【正文】 志明顯；房屋外觀完好整潔，室外招牌、廣告、霓紅燈按規(guī)定設(shè)置，無安全隱患；無私搭亂建或私自改變房屋用途。 房屋裝修符合規(guī)定，未發(fā)生危及安全或他人利益事件。 共用配套服務(wù)設(shè)施完好，無隨意改變用途。 共用管線統(tǒng)一下地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻。道路、樓道、大堂等公共照明設(shè)施完好。 項(xiàng)目范圍內(nèi)的道路通暢，路面平坦。 （2） 管理目標(biāo)：房屋及公共設(shè)施完好率達(dá)到 98％。 （3）管理措施： 健全項(xiàng)目各類標(biāo)志，保證標(biāo)志系統(tǒng)清晰；建立該項(xiàng)目設(shè)施圖紙檔案，達(dá)到資料齊全，管理完善。 工程維修及秩序維護(hù)巡邏人員每日對(duì)該項(xiàng)目?jī)?nèi)、外的設(shè)施巡檢。巡檢的主要內(nèi)容有：樓宇外觀、樓層配電間、風(fēng)機(jī)房、衛(wèi)生間、樓道通道設(shè)施、水箱間、泵房、給排水管線、污水處理系統(tǒng)、各處井蓋、閥門、管線、該項(xiàng)目的照明等。對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)解決，保證各項(xiàng)設(shè)施正常、完好、無損壞；各類戶外設(shè)置無違章、無隱患。 維修部根據(jù)該項(xiàng)目的設(shè)施狀況，制定周期性的保養(yǎng)計(jì)劃。房屋主體、設(shè)施維護(hù)計(jì)劃與實(shí)施方案序號(hào)項(xiàng)目維護(hù)內(nèi)容維 護(hù) 實(shí) 施 計(jì) 劃計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果1房屋承重主體結(jié)構(gòu)局部受損；施工質(zhì)量原因造成的局部問題。平時(shí)每月巡查一次，但在入住裝修階段每天巡視，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理和維修。由于使用不當(dāng)造成結(jié)構(gòu)受損較輕，由工程維修部進(jìn)行維修；受損較嚴(yán)重，請(qǐng)專家“會(huì)診”，提出維修方案，委托專業(yè)公司實(shí)施維修；如因施工質(zhì)量原因造成結(jié)構(gòu)問題，提請(qǐng)開發(fā)公司處理?！斗课菪蘅槝?biāo)準(zhǔn)》和房屋工程施工技術(shù)規(guī)范。安全，使用正常；功能完好。2外墻面外墻面局部滲漏。每月數(shù)次巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。由工程維修部按有關(guān)房屋修繕規(guī)程實(shí)施?！斗课菪蘅槝?biāo)準(zhǔn)》外墻修繕作業(yè)規(guī)程。保證外墻整潔統(tǒng)一墻體無脫落、無滲水；避免建筑材料脫落傷及人員。3公共屋面隔熱層、防水層破損造成滲漏；屋面破損、無積水造成滲漏。每月數(shù)次對(duì)屋面進(jìn)行巡查，雨天進(jìn)行巡查發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修。由工程維修部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程實(shí)施?！斗课菪蘅槝?biāo)準(zhǔn)》房屋滲漏修繕技術(shù)規(guī)程。屋面無積水、無滲漏；隔熱層、防水層、屋面完好無損。4公共通道扶手欄桿損壞局部油漆脫落；墻面空鼓，局部損壞。每周巡查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)修復(fù)。由工程維修部負(fù)責(zé)日常維修?！斗课菪蘅槝?biāo)準(zhǔn)》、《房屋裝飾裝修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》。1樓道整潔明亮、無破損；地面堅(jiān)實(shí)無缺；扶手欄桿完好美觀。5門窗門廳門、窗開閉不靈，油漆局部脫落；窗臺(tái)出現(xiàn)滲漏，玻璃破損。每周巡查一次或雨天后巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修。由工程維修部負(fù)責(zé)維修?！斗课菪蘅槝?biāo)準(zhǔn)》。1保證門、窗開關(guān)靈活；窗戶完好、窗臺(tái)不滲水。6給排水管道堵塞、破裂；接口、砂眼漏水；固定支架搖動(dòng)。每周巡查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修。