【導讀】地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。第三章項目區(qū)域概況及社會經濟發(fā)展狀況……………第十章投資估算及資金籌措………………………組團、組團內配套、道路及綠化；三期凈開發(fā)用地面積約畝，具體構成比例如下：。本項目擬分三期實施，近期實施一期工程，計劃建設經營期3年，物業(yè)管理為一體的具備國家一級資質的房地產企業(yè)。并于1998年投資開發(fā)安居工程商業(yè)配套項目——。隨著企業(yè)實力的發(fā)展，2020年正榮公司再度斥資。建宜春市首座高檔智能化住宅小區(qū)——麗景山莊。等殊榮，項目銷售取得了良好的業(yè)績，贏得了消費者的一致好評。榮公司在生產經營過程中，按時納稅，積極履行納稅人應盡的義務，

　　

【正文】 單位：萬元 序號 項目名稱 計算依據 交納金額 1 銷售收入 2 扣除項目金額 開發(fā)成本 序號 項目名稱 計算依據 交納金額 開發(fā)費用 銷售稅金及附加 其他扣除項目 ?。?）的 20% 3 增值額 （ 1） （ 2） 4 增殖率 （ 3） /（ 2） % 5 增值稅率 （ 4） ≦ 50% 30% 6 速算扣除數 0 7 土地增值稅 （ 3） *（ 5） （ 2） *（ 6） （ 3）利潤總額： = （ 4）所得稅： *%=（我司按銷售額 %核定征收） 凈利潤： = 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 38 指標評價： A：全部投資的投資凈利潤率： *100%= B ： 全 部 投 資 的 投 產 利 潤 率 ：（ ++ ）/*100%=% C：自有資金的投資利潤率： *100%=% 本項目以上三個靜態(tài)指標與房地產同行業(yè)相應指標比較， 可以接受，說明本項目可行。 現金流量與動態(tài)盈利分析 （ 1）全部投資現金流量見下表 評價指標 A 稅前全部投資： FNPV=++= 當 I1=47%時 FNPV1= 當 I2=48%時 FNPV2= FIRR=47%+（ +） *（ 48%47%） =37%+% =% B：稅后全部投資： FNPV= ++= 當 I1=50%時 FNPV1= 當 I2=51%時 FNPV2= 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 39 FIRR=50%+（ +） *（ 51%50%） =50%% =% 全部投資現金流量表 （ IC=10% 單位：萬元） 序號 項目名稱 建設經營期 2020 2020 2020 2020 1 現金流入 \ 銷售收入 \ 2 現金流出 建設投資 銷售稅金及附加 \ 土地增值稅 \ 所得稅 \ 3 凈現金流量 4 折現凈現金流量 5 稅前凈現金流量（ 3） +（ ） 6 稅前折現凈現金流量 稅前、稅后全部投資的 FNPV 均大于 0； FIRR 均大于基準收益率，說明本項目可行。 （ 2） 動態(tài)盈利分析 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 40 A：凈現值（ FNPV）開發(fā)項 目在整個經濟壽命期內各年所發(fā)生的現金流量差額，為當年的凈現金流量。將項目每年的凈現金流量按基準貼現率預算為項目實施初期（即為本項目開始投資的當年年初第 0年）的現值，此現值的代數和就是項目的凈現值。 a：凈現值評價標準的臨界值是零。經上面計算，本項目稅前稅后全部投資的 FNPV 大于 0；說明本項目可按事先規(guī)定的貼現率獲利，在所研究的 經濟壽命期內發(fā)生投資凈收益，有經濟效果，項目可行。 b:基準折現率是項目凈現值貼現時，計算貼現系數所采用的利率。一般取稍大于銀行同期貸款利率為基準折現率。本房地產投資項目的基準貼現 率選取時，將同期央行的前期貸款利率上浮，取 IC=10%。 B：內部收益率（ FIRR）內部收益率是指項目經濟壽命期內，各年凈現金流量的現值累計等于零時的貼現率，即項目凈現值為零時的貼現率。 內部收益是項目貼現率的臨界值。本項目屬于獨立方案的評價，經上面計算，稅前、稅后全部投資的 IRR 分別為 %和 %；分別大于同期貸款的利率和基準貼現率，說明項目可行。 項目經濟效益指標匯總表 單位：萬元 靜態(tài)指標 動態(tài)指標 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 41 類別 項目 FNPV FIRR 投資利 潤率 投資利稅率 稅前 稅后 稅前 稅后 全部投資 % % % % 自有資金 % \ \ \ \ \ 資金來源與運用表及其分析 資金來源與運用表 單位：萬元 序號 項目名稱 建設經營期 2020 2020 2020 2020 1 資金來源 銷售收入 自有資金 銀行借款 4000 5000 4000 1000 2 資金運用 建設投資 借款還本付息 4792 5612 銷售稅金及附加 土地增值稅 所得稅 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 42 3 盈余資金（ 1） （ 2） 24 累計盈余資金 24 根據上表，本項目每年累計盈余均大于 0，故從償債能力分析來說，該項目是可行的。 