好年華商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃暨偉業(yè)代理服務(wù)承諾書(shū)(38頁(yè))-商業(yè)地產(chǎn)-資料下載頁(yè)
2025-08-04 18:18本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】根據(jù)“好年華”項(xiàng)目的特點(diǎn)，本案將調(diào)查范圍界定于東門商業(yè)圈，具體是東至文錦路，南至春風(fēng)路，西至人民公園路，北至?xí)癫悸贰Ⅱ院?。該片區(qū)寫(xiě)字樓、商鋪林立，金融系統(tǒng)完善，交通網(wǎng)絡(luò)四通八。達(dá)，各項(xiàng)生活配套齊全，人口密集。具統(tǒng)計(jì)，東門商業(yè)圈日客流量達(dá)20. 2020年地鐵開(kāi)通后，交通狀況大幅度改善，東門商業(yè)圈將匯集。更大的客流，龐大的客流量帶來(lái)無(wú)限商機(jī)。正在土地極為有限的東門商業(yè)圈加速開(kāi)發(fā)物業(yè)，以搶在最佳時(shí)機(jī)推出。東門的商業(yè)設(shè)施，一切服務(wù)于東門的經(jīng)商人員。的大小對(duì)投資者的信心有相當(dāng)?shù)挠绊懥?。而小戶型住宅具備較高的升值潛力，吸引較高比率的投資者入市，目前，東門由十二條步街相連，在20多家大型商場(chǎng)和。數(shù)百家小型商鋪，已投入營(yíng)運(yùn)的商業(yè)面積超過(guò)50萬(wàn)平方米。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年，東門平均每天人流量已突破60萬(wàn)，心和旅游購(gòu)物勝地。東門有60%的商鋪經(jīng)營(yíng)者是從小業(yè)主處租得，29%是從開(kāi)發(fā)商租得，以促進(jìn)銷售，是項(xiàng)目成功的重要保障。
【正文】 自 商業(yè)潛質(zhì)分析結(jié)論 根據(jù)調(diào)查分析，本項(xiàng)目在東門商業(yè)圈中屬于第二檔次。常規(guī)分析住宅價(jià)格應(yīng)低于車港中心，高于旺業(yè)豪苑及聚龍大廈，接近芳鄰的價(jià)格，具備均價(jià) 8000元 /平方米的潛質(zhì)。商場(chǎng)受場(chǎng)地較小所限，發(fā)展?jié)摿σ话?，因此，僅具有一、二層商場(chǎng)均價(jià) 40000 元 /平方米的商業(yè)潛質(zhì)。 商業(yè)銷售價(jià)格定位 根據(jù)對(duì)東門市場(chǎng)的基本判斷，建議： 商鋪： 2500060000 元 / m2 之間 商場(chǎng)租金：一層 350550 元 / m2 二層 200350 元 m2 本 資料來(lái)自 五、對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的建議 采用天橋 連廊形式 目前東門很多商場(chǎng)均采用此法，使商場(chǎng)四通八達(dá)，如九龍城、旺角與茂業(yè)百貨通連，金世界商業(yè)中心、八達(dá)商城與太陽(yáng)百貨通連等。本項(xiàng)目場(chǎng)地較小，更應(yīng)尋求與萬(wàn)景、東興大廈通連的可行性，在開(kāi)發(fā)建議階段就應(yīng)在地平、接口方面進(jìn)行周密考慮，作好通連準(zhǔn)備。 商場(chǎng)外墻用玻璃 可改善透光狀況，以及增加展示效果，使于今后商家選用廣告位。若所需成本太大，也可僅限于立新路方向用玻璃。 將二房戶型拆小 從市場(chǎng)銷售及租賃情況來(lái)看，本區(qū)域二房或以上的戶型不適合作投資出租使用，因此，建議發(fā)展商將本項(xiàng)目的 12 套二房單位，全部改作單身公寓，以 確保在今后的銷售過(guò)程中不留銷售死角。 轉(zhuǎn)換層 可考慮設(shè)立會(huì)所，提供乒乓球、閱覽室、健身中心或是咖啡書(shū)店、茶社、棋牌室等配套設(shè)施，既不占用銷售面積，又可增加賣點(diǎn)，提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，一舉兩得。 