【正文】 護更新時投入使用，視乎不同房屋的實際情況，%%左右。根據(jù)估價人員對估價對象建筑結構、新舊程度、設備設施等各方面情況分析，對比同類型房屋的造價信息，%，專有部分維修費費率為2%，綜合費率按3%計算，造價按3650元/㎡計算。
e) 上網費：由于估價對象為百貨商場首層，商場為租戶以及顧客提供免費WiFi服務，假設每年上網700元每端口，㎡，大概需要設置兩個端口，則每月費用為7002/12=58元，再58/月租金收入=%，%，為1061元/年且以后每年固定不變。
f) 設備家具折舊費：估價對象為商業(yè)物業(yè)，除了承租方會按自己的要求對各自的鋪位進行重裝裝修和設備設施布置之外，公共部分的設施家具維護由商場負責，因此根據(jù)考察估價對象情況，%。
g) 租賃費用：一般商鋪物業(yè)出租是通過地產中介公司代理或者自行招商兩種方式，通過中介代理方式的，一般中介公司需要收取一個月租金或半個租金作為代理費用。而估價對象為委托人自行招商，產生的費用較少，基本上為一性支付費用，故不考慮租賃費用。
h) 租賃稅費：按照國家法律法規(guī)和估價對象所在地稅務部門的相關規(guī)定，一個簡單的商務租賃房屋交易涉及的稅種有：增值稅，房產稅，城建稅，教育費附加，地方教育費附加，水利建設基金，印花稅，企業(yè)所得稅或個人所得稅，注意在估價時不考慮所得稅。商務租賃房屋交易行為繳納稅費的變量重要的有兩項：出租人，房產取得的時間。估價對象的出租人屬于一般納稅人（一般納稅人（1）生產貨物或者提供應稅勞務的納稅人，以及以生產貨物或者提供應稅勞務為主（即納稅人的貨物生產或者提供應稅勞務的年銷售額占應稅銷售額的比重在50%以上）并兼營貨物批發(fā)或者零售的納稅人，年應稅銷售額超過50萬的；（2）從事貨物批發(fā)或者零售經營，年應稅銷售額超過80萬元的）。其取得房產的時間分為2020年4月30日之前取得房屋產權的商業(yè)房產，因此，假設有效毛租金收入不含銷項稅費的情況，用于簡易計算增值稅。租賃稅費計算規(guī)則如下： S 增值稅是5%征收率，稅基為有效毛租金收入。
S 城建稅是當年繳納增值稅7%或5%，此處取7%。
S 教育費附加3%和地方教育費附加2%，合計一般是當月繳納增值稅的5%。
S ‰，稅基為有效毛租金收入。
S %，稅基為有效毛租金收入。
S %，稅基為有效毛租金收入。
i) 其他費用：房屋出租中可能涉及一些費用，如：手續(xù)費，無規(guī)定繳納標準或無法預見的情況發(fā)生，為使用估價結果更加準確、合理，適當考慮一些費用，一般按有效收入的1%3%，考慮估價對象的實際情況，其他費用取1%。
j) 物業(yè)服務費：據(jù)調查廣州市商業(yè)物業(yè)出租情況，物業(yè)服務費一般采用承租方自行繳納的方式，不包含在估價對象所獲租金收入里，故不考慮物業(yè)服務費 k) 運營費用合計 S 運營費用合計=房產稅+房屋重置成本+房屋保險費+房屋維修費+上網費+設備家具折舊費+租賃稅費+其他費用 估價對象運營費用測算表（接上表） 序號 項目 費率 公式 單位 首年數(shù)額 4 有效毛租金年收入 — 12+3 萬元 5 運營費用 — ++…+ 萬元/年 房產稅 12% 有效毛租金收入12% 萬元/年 房屋保險費 % 房屋重置成本% 萬元/年 物業(yè)（維修）費 % 房屋重置成本% 萬元/年 專有部分維修費 % 房屋重置成本% 萬元/年 上網費 % 有效毛租金收入% 萬元/年 設備家具等折舊費 % 有效毛租金收入% 萬元/年 租賃費用 0% 自行招租不考慮 萬元/年 0 物業(yè)管理費 0% 不含在租金中不考慮 萬元/年 0 租賃稅費 — ++…+ 萬元/年 增值稅 % 有效毛租金收入5% 萬元/年 城市維護建設稅 % 增值稅7% 萬元/年 教育費附加 % 增值稅5% 萬元/年 防洪工程維護費 % 有效毛租金收入‰ 萬元/年 水利建設基金 % 有效毛租金收入% 萬元/年 印花稅 % 有效毛租金收入% 萬元/年 其他費用 % 有效毛租金收入1% 萬元/年 房屋重置成本 — 單方造價3560元/㎡面積 萬元 （10） 凈收益 S 估價對象年凈收益=有效毛租金年收入年運營費用 （11） 報酬率Y的確定 報酬率是收益法測算過程中影響很大的一項參數(shù)，其細微的變化也會導致最后估價結果的明顯變動，一般確定報酬率的方式有市場提取法、累加法、不同類型投資報酬率排序插入法等，本次評估運用累加法分析確定報酬率指標。其中： a) 目前，%，可視為無風險的安全利率。
