外資投資中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)告(doc12)-地產(chǎn)綜合-資料下載頁(yè)
【導(dǎo)讀】外資在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模及流動(dòng)狀況一直呈現(xiàn)缺乏實(shí)證的狀態(tài)，以致于目前在這方面至少存在以下三種判斷。惡意地在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)興風(fēng)作浪。產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展仍然以內(nèi)資驅(qū)動(dòng)為主。外資在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的真相，為政策提供可*依據(jù)，顯得茲事體大。以下兩種方式來(lái)估測(cè)外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)的大致規(guī)模。量進(jìn)行累計(jì)，以此來(lái)量度外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模。外匯管理局的規(guī)定，中國(guó)對(duì)于境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)買境內(nèi)房產(chǎn)并無(wú)限制，非居民出售其境內(nèi)房產(chǎn)后，所得人民幣可通過(guò)購(gòu)匯的方式將所得匯出，其稅收待遇也等同于境內(nèi)投資者。這與中國(guó)的傳統(tǒng)政策傾向于鼓勵(lì)港澳。臺(tái)同胞在境內(nèi)置業(yè)有關(guān)。非居民機(jī)構(gòu)和個(gè)人目前已成為上海、北京、廣州新開(kāi)高檔樓盤。業(yè)的股權(quán)或其它財(cái)產(chǎn)權(quán)利”。向境外非法轉(zhuǎn)移資產(chǎn)。初步的統(tǒng)計(jì)結(jié)果是，2020年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)新設(shè)外商投資企業(yè)1767家，合同外資金額億美元，實(shí)際使用外資金額億美元。公司的同時(shí)，都至少控制著一家境外上市公司。而“2020年中國(guó)100位地
【正文】 對(duì)房地產(chǎn)行業(yè) 2020 年急劇膨脹定勢(shì)看法不一致，有待進(jìn)一步斟酌。 第三， 第二種估測(cè)方式僅僅是總量估測(cè)，并不能顯示外資在中國(guó)房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)的嚴(yán)重不均衡性，例如過(guò)去 18 個(gè)月，在購(gòu)買上海單價(jià) 萬(wàn)元 /平方米以上新建商品住房的面積和金額中，外資具有重要作用，而在內(nèi) 中國(guó)最大的管理資源中心 第 10 頁(yè) 共 11 頁(yè) 地，外資出沒(méi)于房地產(chǎn)的情況就較為鮮見(jiàn)。 第四， 估測(cè)結(jié)果顯示出，其實(shí)外資對(duì)內(nèi)資的替代效應(yīng)并不明顯。理論上 ，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策抑制了國(guó)內(nèi)資金的流入，客觀上為外資替代內(nèi)資流向房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)造了條件，但是我們的測(cè)算顯示，外資進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售環(huán)節(jié)的資金增速，并不高于國(guó)內(nèi)相應(yīng)投資的增速。 結(jié)論： 一、對(duì)上述兩種估測(cè)結(jié)果進(jìn)行總結(jié)之后，使得我們傾向于認(rèn)為，如果不區(qū)分中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售市場(chǎng)，外資在中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售的總資金占比，大體也不會(huì)超過(guò) 20％。這雖然大大超出了僅僅通過(guò) FDI 測(cè)算的外資介入房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模，但畢竟顯示出，過(guò)去 4 年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的 “黃金時(shí)期 ”，主要是內(nèi)資推動(dòng)而非外資的興風(fēng)作浪；因此如果 該行業(yè)有了長(zhǎng)足發(fā)展，內(nèi)資是主要貢獻(xiàn)者；如果該行業(yè)有了泡沫化趨勢(shì)，內(nèi)資也是主要作祟者。 二、從案例總結(jié)的角度來(lái)看，一些外資在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的活動(dòng)已經(jīng)相當(dāng)活躍，其中最重要的案例包括： 新加坡凱德置地 2020 年投資于中國(guó)房地產(chǎn)的資金估計(jì)不少于 60 億元，主要集中于北京、上海、深圳；摩根斯坦利公司 2020年投資于中國(guó)房地產(chǎn)的資金估計(jì)不少于 50億元，主要集中于上海； 瑞安地產(chǎn)： 2020 年投資于中國(guó)房地產(chǎn)的資金估計(jì)不少于 45 億元，主要集中于上海； 荷蘭 ING 集團(tuán) 2020 年投資于中國(guó)房地產(chǎn)的資金估計(jì)不少于 35 億元，主要集中在上海和北京； 新加坡 GIC：2020年投資于中國(guó)房地產(chǎn)的資金不少于 15億元，主要集中在上海和北京。因此，即便在宏觀調(diào)控的北京下，外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的興趣也在 中國(guó)最大的管理資源中心 第 11 頁(yè) 共 11 頁(yè) 日漸濃烈。 我們因此傾向于認(rèn)為，目前外資處于進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)的嘗試期，其面臨的最大不確定性并非不看好行業(yè)前景，而在于對(duì)高度不確定性的宏觀政策和行業(yè)政策，因之，目前它們?nèi)猿钟^望和等待姿態(tài)。 三、從外資對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入政策來(lái)看，中國(guó)是目前全球?yàn)閿?shù)不多的、對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資開(kāi)發(fā)和銷售環(huán)節(jié)沒(méi)有重大限制的國(guó)家。國(guó)際貨幣基 金組織 IMF《 2020 年各國(guó)匯兌安排與匯兌限制》顯示： 187 個(gè)國(guó)家當(dāng)中， 137 個(gè)國(guó)家對(duì)非居民投資房地產(chǎn)有各種限制，例如在俄羅斯，除一些特別的例外情況之外，跨境不動(dòng)產(chǎn)交易需要得到中央銀行的事先批準(zhǔn)。在澳大利亞，非居民取得房產(chǎn)和宅地需要報(bào)批；自用房地產(chǎn)需要在離開(kāi)后 12 個(gè)月內(nèi)立即出售；投資或開(kāi)發(fā)非自用房地產(chǎn) 5000 萬(wàn)澳元以上需報(bào)批。在韓國(guó)和泰國(guó)，非居民投資房地產(chǎn)均需向中央銀行報(bào)備。 各國(guó)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)設(shè)置程度不一的準(zhǔn)入限制，主要出自一國(guó)土地資源的稀缺性、公共利益和軍事安全，以及限制非居民大資金炒作三大理由。中國(guó)改革開(kāi)放 26 年來(lái)，對(duì)待外資政策具有相當(dāng)強(qiáng)的連續(xù)性，因此未來(lái)中國(guó)對(duì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)采取實(shí)質(zhì)性限制政策的可能性并不是太大。 由是觀之，外資投資于中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的高潮，以及房地產(chǎn)行業(yè)的整體洗牌仍在醞釀中，目前還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有揭開(kāi)精彩紛呈的一章。
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