【導(dǎo)讀】華廈地產(chǎn)庫爾勒項目。整體開發(fā)戰(zhàn)略及定位報告。凌峻地產(chǎn)（中國）有限公司。廣州凌峻房地產(chǎn)咨詢有限公司

　　

【正文】 良好的產(chǎn)品品 質(zhì)。 自住型 ? 3040 歲左右，具有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來源 ? 他們多為三口之家，兩房、三房單位是基本的需求 ? 他們或許不會有豐厚的儲蓄，雖然是首次置業(yè)，但目前已有一套單位分房。 ? 他們注重生活方便，同時對于居住的舒適性要求較高。 ? 他們較為接受新事物，在性價比的權(quán)衡下，對 電梯房 并不十分排斥。 購買目的：改善現(xiàn)有居住環(huán)境并兼顧投資。 需求： 標(biāo)準(zhǔn) 三房是其主要的需求；對于產(chǎn)品品質(zhì)要求較高，注重性價比；生活成本也是關(guān)注的對象之一。 第五部分 項目經(jīng)濟(jì)測算 一、價格預(yù)測及銷售收入 銷售價格預(yù)測 目前區(qū)域內(nèi)的小高層均價在 30003300 元 /㎡ 左右，本項目預(yù)計將于明年上半年入市銷售，故我司預(yù)計項目住宅均價 3500元 /㎡；根據(jù)我司對周邊商業(yè)售價的調(diào)查，我司認(rèn)為本項目一層商鋪均價 10000元 /㎡，二層商鋪 5000元 /㎡，三層商鋪 4000元 /㎡，整體均價 6794元 /㎡。 總銷售收入： 萬元 項目 銷售單價（元 /㎡） 面積 銷售收入（萬元） 商業(yè) 6794 23145 住宅 3500 110523 總計 ―― 133668 備注： ? 總用地面積 44556㎡，按照容積率 3 計算， 總建筑面積 133668㎡。 ? 地上商業(yè)面積 23145 ㎡（計容），全部實現(xiàn)銷售；地下商業(yè)面積5000 ㎡（不計容），作為超市持有經(jīng)營。 二、成本測算 土地成本： 根據(jù)開發(fā)商提供的數(shù)據(jù)，土地成本 65 萬元 /畝，共 ，合 計 萬元。 建安工程費： 萬元 根據(jù)開發(fā)商提供的數(shù)據(jù)，建安工程費為 1800元 /㎡，總建筑面積133668 ㎡，共 萬元。 前期工程費： 萬元 項目 計算依據(jù) 金額（萬元） 規(guī)劃設(shè)計費 按照 20 元 /㎡計算 報建費 按照 150 元 /㎡計算 其他前期費用 按照總價 200 萬元計算 200 總計 備注： ? 報建費包括城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、散裝水泥專項資金、新墻體材料發(fā)展資金、人防工程易地統(tǒng)建費等費用，約為 100元 /㎡ 。 ? 其他前期費用包括招標(biāo)咨詢費、規(guī)劃放線費等費用。 不可預(yù)見費： 萬元 （建安工程費 +前期工程費） 1％ 開發(fā)成本合計：以上（ 1） （ 4）項之和，約 開發(fā)費用： 項目 計算依據(jù) 金額（萬元） 管理費 600 銷售費用 銷售收入 *2% 財務(wù)費用 按照開發(fā)成本的 30%貸款三年計算 總計 備注： 管理費即行政費用，數(shù)據(jù)由開發(fā)商提供。 開發(fā)總成本 =開發(fā)成本 +開發(fā)費用，約 營業(yè)稅費 : 萬元 項目 計算依據(jù) 金額（萬元） 營業(yè)稅 銷售收入 *5% 城市維護(hù)建設(shè)稅 營業(yè)稅 7% 教育費附加 營業(yè)稅 3% 印花稅 總銷售收入 % 其他營 業(yè)稅費 總建筑面積 5元 /㎡ 總計 備注：其他營業(yè)稅費包括商品房交易手續(xù)費、測量費等。 三、項目銷售利潤分析 項目 金額（萬元） 說明 總銷售收入 ―― 開發(fā)成本 ―― 開發(fā)費用 ―― 開發(fā)總成本 2+3 營業(yè)稅費 ―― 毛利潤 1（ 4+5） 土地增值稅 按銷售收入的 2％預(yù)繳 利潤總額 67 所得稅 利潤總額 25％ 稅后利潤 89 1總投資利潤率 % 10/4 1銷售利潤率 % 10/1 四、項目租金收入估算 本項目自行持有的為負(fù)一層 5000 ㎡超市，預(yù)計在 2020年初即可正式對外營業(yè)，結(jié)合庫爾勒目前的商業(yè)物業(yè)的商鋪租金情況及項目所處區(qū)域的綜合考量，項目的起始租金為 20 元 /㎡月，租金每三年按照 10%遞增。 