b) 投資風險補償率，是指當投資者投資于收益不確定、具有一定風險性的房地產時，他必然會要求對所承擔的額外風險有所補償，否則就不會投資。參考房地產行業(yè)年鑒、各研究機構相關文獻報告，以及房地產上市公司的年度報告，可認定房地產投資存在一定的風險，不同區(qū)域、不同用途、不同樓齡等房地產產品的風險程度有較大差異，總體的風險程度與銀行貸款利率、股票市場的市盈率分紅派息率等不同指標既有差異、又有可比較性，經過對估價對象的全面分析，并結合估價師經驗，風險利率按風險程度一般在3%8%之間，考慮估價對象所在區(qū)域為天河區(qū)萬菱匯商圈，商業(yè)氛圍良好，但由于估價對象本身的裝修不及臨近的萬菱匯商場的裝修，具有一定的投資風險，%。
c) 管理負擔補償率，是指一項投資所要求的操勞越多，其吸引力就會越小，從而投資者必然會要求對所承擔的額外管理有所補償。房地產要求的管理工作一般超過存款、證券。經分析，估價對象的商業(yè)管理效率較高，%。
d) 缺乏流動性補償率，是指投資者對所投入的資金由于缺乏流動性所要求的補償。房地產與股票、債券、黃金相比，買賣要困難，變現(xiàn)能力弱。經分析，估價對象為商業(yè)物業(yè)，只租不售，折現(xiàn)流動性較差，%。
e) 投資帶來的優(yōu)惠率，是指由于投資房地產可能獲得某些額外的好處，如易于獲得融資(如可以抵押貸款)，從而投資者會降低所要求的報酬率。估價對象投資帶來的優(yōu)惠率取1%。
S 報酬率Y=無風險報酬率（安全利率）+投資風險補償率+管理負擔補償率+缺乏流動性補償率投資帶來優(yōu)惠率=%+%+%+%1%=% 項目 數(shù)值 無風險報酬率 % 投資風險補償率 % 管理負擔補償率 % 缺乏流動性補償率 % 投資帶來優(yōu)惠率 1% 報酬率 % （12） 剩余收益年限N的確定 估價對象證載用途為商業(yè)，已征收國有土地使用權出讓金，收益年限40年，從1997年1月2日起，至估價時點2020年9月2日，土地使用權剩余使用年限為18年4個月。
（13） 測算過程表及測算結果 S 測算結果如下表所示，根據(jù)最一般公式，收益法得出估價對象最終評估價為： V= 收益法測算表 序號 項目 年限 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 1 潛在毛租金年收入 2 空置及租金損失 3 其他收入 入場費 押金利息 月每方客觀租金（元） 押金總額 4 有效毛租金年收入 5 運營費用 房產稅 房屋保險費 物業(yè)（維修）費 專有部分維修費 上網費 設備家具等折舊費 租賃費用 物業(yè)管理費 租賃稅費 增值稅 城市維護建設稅 教育費附加 防洪工程維護費 水利建設基金 印花稅 其他費用 6 年凈收益 參數(shù)選取 報酬率Y % 剩余收益年限N 7 收益價值（萬元） 2． 運用成本法進行測算估價對象的價值 （1） 基本公式 S 估價對象價格V=土地的重新購建價格+建筑物的重新購建價格建筑物的折舊 其中： S 土地重新購建價格=土地取得成本+土地取得稅費 S 建筑物重新購建價格=建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤 （2） 土地重新購建價格 序號 項目 數(shù)額（萬元） 1 土地取得成本 2 土地取得稅費 3 土地重新購建價格（1+2） ① 土地取得成本 由于估價對象所在區(qū)域為廣州市城區(qū)，商業(yè)土地成交案例較少，估價對象土地取得時間為1997年1月2日，本次估價采用基準地價修正法，確定土地在估價時點的重新購建價格。
