【正文】 的開發(fā)理念，以市場為中心，實施精品戰(zhàn)略，創(chuàng)建名牌樓盤，帶動和促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項目向高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)邁進(jìn)。此外，也加大舊城改造力度，促進(jìn)城市功能布局的完善，加快舊貌換新顏，突出綠城生態(tài)特色。 （三）經(jīng)濟環(huán)境 經(jīng)濟發(fā)展趨勢 二十一世紀(jì)以來 ，南寧經(jīng)濟發(fā)展進(jìn)入了較好的歷史發(fā)展時期，今后南 寧將繼續(xù)全面實施“科教興市、農(nóng)業(yè)穩(wěn)市、工業(yè)立市、三產(chǎn)富市、以法治市”的發(fā)展戰(zhàn)略，不斷推進(jìn)社會主義物質(zhì)文明和精神文明建設(shè)，實現(xiàn) 2020年國內(nèi)生產(chǎn)總值比 2020 年翻一番以上的奮斗目標(biāo)，把南寧建成西南出海通道的樞紐、聯(lián)結(jié)華南和西南地區(qū)的區(qū)域性商貿(mào)中心、對海外特別是港、澳、臺地區(qū)及東南亞有吸引力的開放城市。投資產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理化，為全市三個產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展作出了積極的貢獻(xiàn)。從以上的數(shù)據(jù)可以看出，各項指標(biāo)均創(chuàng)出歷史新高，建設(shè)規(guī)模逐步 擴大，銷售市場也持續(xù)火暴，保持著供銷兩旺的良好局面。南寧統(tǒng)計局公布 2020年人口普查結(jié)果；南寧市區(qū)人口 萬人，常住流動人口 40 萬人，市區(qū)人口比 1999 年增加 萬，南寧撤銷郊區(qū)又使城區(qū)人口增加 40 萬人，“七縣歸一的大南寧”以及南寧市不斷改善投資環(huán)境，“中國 — 東盟博覽會”每年在南寧的舉行，吸引著大批的國內(nèi)外客商前來投資置業(yè)，南寧進(jìn)行的“ 136”工程和住房制度的改革，這些都使南寧的房子有著巨大的需求，不管是住宅還是商業(yè)營業(yè)用房，因此，南寧的房地產(chǎn)開發(fā)有著廣闊的市場前景和無限的想象空間。從整個南寧市來看，南寧的房子還基本能滿足現(xiàn)在的市場需求，但是今年起在南寧舉辦的“中國 — 東盟博覽會”將會拉大房子的需求，而且，民族大道作為南寧最繁華的街道之一，商住樓的需求空間遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有滿足，由 于該地段人口密集，商賈云集，流動人員多，商住樓供應(yīng)緊張已初露端倪?！稌r代廣場大廈》商住綜合樓位于民族大道旁，交通便利，且其市場前景廣闊，商機無限，周邊城市配套設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美景色怡人，是商賈投資興業(yè)的寶地。安排好工作計劃，縮短建設(shè)周期提前受益。 貸款分兩期借貸：第一年貸款 2020 萬，第二年再 貸款 3500 萬。由于還款期各年的還款數(shù)額不同，會導(dǎo)致項目在營業(yè)期內(nèi)的資金的盈余狀況有些波動。 在基準(zhǔn)收益率 I=12%的條件下本項目累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量為 萬元 ,大于零。不包括建設(shè)期的投資回收期 =包括建設(shè)期的投資回收期－ ≤ 1 年方案即可行。項目的內(nèi)部收益率和標(biāo)準(zhǔn)收益率（ Ic）比較來評價方案的可行性。這是繼 2020 年 10月 29 日房貸加息以來的第二次加息。 2020 年 6 月的 121 文件，提高了房地產(chǎn)開發(fā)門檻； 2020 年叫停協(xié)議出讓經(jīng)營性用地的“ 8 對未來的形勢而言，將可能出現(xiàn)兩個大的趨勢：一個是對房地產(chǎn)投資過熱的地區(qū)，宏觀調(diào)控下的市場風(fēng)險會進(jìn)一步增加，如果目前的政策沒有明顯奏效的話，未來出臺更為嚴(yán)厲的政策幾乎是肯定的，溫家寶總理在向全國人代表大會代表國務(wù)院做的報告中明確說了，“抑制房價過快上漲是重點”，也就是調(diào)控房價已經(jīng)成為 2020 年政府調(diào)控政策的組成部分之一，這已經(jīng)毋庸置疑了。目前我市空置高品房的主要特點是住宅、辦公樓空置進(jìn)一步消化而商業(yè)營業(yè)用房空置繼續(xù)增加。 市場風(fēng)險應(yīng)對對策及本項目市場定位 A 加快項目進(jìn)展。針對本項目的商場部分而言，本地段的商業(yè)地產(chǎn)無疑是高檔商業(yè)，因此，引入類似于紐約曼哈頓、東京銀座、北京王府井等商家進(jìn)駐是取得銷售成功的有力保證。