【導讀】實際，制定本辦法。監(jiān)督管理，均應遵守本辦法。目建設過程中預售商品房等行為。地產開發(fā)經營活動的監(jiān)督管理工作。開發(fā)經營的監(jiān)督管理工作，并接受市房地產開發(fā)管理機構的業(yè)務指導。用地計劃，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設。善城市生態(tài)環(huán)境，保護歷史文化遺產。的企業(yè)設立條件，并具備國家建設行政主管部門規(guī)定的資質條件。(一)營業(yè)執(zhí)照復印件；(二)企業(yè)住所證明；(三)企業(yè)章程；(五)企業(yè)法定代表人的身份證明；(六)專業(yè)技術人員的資格證書和聘用合同；并依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的相關規(guī)定辦理有關手續(xù)。發(fā)經營業(yè)績等，核定或者審核其資質等級。應當報經計劃部門核準，并納入全市年度固定資產投資計劃。公開招標、拍賣的方式取得。已確定的房地產開發(fā)項目，應當通過公開招投標的方式確定開發(fā)企業(yè)。地產開發(fā)項目建設施工許可證的，不得開工建設。經驗收合格的，方可交。付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

　　

【正文】 共 18 頁 察時，多次對房地產開發(fā)建設過程中存在的一些混亂無序現象和亟待規(guī)范的行為以及管理上存在的有 關問題，提出了盡快立法、就上位法的有關規(guī)定結合我市實際情況予以細化、對我市的房地產開發(fā)經營管理依法予以規(guī)制的法律監(jiān)督建議；同時，新聞媒體多次呼吁依法對房地產開發(fā)經營活動加強監(jiān)督管理，建設行政主管部門也多次提出要求，希望為這項管理工作提供可操作性和針對性強的具體依據。張志銀市長在 2020 年7 月 22 日全市整頓房地產市場動員大會上的講話中，也提出要盡快制定和完善房地產業(yè)管理的法規(guī)規(guī)章。因此，為了依法規(guī)制我市房地產開發(fā)經營行為，加強房地產開發(fā)經營活動的監(jiān)督管理，保障房地產權利人的合法權益，根據國務院《房地產開發(fā)經營 管理條例》及有關法律、法規(guī)的相關規(guī)定，盡快制定出臺《蘭州市房地產開發(fā)經營管理辦法》，不僅十分必要，而且非常迫切。 二、起草“辦法”的依據 主要依據是《中華人民共和國房地產管理法》、國務院《城市房地產開發(fā)經營管理條例》和《甘肅省城市房地產管理條例》； 參照了建設部第 77 號令《房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》、 95 號令《城市商品房預售管理辦法》等有關規(guī)章和文件。此外，還參考了兄弟城市關于房地產開發(fā)經營管理的先進經驗。 三、“辦法”的主要內容和有關問題的說明 本“辦法”共七章四十二條，分別對制定目的、適用范圍 、執(zhí)法主體、房地產開發(fā)企業(yè)的設立、房地產開發(fā)項目的取得、房地產開發(fā)建設及管理、房地產開發(fā)項目轉讓、商品房預售、房地產開發(fā)項目驗收、法律責 中國最大的管理資源中心 第 16 頁 共 18 頁 任等作了相關規(guī)定。 需要說明的幾個問題是： 關于“辦法”調整的行為。本“辦法”只對房地產開發(fā)經營管理從開始設立房地產開發(fā)企業(yè)到房地產開發(fā)項目竣工驗收，包括期間的商品房預售等房地產開發(fā)過程中各種主要行為作了規(guī) 范性規(guī)定；至于房地產開發(fā)項目竣工驗收以后的商品房銷售、出租等房地產二級市場行為以及購房者取得房屋產權證書后的房屋轉讓、出租、抵押等房地產三級市場行為，不屬本辦法調 整范圍，因此未作規(guī)定。 關于不同資質等級的房地產開發(fā)企業(yè)承攬開發(fā)項目的范圍。 辦法”第十條對此所作的規(guī)定是根據建設部的有關規(guī)定并參考兄弟城市已經取得的成功經驗做出的，目的是限制房地產開發(fā)企業(yè)承攬與其開發(fā)建設能力不相適應的房地產開發(fā)項目。 關于房地產開發(fā)企業(yè)取得房地產開發(fā)項目或開發(fā)用地的方式。 辦法”第十二條規(guī)定：“房地產開發(fā)用地應當符合本市土地儲備制度的相關規(guī)定，以公開招標、拍賣的方式取得。已確定的開發(fā)項目應當通過公開招標的方式確定開發(fā)企業(yè)”。其目的是鼓勵實力較大的房地產開發(fā)企業(yè)和企業(yè)集團開發(fā)建 設房地產，杜絕“空殼”企業(yè)炒賣房地產開發(fā)項目和房地產開發(fā)用地。 關于商品房預售。商品房預售是指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給預售商品房購買人，由預售商品房購買人支付定金和房價款的行為。確切地說，商品房預售的實質是房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)建設 中國最大的管理資源中心 第 17 頁 共 18 頁 過程中的融資行為，它涉及到預售商品房購買人的切身利益，具有較大的風險性和投機性。依據國務院第 248 號令的規(guī)定，市建設行政主管部門作為我市房地產開發(fā)主管部門，負責房地產開發(fā)企業(yè)的資質管理、建設項目施工許可、建工程招投標、建筑工程質量、房地產開發(fā)項目建設、城市基礎 設施建設的管理，并通過《房地產開發(fā)項目手冊》，對房地產開發(fā)企業(yè)是否按照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定、是否按照房地產開發(fā)項目建設條件意見書的要求、是否按照申請商品房預售許可證時承諾的時間表進行開發(fā)建設和預售款項是否投入該開發(fā)項目建設、配套基礎設施是否完善、工程項目有無變化等開發(fā)建設全過程進行動態(tài)管理。因此，本“辦法”在規(guī)定房地產行政管理部門負責商品房預售的同時，又作了房地產行政管理部門將核發(fā)商品房預售許可證的情況及時告知建設行政主管部門，而建設行政主管部門應當將房地產開發(fā)項目的轉讓備案情況及時告知房地產行政管理部門 等規(guī)定。這些規(guī)定，對于防止出現因建設項目審批手續(xù)不全、資金短缺、拖延工期、配套基礎設施不完善、工程質量不合格以及開發(fā)商挪用商品房預售資金而致使項目“爛尾”等情況，都是非常有利的。 關于房地產開發(fā)項目設立資本金和房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房所得價款的監(jiān)督管理。房地產開發(fā)是一種投資活動，涉及拆遷補償安置、預售融資等行為，一旦開發(fā)項目出現問題，當事人雙方的權益都將受到損害。從各地實踐看，房地產開發(fā)企業(yè)取得開發(fā)項目的同時缺少必要的資本金，以及房地產開發(fā)企業(yè)挪用商品房預售款，是導致房地產開發(fā)項目出現“爛尾工程”和“半 截子工程”、嚴重損害消費者合法權益的主要原因。為此， 中國最大的管理資源中心 第 18 頁 共 18 頁 “辦法”作了相關規(guī)定。 關于法律責任。為了實際工作中行政執(zhí)法人員便于操作和相關當事人便于掌握，“辦法”結合本市實際，對國務院《城市房地產開發(fā)經營管理條例》和建設部《房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》中已設定了的相關罰則，從執(zhí)法主體和處罰程序上作了相應歸類和明確規(guī)定；同時，對違反本“辦法”規(guī)定的其他行為，設定了相應罰則，所設處罰種類和額度均在市政府的立法權限之內。