根據(jù)2020年廣州市國有土地使用權基準地價，估價對象位于廣州市商業(yè)用地一級，該級別的基準地價（商業(yè)首層樓面地價，五通一平，合理容積率下）為33186元/平方米建筑面積，再根據(jù)廣州市基準地價修正體系，對基準地價進行修正。
一級 廣州大道中—天河北路—天河東路—黃埔大道西—廣州大道西。
33186 天河東路 廣州大道西 黃埔大道西西 天河北路 估價對象 ② 路線加價 根據(jù)商業(yè)區(qū)段路線加價表，估價對象位于天河路首層，可進行路線加價，加價幅度為18004元/平方米。
商業(yè)區(qū)段路線加價表 序號 區(qū)域序號 區(qū)域 段名 區(qū)段范圍 路線價加價 標準進深 407 TH006 天河區(qū) 天河路3 體育東路石牌東路 18004元/平方米 10米 對商業(yè)用地路線價標準進深進行修正，估價對象距離天河路的水平進深為10m，故根據(jù)商業(yè)用地路線價深度修正系數(shù)表。
商業(yè)用地路線價深度修正系數(shù)表（標準深度為10米） 深度（米） 0≤2 2＜d≤4 4＜d≤6 6＜d≤8 8＜d≤10 修正系數(shù) 注：（1）設定路線價區(qū)段的區(qū)域按平均標準深度10米確定修正系數(shù)； （2）對于已建成項目，深度起算點為該建筑物的鋪面，若為未建項目，深度起算點則為建筑紅線。
③ 樓層修正 根據(jù)商業(yè)用地樓層修正表，估價對象位于首層，選擇首層修正。
商業(yè)用地樓層修正系數(shù)表 樓層 首層 第二層， 地下負一層 第三層， 地下負二層 第四層及以上， 地下負三層及以下 修正系數(shù) 平均值 修正范圍 ～ ～ ～ 綜上所述，在商業(yè)用地使用期限為40年、2020年時點的條件下，估價對象的土地重新購建價格為： S V40 =（土地使用權基準地價+路線加價路線價深度修正系數(shù)）樓層修正系數(shù)=（33186+18004）=60192元/平方米建筑面積 ④ 土地剩余使用年限修正 運用年期修正系數(shù)公式：VnVN=KnKN=111+Yn111+YN，商業(yè)用地基準地價使用年限為40年，估價時點的土地報酬率取Y=3%。故對估價對象的年期修正過程如下： ⑤ 市場狀況調整 根據(jù)中國地價監(jiān)測網中的信息，以近4年的地價檢測數(shù)據(jù)為依據(jù)，2020年至2020年廣州商服用地的地價指數(shù)如下圖表所示，利用以下數(shù)據(jù)推斷出地價指數(shù)大致趨勢，并對估價對象從2020年1月1日至估價時點進行市場狀況修正。通過數(shù)據(jù)處理，對年增長指數(shù)求出簡單平均數(shù)，預測估價時點地價指數(shù)為： S 預測2020年地價指數(shù)=315+[（279263）+（301279）+（315301）]/3=332 年份 2020 2020 2020 2020 廣州市地價指數(shù) 263 279 301 315 S 故市場狀況調整后的土地單價為： S 土地取得總成本為： = （3） 土地取得稅費 出售土地使用權應繳納增值稅、城建稅和教育費附加和印花稅。
序號 項目 稅率及計算過程 數(shù)額（萬元） 1 增值稅 由于缺乏土地初始購入價格，故近似為出讓價的5% 2 城建稅 城市7%、縣城5%、農村1%,此處取增值稅的7% 3 教育費附加 教育費附加增值稅的3%以及地方教育費附加2% 4 印花稅 % 5 合計 a) 增值稅：根據(jù)財稅【2020】36號第一條 在中華人民共和國境內銷售服務、無形資產或者不動產的單位和個人，為增值稅納稅人，應當繳納增值稅，不繳納營業(yè)稅。第十五條（二）轉讓土地使用權，稅率為11%。納稅人轉讓2020年4月30日前取得的土地使用權，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。根據(jù)以上規(guī)定，出售土地使用權應繳納增值稅。如果你出售的是2020年4月30日前取得的，則可以選擇按購銷差價依5%計算增值稅。比如土地使用權購入500萬元，現(xiàn)在賣1550萬元，則應納增值稅=（1550500）/（1+5%）*5