【導(dǎo)讀】本項目基地位于連云港市海州區(qū)的西南部，東面是40米寬的錦屏路，塔埠機場，不足20分鐘車程，從該地塊到市第四人民醫(yī)院不足800米，學(xué)不足1公里，到省重點小學(xué)海師附小不足1公里，用地東面有白虎山，整個用地大致呈長方形，建設(shè)用地總面積畝。有限公司投資700萬元，陳勇投資100萬元，共同組建。“九五”期間是本市改革開放以來發(fā)展較快、變化較。大的時期，國家“十五”規(guī)劃即提出要加快建設(shè)新亞歐大陸橋經(jīng)濟(jì)帶。氣化率達(dá)到95%，人均公共綠地平方米，人均道路面積12平方米，目前該市著重從修訂城市規(guī)劃入手，加快了城。城市建設(shè)一年一變化，三年明顯變化，五年大變化的戰(zhàn)略目標(biāo)。為了更好地改善人民居住條件，“十五”期間，該市進(jìn)一步結(jié)合舊。以此為發(fā)展前提與思路，從2020年開始，城區(qū)改造。對土地使用權(quán)公開進(jìn)行進(jìn)競標(biāo)、拍賣。因此，對該地塊的改造性建設(shè)已似在必行。該項目的開發(fā)建設(shè)，是連云港市進(jìn)行老城區(qū)改造的一個重要組。貌來講，都是很有必要的。

　　

【正文】 該項目地塊為公開拍賣凈地塊。 ，位于舊城區(qū)，其商品住宅的售價升值潛力大。 第六節(jié) 敏感性分析 該項目敏感分析主要從以下幾個方面進(jìn)行分析： ：本項目建設(shè)周期計劃為 30個月，如不能按期完工， 37 每推遲 1 個月，則占用資金 585 萬元，將直接影響資金回籠的速度，若能提前 1 個月交付使用，則可加快資金的周轉(zhuǎn)。 ：根據(jù)連云港市工程造價站分布的 2020 年《連云港市建筑 工程材料預(yù)算指導(dǎo)價》和從目前建材市場價格來看，上半年價格一直在回落，近期呈平衡穩(wěn)定狀態(tài)，預(yù)計近期不會有大的波動，建材價格漲落因素可不予考慮。 ：銷售價格受地域條件、建造質(zhì)量、配套設(shè)施、戶型結(jié)構(gòu)等因素的制約，銷售價格的高低直接影響投資效益，該地塊處于新浦非熱點地區(qū)，配套設(shè)施基本齊全，因此，銷售價格處于中等的位置。比較分析情況具體見本文第十章表 101。 本項目在其建設(shè)經(jīng)營過程中，許多因素發(fā)生變化，如投資、價格、成本、經(jīng)濟(jì)評價中對其所做的預(yù)測等。在本節(jié)敏感性分析中對建設(shè)周期、原材料價格因素 作了具體分析，從而為開發(fā)商采取必要的風(fēng)險防范措施，提供依據(jù)。 下面根據(jù)項目的銷售價格及經(jīng)營成本進(jìn)行敏感性分析，即在其他因素不發(fā)生變化時，產(chǎn)品價格下降一定的幅度，經(jīng)營成本上升一定的幅度情況下利潤（稅后）的變化情況： 增減幅度 項目 收入 30% 25% 20% 15% 10% 0 10% 15% 20% 25% 30% 35% 營業(yè)收入 18692 20207 21362 22698 24033 26703 營業(yè)成本 21177 212140 23102 24065 25027 25990 利潤（稅前） 1588 326 936 2198 3459 5982 4057 3094 2132 1169 207 756 根據(jù)以上變化情況，在現(xiàn)金流人（銷售收入）下降 25%以上，現(xiàn)金支 38 出（總成本費用）不變或現(xiàn)金支出增加 30%以上現(xiàn)金流人不變的情況下，稅后利潤為負(fù)數(shù)即財務(wù)凈現(xiàn)值〈 0，則本項目不可行。因此為了保證本項目的盈利能力的最低要求，需滿足一定的銷售收入及降低成本支出。 第七節(jié) 投資風(fēng)險分析 本項目的投資風(fēng)險關(guān)鍵在于建設(shè)速度、資金到位、銷售價格三個方面。 一、建設(shè)速度：本項目預(yù)計建設(shè)工期為 30 個月，提前或推后完工和交付使用對投資效益有一定影響。連云港市目前持幣待購房者較多。若花苑開發(fā)工程若能按期開工建設(shè)，按期完工，即可把握商機。 二、資金到位是項目建設(shè)的關(guān)鍵，能否及時到位，直接影響到工程施工進(jìn)度。影響到能否按期完工。若資金到位及時，則工程施工順序，可按時完工、銷售，否則則相反。 三、銷售價格：在上節(jié)敏感性 分析中已經(jīng)作了分析。 四、銷售速度：銷售速度直接關(guān)系到投入資金的回籠速度。從開工開始，企業(yè)即可加大力度作宣傳、搞銷售，以加快資金的周轉(zhuǎn)速度，本項目的銷售量 與資金回籠分析情況如下： 銷售百分比 內(nèi) 容 70% 80% 90% 100% 銷售面積（ M2） 125308 銷售額（萬元） 18692 21632 24033 26703 銷售成本（萬元） 20280 20426 20574 20721 39 利潤總額（萬元） 1588 1206 3459 5982 根據(jù)上表分析表明：該工程按期完工后，在盈虧平衡銷售百分比為 [80%— 1588247。