【導讀】大型房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目。項目座落于揚州市城區(qū)江陽大道與揚瓜路。交匯處黃金地段。鏈上的一顆璀璨奪目的鉆石。珠寶城建成后，將會提供上萬個工作崗。交易額的8%以上，形成為中國最大的珠寶產(chǎn)業(yè)基地之一。售、租賃及物業(yè)管理。有土地使用證已全部辦好。第二期酒店用地64畝，屆時將按合同約。目前，工程的詳細施工規(guī)劃即將完成，施工的前期準。全部工程為期三年半完工。該項目位于揚州市城區(qū)主干道江陽西路南側(cè)。建成后的珠寶城將成為揚州市一道靚麗的風景線。豪華氣派，萬千珠寶在此拍賣、展示和交易。關(guān)報關(guān)點，并有稅務、銀行、保險等服務機構(gòu)。還將有UPS快遞、24. 辦有關(guān)營業(yè)執(zhí)照、暫住證等。天候監(jiān)控，并有一支訓練有素的專業(yè)保安隊伍為珠寶企業(yè)保駕護航，使入駐企業(yè)無后顧之憂。本報告旨在對項目作出常規(guī)可行性研究。在珠寶行業(yè)狀況、逐一回答該項目的投資者何以獨具慧眼進軍珠寶產(chǎn)業(yè)；何以在長。案作出初步投資估算。

　　

【正文】 發(fā)戰(zhàn)略促使揚州發(fā)展為以現(xiàn)有市區(qū)為中心，江都、儀征為兩翼相連、呈錐形帶狀分布、城鎮(zhèn)節(jié)點布局合理的濱江特大城市群體。東西約５０公里，南北約２０公里，城鎮(zhèn)人口規(guī)模2020年１４０萬左右，２０２０年２００萬人左右。市域沿江地區(qū)形成一級中心城市一個，二級中心城市２個，重點中心鎮(zhèn)８個。 到 2020 年，沿江 地區(qū) GDP 達 1000 億元左右，年均增長 14%以上，占全市 GDP70%以上， 2020年和 2020年人均 GDP分別達 3000美元和 6000美元以上，率先實現(xiàn)全面小康和基本現(xiàn)代化，城市化水平達 70%以上。遠期到 2020 年，沿江地區(qū)建成現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)走廊和城市走廊，使揚州成為長江三角洲地區(qū)綜合競爭力較強的現(xiàn)代化濱江大城市。 揚州市沿江交通網(wǎng)縮短了揚州與上海的“地理距離”，沿江開發(fā)中大交通的體系一旦形成，長江航運－公路轉(zhuǎn)運－鐵路轉(zhuǎn)運將產(chǎn)生聯(lián)合運輸優(yōu)勢。豐富的貨源加便捷的交通，將衍生出現(xiàn)代物流業(yè)－集散、倉儲、運輸、采購、制造 、配送、經(jīng)營、信息、代理、中介等一系列現(xiàn)代服務行業(yè)。趁此時機進一步挖掘現(xiàn)代物流的潛力，推進現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 揚州城區(qū)按照 “ 西進南下 ” 的城市發(fā)展戰(zhàn)略，開始建設 “ 西區(qū)的西區(qū) ” —— 新城西區(qū)。 按照發(fā)展規(guī)劃，揚州新城西區(qū)將是一座兼具古城文脈和現(xiàn)代氣息的生態(tài)現(xiàn)代化新城，區(qū)域集科教文化、行政辦公、商貿(mào)、居住功能為一體。首期投入建設的文昌西路延伸工程東至賈七路，西至西北繞城公路，全長 公里，道路規(guī)劃寬 110 米，將是揚州東西向的主干道，是西部連接潤揚大橋、寧啟鐵路火車站、西北繞城公路的主干道。該區(qū) 東至賈七路，北至 寧啟鐵路、揚冶路一線，西至西北繞城公路，南至文匯西路延伸線，面積約 10 平方公里，是城市總體規(guī)劃確定的西部新市區(qū)的重要組成部份。 