。 目前 一期工程基礎設施建設已經基本完成，有 400 多家中外企業(yè)注冊。 部分配套的酒店、酒店式公寓、辦公大廈、住宅等已經投入使用或上市。 二期的土地整理工作目前正在進行。 空港板塊代表項目 項目名稱 皇冠國際廣場 金融中心 遠洋新干線 空港國際 貿易中心 空港國際中心 項目地址 東麗區(qū)空港物流加工區(qū)中心大道與東四道交口 東麗區(qū)空港物流加工區(qū)，中環(huán)西路與西三道交口 東麗區(qū)空港物流加工區(qū)中心大道與東七道交口 中心大道與西二道交口 東麗區(qū)空港物流加工區(qū)內 項目規(guī)模 占地： 35437 建面： 15萬 占地 萬平米， 建面： 建面： 45萬 （住宅 37 萬，寫字樓 ） 建面： 6萬 占地： 萬 ，建面： （公寓： ；寫字樓： ；商業(yè)：） 建筑形態(tài) 小高層 多層、小 高層 多層，小高層，高層，別墅 小高層 小高層 樓層狀況 五星級酒店 10層，寫字樓 11層，精裝修酒店公寓 11層 6 棟精裝修 5層 11 層 商務辦公 聯排寫字樓 5層 ， 別 墅Office3層，住宅分別為 1 14層 1 棟 11 層商務辦公 3 棟 11 層精裝修四星級酒店、公寓及寫字樓 戶型 面積 約 300套公寓：1 室 6070； 2室 100110； 3室： 150160 200900平米 住宅： 70190；寫 字 樓