東營(yíng)市房地產(chǎn)-山東東營(yíng)朗景花堤項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告(doc23)-地產(chǎn)綜合-資料下載頁
2025-08-05 10:00本頁面
【導(dǎo)讀】期項(xiàng)目，的開發(fā)建設(shè)為公司的穩(wěn)固發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。層淄博通訊數(shù)碼港共計(jì)6萬㎡），目前該項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)工作已進(jìn)入尾期，介入山東省東營(yíng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)。成為東營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)的最后一塊黃金寶地。為給項(xiàng)目即將進(jìn)行前期規(guī)劃及市場(chǎng)定位提供依據(jù)并回避風(fēng)險(xiǎn)。組織專業(yè)人員對(duì)即將面對(duì)的市場(chǎng)進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)查及投資可行性研究。望為項(xiàng)目的最終確定提供依據(jù)。平方千米，中心城建成區(qū)67平方千米。東營(yíng)市轄區(qū)內(nèi)除小清河以南廣。平原，是典型的黃河三角洲地貌。西南部最高高程為28米，東北部最低高程１米；西部最。向東北貫穿東營(yíng)市全境，在墾利縣東北部注入渤海，全長(zhǎng)138千米。成立的山東省轄市。東營(yíng)市境內(nèi)既有年輕的黃河新淤地，也有古老的陸。了三級(jí)路，市內(nèi)高速公路通車?yán)锍踢_(dá)到133公里。東營(yíng)港被列為國(guó)家一類開放口岸，建成5000. 東營(yíng)機(jī)場(chǎng)已于2020年11月28. 心、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)商業(yè)中心、東城南部商業(yè)中心。以兩個(gè)市級(jí)商業(yè)中心和。六個(gè)區(qū)域商業(yè)中心構(gòu)成中心城的啞鈴式商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)格局。
【正文】 由如下： 荷蘭風(fēng)情小鎮(zhèn)較適合本項(xiàng)目 本項(xiàng)目的占地面積約 20， 000 ㎡，在小區(qū)住宅項(xiàng)目中屬于中等偏小的規(guī)模，因此在景觀，形象包裝及主題定位都不太適宜營(yíng)造大型的社區(qū)形象，建議利用有限的空間塑造精致的特色小城，而荷蘭的風(fēng)情特色小鎮(zhèn)景色優(yōu)美，風(fēng)格獨(dú)特，視野遼闊，能給人以無限的遐想，營(yíng)造荷蘭風(fēng)情小鎮(zhèn)所需的面積不須太大，在項(xiàng) 目的氣氛，環(huán)境等方面比較容易達(dá)到。 主題定位具唯一性 本項(xiàng)目所走的荷蘭風(fēng)情在目前東營(yíng)市房地產(chǎn)界具有唯一性。 建筑等方面容易配合 本項(xiàng)目的主題采用荷蘭風(fēng)情，在景觀，環(huán)境方面比較容易營(yíng)造（如象征荷蘭國(guó)粹的風(fēng)車群、鮮花花海、木屐、水體的營(yíng)造、會(huì)所設(shè)計(jì)，氣氛氛圍以及銷售中心的設(shè)計(jì)等可配套統(tǒng)一圍繞荷蘭風(fēng)情小鎮(zhèn)的各種風(fēng)土人情景色等而展開。 推廣時(shí)機(jī)的吻合 本項(xiàng)目除了主題形象采用荷蘭風(fēng)情小鎮(zhèn)的主題外，推廣時(shí)機(jī)也得到了拓寬，不僅可以利用本國(guó)的公眾節(jié)假日進(jìn)行推廣， 也可以借助荷蘭當(dāng)?shù)氐膫鹘y(tǒng)的節(jié)日進(jìn)行促銷推廣 。如：每 年 5 月份的第二個(gè)星期六是荷蘭著名的風(fēng)車節(jié)，屆時(shí)荷蘭全國(guó)的風(fēng)車全部掛上國(guó)旗，一起開動(dòng)，場(chǎng)面蔚為壯觀、極富動(dòng)感。屆時(shí)本項(xiàng)目園林內(nèi)的風(fēng)車也可以一起開動(dòng)，借歡度 第 20 頁 荷蘭的風(fēng)車節(jié)為名，把握 5 月份的國(guó)際勞動(dòng)節(jié)進(jìn)行強(qiáng)銷，對(duì)項(xiàng)目的形象塑造和促銷推廣將會(huì)十分有利。 鑒于以上理由，我們建議本項(xiàng)目的形象主題定位為： 荷蘭的生活荷蘭的家 —— 悠游舒暢簡(jiǎn)潔自然 該形象主題定位語簡(jiǎn)單、明了，瑯瑯上口，容易記憶猶心，從而使本項(xiàng)目建立知名度 。 三、 項(xiàng)目命名 結(jié)合本項(xiàng)目的形象主題定位，遵循項(xiàng)目命名以形象、簡(jiǎn)單 、易記的原則，我們給本項(xiàng)目暫命名為： 朗景花堤 注解： 朗景 —— 豁然開朗，美景宜居。 花 —— 具荷蘭花國(guó)特色，亦點(diǎn)出本項(xiàng)目園林的特色。 堤 —— A、堤岸，附合荷蘭海邊小國(guó)的定位，并且堤壩是荷蘭最具特色的景點(diǎn)之一。 