【正文】 》（GB5022295）4)《水噴霧滅火系統設計規(guī)范》（GB5012995）5)《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范》（GB5006797）6)《住宅設計標準》DGJ082020017)《住宅建筑設計防火暫行規(guī)定》1) 各建筑物之間的防火間距符合規(guī)范要求。室外消防給水管網布置成環(huán)狀，環(huán)狀管網的輸水干管及向環(huán)狀管網輸水的輸水管不少于兩條。室外消火栓沿道路設置，距路邊不超過2米，距房屋外墻不小于5米，室外消火栓間距不超過120米。2) 住宅建筑的底層采用耐火極限不低于3小時的隔墻和耐火極限不低于1小時的非燃燒體樓板與住宅分隔開。3) 變壓器與配電室之間設防火隔墻，商業(yè)用房的安全出口與住宅部分隔開。4) 燃氣管道敷設必須由專業(yè)人員施工，燃氣用戶室內必須安裝漏氣保護裝置。建成后的小區(qū)實行智能化管理，消防監(jiān)控聯動反應。5)住宅和公共建筑物的電線和用電器及開關等按有關用電安全規(guī)程選用優(yōu)質產品，并按用電安全規(guī)程設置保護裝置。 危害因素及危害程度分析1)火災爆炸項目在建設過程中機械設備占很大比例，用電量較大，所以應加強對火災的預防，加強消防工作，確保消防安全。2)燙傷本項目在建設過程中會有少量高溫焊接工作，可能會有灼傷事故。3)觸電在建設過程中，有用電設備，應特別注意，會發(fā)生觸電傷害事故。4)機械危害在建設過程中有電機轉動設備、起重設備、混凝土攪拌機等，會有機械傷害危險。安全操作規(guī)程不完善或操作人員沒有按照操作規(guī)程進行操作，則有可能發(fā)生安全事故，對操作人員或其他人員造成人身傷害。5)噪音傷害建筑機械裝置中的轉動、攪動機械等設備，有噪音傷害因素。6)本項目在建成使用后的主要隱患部位為住宅內的電氣線路、通風設施、樓梯間設施等。本項目的有害物質主要為粉塵、噪聲、生活污水及垃圾等。在施工過程中產生的噪音等可能會影響周圍居民的休息。 安全措施認真貫徹建設部頒發(fā)的“一標五規(guī)范”，即《建筑隊安全檢查評分標準》、《施工現場臨時用電安全技術規(guī)范》、《龍門吊及井架物料提升機安全技術規(guī)范》、《建筑施工高處作業(yè)技術規(guī)范》等的規(guī)定。1)確保安全，封閉施工，為確?，F場施工處于封閉狀態(tài)，結合該工程特點，在建設單位指定可用場范圍內，用圍墻將場地封閉。 2)為保證施工措施安全可靠，并用安全網隔離。各種坑井，易燃易爆場所，變壓器周圍要指定專人設置圍欄和安全標志，夜間要設紅燈示警。 3)施工安全和組織管理，認真落實本工程項目安全生產責任制，項目經理是本項目的安全生產第一負責人，對項目施工貫徹落實安全生產的法規(guī)、標準負全面責任。 4）施工現場任專職質量、安全員一人，負責日常安全生產的監(jiān)督管理工作，參加項目經理主持的安全交底和施工設備的驗收交付使用工作，監(jiān)督安全紀律和安全操作規(guī)程的執(zhí)行，建立健全安全臺賬，經常檢查工地安全達標狀況，并提出整改意見，及時向項目經理報告。5)施工臨時用電，實行“三相五線制”，總線和分線均設漏電保護開關，并認真控制漏電電流符合規(guī)范規(guī)定，并且漏電電流與漏電時間的乘積不大于和等于30秒，開關箱內的漏電保護器其定額漏電動作電流不大于30毫安，潮濕和有腐蝕介質場所小于15毫安。6)現場指揮部各級領導把安全生產當作頭等大事來抓，認真貫徹執(zhí)行有關勞動保護和安全生產的各項政策和發(fā)令。7)加強安全教育及宣傳工作，樹立安全生產、質量第一的思想。進入施工現場拖把各操作班組，專業(yè)班組由安全員進行教育，每一項工程開工之前，由各專業(yè)工長對班組進行交底。建立和健全安全生產的管理制度，制訂安全生產操作規(guī)程，制訂安全生產守則，經常檢查執(zhí)行情況。8)認真貫徹某市人民政府關于建筑施工現場文明施工的有關文件精神，開展創(chuàng)建文明工地活動，樹立“以人為本”的指導思想，加強文明施工教育。