外資投資中國房地產(chǎn)報告(doc12)-地產(chǎn)綜合-資料下載頁
2025-08-04 18:42本頁面
【導讀】外資在中國房地產(chǎn)市場的規(guī)模及流動狀況一直呈現(xiàn)缺乏實證的狀態(tài)，以致于目前在這方面至少存在以下三種判斷。惡意地在中國房地產(chǎn)行業(yè)興風作浪。產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展仍然以內(nèi)資驅(qū)動為主。外資在中國房地產(chǎn)市場的真相，為政策提供可*依據(jù)，顯得茲事體大。以下兩種方式來估測外資進入中國房地產(chǎn)的大致規(guī)模。量進行累計，以此來量度外資進入中國房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模。外匯管理局的規(guī)定，中國對于境外機構(gòu)和個人購買境內(nèi)房產(chǎn)并無限制，非居民出售其境內(nèi)房產(chǎn)后，所得人民幣可通過購匯的方式將所得匯出，其稅收待遇也等同于境內(nèi)投資者。這與中國的傳統(tǒng)政策傾向于鼓勵港澳。臺同胞在境內(nèi)置業(yè)有關。非居民機構(gòu)和個人目前已成為上海、北京、廣州新開高檔樓盤。業(yè)的股權(quán)或其它財產(chǎn)權(quán)利”。向境外非法轉(zhuǎn)移資產(chǎn)。初步的統(tǒng)計結(jié)果是，2020年中國房地產(chǎn)業(yè)新設外商投資企業(yè)1767家，合同外資金額億美元，實際使用外資金額億美元。公司的同時，都至少控制著一家境外上市公司。而“2020年中國100位地
【正文】 對房地產(chǎn)行業(yè) 2020 年急劇膨脹定勢看法不一致，有待進一步斟酌。 第三， 第二種估測方式僅僅是總量估測，并不能顯示外資在中國房地產(chǎn)區(qū)域市場的嚴重不均衡性，例如過去 18 個月，在購買上海單價 萬元 /平方米以上新建商品住房的面積和金額中，外資具有重要作用，而在內(nèi) 中國最大的管理資源中心 第 10 頁 共 11 頁 地，外資出沒于房地產(chǎn)的情況就較為鮮見。 第四， 估測結(jié)果顯示出，其實外資對內(nèi)資的替代效應并不明顯。理論上 ，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策抑制了國內(nèi)資金的流入，客觀上為外資替代內(nèi)資流向房地產(chǎn)市場創(chuàng)造了條件，但是我們的測算顯示，外資進入房地產(chǎn)開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)的資金增速，并不高于國內(nèi)相應投資的增速。 結(jié)論： 一、對上述兩種估測結(jié)果進行總結(jié)之后，使得我們傾向于認為，如果不區(qū)分中國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售市場，外資在中國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的總資金占比，大體也不會超過 20％。這雖然大大超出了僅僅通過 FDI 測算的外資介入房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模，但畢竟顯示出，過去 4 年中國房地產(chǎn)行業(yè)的 “黃金時期 ”，主要是內(nèi)資推動而非外資的興風作浪；因此如果 該行業(yè)有了長足發(fā)展，內(nèi)資是主要貢獻者；如果該行業(yè)有了泡沫化趨勢，內(nèi)資也是主要作祟者。 二、從案例總結(jié)的角度來看，一些外資在中國房地產(chǎn)行業(yè)的活動已經(jīng)相當活躍，其中最重要的案例包括： 新加坡凱德置地 2020 年投資于中國房地產(chǎn)的資金估計不少于 60 億元，主要集中于北京、上海、深圳；摩根斯坦利公司 2020年投資于中國房地產(chǎn)的資金估計不少于 50億元，主要集中于上海； 瑞安地產(chǎn)： 2020 年投資于中國房地產(chǎn)的資金估計不少于 45 億元，主要集中于上海； 荷蘭 ING 集團 2020 年投資于中國房地產(chǎn)的資金估計不少于 35 億元，主要集中在上海和北京； 新加坡 GIC：2020年投資于中國房地產(chǎn)的資金不少于 15億元，主要集中在上海和北京。因此，即便在宏觀調(diào)控的北京下，外資進入中國房地產(chǎn)行業(yè)的興趣也在 中國最大的管理資源中心 第 11 頁 共 11 頁 日漸濃烈。 我們因此傾向于認為，目前外資處于進入中國房地產(chǎn)的嘗試期，其面臨的最大不確定性并非不看好行業(yè)前景，而在于對高度不確定性的宏觀政策和行業(yè)政策，因之，目前它們?nèi)猿钟^望和等待姿態(tài)。 三、從外資對房地產(chǎn)行業(yè)的準入政策來看，中國是目前全球為數(shù)不多的、對境外機構(gòu)和個人投資開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)沒有重大限制的國家。國際貨幣基 金組織 IMF《 2020 年各國匯兌安排與匯兌限制》顯示： 187 個國家當中， 137 個國家對非居民投資房地產(chǎn)有各種限制，例如在俄羅斯，除一些特別的例外情況之外，跨境不動產(chǎn)交易需要得到中央銀行的事先批準。在澳大利亞，非居民取得房產(chǎn)和宅地需要報批；自用房地產(chǎn)需要在離開后 12 個月內(nèi)立即出售；投資或開發(fā)非自用房地產(chǎn) 5000 萬澳元以上需報批。在韓國和泰國，非居民投資房地產(chǎn)均需向中央銀行報備。 各國對房地產(chǎn)行業(yè)設置程度不一的準入限制，主要出自一國土地資源的稀缺性、公共利益和軍事安全，以及限制非居民大資金炒作三大理由。中國改革開放 26 年來，對待外資政策具有相當強的連續(xù)性，因此未來中國對外資進入房地產(chǎn)行業(yè)采取實質(zhì)性限制政策的可能性并不是太大。 由是觀之，外資投資于中國房地產(chǎn)行業(yè)的高潮，以及房地產(chǎn)行業(yè)的整體洗牌仍在醞釀中，目前還遠遠沒有揭開精彩紛呈的一章。
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