背景音樂(lè) 建議在商場(chǎng)、電梯候梯通道、大堂、地下停車場(chǎng)等空曠、僻靜的地方裝置背景音樂(lè)系統(tǒng)。 地下室 亦需尋求與世濠大廈打通的可行性，使出行更為便利，并可借機(jī)將與萬(wàn)景百貨相鄰的一條通道加以利用。 裝修標(biāo)準(zhǔn) 建議采用廚衛(wèi)用具俱全的精裝修（不含家私），讓投資者買了就能出租，讓生意人提著行李即可入住，真正體現(xiàn)商務(wù)型公寓的便利。 本 資料來(lái)自 第四部分 銷售策略建議 銷售目標(biāo) 用 68 個(gè)月時(shí)間完成銷售指標(biāo) 推出時(shí)機(jī) 因每年的國(guó)慶及中秋雙節(jié)是銷售旺期，秋季住交會(huì)亦在此時(shí)開(kāi)幕，因此，建議本項(xiàng)目于 2020 年 10 月 1 日開(kāi)盤，各種配合必然十分順暢。 銷售計(jì)劃 分三個(gè)階段實(shí)施銷售工作 ① 前二個(gè)月為造勢(shì)期，主要是將各個(gè)銷售賣點(diǎn)鋪開(kāi)，同時(shí)接受內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，預(yù)計(jì)完成總銷售任務(wù)的 20%。 ② 第三 —— 六個(gè)月共四個(gè)月為強(qiáng)勢(shì)推廣期，進(jìn)行立體宣傳攻勢(shì)，預(yù)計(jì)完成總銷售任務(wù)的 70%。 ③ 第七 —— 八個(gè)月共二個(gè)月為鞏固期，預(yù)計(jì)完成總銷售任務(wù)的90%100%。 本 資料來(lái)自 銷售策略 ① 制造投資誘惑 采用投資推廣活動(dòng)中最重要的兩個(gè)因素：收益和風(fēng)險(xiǎn)分析，為投資者提供一個(gè)高回報(bào)低風(fēng)險(xiǎn)甚至零風(fēng)險(xiǎn)的投資方式，自然贏得客戶。 可考慮如下角度： —— 新財(cái)富時(shí)代的思索 —— “雞生蛋，蛋生雞”的哲理 —— 賺得穩(wěn)、賺得快、賺得輕松 —— 投資好年華，日日有回報(bào) ② 靈活的價(jià)格 遵循“高定價(jià)，高折扣”原則，讓客戶產(chǎn)生“難以得到的就是最好的”的心理感受，通過(guò)銷控表制造購(gòu)買饑渴，促使客戶早下決斷。 ③ 階段與節(jié)奏控制 有計(jì)劃推盤，設(shè)定銷售時(shí)間和比例，不能為了短期利益，客戶需要哪層就推哪層，以致于以后的銷售中出現(xiàn)“死角”，一 般情況下，應(yīng)設(shè)定封頂銷售比例，即將竣工時(shí)的銷售比例和入伙銷售比例。為實(shí)現(xiàn)這些預(yù)定的銷售額，應(yīng)有起伏，有節(jié)奏地在一個(gè)基礎(chǔ)營(yíng)銷方案指導(dǎo)下，設(shè)置并實(shí)施若干個(gè)單體銷售方案進(jìn)行前后呼應(yīng)和控制。 ④ 廣告宣傳有序進(jìn)行 銷售重點(diǎn)階段，進(jìn)行立體宣傳攻勢(shì)，銷售淡季用小版面調(diào)節(jié)，既不浪費(fèi)廣告費(fèi)，又不使宣傳脫節(jié)。 ⑤ 深、港兩地展銷聯(lián)動(dòng) 利用偉業(yè)地產(chǎn)設(shè)有香港長(zhǎng)期展銷廳的優(yōu)勢(shì)，重視向港人進(jìn)行促銷，力爭(zhēng)形成“羊群效應(yīng)”，形成港人多人追捧購(gòu)買的良好局面。 本 資料來(lái)自 ⑥ 重視現(xiàn)場(chǎng)銷售中心的包裝 俗話說(shuō)，“人氣旺則財(cái)氣旺”，一個(gè)人頭涌涌的售樓中心，一定會(huì) 形成良好的銷售局面。 ⑦ 軟性文章炒作 利用偉業(yè)地產(chǎn)良好的媒體關(guān)系，用專家意見(jiàn)，購(gòu)房者感受等增強(qiáng)購(gòu)房者信心。 ⑧ 市場(chǎng)切入點(diǎn)列舉 ? 無(wú)法抗拒的價(jià)值誘惑 ? 東門大商圈，精品小戶型 ? 好地方、好生活、好年華 ? 黃金旺地，小戶人家 ? 全方位的理想生活 ? 商住兩相宜，絕對(duì)好年華。 ? 投資自住兩相宜 ? 投資焦點(diǎn) 鎖定東門 本 資料來(lái)自 廣告費(fèi)用控制 廣告費(fèi)用計(jì)劃控制在總銷售額的 %。 