9 )嚴格執(zhí)行各種施工安全規(guī)程，落實安全責任制。10)施工現場道路、電氣線路、材料堆放等的平面布置，要符合安全、衛(wèi)生要求。11）各種機電設備的安裝和起重設備的限位裝置，要安全有效，經常檢查和維修保養(yǎng)。12）凡直接從事帶電作業(yè)的，必須穿絕緣鞋、戴絕緣手套，防止發(fā)生觸電事故。13）從事有塵、有毒、噪聲等有害作業(yè)的，要配戴防塵、防毒口罩和防噪聲耳塞等防護用品。14）建筑物勒腳處設防濕層，外墻采用熱穩(wěn)性良好的建筑材料。15）施工機電設備由專人負責保管修理，確保安全生產。16）工地應配有消防設施，并處理好污水，做好環(huán)境保護工作。第九章 組織機構項目實施由某市某房地產開發(fā)有限公司全面負責，對項目的策劃、資金籌措、工程設計、工期和質量進行全方位管理。組成開發(fā)項目機構，下設：項目開發(fā)部、核算部、經營部、綜合部、辦公室、行政管理部、財務處、工程處、其它項目部等職能部門，負責項目開發(fā)建設、相關手續(xù)辦理、市場營銷等工作。項目產品銷售擬聘請專業(yè)代理公司負責，公司委派一至兩名銷售總監(jiān)對銷售進度情況進行監(jiān)控。項目建成后，擬成立專門的物業(yè)管理機構，對小區(qū)實行專業(yè)化物業(yè)管理。按照某市政府頒布的《某市物業(yè)管理辦法》的要求，對小區(qū)供水、供電、供氣、通訊等公用設施提供相應服務，為小區(qū)產權人、使用人提供社會化、專業(yè)化、現代化服務，以保證項目的正常使用，創(chuàng)造文明、安全、方便、優(yōu)雅的居住生活環(huán)境。物業(yè)管理公司的服務內容及職責包括：1） 維護小區(qū)的治安。2） 道路、公建、管、線及設備維護、檢修。3） 水、電、暖、燃氣供應、管理。4） 環(huán)境衛(wèi)生、綠地及景觀工程的維護、管理。5） 小區(qū)其他管理事宜。第十章 項目實施進度本項目計劃于2008年5月底前完成立項、勘察設計等前期準備工作，2008年10月開工建設，預計2009年12月底一期工程竣工 ，期間完成項目的土建、設備安裝及調試工程。項目具體實施情況見下表：項 目 進 度 表序號項 目2009年2010年123456789101112123456791011121立項2初步設計、施工圖設計3施工及設備招標4一期土建工程5一期安裝工程6一期室內外裝飾7一期銷售工作第十一章 投資估算和資金籌措 投資估算 投資估算編制依據1)《山東省建筑工程消耗量定額》(2003年版)2)《山東省單位安裝工程價目表》(2003年版)3)《投資項目可行性研究指南》4) 建筑項目經濟評價方法與參數（第二版）5) 設備及材料按現行市場價格估算6) 當地類似工程建設經濟指標7) 建設單位提供的其它材料8) 房地產開發(fā)項目經濟評價1) 根據征地協議，該項目一期用地21432平方米，征地費為203萬元/畝，征地費用約為6526萬元。 2) 基本預備費按建筑工程費、%計算。 3) ％。 建設投資估算1) 建筑工程費經估算，項目一期建筑工程費用為8682萬元。 詳見表111： 　　建安造價估算表 表111序號工程名稱計算基礎費用合計（萬元）備 注1總建筑面積 62880㎡ 住宅建筑、裝飾工程44196㎡4641F層、閣樓工程1562㎡1642地下停車場建筑工程17122㎡23973綠化工程㎡100合計73022) 設備購置及安裝費經估算，項目一期設備購置及安裝費為1380萬元，包括給排水、消防、采暖、強弱電等設備的購置及安裝費。詳見表112：表112 設備購置及安裝費估算表 單位：萬元序號名 稱估算價值備 注1給水、排水設備及管道3602采暖設備及管道2803強電工程240照明、動力、避雷4弱電工程130電視、電話等網絡5煤氣設備及管道90含調壓站設備6電梯280合計1380 3) 工程建設其他費用估算經估算。其中：（1）本項目場地征地費用約為6526萬元；（2）建設單位管理費，按工程費用的1%估算；（3）勘察設計費按工程費用的1%估算；（4）工程監(jiān)理費，%估算；（5）城市建設配套費按203元/平方米估算；（6）。