【正文】 護(hù)更新時投入使用，視乎不同房屋的實際情況，%%左右。根據(jù)估價人員對估價對象建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、設(shè)備設(shè)施等各方面情況分析，對比同類型房屋的造價信息，%，專有部分維修費費率為2%，綜合費率按3%計算，造價按3650元/㎡計算。
e) 上網(wǎng)費：由于估價對象為百貨商場首層，商場為租戶以及顧客提供免費WiFi服務(wù)，假設(shè)每年上網(wǎng)700元每端口，㎡，大概需要設(shè)置兩個端口，則每月費用為7002/12=58元，再58/月租金收入=%，%，為1061元/年且以后每年固定不變。
f) 設(shè)備家具折舊費：估價對象為商業(yè)物業(yè)，除了承租方會按自己的要求對各自的鋪位進(jìn)行重裝裝修和設(shè)備設(shè)施布置之外，公共部分的設(shè)施家具維護(hù)由商場負(fù)責(zé)，因此根據(jù)考察估價對象情況，%。
g) 租賃費用：一般商鋪物業(yè)出租是通過地產(chǎn)中介公司代理或者自行招商兩種方式，通過中介代理方式的，一般中介公司需要收取一個月租金或半個租金作為代理費用。而估價對象為委托人自行招商，產(chǎn)生的費用較少，基本上為一性支付費用，故不考慮租賃費用。
h) 租賃稅費：按照國家法律法規(guī)和估價對象所在地稅務(wù)部門的相關(guān)規(guī)定，一個簡單的商務(wù)租賃房屋交易涉及的稅種有：增值稅，房產(chǎn)稅，城建稅，教育費附加，地方教育費附加，水利建設(shè)基金，印花稅，企業(yè)所得稅或個人所得稅，注意在估價時不考慮所得稅。商務(wù)租賃房屋交易行為繳納稅費的變量重要的有兩項：出租人，房產(chǎn)取得的時間。估價對象的出租人屬于一般納稅人（一般納稅人（1）生產(chǎn)貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)的納稅人，以及以生產(chǎn)貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)為主（即納稅人的貨物生產(chǎn)或者提供應(yīng)稅勞務(wù)的年銷售額占應(yīng)稅銷售額的比重在50%以上）并兼營貨物批發(fā)或者零售的納稅人，年應(yīng)稅銷售額超過50萬的；（2）從事貨物批發(fā)或者零售經(jīng)營，年應(yīng)稅銷售額超過80萬元的）。其取得房產(chǎn)的時間分為2020年4月30日之前取得房屋產(chǎn)權(quán)的商業(yè)房產(chǎn)，因此，假設(shè)有效毛租金收入不含銷項稅費的情況，用于簡易計算增值稅。租賃稅費計算規(guī)則如下： S 增值稅是5%征收率，稅基為有效毛租金收入。
S 城建稅是當(dāng)年繳納增值稅7%或5%，此處取7%。
S 教育費附加3%和地方教育費附加2%，合計一般是當(dāng)月繳納增值稅的5%。
S ‰，稅基為有效毛租金收入。
S %，稅基為有效毛租金收入。
S %，稅基為有效毛租金收入。
i) 其他費用：房屋出租中可能涉及一些費用，如：手續(xù)費，無規(guī)定繳納標(biāo)準(zhǔn)或無法預(yù)見的情況發(fā)生，為使用估價結(jié)果更加準(zhǔn)確、合理，適當(dāng)考慮一些費用，一般按有效收入的1%3%，考慮估價對象的實際情況，其他費用取1%。
j) 物業(yè)服務(wù)費：據(jù)調(diào)查廣州市商業(yè)物業(yè)出租情況，物業(yè)服務(wù)費一般采用承租方自行繳納的方式，不包含在估價對象所獲租金收入里，故不考慮物業(yè)服務(wù)費 k) 運(yùn)營費用合計 S 運(yùn)營費用合計=房產(chǎn)稅+房屋重置成本+房屋保險費+房屋維修費+上網(wǎng)費+設(shè)備家具折舊費+租賃稅費+其他費用 估價對象運(yùn)營費用測算表（接上表） 序號 項目 費率 公式 單位 首年數(shù)額 4 有效毛租金年收入 — 12+3 萬元 5 運(yùn)營費用 — ++…+ 萬元/年 房產(chǎn)稅 12% 有效毛租金收入12% 萬元/年 房屋保險費 % 房屋重置成本% 萬元/年 物業(yè)（維修）費 % 房屋重置成本% 萬元/年 專有部分維修費 % 房屋重置成本% 萬元/年 上網(wǎng)費 % 有效毛租金收入% 萬元/年 設(shè)備家具等折舊費 % 有效毛租金收入% 萬元/年 租賃費用 0% 自行招租不考慮 萬元/年 0 物業(yè)管理費 0% 不含在租金中不考慮 萬元/年 0 租賃稅費 — ++…+ 萬元/年 增值稅 % 有效毛租金收入5% 萬元/年 城市維護(hù)建設(shè)稅 % 增值稅7% 萬元/年 教育費附加 % 增值稅5% 萬元/年 防洪工程維護(hù)費 % 有效毛租金收入‰ 萬元/年 水利建設(shè)基金 % 有效毛租金收入% 萬元/年 印花稅 % 有效毛租金收入% 萬元/年 其他費用 % 有效毛租金收入1% 萬元/年 房屋重置成本 — 單方造價3560元/㎡面積 萬元 （10） 凈收益 S 估價對象年凈收益=有效毛租金年收入年運(yùn)營費用 （11） 報酬率Y的確定 報酬率是收益法測算過程中影響很大的一項參數(shù)，其細(xì)微的變化也會導(dǎo)致最后估價結(jié)果的明顯變動，一般確定報酬率的方式有市場提取法、累加法、不同類型投資報酬率排序插入法等，本次評估運(yùn)用累加法分析確定報酬率指標(biāo)。其中： a) 目前，%，可視為無風(fēng)險的安全利率。
