【導(dǎo)讀】呼市項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

　　

【正文】 80－ 100 平方米和 130－ 140 平方米兩個(gè)區(qū)間內(nèi)；二房的市場(chǎng)需求度略高于三房。本建議基本與市場(chǎng)需求相吻合。 考慮到本案中高檔定位思路，房型面積略向大房型傾斜，且不考慮一房， 呼市市場(chǎng)上錯(cuò)層房型較少，所以，可以考慮一些錯(cuò)層房型， 為了考慮部分消費(fèi)者的需求，考慮適量復(fù)式房型，控制在 10％左右。 規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)建議 呼市目前尚處于低水平開發(fā)態(tài)勢(shì)，本項(xiàng)目不做則已，要做則必然營造樓市領(lǐng)袖概念和形象。在規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)上首先要一反目 前呼市的傳統(tǒng)形象，引入南方先進(jìn)的規(guī)劃理念。要做到以下幾點(diǎn)： （ 1）總體規(guī)劃上要回避 “ 四菜一湯 ” 的大中庭圍合規(guī)劃，以多個(gè)互相區(qū)別有相互聯(lián)系的組團(tuán)為主題進(jìn)行設(shè)計(jì)，以條狀的景觀帶取代塊狀景觀帶，盡量滿足均好性原則。 （ 2）以點(diǎn)、板結(jié)合的方式，弧形圍合的狀態(tài)，一反兵營式規(guī)劃，營造活潑的社區(qū)建筑布局。 （ 3）由于呼市氣候干燥，日夜溫差大，寒暑變化劇烈，水資源短缺，因此不宜在小區(qū)內(nèi)設(shè)置水環(huán)境 ―― 除非引入自然河道。 價(jià)格建議 （ 1）分期銷售價(jià)格模式預(yù)計(jì) A、平均單價(jià) ―― 多層： 1800 元 /平方米； 小高層： 2200 元 /平方米。 B、主力總價(jià) ―― 多層： 14－ 20 萬 /套 小高層： 18－ 25 萬 /套 （ 2）分期價(jià)格建議 ―― 采用 “ 低開高走平收 ” 的價(jià)格模式 A、一期開盤期間：多層均價(jià) 1650 元 /平方米，小高層 2020 元 /平方米； B、一期強(qiáng)銷期間：多層均價(jià) 17501850 元 /平方米，小高層 21002200 元 /平方米； C、一期持續(xù)期間：多層均價(jià) 1650 元 /平方米，小高層 2020 元 /平方米； D、一期清盤期間：多層均價(jià) 1600 元 /平方米，小高層 1950 元 /平方米； E、二期開盤期：多層均價(jià) 1750 元 /平方米， 小高層 2200 元 /平方米； F、二期強(qiáng)銷期間：多層均價(jià) 1850 元 /平方米，小高層 23002400 元 /平方米； G、二期持續(xù)期間：多層均價(jià) 1800 元 /平方米，小高層 2200 元 /平方米； H、二期清盤期間：多層均價(jià) 1750 元 /平方米，小高層 2100 元 /平方米； （ 3）分期銷售進(jìn)度建議 A、總銷售周期 45 年； B、第一年實(shí)現(xiàn)預(yù)售 3 萬方；第二年實(shí)現(xiàn)預(yù)、銷售 4 萬方；第三年實(shí)現(xiàn)預(yù)、銷售 5 萬方；第四年實(shí)現(xiàn)預(yù)、銷售 5 萬方，第五年完成其余銷售任務(wù)。 物業(yè)品質(zhì)建議 （ 1）建筑風(fēng)格及外立面建議 呼市的市容景觀相 對(duì)落后，已建住宅的立面與上海有相當(dāng)?shù)牟罹?。為此，新建住宅的建筑風(fēng)格和外立面應(yīng)有令人耳目一新的感覺。