【正文】 業(yè)中心的黃金位置，這給予本項目一個天機難逢的機遇。 因此項目商鋪 銷售價格保守價 萬元 /㎡，樂觀 萬元 /㎡。 ? 重 點市場： 良慶區(qū)、 江南區(qū) 。 ③ 職業(yè)形態(tài)： A、 以投資為目的 市民 青秀區(qū)、邕寧區(qū)、興寧區(qū)、西鄉(xiāng)塘區(qū) 職業(yè)炒家、經(jīng)營業(yè) 主。 本地客戶 ① 購買動機： 以投資為主。 ② 來源： ? 區(qū) 域市場： 青秀區(qū)、興寧區(qū)、西鄉(xiāng)塘區(qū) 居民 。 ? 發(fā)揮地塊商業(yè)、商務(wù)中心優(yōu)勢，發(fā)掘地塊商業(yè)價值，實現(xiàn) 地塊價值最大化 。 （ 2）戶型定位 ： ? 單間 35－ 50 ㎡ 25％ ? 一房 45－ 55 ㎡ 35％ ? 二房 60－ 85 ㎡ 30％ ? 三房 90－ 110 ㎡ 10％ 。 ? 符合規(guī)劃限制條件下，盡可能提高容積率，實現(xiàn)單位土地產(chǎn)量最大化。 ③ 職業(yè)形態(tài)： 投資型市民 青秀區(qū)、興寧區(qū)、西鄉(xiāng)塘區(qū) 職業(yè)炒家、經(jīng)營業(yè)主。 ? 重 點市場： 良慶區(qū)、江南區(qū)、邕寧區(qū) 為主。 （ 4）、年齡界定 投資客 3055 歲為主。 ② 來源： ? 區(qū) 域市場： 南寧其他區(qū)域居民。 （ 1） 、本地客戶 ① 購買動機： 以 居家型 為主，目的是改善居住環(huán)境。 鑒于項目存在眾多自身優(yōu)勢、劣勢及項目運作資金壓力因素的考慮，建議項目依托項目優(yōu)勢與價格競爭優(yōu)勢以性價比高作為入市的切入點，商鋪均價以 萬元 /㎡的高性價比優(yōu)勢搶奪市場，快速回款，解決項目運作資金。 項目規(guī)模大，二期或后期階段項目住宅階格有較強的上升空間，預(yù)計在 4500 元 /㎡以上。 第三篇 項目市場定位 一、 項目定位 （一）、項目定位 五象新區(qū)首席 商 務(wù)中心 （二）、檔次定位 35－ 110 ㎡ 為主的 中檔 住宅 、商務(wù)公寓 與 大型中檔購物中心 （三）、產(chǎn)品定位 功能定位 投資 型公寓 與投資型商鋪 主要產(chǎn)品規(guī)劃 ⑴ 、 公寓 部分： ① 主力戶型：單間、一房一廳、二房一廳、二房二廳為主， ② 輔助戶型： 三房 二廳 ③ 戶型面積： ? 單間 35－ 50 ㎡ ? 一房 45－ 55 ㎡ ? 二房 60－ 85 ㎡ ? 三房 90－ 110 ㎡ ⑵ 、 商業(yè)部分： ① 主力類型： 1— 4 層綜合性商場 ② 輔助類型： 商務(wù)辦公 。 項目的地理位置優(yōu)勢無法復(fù)制， 城市區(qū)域行政、商業(yè)中心、地塊周邊完善的交通網(wǎng)絡(luò) 、地塊周邊完整的生活配套為本案的開發(fā)奠定了強勁的支撐點。 （ 2）房地產(chǎn)供需平穩(wěn) ，需求相對大。 現(xiàn)在為形象推廣，未正式推出市場 。 分析：該項目為中小型項目；建筑形態(tài)為多層 一梯兩戶、一梯三戶 建筑，南北朝向，與區(qū)域市場需求吻合；戶型以實用型兩房（ 7585㎡）、 小三房（ 95115㎡）為主， 戶型設(shè)計與需求吻合； 推廣以景觀主線， 提高區(qū)域消費觀念；價格為區(qū)域最低，價格優(yōu)勢帶動銷售，銷售非常好。 分析： 該項目規(guī)模為中小型項目；建筑形態(tài)為多層 一梯四戶 建筑，南北朝向，與區(qū)域市場需求吻合；戶型以經(jīng)濟型小兩房（ 6375㎡）、 小三房（ 95105㎡）為主， 戶型設(shè)計與需求吻合； 推廣以安家主線， 迎合區(qū)域低消費觀念市場；價格定位為區(qū)域最高，能帶動區(qū)域市場價格上漲，推動市場銷售變化，銷售非常好。 