揚州市優(yōu)惠政策 美國著名項目分析家沃德先生說過一句名言：好的政策勝過好的市場。這是他的切膚之痛所換來的經(jīng)驗教訓。 一、揚州市開發(fā)區(qū)、工業(yè)園外商優(yōu)惠政策： 外商投資興辦國家鼓勵類生產(chǎn)性、開發(fā)性和建設、經(jīng)營基礎設施的獨資或合資合作項目，注冊資金在 100 萬美元，且外方股份比例占60%以上的，從獲利年度起，稅務部門依法征稅。前 3 年，由同級財政在地方稅收分、留成部分，給予所得稅征收 額相等的財政補貼；第4 至 8 年，給予所得稅征收額 50%的財政補貼。 對在我區(qū)工業(yè)園區(qū)以外新辦的外商投資企業(yè)，在辦理項目申報和項目建設前期手續(xù)時，區(qū)級各種規(guī)費均減半征收。對新辦的生產(chǎn)型項目，除國家和省市必須收取的規(guī)費、基金外，由區(qū)級收取的基礎設施配套費、規(guī)劃管理費、墻改基金、人防費、消防費等一律按 30%征收。 對被列入國家和省火炬、星火、雙高一優(yōu)等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化項目的，根據(jù)省以上的貸款貼息獎勵、撥款總額，區(qū)政府按 10%的比例予以匹配獎勵。對開發(fā)研制經(jīng)過省以上科技行政部門認定的高新技術(shù)產(chǎn)品，并進行項目投 入的，由同級財政或相關(guān)基金按項目當年財務發(fā)生 數(shù)一次性給予 1%的補貼。 在建設區(qū)新辦集貿(mào)市場、消費品市場、生產(chǎn)要素市場，工商管理費實行兩年免交，三年減半收取。新建、擴建的重點市場，或固定資產(chǎn)投資 1000 萬元以上的其它服務性項目（除房地產(chǎn)以外），自開業(yè)之日起，一年內(nèi)新增的所得稅，由同級財政或相關(guān)基金給予等額補貼，各項規(guī)費減半征收。服務業(yè)企業(yè)當年上繳地方稅收超 100 萬元的，地方綜合規(guī)費在上年基數(shù)上，保證與營業(yè)收入增幅同步，由征收部門實行定額征收。 對進“兩園”注冊資本在 2020 萬美元以上且一年內(nèi)實際外資到 帳達 50%以上的項目、經(jīng)省以上科學技術(shù)行政管理部門認定的高新技術(shù)項目（產(chǎn)品）、世界知名企業(yè)投資興辦的項目，采取更為靈活、優(yōu)惠的辦法，實行一事一議，制定個案性政策措施。 進“兩園”企業(yè)除市級和市級以上規(guī)費外，區(qū)鎮(zhèn)級費用一律免收；市級和市級以上費用由區(qū)政府及相關(guān)部門幫助爭取減免。任何單位和個人都不得進入“兩園”向企業(yè)亂集資、亂攤派、亂收費。（見政府相關(guān)政策文件） 二、揚州國際珠寶城可享受的優(yōu)惠政策： 企業(yè)所得稅免三減五 區(qū)級收取的基礎設施配套費、規(guī)劃管理費、墻改基金、人防費、消防費等均減按 30%征收 免征一年區(qū)級綜合基金 所有外商可享受的行政事業(yè)減免規(guī)費 成片開發(fā)面積達 200 畝以上的項目、世界知名企業(yè)投資舉辦的項目，實行一事一議、制定個案性政策 成本及風險控制 生產(chǎn)經(jīng)營過程中的運行成本 一、稅收 工業(yè)企業(yè)實行增值稅制，稅率為進銷差額的 17%，一般約為銷售收入的 %，視增值情況而定。 二、運行費用 電費：非工業(yè)、普通工業(yè) 元 /度左右；大工業(yè) 元 /度左右； 水費：生活用水 元 /噸；工業(yè)用水 元 /噸；經(jīng)營用水 元 /噸。 另外，企業(yè)如有需要，可就近直接取用地表水，應繳納水資源費 元 /噸，水利工程水費 元 /噸。 人防建設經(jīng)費： 14 元 /人 .