工程建設其他費用估算詳見表113。工程建設其他費用估算表 表113序號費用名稱總價（萬元） 1征地費用65262建設單位管理費86按工程費用的1%估算3勘察設計費86按工程費用的1%估算4建設監(jiān)理費43%估算5城市建設配套費12117消防審查費合計4) 基本預備費%估算。5)建設期利息本項目一期擬貸款8000萬元，％，經測算。建設期貸款利息約為1685萬元。 投資估算表經估算，其投資構成見表114。項目建設投資估算匯總表表114 單位：萬元序號費用名稱投資額占項目投入總資金的比例（％）1建設投資8682建安工程費7302設備購置費13802工程建設其他費用3基本預備費4建設期貸款利息16855項目投入總資金 1001)資金籌措，其中銀行貸款 8000萬元，其余由建設單位自籌解決。2)資金使用計劃本項目一期建設期16個月，根據實施進度計劃，確定分季安排資金使用。第十二章 經濟效益分析 經濟效益分析遵循的依據 1）《建設項目經濟評價方法與參考》（第二版） 2)《房地產開發(fā)項目經濟評價方法》1) 項目計算期定為2年，含建設期1年。2) 項目基準收益率定為10%。 財務基礎數據的確定根據建設單位提供的有關資料，結合城市居民消費水平和項目所處地理位置，參照某市房地產業(yè)的現狀及發(fā)展前景，確定項目銷售價格。（與某類似檔次樓盤價格比較分析）◆君泰地王豪庭 項目位于市政大道泰安路東首北側、某大道青島路西側，總建筑面積49451平方米，其中商業(yè)部分12095平方米，住宅32208平方米。該盤為商住綜合小高層，13層為商業(yè)，419層為住宅，共19層，均價5500元/㎡；樓盤戶型有115㎡、140㎡、185㎡、277㎡不等，與”**** ”項目相比，該項目內部非復合型樓體，僅一單體，地幅偏小。但因該項目前期宣傳到位、定位準確，仍受到了高端人士的認可，2005年下半年開盤至目前銷售率達70%?！　襞d業(yè)王府花園 該項目位于山東省某市交通主干道某東路和北京路交匯處，有6棟高層，層高19，9棟多層住宅，13層為沿街商業(yè)。戶型有67㎡、69㎡、70㎡、80㎡、85㎡、107㎡、110㎡、138㎡、140㎡不等，高層住宅平均價格在5800㎡，到目前為止，銷售率已達90%。探究王府花園熱銷的原因，有以下幾個優(yōu)勢我們可供分析：王府花園位居市府前庭，位置尊貴；交通便捷，配套成熟；內部景致與外圍景色融為一體，前有優(yōu)美秀麗的人工湖，后有碧波蕩漾的碧霞湖和城市氧吧——銀河公園，生機盎然的市府廣場；距萬平口濱海公園咫尺之遙，七層以上可眺望到世帆基地和奧林匹克水上公園；配置精良，框架結構，地暖，多樣的戶型等都是它備受關注的原因；但與”**** ”項目比較，王府花園位于北京路主干道，做商業(yè)的優(yōu)勢明顯低于”**** ”。◆麗城花園小區(qū)地處新市區(qū)繁華地段，人文氣息濃厚。區(qū)內有商住綜合小高層3棟，12層，12層為商業(yè)，312層為住宅，戶型有87㎡、95㎡、116㎡、125㎡、137㎡、250㎡不等，目前交易每平方米平均售價在5500元左右。截至目前，一期銷售率達90%以上。　熱銷原因分析：年前銷售并不是很旺的麗城花園在2006年上半年后突然發(fā)力，成為新市區(qū)的熱銷樓盤之一。目前在售房源的特征很明顯：80100㎡的戶型，總價相對較低，且配合房博會還推出了相應的優(yōu)惠，加上地段離市中心近、交通便利，適合年輕人過渡?！舳际谢▓@ 項目建筑面積12萬平米，分南北二個小區(qū)，有25棟樓組成，在某沿海住宅中屬大型社區(qū)。建筑本身色彩亮麗，小高層建筑的弧型曲線造型美觀，集濱海建筑的輕盈、飄逸，與現代建筑的簡約、時尚于一體。園內樓房戶型在90㎡、110㎡、130㎡、169㎡、210㎡不等，為商業(yè)居住綜合小高層，多層現在平均每平方米售價在5600元左右 ，銷售形勢較好?！羰嫠关悹栃绿斓仨椖刻幱跈M貫某市東西的城市主干道某路南側（與”**** ”項目對門互應）, 臨街長度達400多米,