項目租金收入估算 項目名稱 經(jīng)營期 2020 2020 2020 2020 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 120 120 120 132 132 132 145 145 145 160 160 160 可出租面積 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 出租率 5000 5000 5000 5000 5000 5000 5000 5000 5000 5000 5000 5000 租金 20 20 20 22 22 22 24 24 24 27 27 27 市場推廣費 2% 經(jīng)營管理費 2% 物業(yè)維護(hù)費 3% 五、項目現(xiàn)金流量表 項目現(xiàn)金流量表 項目名稱 經(jīng)營期 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2017 2018 2019 2020 2021 2022 入 0 銷售收入 0 0 0 0 0 0 0 0 0 營業(yè)收入 0 0 出 建設(shè)投資 0 0 0 0 0 0 0 0 經(jīng)營費用 0 0 銷售稅金及費用 0 0 0 0 0 0 0 0 0 土地增值稅 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 所得稅 0 0 0 0 0 0 0 0 0 6816. 流量 6 量累計 6816.6 12237.6 12336.6 數(shù)（ Ic=8%） 1 3 2 2 9 2 7 9 9 9 3 3 流量值 6816.6 累計值 6816.6 評價指標(biāo)： 當(dāng) Ic=8%時， NPV＝ 內(nèi)部收益率 IRR=% 靜態(tài)投資回收期＝ 1年 11個月 動態(tài)投資回收期＝ 2年 六、項目敏感性分析 銷售價格敏感性分析 上述商業(yè)與住宅的銷售價格是根據(jù)目前的市場價 格估算得出，故具有一定的市場不確定性，未來行業(yè)市場的走勢、區(qū)域的成熟速度、競爭環(huán)境等都將對本項目的價格造成影響，故在價格上仍有一定的變動空間存在。 價格變動 銷售單價 總投資利潤率 銷售利潤率 價格 變動 比率 10% 住宅 3150 % % 商業(yè) 6114 5% 住宅 3325 % % 商業(yè) 6454 0 住宅 3500 % % 商業(yè) 6794 +5% 住宅 3675 % % 商業(yè) 7134 +10% 住宅 3850 % % 商業(yè) 7473 分析： 當(dāng)項目銷售價格變動 5%的時候 ,總投資利潤率變動 5%左右 ,銷售利潤率則變動 2%3%左右，銷售價格對投資收益影響大 ,在項目運行中 ,要注意銷售計劃的實現(xiàn)。 開發(fā)總成本敏感性分析 項目 開發(fā)總成本 總投資利潤率 銷售利潤率 開發(fā)總成本變動比率 10％ % % 5％ % % 0 % % +5％ % % +10％ % % 分析： 當(dāng)項目開發(fā)總成本變動 5％的時候 ,總投資利潤率同樣變動4%6%左右 ,銷售利潤率則變動 2％，開發(fā)成本對投資收益影響大 ,在項目運行中 ,要注意控制好成本，減少不必要的投入。 七、結(jié)論 對于處于房地產(chǎn)快速發(fā)展階段的庫爾勒來說，隨著城市化進(jìn)程的不斷發(fā)展及經(jīng)濟(jì)水平的提高，房地產(chǎn)市場有著巨大的發(fā)展空間。 本項目占地面積 44556 平方米，容積率 3，規(guī)劃建筑面積 133668平方米，預(yù)計總開發(fā)周期 34 年，總銷售收入將達(dá)到 ，稅后凈利潤達(dá) ，項目總投資利潤率 %，銷售利潤率 %， 2 年即可回收投資，項目整體投資收益良好，只要控制好開發(fā)的節(jié)奏，提高項目的品質(zhì)和對商業(yè)實現(xiàn)全部銷售，并注意防范市場的風(fēng)險，即可獲得理想的投資回報收益。 結(jié)束語 以上為我司對本項目開發(fā)戰(zhàn)略的整體構(gòu)想，通過對 項目 的分析，我們確定了實現(xiàn)項目全盤銷售的指導(dǎo)思想，在規(guī)避項目風(fēng)險的前提下，圍繞如何實現(xiàn)地塊價值的最大化核心展開闡述。 整體而言，本項目面臨著一個良好的機遇、一個創(chuàng)造的空間和發(fā)展的空間；區(qū)域未來的發(fā)展前景決定了項目的 發(fā)展 方向 。 在此背景下，本案在開發(fā)上住宅與商業(yè)并重，并通過合理與有機的組合，實現(xiàn)雙方價值的相互提升 。 我們有理由相信，本項目不僅能取得開發(fā)的成功，而且還將成為站在城市發(fā)展前沿，凝聚 企業(yè) 抱負(fù)的城市作品之一。