年。 其它如治安等收費：約 1050 元 /人 .年。 三、建筑物費用 建廠成本：單層輕鋼結(jié)構(gòu)： 450600 元人民幣 /平方米 框架結(jié)構(gòu)： 600700 元人民幣 /平方米 標準廠房房租： 812 元人民幣 /月 .平方米 四、水接入費用： 600 元 /立方米（對外商投資企業(yè)減半征收： 300元 /立方米） 第二節(jié) 土地成本 該項目已第一期購得土地 544 畝，其中商業(yè)用地 262 畝。 以揚州市國土資源局土地交易中心掛牌出讓價購得，每平米 728 元，且已于 2020年 9 月 23 日支付了土地出讓金。 揚州市國土局土地交易中心于 2020 年 10月 16日推出 13幅土地向社會公開拍賣，全部成功拍出。其中 6 幅地塊與該項目用地在地理位置及土地用途上具有可比性。 6 幅地塊最高拍賣成交價為 3120 元 /平方 米，最低拍賣成交價為 1470 元 /平方米。即均高出該項目用地掛牌出讓價 1～ 3 倍不等，以保守的評估估算，該項目用地的土地價值目前已升值了 2 倍，即約 2020 元 /平方米，土地總價值已近 億元人民幣。（附 6 幅拍賣土地成交 資料） 風險控制 該項目的建設規(guī)劃設計已進入尾聲，部分工程已開始報建。項目公司的工程部門按照價格低、質(zhì)量優(yōu)的原則已與多個施工單位進行了接觸和談判，目前，單項工程已達成意向（附后），與工程監(jiān)理公司也已初步簽訂意向合同（附后）。項目公司將以規(guī)范的運作，標準化的管理及嚴格的成本控制與核算，高質(zhì)量地完成工程建設。 從今年 6 月以來，項目公司的招商部門即開始與中國內(nèi)地、港澳臺及海外的上萬家珠寶企業(yè)及經(jīng)銷商、著名品牌廠商，包括各地的行業(yè)協(xié)會進行了廣泛的聯(lián)系，獲得了相當好的反饋。在此基礎上，結(jié)合項目的進展，制定了詳盡的 招商宣傳計劃及優(yōu)惠的招商條件（附后）。近日，又新設計出招商意向表分發(fā)給各地珠寶企業(yè)，已有部分珠寶企業(yè)明確表達了進駐的意向。 結(jié)論：揚州在長三角排位雖然有些偏后，但發(fā)展較快，土地房產(chǎn)剛起步，有較好的開發(fā)和政策條件，土地增值潛力大，珠寶產(chǎn)業(yè)發(fā)展大有可為，項目招商具備極大優(yōu)勢。綜合來看，在長三角地區(qū)，揚州具有較大的發(fā)展和升值潛力，項目是可行的。 第七章 投資估算及資金籌措 第一節(jié) 項目投資估算 一、本項目建筑面積為 萬㎡，其中： 商業(yè)可售面積 萬㎡； 工業(yè)配套（管理 人員公寓）可售面積 萬㎡。 加工廠房可售面積 萬㎡ 本項目自營面積為 8 萬㎡，其中：珠寶大酒店 8 萬㎡。 二、投資估算詳見投資估算匯總表 表中土地成本以土地使用證上的金額為準，詳見各地塊土地使用證。 土地上各建筑物的造價如下： A:珠寶市場步行街為： 1500 元 /㎡ B:珠寶大廈、珠寶文化廣場、國際商務中心為： 2500 元 /㎡ C:員工高級公寓為： 750 元 /㎡ D:珠寶加工廠一區(qū)、二區(qū)、三區(qū)為： 650 元 /㎡ 財務費用按借款總額 20200 萬元、年利率 6％、期限 3 年計算。 暫不考慮珠寶大酒店的投資。 三、項目開發(fā)進度和營銷進度的初步安排 詳見項目開發(fā)進度和營銷進度的初步安排表，珠寶加工區(qū)、珠寶大酒店暫不對外銷售。 2020 年、 2020 年只有投入， 2020 年、 2020年、 2020 年才有資金回籠，故在資金籌措方面 2020 年才考慮銷售資金回籠因素。 第二節(jié) 資金籌措及落實情況 一、公司的投資計劃與資金籌措詳見投資計劃與資金籌措 表。 