由工程維修部負(fù)責(zé)維修?！督o排水安裝及維修標(biāo)準(zhǔn)》。使上、下水暢通；無滲漏、支架穩(wěn)固；美觀完好。7共用排煙通道由煙道內(nèi)隔板損壞及導(dǎo)流板安裝不當(dāng)造成的回?zé)煟ㄆ?；排煙口封閉不當(dāng)造成漏煙（氣）。用戶隨報(bào)隨修，屋面出煙口蓋板及防護(hù)罩。由工程維修部負(fù)責(zé)維護(hù)。《排煙道技術(shù)規(guī)程?！放艧煟猓┩〞常徊换卮?、不漏煙（氣）；安全正常使用。8公共樓道燈、路燈燈罩破損燈泡破損；開關(guān)失靈、線路故障；燈具清潔。每日巡查一次，發(fā)現(xiàn)問題及解決。由工程維修部、環(huán)境部組織實(shí)施保養(yǎng)清潔?！峨姎庾鳂I(yè)安全操作規(guī)程》，《房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)》、公司管理標(biāo)準(zhǔn)。燈罩完整；開關(guān)靈敏；燈座、燈桿無無破損；亮燈率99%以上，燈具整潔。9公用標(biāo)識(shí)標(biāo)識(shí)破損；標(biāo)識(shí)污染；標(biāo)志所示意思不符。每周檢查一次；每周一次清潔。由工程維修部、環(huán)境部負(fù)責(zé)對(duì)日常清潔、保養(yǎng)。標(biāo)識(shí)管理規(guī)定。標(biāo)識(shí)整潔美觀，無破損；安放固定；標(biāo)識(shí)示意正確。10自行車位停車位地面損壞每天巡檢發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修。由工程維修部負(fù)責(zé)維修?！斗课菪蘅槝?biāo)準(zhǔn)》。地面無缺損。11小區(qū)道路路面破損、積水，路沿破損每周對(duì)小區(qū)道路進(jìn)行巡檢，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。由工程維修部負(fù)責(zé)實(shí)施。小區(qū)路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。路面平整、無積水，路沿垂直無破損。 （1）服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)： 制訂設(shè)備安全運(yùn)行崗位責(zé)任，做好巡回檢查、維護(hù)保養(yǎng)、運(yùn)行記錄， 制定管理維修檔案等管理制度并嚴(yán)格執(zhí)行。 設(shè)備及機(jī)房環(huán)境干凈、整潔，無雜物等，機(jī)房環(huán)境符合設(shè)備要求。 配備所需專業(yè)技術(shù)人員，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，設(shè)備良好，運(yùn)行正常， 一年內(nèi)無重大管理責(zé)任事故。 （2）管理目標(biāo)：各類設(shè)備正常運(yùn)行，完好率達(dá)到 100%。（3）管理措施： 對(duì)管理的設(shè)備實(shí)施全方位的管理。維修部制定一系列的管理制度，對(duì)設(shè)備的運(yùn)行及運(yùn)行記錄、維護(hù)保養(yǎng)及維護(hù)保養(yǎng)記錄，每日的巡視檢查及巡視檢查記錄等環(huán)節(jié)和過程加以控制。建立該項(xiàng)目設(shè)施圖紙檔案，達(dá)到資料齊全，管理完善。 設(shè)備的運(yùn)行記錄、維護(hù)保養(yǎng)記錄、巡視檢查記錄做為設(shè)備檔案的一部分及可追溯的質(zhì)量記錄，由維修部定期歸檔保存。 各類設(shè)備運(yùn)行工和維護(hù)工，執(zhí)行相應(yīng)的崗位職責(zé)。并對(duì)設(shè)備和機(jī)房衛(wèi)生負(fù)有責(zé)任。每日都須對(duì)設(shè)備和機(jī)房進(jìn)行清掃、擦拭，保證機(jī)房環(huán)境符合要求。 各系統(tǒng)均設(shè)有專業(yè)人員，對(duì)設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)和保養(yǎng)進(jìn)行指導(dǎo)并負(fù)有責(zé)任。設(shè)備運(yùn)行工必須經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)并持證上崗；要求設(shè)備運(yùn)行人員和維修人員學(xué)習(xí)、掌握和嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備操作規(guī)程，保證設(shè)備始終處于良好狀態(tài)。 