b) 投資風(fēng)險補(bǔ)償率，是指當(dāng)投資者投資于收益不確定、具有一定風(fēng)險性的房地產(chǎn)時，他必然會要求對所承擔(dān)的額外風(fēng)險有所補(bǔ)償，否則就不會投資。參考房地產(chǎn)行業(yè)年鑒、各研究機(jī)構(gòu)相關(guān)文獻(xiàn)報告，以及房地產(chǎn)上市公司的年度報告，可認(rèn)定房地產(chǎn)投資存在一定的風(fēng)險，不同區(qū)域、不同用途、不同樓齡等房地產(chǎn)產(chǎn)品的風(fēng)險程度有較大差異，總體的風(fēng)險程度與銀行貸款利率、股票市場的市盈率分紅派息率等不同指標(biāo)既有差異、又有可比較性，經(jīng)過對估價對象的全面分析，并結(jié)合估價師經(jīng)驗，風(fēng)險利率按風(fēng)險程度一般在3%8%之間，考慮估價對象所在區(qū)域為天河區(qū)萬菱匯商圈，商業(yè)氛圍良好，但由于估價對象本身的裝修不及臨近的萬菱匯商場的裝修，具有一定的投資風(fēng)險，%。
c) 管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率，是指一項投資所要求的操勞越多，其吸引力就會越小，從而投資者必然會要求對所承擔(dān)的額外管理有所補(bǔ)償。房地產(chǎn)要求的管理工作一般超過存款、證券。經(jīng)分析，估價對象的商業(yè)管理效率較高，%。
d) 缺乏流動性補(bǔ)償率，是指投資者對所投入的資金由于缺乏流動性所要求的補(bǔ)償。房地產(chǎn)與股票、債券、黃金相比，買賣要困難，變現(xiàn)能力弱。經(jīng)分析，估價對象為商業(yè)物業(yè)，只租不售，折現(xiàn)流動性較差，%。
e) 投資帶來的優(yōu)惠率，是指由于投資房地產(chǎn)可能獲得某些額外的好處，如易于獲得融資(如可以抵押貸款)，從而投資者會降低所要求的報酬率。估價對象投資帶來的優(yōu)惠率取1%。
S 報酬率Y=無風(fēng)險報酬率（安全利率）+投資風(fēng)險補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率+缺乏流動性補(bǔ)償率投資帶來優(yōu)惠率=%+%+%+%1%=% 項目 數(shù)值 無風(fēng)險報酬率 % 投資風(fēng)險補(bǔ)償率 % 管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率 % 缺乏流動性補(bǔ)償率 % 投資帶來優(yōu)惠率 1% 報酬率 % （12） 剩余收益年限N的確定 估價對象證載用途為商業(yè)，已征收國有土地使用權(quán)出讓金，收益年限40年，從1997年1月2日起，至估價時點2020年9月2日，土地使用權(quán)剩余使用年限為18年4個月。
（13） 測算過程表及測算結(jié)果 S 測算結(jié)果如下表所示，根據(jù)最一般公式，收益法得出估價對象最終評估價為： V= 收益法測算表 序號 項目 年限 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 1 潛在毛租金年收入 2 空置及租金損失 3 其他收入 入場費 押金利息 月每方客觀租金（元） 押金總額 4 有效毛租金年收入 5 運(yùn)營費用 房產(chǎn)稅 房屋保險費 物業(yè)（維修）費 專有部分維修費 上網(wǎng)費 設(shè)備家具等折舊費 租賃費用 物業(yè)管理費 租賃稅費 增值稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費附加 防洪工程維護(hù)費 水利建設(shè)基金 印花稅 其他費用 6 年凈收益 參數(shù)選取 報酬率Y % 剩余收益年限N 7 收益價值（萬元） 2． 運(yùn)用成本法進(jìn)行測算估價對象的價值 （1） 基本公式 S 估價對象價格V=土地的重新購建價格+建筑物的重新購建價格建筑物的折舊 其中： S 土地重新購建價格=土地取得成本+土地取得稅費 S 建筑物重新購建價格=建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤 （2） 土地重新購建價格 序號 項目 數(shù)額（萬元） 1 土地取得成本 2 土地取得稅費 3 土地重新購建價格（1+2） ① 土地取得成本 由于估價對象所在區(qū)域為廣州市城區(qū)，商業(yè)土地成交案例較少，估價對象土地取得時間為1997年1月2日，本次估價采用基準(zhǔn)地價修正法，確定土地在估價時點的重新購建價格。