項目的全部建設資金由項目公司自有資金 25000 萬元（含注冊資本金）、股東借款 9659 萬元、銀行貸款 20200 萬元及銷售物業(yè)回籠資金58037 萬元等四部分組成，其中，銀行貸款 20200 萬元，約占項目總投資的 ％。 三、由于本項目采用滾動開發(fā)運作模式，銷售回籠的資金又投入到項 目開發(fā)建設中去，實現(xiàn)銷售后的利潤再投入應視為新增資本金的投入。本項目銷售物業(yè)后再投入到開發(fā)建設中的資金為 58037 萬元， 按投資回報均攤分配原則，其中應實現(xiàn)的利潤為： 58037 68705247。（ 151401＋ 37873） =21067(萬元 ) 故本項目總共投入的資本金應為 : 25000+21067=46067(萬元 ) 占項目總投資的比例為 : 46067247。 112696=% 在回籠資金之前的 2020 年 12 月底之前總共投資為： 15159＋ 39500=54659（萬元） 其中資本金所占比例為： 25000247。 54659＝ % 以上兩項均超過金融部門公認的 30％的水平。 四、公司自有資金及股東借款合計 34659 萬元（含購土地款）將于2020 年 12 月底之前分批陸續(xù)投入，具體時間 表如下： （ 1）、 2020 年 10 月已到位： 15159 萬元（已用于購土地） （ 2）、 2020 年 04 月底到位： 2020 萬元 （ 3）、 2020 年 06 月底到位： 3000 萬元 （ 4）、 2020 年 08 月底到位： 4500 萬元 （ 5）、 2020 年 10 月底到位： 5000 萬元 （ 6）、 2020 年 12 月底到位： 5000 萬元 注：結(jié)算地價包括土地出讓金、土地開發(fā)基金、拆遷費、契稅 第八章 經(jīng)濟效益分析 第一節(jié) 項目未來收入來源 : 一、珠寶產(chǎn)業(yè)園建成后園區(qū)內(nèi)所有物業(yè)的銷售收入，見 經(jīng)營總收入 預測表 經(jīng)營總收入預測表 序號 分類 銷售面積（萬平米） 銷售單價（元 /平米） 銷售收入（萬元） 1 珠寶文化廣場 80% 6800 37100 2 珠寶大廈 80% 6800 36176 3 國際商務中心 80% 6800 29920 4 珠寶市場步行街（一期） 3500 23660 5 珠寶市場步行街（二期） 3500 10045 6 員工高級公寓 2020 14500 7 合計 151401 注： （ 1）、 車位是服務配套，暫不計算收入；其它服務性經(jīng)營收入暫不考慮。 （ 2）、 考慮到未來本項目地塊的升值潛力 ,珠寶大廈、珠寶文化廣場、國際商務中心 20％的物業(yè)由公司保留，不對外出售，所有廠房均不對外出售，因為未來 3～ 5 年內(nèi)，在該地塊形成商業(yè)圈后，所有廠房可能外遷，只要補一些地價，工業(yè)用地可轉(zhuǎn)為商業(yè)用地，升值潛力十分巨大，這種現(xiàn)象在許多大中城市隨著城市規(guī)模的擴大和經(jīng)濟的發(fā)展屢見不鮮。 （ 3） 、 本可行性分析的經(jīng)營收入預測時間期截止 2020 年，在 2020年前，廠房和 酒店的收益較少，忽略不計；剩余 20%物業(yè) (成本價值約 億元詳見剩余物業(yè)成本價值一覽表 )留給本公司自用和部分出租 ,租金收入也暫且不計入經(jīng)營總收入當中，但剩余物業(yè)的價值在項目利潤測算中將予以考慮。 （ 4）、物業(yè)銷售收入回籠資金情況詳見經(jīng)營收入年度測算表 經(jīng)營收入年度測算表（單位：萬元） 項目 04 年 05 年 06 年 07 年 合計 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 珠寶文化廣場 比例 ——