維修部根據(jù)設(shè)備狀況制定維保計(jì)劃，定期對(duì)設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，每日檢查各項(xiàng)制度的落實(shí)和各類規(guī)程的操作情況，杜絕管理責(zé)任事故。 公共設(shè)備、設(shè)施維護(hù)計(jì)劃與實(shí)施方案序號(hào)項(xiàng)目維 護(hù) 內(nèi) 容維 護(hù) 實(shí) 施 計(jì) 劃計(jì) 劃方 案標(biāo) 準(zhǔn)實(shí) 施 效 果1供配電設(shè)備補(bǔ)償功率柜、開關(guān)柜、配電控制柜維護(hù)；接觸器、熱繼電器整定維護(hù)；二級(jí)計(jì)量電表的巡查。每天對(duì)供配電設(shè)備進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。由工程維修部負(fù)責(zé)實(shí)施定人定崗巡查?！峨姌I(yè)安全工作規(guī)程》和公司對(duì)設(shè)備的管理規(guī)程。保證供配電設(shè)備、線路處于正常運(yùn)行狀態(tài)；延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命；保障大樓其它設(shè)備設(shè)施正常安全運(yùn)行。2消防管網(wǎng)系統(tǒng)消防應(yīng)急燈故障維修。每周對(duì)消防系統(tǒng)管路、設(shè)備、應(yīng)急燈進(jìn)行一次檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修。由工程維修部負(fù)責(zé)實(shí)施機(jī)電設(shè)備維護(hù)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程。應(yīng)急燈完好、備用電源充足。3公共排污設(shè)施排污井、雨水井堵塞；井蓋完整無松動(dòng)破損。每周對(duì)排污管道、排污井、雨水井進(jìn)行一次巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。由工程維修部實(shí)施。遵照公司物管標(biāo)準(zhǔn)。 保證排污管井通暢；井蓋無松動(dòng)無缺損。4設(shè)備房通風(fēng)排風(fēng)維護(hù)。每季度對(duì)設(shè)備房的通排風(fēng)進(jìn)行全面檢查維護(hù)由工程維修部實(shí)施機(jī)電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程。保證設(shè)備正常運(yùn)行。5健身文娛場(chǎng)所設(shè)備、設(shè)施不能滿足正常使用。每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。由工程維修部負(fù)責(zé)實(shí)施。相關(guān)電氣、機(jī)械、設(shè)備維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。各類文娛設(shè)備設(shè)施正常有效使用。6園藝綠化綠化帶黃土裸露；樹木枯死，病蟲害；建筑小品破損。每周對(duì)綠化建筑小品進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理；定期對(duì)綠化進(jìn)行修剪；定期對(duì)綠化病蟲害防治。由管理處和環(huán)境部負(fù)責(zé)實(shí)施。綠化工作標(biāo)準(zhǔn)。草坪樹木美觀，無枯死；建筑小品完整清潔；綠化無病蟲害。 （1）服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)： 電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備。 電梯按規(guī)定時(shí)間運(yùn)行、安全設(shè)備齊全，通風(fēng)、照明及附屬設(shè)備良好。轎廂、井道、機(jī)房保持整潔。 電梯由專業(yè)隊(duì)伍維修保養(yǎng)，維修保養(yǎng)人員持證上崗。 運(yùn)行出現(xiàn)故障后，維修人員應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)維修。運(yùn)行出現(xiàn)險(xiǎn)情后，應(yīng)有排除險(xiǎn)情的應(yīng)急處理措施。 （2）管理目標(biāo)：電梯安全運(yùn)行，設(shè)備完好率達(dá)到 99%。 （3）管理措施： 依據(jù)國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，具備電梯準(zhǔn)運(yùn)所必需的相關(guān)手續(xù)，做到證件齊全、手續(xù)完備。 制定電梯安全管理制度和乘客須知，明確運(yùn)行時(shí)間并嚴(yán)格按規(guī)定執(zhí)行。 與專業(yè)公司簽定維修保養(yǎng)合同，物業(yè)服務(wù)中心將對(duì)專業(yè)公司的工作實(shí)施監(jiān)督檢查，以保證電梯運(yùn)作靈活可靠、制動(dòng)靈活可靠、運(yùn)行平穩(wěn)、顯示正常、運(yùn)行正常；通風(fēng)、照明及附屬設(shè)施完好；安全設(shè)備齊全。 保潔人員負(fù)責(zé)電梯的環(huán)境衛(wèi)生，除每日對(duì)轎廂進(jìn)行兩次保潔外，若轎廂、梯門出現(xiàn)油污漬、手印則要及時(shí)清掃和擦拭。 電梯運(yùn)行中若出現(xiàn)故障，維修人員須在 10 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行搶修。 制定符合該項(xiàng)目實(shí)際的應(yīng)急處理方案和措施，以應(yīng)付電梯運(yùn)行中出現(xiàn)險(xiǎn)情時(shí)使用。 做好電梯運(yùn)行的安全記錄。 （1）服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)： 保證正常供電，限電、停電有明確的審批權(quán)限并按規(guī)定時(shí)間通知用戶。制定用電管理措施與停電應(yīng)急處理措施并嚴(yán)格執(zhí)行。 （2）管理目標(biāo)：供電正常，設(shè)備完好率達(dá)到 100％。（3）管理措施： 變配電室操作人員必須持有市供電局等相關(guān)部門核發(fā)的上崗證，必須執(zhí)行國(guó)家、政府和行業(yè)的相關(guān)規(guī)定，必須遵守崗位職責(zé)。 必須依據(jù)有關(guān)操作手冊(cè)對(duì)所屬設(shè)備進(jìn)行操作和維護(hù)。 在正常情況下，如遇不可抗力的外來停電、限電，必須事先以通告、文字、電話、廣播等形式提前通知使用者并作好解釋工作。 （1）服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)： 按工作標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定時(shí)間排除故障，保證各弱電系統(tǒng)正常工作。 監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施運(yùn)行正常，有記錄并按規(guī)定期限保存。（2）管理目標(biāo)：正常運(yùn)行，設(shè)備完好率達(dá)到 100％。 （3）管理措施： 維修部弱電系統(tǒng)操作人員必須遵守崗位職責(zé)，及時(shí)排除故障。 監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施設(shè)備實(shí)行 24 小時(shí)的值班運(yùn)行制度，并將情況記錄在相應(yīng)的質(zhì)量記錄上。 設(shè)備運(yùn)行情況作為設(shè)備檔案的一部分將永久保存，以起到跟蹤證實(shí)的作用。 （1）服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)： 建立用水、供水管理制度。 設(shè)施設(shè)備工作正常，無跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象。 按規(guī)定對(duì)二次供水系統(tǒng)進(jìn)行消毒。 水箱有嚴(yán)格的管理措施，周圍無污染隱患。 限水、停水按規(guī)定時(shí)間通知用戶。 排水系統(tǒng)通暢。 遇有事故，維修人員要及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行修理。建立事故應(yīng)急預(yù)案。 （2）管理目標(biāo)：達(dá)到國(guó)家衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)備完好率達(dá)到100%。 （3）管理措施： 制定用水制度，并搞好節(jié)約用水宣傳。 維修人員每日對(duì)給排水系統(tǒng)進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題立即排除。 如遇停水，應(yīng)以文字、通告、電話等形式告之用戶。 