對于項目的兩個塔樓，定位于高檔寫字樓及商務(wù)公寓，并引進(jìn)國際著名酒店來提升形象。 表四 現(xiàn)金流量表與動態(tài)贏利分析 序號 項 目 合 計 計 算 期 (年 ) 1 2 3 1 現(xiàn)金流入 0 銷售（營業(yè)收入） 0 回收固定資產(chǎn)余值 0 0 回收流動資金 0 0 其他現(xiàn)金流入 0 0 2 現(xiàn)金流出 建設(shè)投資（不含利息） 0 流動資金 0 0 經(jīng)營成本 銷售稅金及附加 0 增值稅 所得稅 0 3 凈現(xiàn)金流量（ 12） 4 累計凈現(xiàn)金流量 計算指標(biāo)： 項目財務(wù)凈現(xiàn)值（ ic=12%） = 萬元 項目投資回收期 動態(tài) =（年） 靜態(tài) =(年 ) 由上述指標(biāo)可以看出，本項目財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元為一較大的正值，投資回收期也滿足項目投資經(jīng)營期限的要求，故本項目投資可行。因此，該項目總體可行。 十一、項目可行性評估論證結(jié)論 以上分析和研究的結(jié)果表明，本項目具有良好的投資環(huán)境和經(jīng)營條件。在南寧高檔商業(yè)區(qū)缺失的狀態(tài)下誰能先勝出，誰就必將嘗到高檔商業(yè)帶來的巨大利益。南寧商圈的共同點就是商場類地產(chǎn)占絕大多數(shù)，高檔寫字樓、公寓、酒店這些商業(yè)形態(tài)很少，從而導(dǎo)致南寧已有的商業(yè)圈更傾向于傳統(tǒng)的大眾化消 費，而缺少高檔商業(yè)地產(chǎn)。在房地產(chǎn)形勢仍然看好、政策 仍然有利的情況下把項目做完，即是搶得了“天時”。其中，商品住宅空置面積增長 9%，占全部空置面積 的 %，比去年降低 個百分點；辦公樓空置面積比去年減少 %，占全部空置面積的 4%，比上年降低 個百分點；商業(yè)營業(yè)用房空置面積增長 %，占全部空置面積的 %，比去年提高 個百分點。 總之，從全國范圍來講，房地產(chǎn)開發(fā)者將面對來自成本和房價的雙重擠壓，必須注意投資風(fēng)險。這些 措施都 是國家希望通過調(diào)整供給規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)。這是國家試圖通過抑制需求來平抑高漲房價的又一個措施。 十、 項目的風(fēng)險分析及針對風(fēng)險的市場定位 本項目的風(fēng)險主要來自于全國房地產(chǎn)開發(fā)政策變化、經(jīng)濟形勢變化及本地市場的競爭，另外還有一個資金風(fēng)險，本節(jié)就前三者進(jìn)行分析并提出相應(yīng)對策。 不考慮資金時間價 值的條件下，本項目靜態(tài)投資回收期為 年＜ 年，意味著項目投資在計劃期限 年內(nèi)可全部回收，故項目可行；在考慮資金時間價值的條件下，本項目動態(tài)投資回收期為 年＜ 年，也意味著投資將在計劃期限 年之內(nèi)可全部回收，故項目可行。 （二）項目投資回收期 （包括建設(shè)期） 投資回收期的計算以項目財務(wù)現(xiàn)金流量表（見表四）為準(zhǔn)。建設(shè)期第一年后且在銷售期的 1 年中，根據(jù)償還付息及地下車庫、商鋪和住宅銷售等情況的不同，導(dǎo)致創(chuàng)造的利潤多少有所不同。設(shè)貸款利率按 %, 則第二年需付息 : 2020 %＋｛ 2020(1＋ %)＋ 3500｝ %= 萬元 八、項目財務(wù)分析 （一）項目財務(wù)現(xiàn)金流量表（見表四） 營業(yè)稅 營業(yè)稅 =當(dāng)期銷售收入 5% 所得稅 所得稅 =（當(dāng)期銷售收入－總成本費用 利息 營業(yè)稅） 33% 凈現(xiàn)金流量 凈現(xiàn)金流量 =現(xiàn)金流入 現(xiàn)金流出 現(xiàn)金流出 =總成本費用＋利息＋營業(yè)稅＋ 所得稅 從表四中看出：此工程項目的總投資額為 萬元 ,其中建設(shè)期第一年投資 萬元，建設(shè)期第二年投資 萬元。 2020 年 11 月前完成基礎(chǔ)設(shè)計、畫紅線、建設(shè)規(guī)劃等房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)手 續(xù)。 五、建設(shè)安排 （一）建設(shè)周期 本項目建設(shè)周期，根據(jù)相關(guān)規(guī)模工程量，預(yù)計 年內(nèi)完成。 （三）綜合分析及預(yù)測 2020 年，南寧市房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)格、檔次越來越高，品種也越來越豐富。隨著建設(shè)投資、竣工面積逐年增長，多渠道的房子供應(yīng)體系已基本形成。本項目及時建設(shè)不僅有良好的投資環(huán)境保障，而且其經(jīng)濟前景也是非常樂觀的。 2020 年，南寧市的房地產(chǎn)施工總面積為㎡，同比增長 %，竣工總面積為 ㎡，同比增長 %，