【正文】 ； ? 推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的興旺，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、優(yōu)化，培育新的國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。主要類型為多層住宅。 建議：項(xiàng)目正迎來(lái)良好發(fā)展機(jī)遇，宜盡快啟動(dòng)。 廣西區(qū)“十五”期間，南寧市要達(dá)到人均居住使用面積 16 平方米的目標(biāo)，按現(xiàn)有人口增加數(shù)，南寧市今年需要增加 312 萬(wàn)平方米的住宅，才能實(shí)現(xiàn)規(guī)劃目標(biāo)。本項(xiàng)目的啟動(dòng)，可以采用集中式大量“傾銷”的方式去滿足“市場(chǎng)需求”，按本項(xiàng)目占南寧市供應(yīng)量 1/5計(jì)算，每年可供應(yīng) 3050 萬(wàn)平方米，項(xiàng)目開發(fā)期應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)的冷熱劃分，總開發(fā)時(shí)間控制不超過(guò)八年，項(xiàng)目進(jìn)入良性循環(huán)后，還可以加快速度，爭(zhēng)取 5 年內(nèi)完成。 2020 年下半年， 市場(chǎng)全面復(fù)蘇，當(dāng)年銷售商品房 8895 套，銷售面積 萬(wàn)平方米，銷售金額 億元。進(jìn)入 2020 年市場(chǎng)發(fā)展駛?cè)搿翱燔嚨馈?，商品房銷售面積 萬(wàn)平方米，銷 售金額超 35 億元，二級(jí)市場(chǎng)完成銷售面積 39 萬(wàn)平方米，銷售 4077 套。 2020 年，據(jù)房產(chǎn)局資料統(tǒng)計(jì)表明， 2020 年商品房實(shí)際銷售 個(gè)億，比 2020 年增長(zhǎng) %. （表 13，圖 15） 近年南寧房地產(chǎn)有關(guān)指標(biāo) 年份 1997 1998 1999 2020 2020 2020 施工房屋面積 2938108 3050901 2064272 3203762 3203626 本年新工房屋面積 453365 662078 756009 1120559 1263792 2162800 竣工房屋面積 989024 979981 581365 583553 1217837 1746000 別墅市場(chǎng)總體供需分析 2020 年別墅產(chǎn)品大擴(kuò)張，只是 2020 年秦響別墅產(chǎn)品大比拼的前奏。在未來(lái) 12 年，瑯東 — 金湖廣場(chǎng)將是一個(gè)新的商業(yè)副中心。為適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要，非寫字樓 商務(wù)公寓開始擔(dān)負(fù)著寫字樓的角色，分布于瑯東金湖廣場(chǎng)周邊的商務(wù)公寓的暢銷就是最好的見(jiàn)證。 2020 年以前，國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在 市場(chǎng)中占據(jù)重要的位置，但由于國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)爭(zhēng)速變化的情況下，經(jīng)營(yíng)與管理跟不上經(jīng)濟(jì)發(fā)展的步伐，開始呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)，而民營(yíng)企業(yè)則憑借其資金和經(jīng)營(yíng)機(jī)制的優(yōu)勢(shì)，逐步獲得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主動(dòng)權(quán)。外來(lái)客進(jìn)軍南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)，說(shuō)明南寧房地 中國(guó)最大的管理資源中心 第 27 頁(yè) 共 157 頁(yè) 產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景被眾多商家看好，另一方面也反映出外來(lái)公司對(duì)本地公司的沖擊，加速本地公司的改革，提高工作效率和對(duì)行業(yè)公司的洗牌。這些大規(guī)模樓盤分布較有規(guī)律，東部的鳳嶺生態(tài)居住區(qū)，其它集中于快速環(huán)道兩旁。 隨著政府出臺(tái)的一系列政策、法規(guī)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理，從房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程的建設(shè)用地、舊城區(qū)拆遷補(bǔ)償、開發(fā)建設(shè)到商品房銷售，房地產(chǎn)開發(fā)管理逐步規(guī)范，逐步完善的成熟。從南寧居民收入方面可以發(fā)現(xiàn)：中低檔次住宅的開發(fā)應(yīng)為市場(chǎng)的主導(dǎo)方向。 2020 年起，南寧開始大溝嶺、萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、民族西路延長(zhǎng)線等工程的啟動(dòng)，無(wú)不 體現(xiàn)政府對(duì)舊城改造的力度和決心?？