B、荷蘭風(fēng)車最集中的城鎮(zhèn)為童堤鎮(zhèn)，“堤”取其一字，風(fēng)車特色的象征。 第 21 頁 第五部分 開發(fā)建議及成本的初步預(yù)算 一、測(cè)算結(jié)果 可銷售面積 279720 預(yù)計(jì)銷售價(jià)格 銷售均價(jià) 2700 755244000 成本分析 土地成本 536 15000000 前期費(fèi)用 111 31018151 建安費(fèi)用 850 237762020 銷售費(fèi)用 41 11468520 其他費(fèi)用 348 97398504 項(xiàng)目總成本 392647175 項(xiàng)目總收益 362596825 項(xiàng)目收益率 % 二、 相關(guān)測(cè)算指標(biāo) 指 標(biāo) 數(shù) 量 單 位 總用地面積 199800 ㎡ 實(shí)際使用土地 194800 ㎡ 容積率 % 可建設(shè)面積 279720 ㎡ 第 22 頁 三、 詳細(xì)測(cè)算數(shù)據(jù) 序 號(hào) 項(xiàng) 目 單 價(jià) 總 價(jià) 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 備 注 元 /㎡ 元 一 策劃公關(guān)及廣告宣傳費(fèi) 41 55944000 預(yù)計(jì) 二 土地征地及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 536 15000000 三 勘察、設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi) 111 31018151 1 拆遷管理費(fèi) 6 元 /M2 2 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 15 4195800 按實(shí)際發(fā)生 選址意見書 元/M2 3 前期規(guī)劃管理費(fèi) 1 363636 4 建設(shè)用地規(guī)劃許可費(fèi) 1 元 /M2 按占地面積 5 建設(shè)工程規(guī)劃許可費(fèi) 2 419580 元 /M2 6 工程勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 5 1398600 3 元 /M2 7 工程招標(biāo)管理費(fèi) 5 1342656 工程造價(jià)的 % 8 建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 2 559440 工程造價(jià)的% 9 預(yù)（結(jié)）算審查費(fèi) 5 1342656 工程造價(jià)的 % 10 工程合同簽證費(fèi) 0 工程造價(jià)的% 11 勞保統(tǒng)籌基金 15 4195800 工程造價(jià)的% 12 三通一平費(fèi) 0 按實(shí)際發(fā)生 13 施工圖設(shè)計(jì)費(fèi) 15 4195800 概算值的 % 14 工程監(jiān)理費(fèi) 17 4671324 概算值的 % 15 水資源費(fèi) 1 251748 元 /M2 16 施工垃圾清運(yùn)費(fèi) 2 559440 2 元 /M2 17 墻改基金 10 2797200 10 元 /M2 18 消防費(fèi) 2 419580 元 /M2 19 人防費(fèi) 7 1818180 元 /M2 20 排污費(fèi) 8 2237760 8 元 /M2 四 1 建筑安裝工程費(fèi) 700 195804000 2 道路廣場(chǎng)建設(shè)費(fèi)及配套 150 41958000 預(yù)計(jì) 五 1 綜合開發(fā)費(fèi) 150 67132800 2 綜合開發(fā)管理費(fèi) 3 839160 3 元 /M2 六 開發(fā)企業(yè)管理費(fèi) 17 4671324 七 貸款利息 八 銷售稅金 149 41538420 售價(jià)的 % 九 不可預(yù)見費(fèi) 30 8391600 預(yù)計(jì) 十 成本合計(jì) ? 項(xiàng)目總收入： 755244000 元 第 23 頁 279720 ㎡ 2700 元 /㎡ ＝ 755244000 元 ? 項(xiàng)目總收益： 362596825 元 755244000 元－ 392647175 元＝ 362596825 元 ? 項(xiàng)目收益率： % 362596825 元247。 755244000 元＝ % 結(jié) 語： 經(jīng)過上述一系列的市場(chǎng)研究及數(shù)據(jù)論證表明，目前所研究的地塊具備良好的發(fā)展前景，一經(jīng)開發(fā)利用無論是在社會(huì)價(jià)值還是經(jīng)濟(jì)價(jià)值均能夠達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。 考慮到目前我公司同時(shí)開發(fā)建設(shè)的地產(chǎn)項(xiàng)目眾多，且本項(xiàng)目體量巨大，僅憑一己之力恐難達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，有意邀請(qǐng)有識(shí)之士融資一億元共筑輝煌。
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