建議建筑風(fēng)格采用現(xiàn)代風(fēng)格為宜，線條挺直、簡(jiǎn)潔。建筑的頂部應(yīng)適當(dāng)增加簡(jiǎn)潔的曲線，力爭(zhēng)有所變化。色彩應(yīng)中性，偏深，盡量與周邊的其他建筑有所區(qū)別。 多層住宅 建筑整體上建議以暖色調(diào)為主。 由于多層建筑總高較低，而社區(qū)內(nèi)部樓房附近多布置高大喬木，這些喬木植物長(zhǎng)成后可與三、四層樓的陽臺(tái)齊平。屆時(shí)綠色植物與暖色調(diào)的樓房交相輝映，亦成諧趣。 建筑基色不妨大膽采用紅、黃色系的色彩。 在色調(diào)上與社區(qū)的綠化環(huán)境產(chǎn)生較大的反差，避 免在造境方面容易給人過分幽深、冷僻的感覺；同時(shí)，通過這樣明麗的色彩表現(xiàn)，反映項(xiàng)目的特色。 屋頂建議采用褐色或黛色的瓦片。與建筑的主色調(diào)形成一定的對(duì)比。屋脊的色彩應(yīng)當(dāng)與瓦片所采用的色彩屬同一色系，避免給人突兀的感覺。 外立面力求簡(jiǎn)潔。 可以保持三段式的風(fēng)格，下半部分的面磚可以采用中性色。立面裝飾上適當(dāng)采用弧形線條，為建筑增添幾分靈秀。 小高層住宅 建筑整體上建議采用冷色調(diào)為主。 由于小高層建筑總高較低，不為植物所遮擋，則需要在整體色調(diào)上保持一致。 建筑基色建議采用青色、灰色等偏冷的色系。 在色調(diào)上與社區(qū) 的環(huán)境相統(tǒng)一，造成寧靜、高雅的氛圍；同時(shí)，通過這樣淡雅的色彩表現(xiàn)，反映項(xiàng)目特色。 屋頂建議同上。 外立面可以適當(dāng)做一些修飾，避免過于單調(diào)。 可以保持三段式的風(fēng)格，下半部分的仿石材貼面可以以暖色調(diào)為主、攙雜部分冷色（如青色、藍(lán)色）作為中和，形成一定的對(duì)比，同時(shí)在建筑語匯上也與多層建筑相互對(duì)應(yīng)；每層水平飾條的色彩比整體色調(diào)略深。 （ 2）環(huán)境景觀設(shè)計(jì)建議 由于氣候限制，小區(qū)內(nèi)的綠化樹種主要以草坪、灌木和喬木為代表。喬木采用穿天楊、松、柏、槐、柳等樹種。但因穿天楊樹冠高大，成長(zhǎng)后易阻擋陽光，故只能在小區(qū)主干 道兩側(cè)種植。灌木可以用丁香、玫瑰等花灌木。由于呼市四季溫差變化很大，適應(yīng)呼市氣候的四季常綠型草需要進(jìn)一步向園林專家咨詢。如能在小區(qū)的綠化上實(shí)現(xiàn)四季常綠的效果（而非象當(dāng)?shù)厮蓸淠欠N灰綠），則在內(nèi)蒙古滿目黃土，遍地沙塵的環(huán)境中起到對(duì)樓盤銷售巨大的推進(jìn)作用。建議小區(qū)的環(huán)境建設(shè)應(yīng)針對(duì)近期 “ 內(nèi)蒙古是沙塵暴發(fā)源地 ” 的尷尬論斷，提出 “ 塞外江南 ” 的環(huán)境概念，打出生態(tài)牌，使小區(qū)在當(dāng)?shù)氐淖≌谐鎏Ｐ^(qū)的環(huán)境應(yīng)仍以疏林、草地和灌木為主，保證四季常綠，適當(dāng)配以休閑運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地。應(yīng)在工程條件許可的前提下，提前環(huán)境和綠化建設(shè)，在工程進(jìn)行的 23 年內(nèi)，使綠化有所成形，在開盤時(shí)即可出轟動(dòng)效應(yīng)。 （ 3）附屬設(shè)施及會(huì)所建議 煤氣 根據(jù)有關(guān)資料， 2020 年呼市市居民人均煤炭消費(fèi)量為 公斤，比上年下降了 %，而液化石油氣人均消耗量 公斤，增長(zhǎng)了 %。