傮w而論，國(guó)際對(duì)中國(guó)的投資環(huán)境，國(guó)家對(duì)西部的開發(fā)，“中國(guó) 東盟自由貿(mào)易區(qū)”的簽定，都有利于廣西 南寧發(fā)揮“橋頭堡”的作用，促進(jìn)廣西 南寧的經(jīng)濟(jì)、城市建設(shè)快速發(fā)展。上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資 68537 萬(wàn)元，比上年同期增長(zhǎng) %，增幅比上同期加快了 個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅投資完成 39090 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)%；辦公樓投資 2178 萬(wàn)元，同比增 倍；商業(yè)用房投資 3487 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %。至年末，商品房實(shí)際銷售面積 萬(wàn)平方米，實(shí)際銷售金額 350435 萬(wàn)元，實(shí)際銷售單價(jià) 2255 元 /平方米，比上年同期分別增長(zhǎng) %、 %和 %。 4=41250套住房，需求量如此大的市場(chǎng)，能夠馬上在南寧購(gòu)房的人為數(shù)不多，先租房居住，再作打算的人占絕大部分，正因如此，南寧住宅租賃市場(chǎng)表現(xiàn)異?；钴S，以及政府對(duì)房改房政策的進(jìn)一步放寬，有利于加速二手房市場(chǎng)的發(fā)展。小戶型在南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)真的如此暢銷嗎？此類住宅在市場(chǎng)上究竟有多大的市場(chǎng)缺口？什么樣的小戶型受到消費(fèi)者表睞？ 全裝修房亮相邕城 歷史的車輪不停在前進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)亦是如此。南寧中 中國(guó)最大的管理資源中心 第 32 頁(yè) 共 157 頁(yè) 房人獨(dú)具慧眼，中房集團(tuán)南寧房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā) 512 畝的翡翠園，全面取消毛壞房，以全裝修房入市，打破南寧樓市毛壞房一 統(tǒng)天下的局面。按月份投放情況來(lái)看，在 12 月份房地產(chǎn)廣告投放頻率最高，當(dāng)月房地產(chǎn)廣告投放次數(shù)達(dá) 198 次，占全年總投放頻次的 %，分析其原因，與一年三次的銷售高峰不無(wú)關(guān)系，一年三次銷售高峰分別為“五一”黃金周、“十一 ” 黃金周、春節(jié)前，看 2020 年 112 月份各月投放廣告頻次不難看出， 9 月份房地產(chǎn)廣告投放頻次不難看出， 9 月份房地產(chǎn)廣告投放頻次也有 182 次，旨在為“十一”做好前 期的宣傳鋪墊，“十一”過(guò)后，為了抓住部分人購(gòu)房過(guò)年的消費(fèi)心理，繼續(xù)增加廣告投放頻次，以帶動(dòng)新的一輪銷售旺季；其次借著一年一度的春季房地產(chǎn)博覽會(huì)時(shí)機(jī)，為了做好前期宣傳， 4 月份房地產(chǎn)廣告發(fā)布頻次也較高，當(dāng)月房地產(chǎn)廣告投放次數(shù) 112 次。興寧區(qū)、江南區(qū) 2020 年的上升速度比較快，是南寧五個(gè)區(qū)中僅次于新城區(qū)，其區(qū)域平均個(gè)盤投放廣告次數(shù)分別 %和%，這兩個(gè)區(qū)域在 2020 年也吸引了全市的許多目光；而永新區(qū)則表現(xiàn)平靜， 原因在于其樓盤非常少。 11 。 2020 年月度廣告投放比較 月份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 月推盤數(shù) (個(gè) ) 24 27 28 37 29 26 41 28 24 37 41 41 廣告頻次 (次 ) 112 76 97 112 87 88 146 136 182 134 187 198 廣告金額 (萬(wàn)元 ) 263 175 210 338 336 221 299 306 441 346 481 518 從圖表可以看出， 2020 年市場(chǎng)推出樓盤數(shù)量的三個(gè)高峰分別為 4 月份、 10 月份和 1 12 月份，均在 37 個(gè)以上。 廣告投放版面及表現(xiàn)形式 版面 整版 1/2 版 1/4 版 1/8 版 其它 合計(jì) 頻次 203 1081 231 33 6 1554 中國(guó)最大的管理資源中心 第 34 頁(yè) 共 157 頁(yè) 比例（ %） 100% 城區(qū)廣告投放情況 類型 新城區(qū) 江南區(qū) 城北區(qū) 興寧區(qū) 永新區(qū) 推盤數(shù) (個(gè) ) 57 12 12 15 1 占全市 (%) 1 發(fā)布次數(shù) 843 257 179 272 3 占全市 (%) 整版 121 37 10 31 1/2 版 577 181 122 198 3 1/4 版 125 30 38 38 1/8 版 15 8 5 5 其它 1 1 4 普通半版的廣告形式依然是房地產(chǎn)廣告絕對(duì)主力占到約七成的比例，說(shuō)明房地產(chǎn)廣告半版的投放效果及資金承受能力被絕大部分開發(fā)商認(rèn)可； 其次是 1/4 版式廣告的投放，占到總投放頻次的 %。 據(jù)了解，萬(wàn)通公司開發(fā)的半山麗園和歐景城市廣場(chǎng)將以精裝修房入市。毛坯房統(tǒng)一著南寧樓市格局，毛壞房真的如此好嗎？市場(chǎng)情況反映，毛壞房雖然適合部分人按照自己的要求對(duì)房屋進(jìn)行個(gè)性化設(shè)計(jì)，但其后果存在諸多的問(wèn)題。