根據(jù)2020年廣州市國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價，估價對象位于廣州市商業(yè)用地一級，該級別的基準(zhǔn)地價（商業(yè)首層樓面地價，五通一平，合理容積率下）為33186元/平方米建筑面積，再根據(jù)廣州市基準(zhǔn)地價修正體系，對基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正。
一級 廣州大道中—天河北路—天河?xùn)|路—黃埔大道西—廣州大道西。
33186 天河?xùn)|路 廣州大道西 黃埔大道西西 天河北路 估價對象 ② 路線加價 根據(jù)商業(yè)區(qū)段路線加價表，估價對象位于天河路首層，可進(jìn)行路線加價，加價幅度為18004元/平方米。
商業(yè)區(qū)段路線加價表 序號 區(qū)域序號 區(qū)域 段名 區(qū)段范圍 路線價加價 標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)深 407 TH006 天河區(qū) 天河路3 體育東路石牌東路 18004元/平方米 10米 對商業(yè)用地路線價標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)深進(jìn)行修正，估價對象距離天河路的水平進(jìn)深為10m，故根據(jù)商業(yè)用地路線價深度修正系數(shù)表。
商業(yè)用地路線價深度修正系數(shù)表（標(biāo)準(zhǔn)深度為10米） 深度（米） 0≤2 2＜d≤4 4＜d≤6 6＜d≤8 8＜d≤10 修正系數(shù) 注：（1）設(shè)定路線價區(qū)段的區(qū)域按平均標(biāo)準(zhǔn)深度10米確定修正系數(shù)； （2）對于已建成項目，深度起算點為該建筑物的鋪面，若為未建項目，深度起算點則為建筑紅線。
③ 樓層修正 根據(jù)商業(yè)用地樓層修正表，估價對象位于首層，選擇首層修正。
商業(yè)用地樓層修正系數(shù)表 樓層 首層 第二層， 地下負(fù)一層 第三層， 地下負(fù)二層 第四層及以上， 地下負(fù)三層及以下 修正系數(shù) 平均值 修正范圍 ～ ～ ～ 綜上所述，在商業(yè)用地使用期限為40年、2020年時點的條件下，估價對象的土地重新購建價格為： S V40 =（土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價+路線加價路線價深度修正系數(shù)）樓層修正系數(shù)=（33186+18004）=60192元/平方米建筑面積 ④ 土地剩余使用年限修正 運(yùn)用年期修正系數(shù)公式：VnVN=KnKN=111+Yn111+YN，商業(yè)用地基準(zhǔn)地價使用年限為40年，估價時點的土地報酬率取Y=3%。故對估價對象的年期修正過程如下： ⑤ 市場狀況調(diào)整 根據(jù)中國地價監(jiān)測網(wǎng)中的信息，以近4年的地價檢測數(shù)據(jù)為依據(jù)，2020年至2020年廣州商服用地的地價指數(shù)如下圖表所示，利用以下數(shù)據(jù)推斷出地價指數(shù)大致趨勢，并對估價對象從2020年1月1日至估價時點進(jìn)行市場狀況修正。通過數(shù)據(jù)處理，對年增長指數(shù)求出簡單平均數(shù)，預(yù)測估價時點地價指數(shù)為： S 預(yù)測2020年地價指數(shù)=315+[（279263）+（301279）+（315301）]/3=332 年份 2020 2020 2020 2020 廣州市地價指數(shù) 263 279 301 315 S 故市場狀況調(diào)整后的土地單價為： S 土地取得總成本為： = （3） 土地取得稅費 出售土地使用權(quán)應(yīng)繳納增值稅、城建稅和教育費附加和印花稅。
序號 項目 稅率及計算過程 數(shù)額（萬元） 1 增值稅 由于缺乏土地初始購入價格，故近似為出讓價的5% 2 城建稅 城市7%、縣城5%、農(nóng)村1%,此處取增值稅的7% 3 教育費附加 教育費附加增值稅的3%以及地方教育費附加2% 4 印花稅 % 5 合計 a) 增值稅：根據(jù)財稅【2020】36號第一條 在中華人民共和國境內(nèi)銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的單位和個人，為增值稅納稅人，應(yīng)當(dāng)繳納增值稅，不繳納營業(yè)稅。第十五條（二）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%。納稅人轉(zhuǎn)讓2020年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權(quán)的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。根據(jù)以上規(guī)定，出售土地使用權(quán)應(yīng)繳納增值稅。如果你出售的是2020年4月30日前取得的，則可以選擇按購銷差價依5%計算增值稅。比如土地使用權(quán)購入500萬元，現(xiàn)在賣1550萬元，則應(yīng)納增值稅=（1550500）/（1+5%）*5