結論：從項目經濟分析來看，項目稅前、稅后全部投資凈現值均大于0，內部收益率均大于基準收益率，且每年累計盈余資金大于 0，故從盈利能力及償債能力分析來看，該項目是可行的。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 43 附表一：成本測算一、項目概況 備注1 、用地面積（畝） 203 1353332 、容積率 3 、建筑密度 4 、綠化率 0. 40 5 、開發(fā)面積 (M2) 其中可售面積為 220200M2（ 1 ）住宅 (M2) （2）商鋪( M2) 8693（ 3 ）車庫、柴棚間 (M2) （ 4 ）公建面積 (M2) 900（ 5 ）幼兒園 (M2) 25306 、銷售收入（萬元） 住宅 *1600+ 商鋪 *3000+ 車庫 *1800+ 幼兒園 *1500二、開發(fā)成本（一）前期費用1 、土地成本 ( 萬元 ) 6240 208 畝 *30 萬元 / 畝2 、總體規(guī)劃費 ( 萬元 ) 按實際發(fā)生情況計 : 29 . 7+7. 53 、單體設計費 ( 萬元 ) 221000M2*7 元/M2/100004 、報批規(guī)費 ( 萬元 ) 221000M2*1 05 元/M2/10000*5 、地勘費 ( 萬元 ) 203 畝 *0 . 1 萬元 / 畝6 、三通一平 ( 萬元 ) 200 按 200 萬元預提7 、圖紙設審含消防 ( 萬元 ) 221000M2*1 元/M2/100008 、整體策劃 ( 萬元 ) 30 按 30 萬元估算9 、青苗補償 按每畝 0. 25 萬元 / 畝估算10 、不可預見費 ( 萬元 ) ( 2+3+ 4+5+ 6+7+ 9) *3 %小計 （二）開發(fā)費用1 、建安成本 ( 萬元 ) 221000M2*5 50 元/M2/100002 、招標質檢費用 ( 萬元 ) 建安成本的 0. 36 % 計3 、監(jiān)理費用 建安成本的 1% 計4 、永久性水電 ( 萬元 ) 221000M2/120M2/戶* 40 00 元/戶/ 10 00 05 、智能化設施 ( 萬元 ) 212772M2/120M2/戶* 20 00 元/戶/ 10 00 06 、永久性圍墻 ( 萬元 ) 100 直接按 100 萬元提取7 、景觀綠化 ( 萬元 ) 按綠化面積 *80 元 /M28 、區(qū)內道路含給排水 212772M2*3 0元/ M2/100008 、其它附屬工程 ( 萬元 ) 按建按成本的 1% 提取9 、不可預見費 ( 萬元 ) ( 1+2+ ~+7) *5 %小計 （三）經營成本廣告費( 萬元) 按銷售收入的 1. 2% 提取銷售代理費( 萬元) 按銷售收入的 1. 6% 提取3 、管理費(萬元) 按銷售收入的 3% 提取4 、資金成本 ( 萬元 ) 5 、土地使用費（萬元） 按 3 年 .2 元 /M2. 年6 、不可預見費 ( 萬元 ) ( 1+4+ 5+6) *3 %小計 總成本 三、稅費(萬元) 按銷售收入的 9. 55 % 提取一、銷售稅金及附加二、土地增值稅三、收益情況1 、利潤額 稅后利潤2 、利潤率 稅后利潤率 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 44 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 45 附表二 :現金流量表 總額06 年第四季度07 年第一季度07 年第二季度07 年第三季度07 年第四季度08 年第一季度08 年第二季度08 年第三季度08 年第四季度09 年第一季度09 年第二季度09 年第三季度09 年第四季度資金流入銷售收入 資金流出 0（一）前期費用 01 、土地成本 6 2 4 0 6 2 4 0 02 、總體規(guī)劃費 3 7 . 2 0 3 7 . 2 0 03 、單體設計費 1 5 4 . 7 0 1 5 4 . 7 0 04 、報批規(guī)費 1 9 7 2 . 4 3 05 、地勘費 2 0 . 3 06 、三通一平 2 0 0 07 、圖紙設審含消防 2 2 . 1 0 08 、整體策劃 3 0 3 0 09 、青苗補償 5 0 . 7 5 5 0 . 7 5 010 、不可預見費 7 3 . 7 2 0（二）開發(fā)費用 01 、建安成本 1 2 1 5 5 . 0 0 02 、招標質檢費用 4 3 . 7 6 3 、監(jiān)理費用 1 2 1 . 5 5 04 、永久性水電 7 3 6 . 6 7 05 、智能化設施 3 6 8 . 3 3 06 、永久性圍墻 1 0 0 1 0 0 07 、景觀綠化 4 3 3 . 0 7 08 、區(qū)內道路含給排水 6 6 3 . 0 0 08 、其它附屬工程 1 2 1 . 5 5 09 、不可預見費 6 9 7 . 9 2 0（三）經營成本 01 、廣告費 02 、銷售代理費 3 、稅費 4 、管理費 5 、資金成本 1 8 9 7 . 7 3 6 、土地使用費 8 1 . 2 7 、不可預見