（ 1588+1206） 10%]= %，營業(yè)用 房及住宅面積盈虧平衡銷售量為 平方米、銷售收入為 萬元。也就是說開發(fā)商在建筑銷售量達(dá) 74%左右，方可贏利，若不能按期完工或達(dá)不到銷售計劃進(jìn)度，則將直接影響到投資利潤及資金周轉(zhuǎn)。 第十一章 結(jié) 論 綜上所述，“盛世嘉緣“項目開發(fā)建設(shè)是可行的，社會效益和經(jīng)濟(jì)效益是明顯的，對加快新浦區(qū)舊城改造，美化市容市貌、改善居住條件、提高人們的生活質(zhì)量是有利的。 該項目總投資 19252 萬元，評價計算期為 30 個月，投資回收期為 32個月，銷售凈利潤率為 %；投資凈利潤率為 %. 存在問題及建議： 一、項目施工期間，應(yīng)合理安排工期，減少夜間施工，并注意建筑垃圾的及時清理。 二、 該項目因緊連城市主干道，施工中在確保安全的同時，注意文明施工和環(huán)境、路面的整潔及過往行人、車輛的安全。 三、 該項目要規(guī)范化運作，細(xì)化管理。在建設(shè)期要加強對建設(shè)投資管理工作，控制工程總成本支出，縮短建設(shè)周期， 40 盡可能避免和減少風(fēng)險及不必要的資金浪費。 第十二章 附 件 附表一： 花苑房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)匯總表 41 序 號 指 標(biāo) 名 稱 單 位 指 標(biāo) 值 備 注 一 經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 1 項目總投資 萬元 19252 2 銷售收入 萬元 26703 3 銷售總成本 萬元 20721 4 銷售稅 萬元 1469 5 利潤總額 萬元 5982 6 所得稅 萬元 1496 7 三項基金 萬元 878 8 可分配利潤 萬元 3608 二 財務(wù)評價指標(biāo) 1 投資利潤率 % 所得稅前 % 所得稅后 % 2 投資凈利潤率 % 3 銷售利潤率 % 4 銷售凈利潤率 % 5 投資利稅率 % 30 6 投資回收期 月 7 財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 三 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 1 規(guī)劃用地面積 畝 2 可用地面積 畝 147 3 建筑總面積 M2 194828 商業(yè)用房 M2 5200 商品住宅 M2 156685 4 建筑占地面積 M2 147 5 拆遷面積 M2 38000 6 建設(shè)期 月 24 42 附表二： 總 成 本 表 單位：萬元 序號 月份 內(nèi)容 合計 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 一 建設(shè)投資成本 18912 1733 1 土地費用及契稅 1703 1703 2 公用設(shè)施 974 64 64 64 64 64 64 64 64 64 64 64 64 64 64 78 3 前期費用 150 30 60 60 4 銀行貸款利息 504 5 綜合配套費 2797 559 559 559 559 561 6 不可預(yù)見 120 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 7 建安費用 12664 844 844 844 844 844 844 844 844 844 844 844 844 844 844 848 二 經(jīng)營成本 1809 1 銷售費用 160 16 16 16 16 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 2 管理費用 180 三 銷售稅金 1469 合 計 20721 1733 43 附表三： 44 45 46 損 益 表 單位：萬元 序號 月份 內(nèi)容 合計 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 1 銷售收入 26703 1780 1780 1780 1780 1780 1780 1780 1780 1780 1780 1780 1780 1780 1780 1780 1783 2 總成本費用 20721 1381 1381 1381 1381 1381 1381 1381 1381 1381 1381 1381 1381 1381 1381 1381 1387 3 利潤總額 5982 399 399 399 399 399 399 399 399 399 399 399 399 399 399 399 396 4 應(yīng)納所得稅 1496 5 稅后利潤 4486 6 三項基金 878 7 可供分配利潤 3608 47