戶數(shù)： 戶 容積率： 綠化率 ： 37% 小區(qū)配套： 外立面風(fēng)格： 現(xiàn)代簡約風(fēng)格 宣傳推廣： 綠化景觀： 戶型： 一房（ 46㎡ ）、二房（ 75－ 89 ㎡）、三房（ 103－ 128 ㎡） 價格： 4500－ 5100 元 /㎡ 銷售進度： 現(xiàn)在尾盤銷售，剩余少量商務(wù)公寓。銷售良好，月銷售 50 套以上。 新加坡城 地段： 良慶區(qū)大沙田經(jīng)濟開發(fā)區(qū)亭江路南段 規(guī)模： 占地面積 萬 ㎡ ， 總建筑面積約 20 萬 ㎡ 規(guī)劃： 分兩期開發(fā)，一期為多層建筑，已經(jīng)入住；二期為高層建筑 戶數(shù)： 1500 戶 容積率： 綠化率 ： % 小區(qū)配套： 外立面風(fēng)格： 新加坡式洋房 宣傳推廣： 二期，碧灣 綠化景觀： 戶型： 二房（ 78－ 81 ㎡）、三 房（ 93－ 137 ㎡）、四房（ 131140 ㎡） 價格： 3800－ 4500 元 /㎡ 銷售進度： 目前二期高層剩余三房、四房的大戶型。鋒尚 地段： 良慶區(qū)五象大道 1 號（大沙田） 規(guī)模： 占地面積 6079 ㎡ ， 總建筑面積約 69645 ㎡ 規(guī)劃： 31 層 ,1— 4 層將建設(shè)成為綜合性商場， 5 層為商務(wù)中心， 6— 31 層是集辦公、投資、居住為一體的小戶型公寓 戶數(shù)： 900 戶 容積率： 綠化率 ： 35％ 小區(qū)配套： 無 外立 面風(fēng)格： 現(xiàn)代簡約風(fēng)格 宣傳推廣： 新城市 新生活 休閑新時代 綠化景觀： 無 戶型： 一房（ 50㎡ ）、二房（ 70㎡ ）、 三房（ 128） 價格： 3500－ 4100 元 /㎡ 銷售進度： 住宅：尾盤銷售；商業(yè)：沒規(guī)劃推廣。 三、個案樓盤分析 （一）大沙田 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 錦繡年華 地段： 良慶區(qū)大沙田 五象 大道 15 號 規(guī)模： 占地面積 ㎡ ， 總建筑面積約 90000 ㎡ 規(guī)劃： 兩棟 22 層，一棟 25 層 ；其中商業(yè) 3 萬 ㎡ 戶數(shù)： 774 戶 容積率： 綠化率 ： 35％ 小區(qū)配套： 無 外立面風(fēng)格： 現(xiàn)代簡約風(fēng)格 宣傳推廣： 小戶型， 綠化景觀： 無 戶型： 一房（ 35－ 62㎡ ）、二房（ 81－ 92㎡ ）、三房（ 109－ 122㎡ ）、樓中樓（ 150㎡ ） 價格： 住宅 3800－ 4100 元 /㎡；商業(yè) 7000－ 25000元 /㎡ 銷售進度： 住宅：尾盤銷售，剩 余三房、樓中樓大戶型 100 套左右，滯銷。 A\引導(dǎo)當?shù)刈≌M觀念，消費升級的倡導(dǎo)者。 （ 2）消費趨勢：當?shù)氐南M觀念隨著收入水平的提高后需要適當引導(dǎo)，與許 多城市區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展非常相似，隨著房價 的上升對 高層物業(yè) 的接受、商務(wù)公寓、酒店式公寓只是時間的問題，因此我們的產(chǎn)品規(guī)劃需要適當超前，要為房價的提升預(yù)留空間，但不能太超前開發(fā)高端產(chǎn)品（如高端的大戶大宅高層產(chǎn)品）。 ? 產(chǎn)品特點 ： （ 1）住宅：區(qū)域以 品質(zhì)低、成本低、售價低、規(guī)模小的中低檔項目為主 ，當?shù)鼐用竦木幼l件差，以居家型自 住需求為主；大部分項目沒有小區(qū)配套，園林也比較簡單；戶型以一房、二房、三房為主，面積以 45110 ㎡為主，適合中低收入居家型購買。風(fēng)尚兩個項目，但這兩個項目是住宅項目，沒有酒店式的物業(yè)管理，不能形成中高檔次酒店。 （ 3）商務(wù)：區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展 幾年來上規(guī)模、上檔次的商務(wù)項目沒有，能算得上商務(wù)辦公項目也只有錦秀年華、財富但是，今