給排水系統(tǒng)發(fā)生故障，維修人員應(yīng)在 10 分鐘之內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)并盡快搶修。 維修申報(bào)，主管簽字，填寫維修申報(bào)表指派人員主管至現(xiàn)場(chǎng)查看，提出方案，監(jiān)督維修工人準(zhǔn)備維修工具材料持單至現(xiàn)場(chǎng)維修維修完畢，簽字認(rèn)可，維修單交客服中心回訪客服中心開展回訪后存檔每周匯總上報(bào)維修部主管日常巡視檢查或其它途徑發(fā)現(xiàn)問題 ，填維修申報(bào)單編制工方案，報(bào)有關(guān)部門審批。根據(jù)方案準(zhǔn)備工具材料，組織維修工實(shí)施。維修完畢后，填寫維修記錄表。現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收合格。維修單和記錄表歸檔保存。 （1）在進(jìn)行有危險(xiǎn)的設(shè)備檢修、操作時(shí)應(yīng)放置明顯的警告標(biāo)志，防止無關(guān)人員誤操作或誤入正在維修的設(shè)備。 （2）水箱、蓄水池的檢查口，機(jī)房、設(shè)備層、配電房等均應(yīng)上鎖，在無人時(shí)必須將門窗鎖好，燈光調(diào)至合適程度，保持室內(nèi)清潔。鑰匙應(yīng)由專人保管，無關(guān)人員不得借用。 （3）各機(jī)房門、設(shè)備門（蓋）、倉(cāng)庫(kù)門之鑰匙的配制，必須向工程經(jīng)理提出書面申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后方可配制。 （4）重要機(jī)房如變配電房等應(yīng)設(shè)警戒牌，嚴(yán)禁非專業(yè)人員入內(nèi)。所有設(shè)置于公共區(qū)域內(nèi)之設(shè)備、設(shè)施等必須鎖好，并應(yīng)設(shè)置圍欄及警示標(biāo)志。 （5）避雷裝置必須在雨季前進(jìn)行測(cè)試檢查，對(duì)銹蝕部分要除銹上漆。 （6）對(duì)各配備設(shè)施的接地設(shè)施，要定期檢查保養(yǎng)；其接地電阻值應(yīng)符合規(guī)范要求。 各類技術(shù)資料必須分類裝訂成冊(cè)，編制目錄，專人管理及制訂借用制度。技術(shù)檔案一般可分成四類： （1）物業(yè)施工竣工驗(yàn)收的整套檔案資料； （2）設(shè)備的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、各項(xiàng)制度及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)以及體系文件；（3）設(shè)備圖紙、技術(shù)資料、維修保養(yǎng)檔案及運(yùn)行記錄； （4）職工技術(shù)考核標(biāo)準(zhǔn)及資料。 檔案管理注意事項(xiàng)： （1）所有工程技術(shù)資料、圖紙、使用說明書、工具書、工程維修保養(yǎng)原始記錄等均作為永久性存檔資料。 （2）工程技術(shù)檔案在資料室歸檔統(tǒng)一保管。 （3）文件、資料是物業(yè)的重要財(cái)富，人人都要愛惜。 （4）未經(jīng)批準(zhǔn)，不得將任何資料借給本公司以外人員。 （5）重要的工程技術(shù)檔案應(yīng)保存原件，原件通常不予借閱，以復(fù)印件的版本外借。 （6）檔案資料借閱要嚴(yán)格履行借閱手續(xù)。除圖書外，檔案資料嚴(yán)禁帶出，物業(yè)重要資料只限在資料室內(nèi)閱讀。 （7）對(duì)檔案資料，借閱人不得裁減、抽頁、亂畫、涂改，保持版面清潔。設(shè)備登記卡設(shè)備登記卡是設(shè)備管理的主要依據(jù)，每一臺(tái)設(shè)備都應(yīng)設(shè)立一張登記卡。為了便于查閱，可按設(shè)備系統(tǒng)分別裝訂成冊(cè)?，F(xiàn)代化設(shè)備管理的一條重要經(jīng)驗(yàn)，就是重視對(duì)設(shè)備狀況及維修保養(yǎng)工作情況的調(diào)查和統(tǒng)計(jì)，系統(tǒng)地、有計(jì)劃地積累分析原始記錄，在調(diào)查分析中研究設(shè)備維修保養(yǎng)工作的規(guī)律，使設(shè)備能夠達(dá)到最高的綜合效率。 設(shè)備登記卡應(yīng)包括設(shè)備檢查、維修保養(yǎng)記錄，設(shè)備缺陷記錄以及重大事故記錄，這些可作為設(shè)備計(jì)劃?rùn)z修和確保設(shè)備正常運(yùn)行的重要依據(jù)，也是設(shè)備技術(shù)改造、報(bào)廢的主要依據(jù)。 設(shè)備一般每年按設(shè)備登記卡進(jìn)