【導(dǎo)讀】自治區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化、教育、信息和金融的中心。土特產(chǎn)資源，盛產(chǎn)具有亞熱帶特色的水果，糧食作物以水稻為主。南寧地理位置優(yōu)越，處于我國(guó)華南、西南和東南亞經(jīng)濟(jì)圈的結(jié)合部，是環(huán)北部灣沿岸的重要經(jīng)濟(jì)中心。南寧東鄰粵、港、澳，南臨北部灣，沿江、沿線、沿邊、沿海的“四沿”優(yōu)勢(shì)。境貿(mào)易十分有利。南寧憑借其得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，對(duì)廣西沿海城市發(fā)。作用，對(duì)東南亞各國(guó)發(fā)揮著中國(guó)前沿城市的開(kāi)放作用。2020年，南寧市全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)億元，增長(zhǎng)10%。年增長(zhǎng)%；第三產(chǎn)業(yè)增加值億元，年增長(zhǎng)%。業(yè)的興旺發(fā)達(dá)，充分體現(xiàn)了首府城市的經(jīng)濟(jì)特色。2020年，南寧市國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)，定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)13%左右;實(shí)際利用外資增長(zhǎng)11%,全市外貿(mào)出口增長(zhǎng)5%;人均純收入增加200元。2020年末，南寧市總?cè)丝?。萬(wàn)和120萬(wàn)，相當(dāng)于南寧市每年的人口機(jī)械凈增長(zhǎng)約為10萬(wàn)人。

　　

【正文】 場(chǎng)回顧 經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好 2020 年度經(jīng)濟(jì)運(yùn)行基本態(tài)勢(shì)喜人，我國(guó)政局穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景廣闊，據(jù)世界知名的美國(guó)科爾尼管理顧問(wèn)公司最近公布的“ FDI 信心系數(shù)”，中國(guó)首次取代美國(guó)成為全球最有吸引力的外國(guó)直接投資目的國(guó)，加上加入世貿(mào)組織積效應(yīng)的進(jìn)一步作用，中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍然前景光明。國(guó)家支持西部大開(kāi)發(fā)的政策，對(duì)廣西 南寧的發(fā)展亦提供了許多優(yōu)惠政策，為廣西 南寧經(jīng)濟(jì)又注入新血液，以及“ 中國(guó) 東盟自由貿(mào)區(qū)”的簽訂，為廣西 南寧發(fā)揮大西南出海通道更有優(yōu)勢(shì)。總體而論，國(guó)際對(duì)中國(guó)的投資環(huán)境，國(guó)家對(duì)西部的開(kāi)發(fā)，“中國(guó) 東盟自由貿(mào)易區(qū)”的簽定，都有利于廣西 南寧發(fā)揮“橋頭堡”的作用，促進(jìn)廣西 南寧的經(jīng)濟(jì)、城市建設(shè)快速發(fā)展。 南寧 2020 年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行全面提速， 2020 年 2 月的政府工作報(bào)告指出，南寧 2020 年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá) 356 億元，比上年同期增長(zhǎng) %，達(dá)到預(yù)期目的，其中第一產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng) %，第二產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng) %，第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)%。全市利用外資、投資、消費(fèi)三大需求，表現(xiàn)較為明顯，經(jīng)濟(jì) 效益穩(wěn)步提高，增強(qiáng)社會(huì)發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力。 （表 17，圖 19） 南寧市歷年 GDP 總值 單位 :億元 中國(guó)最大的管理資源中心 第 30 頁(yè) 共 157 頁(yè) 年份 1990 1995 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020(預(yù)測(cè) ) 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售持續(xù)增長(zhǎng) 2020 年南寧經(jīng)濟(jì)運(yùn)行全面提速，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資更是如火如荼。