推廣計(jì)劃表： 媒體性質(zhì) 具體內(nèi)容 占總投放比例 報(bào)紙 特區(qū)報(bào)、商報(bào)、南方都市報(bào) 30% 電視 深圳有線臺(tái) 20% 現(xiàn)場(chǎng)廣告 現(xiàn)場(chǎng)路牌、樓體、彩旗、 氣球、樓書(shū) 15% 活動(dòng)推廣 禮儀活動(dòng)、文藝表演、派送單張 15% 銷售 售樓處裝飾 20% 總計(jì) 銷售、廣告費(fèi) 100% 6．各營(yíng)銷階段廣告投放比例 營(yíng)銷階段 時(shí)間（月） 所占總投放比例 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期 1 15% 公開(kāi)發(fā)售期 1 25% 持銷期 2 30% 促銷期 2 20% 掃尾期 2 10% 總計(jì) 8 100% 本 資料來(lái)自 第五部分 項(xiàng)目策劃銷售代理 偉業(yè)地產(chǎn)服務(wù)承諾 一、偉業(yè)地產(chǎn)服務(wù)承諾 我公司免費(fèi)在“偉業(yè)家園”網(wǎng)站進(jìn)行該項(xiàng)目的廣告宣傳； 我公司免費(fèi)在“偉業(yè)地產(chǎn)”雙月 刊進(jìn)行該項(xiàng)目的廣告宣傳活動(dòng)； 我公司以優(yōu)惠的價(jià)格在香港偉業(yè)長(zhǎng)期展廳進(jìn)行該物業(yè)的展銷活動(dòng)； 我公司針對(duì)東門市場(chǎng)特點(diǎn)積極主動(dòng)采取二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)策略，形成廣泛的市場(chǎng)銷售網(wǎng)點(diǎn)（主要以“東門偉業(yè)地產(chǎn)分行”為主）。 我公司針對(duì)東門市場(chǎng)特點(diǎn)積極主動(dòng)采取各種直銷方式進(jìn)行傳動(dòng)式銷售，制造市場(chǎng)熱點(diǎn)，廣泛挖掘潛在客戶，提高樓盤銷售率； 我公司將協(xié)助發(fā)展商組織進(jìn)行“建筑專家座談會(huì)”“投資專家座談會(huì)”等公關(guān)活動(dòng)，并且安排將每次活動(dòng)的內(nèi)容在《深圳特區(qū)報(bào)》、《深圳商報(bào)》、《南方都市報(bào)》、深圳電視臺(tái)、深圳電臺(tái)等媒 體進(jìn)行軟性炒作。 我公司免費(fèi)提供在市內(nèi) 13 個(gè)偉業(yè)分行做“新盤推介”直銷推廣 我公司協(xié)助發(fā)展商與“口岸廣告公司” 聯(lián)系“口岸直通車”，組織安排對(duì)本項(xiàng)目的看樓活動(dòng)； 我公司協(xié)助發(fā)展商與《深圳商報(bào)》” 聯(lián)系“樓市直通車”，組織安排對(duì)本項(xiàng)目的看樓活動(dòng)； 我公司協(xié)助發(fā)展商使本項(xiàng)目榮獲“深圳十大明星樓盤”，“深圳最佳投資物業(yè)”稱號(hào)； 本 資料來(lái)自 二、銷售進(jìn)度 自公開(kāi)發(fā)售之日起 6— 8 個(gè)月內(nèi)完成 95%的銷售量； 三、廣告費(fèi)用控制 廣告費(fèi)用計(jì)劃控制在總銷售額的 %。 四、 代理傭金及支付方式 我公司免費(fèi)進(jìn)行本項(xiàng)目的全程策劃服務(wù)； 我公司針對(duì)本項(xiàng)目的銷售代理將進(jìn)行梯階式累計(jì)收費(fèi)辦法進(jìn)行： A、 完成總銷售面積的 50%以下，當(dāng)月傭金按實(shí)際銷售額的 %計(jì)取 。 B、 完成總銷售面積的 51%60%，當(dāng)月傭金按實(shí)際銷售額的 %計(jì)取 。 C、 完成總銷售面積的 61%70%，當(dāng)月傭金按實(shí)際銷售額的 %計(jì)取 。 D、 完成總銷售面積的 71%80%，當(dāng)月傭金按實(shí)際銷售額的 %計(jì)取 。 E、 完成總銷售面積 80%以上，當(dāng)月傭金按實(shí)際銷售額的 %計(jì)取 。
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