管道煤氣人均消耗 立方米，比上年增長(zhǎng) %。由此可見，呼市居民目前燃料消費(fèi)主要還是靠煤炭，主要是老城區(qū)中居民主要以煤炭為燃料。 2020 年 1 月，國家計(jì)委委托中國國際工程咨詢公司對(duì)《呼和浩特天然氣需求量調(diào)研報(bào)告》和《呼和浩特市天然氣輸配工程項(xiàng)目預(yù)可行研究報(bào) 告》進(jìn)行了評(píng)估。 2020 年 10 月，呼市政府批準(zhǔn)呼市天然氣輸配工程立項(xiàng)。該項(xiàng)目的供氣范圍是：呼市城區(qū)、金川開發(fā)區(qū)、白塔片區(qū)，擴(kuò)建管網(wǎng) 96 公里，新建天然氣儲(chǔ)配站1 座，調(diào)壓站 20 座，專用調(diào)壓箱 2800 個(gè)，天然氣汽車加氣站 4 座，總投資 4 億元。 2020 年開工， 3 年內(nèi)工程完畢，并逐步發(fā)展用戶。 2020 年計(jì)劃市區(qū)用戶 22萬戶，市內(nèi)所有的賓館、飯店和醫(yī)院、學(xué)校等公共福利設(shè)施全部用上天然氣。 開發(fā)區(qū)北側(cè)的東西向干道 —— 師大南路上已敷設(shè)有煤氣管道，并且東苑住宅小區(qū)內(nèi)的人工煤氣已通氣。此外，昭烏達(dá)路煤氣管道也已敷設(shè)完畢。因此 ，即使南部的二環(huán)路上煤氣工程無法實(shí)施，本小區(qū)內(nèi)的用氣問題也可通過北面的師大南路臨時(shí)解決。但為安全起見，應(yīng)積極要求金橋開發(fā)區(qū)管委會(huì)和塞罕區(qū)政府爭(zhēng)取將金橋開發(fā)區(qū)，特別是北部的大學(xué)城、政府辦公樓用地納入天然氣的受益范圍，這樣，在政府大樓北部的本地塊也可順理成章地成為受益范圍。 內(nèi)蒙古自治區(qū)在住宅的配套上不要求交付使用的住宅提供煤氣配套。開發(fā)商可以在開通煤氣以后向住戶收取煤氣配套費(fèi)，用于沖抵小區(qū)內(nèi)的煤氣配套費(fèi)。在某些小區(qū)，開發(fā)商實(shí)際在收回煤氣管網(wǎng)的投資成本外，還將此作為贏利的一個(gè)來源。 供電及用水 考慮到呼市實(shí)際 的生活水平，平均每戶用電量控制在 4KV 以內(nèi)，即可在較長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)滿足居民的日常用電需要。但為了提高住宅的外在品質(zhì)，可以在用電回路上多作文章。 室外的用電線路應(yīng)采用地埋式，已配合環(huán)境景觀的實(shí)現(xiàn)，提高質(zhì)感。 參考當(dāng)?shù)氐挠盟?xí)慣。建議采用分質(zhì)供水，以在這一干旱地區(qū)體現(xiàn)以人為本的建設(shè)理念。社區(qū)小配套對(duì)物業(yè)的成功非常關(guān)鍵，作為 20 萬平方米規(guī)模的大型社區(qū)，建議在社區(qū)周邊部署、建設(shè)商業(yè)一條街，以餐飲、美容美發(fā)、各式零售小商業(yè)為主。 會(huì)所 將是提供服務(wù)和對(duì)外展示形象的重要窗口，建議： 規(guī)模 ――5000 平方米上下； 經(jīng)營 ―― 對(duì)外開放； 造型 ―― 現(xiàn)代而略帶夸張； 功能 ―― 以娛樂、休閑、運(yùn)動(dòng)為主題； （ 4） 內(nèi)外裝修建議（內(nèi)部裝修標(biāo)準(zhǔn)、外部建材建議） 應(yīng)改變當(dāng)?shù)刂蛔雒仄旱牧?xí)慣，完成細(xì)石混凝土地坪。有關(guān)的管線應(yīng)預(yù)埋到位。臥室和廳應(yīng)采用雙層保溫玻璃，或至少雙層窗。樓梯間和公共走道鋪設(shè)地面磚。 （ 5） 物業(yè)管理建議 呼市消費(fèi)群因收入原因?qū)ξ飿I(yè)管理費(fèi)敏感度極強(qiáng)，然而多層 元，高層不超過 1 元的市場(chǎng)物管價(jià)位，具有很強(qiáng)的定位性，不宜突破。從營銷角度出發(fā)，高品質(zhì)的社區(qū)必須配以優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)，而此價(jià)格 又不可能在物業(yè)內(nèi)容和品質(zhì)上做大的提升，故建議以掛名或顧問形式將南方知名物業(yè)公司的品牌推向市場(chǎng)，服務(wù)內(nèi)容和費(fèi)用都不做大幅度提升。 第四章 財(cái)務(wù)分析 投資估算及財(cái)務(wù)效益分析 靜態(tài)投資成本分析表 在本節(jié)及以下的分析中，考慮了樓盤在理想情況下的可能性，即多層和小高層各占 50%，建設(shè)和銷售周期在 4 年左右。如果小高層比例降低，雖然成本下降，但整體價(jià)格也同樣會(huì)降低。 設(shè)建筑面積 191808 平方米，其中多層和小高層各占 50%。多層建安成本 600元，高層建安成本 1100?？紤]到異地開發(fā)，不可確定性因素 較多，不可預(yù)見費(fèi)系數(shù)取較大值 5%。成本分析中未考慮商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的成本和收入。該部分可在規(guī)劃方案確定后再做測(cè)算。 參見成本構(gòu)成表 靜態(tài)投資利潤(rùn)及贏虧平衡分析 如設(shè)定銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用為固定成本，則項(xiàng)目贏虧平衡點(diǎn)為71653 平方米，為 37%，即在全部樓盤銷售率達(dá)到 37%以后，每銷售 1 平方米住宅的邊際利潤(rùn)將成為純利潤(rùn)。在銷售面積達(dá)到 157724 平方米后，即銷售率達(dá)到82 %后，每銷售 1 平方米住宅的銷售額將全部成為純利潤(rùn)。 參見損益表 成本構(gòu)成表 項(xiàng) 目 單 價(jià) (元 /平方米 ) 合 計(jì) (元 ) 說 明 1. 土地成本 2. 前期成本 土地出讓金 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 三通一平 請(qǐng)照等費(fèi)用 3. 建筑安裝成本 4. 配套費(fèi)成本 供電 供水 暖氣 煤氣 電話 環(huán)境及總體 市政配套費(fèi) 5. 其它成本 維修基金 監(jiān)理費(fèi) 以上小計(jì) 不可預(yù)見費(fèi) 成本合計(jì) 項(xiàng)目損益表 序號(hào) 項(xiàng) 目 單 價(jià)（元 /平方米） 說 明 一 銷售收入 二 減：銷售成本 三 邊際利潤(rùn) 邊際利潤(rùn)率 四 減 : 銷售稅金 銷售費(fèi)用 管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 五 利潤(rùn)總額 六 減 : 所得稅 七 凈利潤(rùn) 凈利潤(rùn)率 現(xiàn)金流量表 現(xiàn)金流量表 年度 2020 2020 2020 季度 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 第一期支出合計(jì) 建設(shè)進(jìn)度 成本支出 稅金支出 管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用 第一期銷售收入 第二期支出合計(jì) 建設(shè)進(jìn)度