上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 68537 萬(wàn)元，比上年同期增長(zhǎng) %，增幅比上同期加快了 個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅投資完成 39090 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)%；辦公樓投資 2178 萬(wàn)元，同比增 倍；商業(yè)用房投資 3487 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %。綜合以上數(shù)據(jù)可知：住宅投資額占全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額的比重為 %。房地產(chǎn)投資額 238765 萬(wàn)元，比上年同期增長(zhǎng)%。商品房投資額 萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng) 倍，銷(xiāo)售面積的增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于商品房竣工面積 %的增長(zhǎng)速度；商品房實(shí)際銷(xiāo)售額 為 61714 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) 倍。至年末，商品房實(shí)際銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米，實(shí)際銷(xiāo)售金額 350435 萬(wàn)元，實(shí)際銷(xiāo)售單價(jià) 2255 元 /平方米，比上年同期分別增長(zhǎng) %、 %和 %。 外來(lái)人口的急速增加，住宅租賃市場(chǎng)異常活躍 南寧人口的澎脹，解決此部分人口住宿問(wèn)題，需要大量的住房。在2020 年 11 月普查登記人口中，統(tǒng)計(jì)局有關(guān)專(zhuān)家估算，每天在南寧過(guò)境的流動(dòng)人口 20多萬(wàn)人次；據(jù)南寧市流動(dòng)人口管理辦公室提供的數(shù)據(jù)，在 2020 中國(guó)最大的管理資源中心 第 31 頁(yè) 共 157 頁(yè) 年底，全市的外來(lái)流動(dòng)人口為 萬(wàn)人。如此龐大的流動(dòng)人口，若按照一套 70平方米的二房一廳居住 4人的比例計(jì)算，則需要 247。 4=41250套住房，需求量如此大的市場(chǎng)，能夠馬上在南寧購(gòu)房的人為數(shù)不多，先租房居住，再作打算的人占絕大部分，正因如此，南寧住宅租賃市場(chǎng)表現(xiàn)異?；钴S，以及政府對(duì)房改房政策的進(jìn)一步放寬，有利于加速二手房市場(chǎng)的發(fā)展。 小戶(hù)型市場(chǎng)受到消費(fèi)者的青睞 南寧的小戶(hù)型住宅首先起源于萬(wàn)昌公司開(kāi)發(fā)的萬(wàn)昌溪園 居家、辦公亦可，一經(jīng)推出市場(chǎng)即得到眾多消費(fèi)者的認(rèn)可并接受，隨后的陽(yáng)光新都、新城國(guó)際推出的商務(wù)公寓也得以市場(chǎng)的認(rèn)可。緊接著東葛路上的迷爾居，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天 231 套小戶(hù)型全部售罄，曾上起業(yè)界人士的普遍關(guān)注。 進(jìn)入 2020 年 1 月，友愛(ài)路的又一居、明秀路的碧園青年公寓、濟(jì)南路的永泰公寓、緯武路的綿光花苑、白少大橋頭的金榕湖，一推出市場(chǎng)，幾乎被搶購(gòu)一空。小戶(hù)型在南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)真的如此暢銷(xiāo)嗎？此類(lèi)住宅在市場(chǎng)上究竟有多大的市場(chǎng)缺口？什么樣的小戶(hù)型受到消費(fèi)者表睞？ 全裝修房亮相邕城 歷史的車(chē)輪不停在前進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)亦是如此?