緊接著東葛路上的迷爾居，開盤當(dāng)天 231 套小戶型全部售罄，曾上起業(yè)界人士的普遍關(guān)注。在2020 年 11 月普查登記人口中，統(tǒng)計(jì)局有關(guān)專家估算，每天在南寧過(guò)境的流動(dòng)人口 20多萬(wàn)人次；據(jù)南寧市流動(dòng)人口管理辦公室提供的數(shù)據(jù)，在 2020 中國(guó)最大的管理資源中心 第 31 頁(yè) 共 157 頁(yè) 年底，全市的外來(lái)流動(dòng)人口為 萬(wàn)人。房地產(chǎn)投資額 238765 萬(wàn)元，比上年同期增長(zhǎng)%。全市利用外資、投資、消費(fèi)三大需求，表現(xiàn)較為明顯，經(jīng)濟(jì) 效益穩(wěn)步提高，增強(qiáng)社會(huì)發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力。 19982020 年南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧 經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好 2020 年度經(jīng)濟(jì)運(yùn)行基本態(tài)勢(shì)喜人，我國(guó)政局穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景廣闊，據(jù)世界知名的美國(guó)科爾尼管理顧問(wèn)公司最近公布的“ FDI 信心系數(shù)”，中國(guó)首次取代美國(guó)成為全球最有吸引力的外國(guó)直接投資目的國(guó)，加上加入世貿(mào)組織積效應(yīng)的進(jìn)一步作用，中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍然前景光明。 舊城改造帶旺樓市 南寧“ 136”工程不斷深入，使南寧城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展得到巨大的發(fā)展。二手房的交易活躍促使一、二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)發(fā)揮更大的作用，更有效促進(jìn)商品房市場(chǎng)的發(fā)展。 樓盤綜合素質(zhì)提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步規(guī)范和成熟 在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，有實(shí)力、有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)開發(fā)公司不斷提高樓盤綜合素質(zhì)，實(shí)施品牌戰(zhàn)略，爭(zhēng)創(chuàng)競(jìng)優(yōu)勢(shì)。對(duì)工作壓力大的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是個(gè)非理想的居住場(chǎng)所，但由于居住在市中心給工作、生活帶來(lái)極大的便利，市中心住宅仍然受到消費(fèi)者的青睞。 外地公司紛紛搶灘南寧樓市 隨著南寧房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，外來(lái)資金及房地產(chǎn)公司、中介代理公司開始搶灘南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)。 （表 16，圖 18） 中國(guó)最大的管理資源中心 第 26 頁(yè) 共 157 頁(yè) 南寧市歷年辦公樓銷售 年份 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 預(yù)測(cè) 辦公樓 43228 68669 24490 74520 54296 58283 73500 消費(fèi)者購(gòu)買行為特征 隨著南寧房地產(chǎn)開發(fā)走向規(guī)范化，消費(fèi)者對(duì)購(gòu)買房產(chǎn)的消費(fèi)意識(shí)提高，購(gòu)買行為開始有了新的動(dòng)向、特征；購(gòu)房不再跟風(fēng)，人云亦云；開始由單元轉(zhuǎn)向多元，大量收集各樓盤信息，才作購(gòu)買決定；由緊缺型逐步向舒適型、享受型購(gòu)買行為轉(zhuǎn)變，并且注重開發(fā)商的實(shí)力、社會(huì)形象。目前南寧純寫字樓尚未真正成熟，或者是檔次滿足不了部分企業(yè)的需求， 2020 年南寧新增純寫字樓幾乎沒(méi)有，僅有昨和園 皓月大廈和金湖大廈，據(jù)部分想購(gòu)買寫字樓的單位反饋的意見(jiàn)，不是沒(méi)有人購(gòu)買寫字樓，而是購(gòu)買寫字樓受到極大的資金制約，大部分想購(gòu)買寫字樓的單位總結(jié)一條：銀行不能像購(gòu)買商品房那樣提供按揭貸款。 2020 年售出的別墅不到總供應(yīng)量的1/6，這與別墅產(chǎn)品的價(jià)格、地段、交通、小區(qū)環(huán)境、安全程度、物業(yè)管 中國(guó)最大的管理資源中心 第 24 頁(yè) 共 157 頁(yè) 理，以及消費(fèi)者的消費(fèi)觀念、消費(fèi)水平有著密切的聯(lián)系。具體數(shù)據(jù)如下圖表 （表 11， 12，圖 11， 12， 13， 14） 年份表 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 預(yù)測(cè) 本年完成投資額 137021 144731 146274 157318 185593 238765 286518