；仡欉^(guò)去，翻翻以前后的樓書(shū)，每本樓書(shū)都有著這樣一份資料：商品房出售裝修標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)明書(shū)，說(shuō)明書(shū)內(nèi)容就有一條，裝修標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房。毛坯房統(tǒng)一著南寧樓市格局，毛壞房真的如此好嗎？市場(chǎng)情況反映，毛壞房雖然適合部分人按照自己的要求對(duì)房屋進(jìn)行個(gè)性化設(shè)計(jì)，但其后果存在諸多的問(wèn)題。正因這親， 2020 年 7 月建設(shè)部提出取消毛壞房，在上海已經(jīng)作試點(diǎn)。南寧中 中國(guó)最大的管理資源中心 第 32 頁(yè) 共 157 頁(yè) 房人獨(dú)具慧眼，中房集團(tuán)南寧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā) 512 畝的翡翠園，全面取消毛壞房，以全裝修房入市，打破南寧樓市毛壞房一 統(tǒng)天下的局面。全裝修有幾大好處，表現(xiàn)在： 裝修質(zhì)量將會(huì)有保證，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商須全面負(fù)責(zé)，有政府監(jiān)督其實(shí)施，這樣可避免市場(chǎng)上的游擊裝修隊(duì)伍偷工減料現(xiàn)象發(fā)生； 不會(huì)損害房屋結(jié)構(gòu)； 住戶(hù)入住里只需搬進(jìn)家具即或使用，即避免自己請(qǐng)裝修隊(duì)伍的擔(dān)心，又可避免對(duì)左鄰右舍裝修施工的相互干擾； 開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一批量采購(gòu)材料，可使裝修成本降低； 可以規(guī)范裝修市場(chǎng)，同時(shí)開(kāi)發(fā)商為保證裝修的質(zhì)量，會(huì)嚴(yán)格審查裝修企業(yè)的資格； 現(xiàn)代社會(huì)是個(gè)快節(jié)奏的社會(huì)，對(duì)于高薪的年青人來(lái)說(shuō)根據(jù)沒(méi)如此多的時(shí)間去顧及裝修的事，提個(gè)包就能入住是他們的是佳選擇； 減少室內(nèi) 空氣的污染，利于保證室內(nèi)空氣質(zhì)量。 據(jù)了解，萬(wàn)通公司開(kāi)發(fā)的半山麗園和歐景城市廣場(chǎng)將以精裝修房入市。 推盤(pán)個(gè)數(shù)持續(xù)增加，廣告投放量急速上升 說(shuō)明： 本年度的媒體監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)表截止時(shí)間為 2020 年 112 月； 統(tǒng)計(jì)的媒體僅指報(bào)紙媒體，具體包括《南國(guó)早報(bào)》、《南寧晚報(bào)》、《當(dāng)代生活報(bào)》三種報(bào)刊； 本報(bào)告中所涉及的費(fèi)用一律按照各媒體公布的價(jià)格計(jì)算而定，而未 中國(guó)最大的管理資源中心 第 33 頁(yè) 共 157 頁(yè) 進(jìn)行折扣處理，同時(shí)由于 2020 年各媒體對(duì)報(bào)牌價(jià)格有過(guò)調(diào)整，本報(bào)告的廣告價(jià)格統(tǒng)計(jì)均按 2020 年 9 月份以后的價(jià)格統(tǒng)計(jì)； 本報(bào)告中所涉及的全部統(tǒng)計(jì)指標(biāo)范圍均 為硬性廣告、不含繕稿； 廣告總體投放情況 投放頻次及推盤(pán)數(shù)量 2020 年，全市投放房地產(chǎn)廣告 1554 次，平均每天廣告投放次數(shù) 次。按月份投放情況來(lái)看，在 12 月份房地產(chǎn)廣告投放頻率最高，當(dāng)月房地產(chǎn)廣告投放次數(shù)達(dá) 198 次，占全年總投放頻次的 %，分析其原因，與一年三次的銷(xiāo)售高峰不無(wú)關(guān)系，一年三次銷(xiāo)售高峰分別為“五一”黃金周、“十一 ” 黃金周、春節(jié)前，看 2020 年 112 月份各月投放廣告頻次不難看出， 9 月份房地產(chǎn)廣告投放頻次不難看出， 9 月份房地產(chǎn)廣告投放頻次也有 182 次，旨在為“十一”做好前 期的宣傳鋪墊，“十一”過(guò)后，為了抓住部分人購(gòu)房過(guò)年的消費(fèi)心理，繼續(xù)增加廣告投放頻次，以帶動(dòng)新的一輪銷(xiāo)售旺季；其次借著一年一度的春季房地產(chǎn)博覽會(huì)時(shí)機(jī)，為了做好前期宣傳， 4 月份房地產(chǎn)廣告發(fā)布頻次也較高，當(dāng)月房地產(chǎn)廣告投放次數(shù) 112 次。 就推盤(pán)個(gè)數(shù)而言，東部新城區(qū)依然保持著“領(lǐng)頭”的地位，總共投放 843 次廣告，占到全年廣告總投放頻次的 %，其次，興寧區(qū)和江南區(qū)也表現(xiàn)出強(qiáng)勁的態(tài)勢(shì)，分別投放 272 次和 257 次，僅次于新城區(qū)。 廣告投放版面及表現(xiàn)形式 版面 整版 1/2 版 1/4 版 1/8 版 其它 合計(jì) 頻次 203 1081 231 33 6 1554 中國(guó)最大的管理資源中心 第 34 頁(yè) 共 157 頁(yè) 比例（ %） 100% 城區(qū)廣告投放情況 類(lèi)型 新城區(qū) 江南區(qū) 城北區(qū) 興寧區(qū) 永新區(qū) 推盤(pán)數(shù) (個(gè) ) 57 12 12 15 1 占全市 (%) 1 發(fā)布次數(shù) 843 257 179 272 3 占全市 (%) 整版 121 37 10 31 1/2 版 577 181 122 198 3 1/4 版 125 30 38 38 1/8 版 15 8 5 5 其它 1 1 4 普通半版的廣告形式依然是房地產(chǎn)廣告絕對(duì)主力占到約七成的比例，說(shuō)明房地產(chǎn)廣告半版的投放效果及資金承受能力被絕大部分開(kāi)發(fā)商認(rèn)可； 其次是 1/4 版式廣告的投放，占到總投放頻次的 %。投放 1/4 版的房地產(chǎn)廣告大部分為一些低價(jià)格小樓盤(pán)，就效果而言并不是很理想； 整版廣告的投放，與 1/4 版相差不大，全年投放 203 頻次，半版與整版二者合計(jì)所占比例高達(dá) 80%，反映出在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的情況下，各類(lèi)盤(pán)為吸引“眼球”，紛紛選擇以 半版與整版相結(jié)合的投放形式為主； 就表現(xiàn)形式而言，彩版廣告是應(yīng)用最為廣泛的形式，高達(dá) 99%，這與 中國(guó)最大的管理資源中心 第 35 頁(yè) 共 157 頁(yè) 彩版廣告的視覺(jué)沖擊力及房地產(chǎn)產(chǎn)品的特殊有關(guān)，同時(shí)也說(shuō)明彩色廣告的效果已得到開(kāi)發(fā)商的認(rèn)同 從推盤(pán)數(shù)量、廣告投放頻次等指標(biāo)來(lái)看，新城區(qū)均處于領(lǐng)先地位，從政府對(duì)東部投放的力度來(lái)看，東部住宅市場(chǎng)的推出新盤(pán)數(shù)量和廣告投放頻次難以改變。興寧區(qū)、江南區(qū) 2020 年的上升速度比較快，是南寧五個(gè)區(qū)中僅次于新城區(qū)，其區(qū)域平均個(gè)盤(pán)投放廣告次數(shù)分別 %和%，這兩個(gè)區(qū)域在 2020 年也吸引了全市的許多目光；而永新區(qū)則表現(xiàn)平靜， 原因在于其樓盤(pán)非常少。 在版面的投放上，各區(qū)域均以半版、整版的投放形式為主，目前市場(chǎng)上有華星時(shí)代廣場(chǎng)、香榭里花園和萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)以整版為主的廣告投放形式，開(kāi)創(chuàng)了以整版投放為主的南寧市房地產(chǎn)廣告先河。 2020 年月度廣告投放比較 月份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 月推盤(pán)數(shù) (個(gè) ) 24 27 28 37 29 26 41 28 24 37 41 41 廣告頻次 (次 ) 112 76 97 112 87 88 146 136 182 134 187 198 廣告金額 (萬(wàn)元 ) 263 175 210 338 336 221 299 306 441 346 481 518 從圖表可以看出， 2020 年市場(chǎng)推出樓盤(pán)數(shù)量的三個(gè)高峰分別為 4 月份、 10 月份和 1 12 月份，均在 37 個(gè)以上。 5 月份和 10 月份為一年之中的兩個(gè)黃金周，統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)廣告投放頻次反而少，分析其原因，各樓盤(pán)為在黃金周搶占市場(chǎng)先機(jī)，擴(kuò)大影響力，引起消費(fèi)者的注意，各樓盤(pán)廣告分別在 4 月份和 9 月份中旬開(kāi)始發(fā)布廣告，以達(dá)到黃金周銷(xiāo)售的目的， 中國(guó)最大的管理資源中心 第 36 頁(yè) 共 157 頁(yè) 若在 5 月份和 10 月份投放廣告，為時(shí)已晚；其次是黃金周過(guò)后，消費(fèi)開(kāi)始轉(zhuǎn)入低谷，消遣過(guò)后人們又開(kāi)始投入到繁 忙的工作之中，無(wú)時(shí)間購(gòu)房，此時(shí)若再投放廣告，則顯得有點(diǎn)浪費(fèi)。