【導(dǎo)讀】地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。第三章項(xiàng)目區(qū)域概況及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r……………第十章投資估算及資金籌措………………………組團(tuán)、組團(tuán)內(nèi)配套、道路及綠化；三期凈開發(fā)用地面積約畝，具體構(gòu)成比例如下：。本項(xiàng)目擬分三期實(shí)施，近期實(shí)施一期工程，計(jì)劃建設(shè)經(jīng)營(yíng)期3年，物業(yè)管理為一體的具備國家一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)。并于1998年投資開發(fā)安居工程商業(yè)配套項(xiàng)目——。隨著企業(yè)實(shí)力的發(fā)展，2020年正榮公司再度斥資。建宜春市首座高檔智能化住宅小區(qū)——麗景山莊。等殊榮，項(xiàng)目銷售取得了良好的業(yè)績(jī)，贏得了消費(fèi)者的一致好評(píng)。榮公司在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中，按時(shí)納稅，積極履行納稅人應(yīng)盡的義務(wù)，

　　

【正文】 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)算依據(jù) 交納金額 1 銷售收入 2 扣除項(xiàng)目金額 開發(fā)成本 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)算依據(jù) 交納金額 開發(fā)費(fèi)用 銷售稅金及附加 其他扣除項(xiàng)目 ?。?）的 20% 3 增值額 （ 1） （ 2） 4 增殖率 （ 3） /（ 2） % 5 增值稅率 （ 4） ≦ 50% 30% 6 速算扣除數(shù) 0 7 土地增值稅 （ 3） *（ 5） （ 2） *（ 6） （ 3）利潤(rùn)總額： = （ 4）所得稅： *%=（我司按銷售額 %核定征收） 凈利潤(rùn)： = 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 38 指標(biāo)評(píng)價(jià)： A：全部投資的投資凈利潤(rùn)率： *100%= B ： 全 部 投 資 的 投 產(chǎn) 利 潤(rùn) 率 ：（ ++ ）/*100%=% C：自有資金的投資利潤(rùn)率： *100%=% 本項(xiàng)目以上三個(gè)靜態(tài)指標(biāo)與房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)比較， 可以接受，說明本項(xiàng)目可行。 現(xiàn)金流量與動(dòng)態(tài)盈利分析 （ 1）全部投資現(xiàn)金流量見下表 評(píng)價(jià)指標(biāo) A 稅前全部投資： FNPV=++= 當(dāng) I1=47%時(shí) FNPV1= 當(dāng) I2=48%時(shí) FNPV2= FIRR=47%+（ +） *（ 48%47%） =37%+% =% B：稅后全部投資： FNPV= ++= 當(dāng) I1=50%時(shí) FNPV1= 當(dāng) I2=51%時(shí) FNPV2= 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 39 FIRR=50%+（ +） *（ 51%50%） =50%% =% 全部投資現(xiàn)金流量表 （ IC=10% 單位：萬元） 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 2020 2020 2020 2020 1 現(xiàn)金流入 \ 銷售收入 \ 2 現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 銷售稅金及附加 \ 土地增值稅 \ 所得稅 \ 3 凈現(xiàn)金流量 4 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 5 稅前凈現(xiàn)金流量（ 3） +（ ） 6 稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 稅前、稅后全部投資的 FNPV 均大于 0； FIRR 均大于基準(zhǔn)收益率，說明本項(xiàng)目可行。 （ 2） 動(dòng)態(tài)盈利分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 40 A：凈現(xiàn)值（ FNPV）開發(fā)項(xiàng) 目在整個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)各年所發(fā)生的現(xiàn)金流量差額，為當(dāng)年的凈現(xiàn)金流量。將項(xiàng)目每年的凈現(xiàn)金流量按基準(zhǔn)貼現(xiàn)率預(yù)算為項(xiàng)目實(shí)施初期（即為本項(xiàng)目開始投資的當(dāng)年年初第 0年）的現(xiàn)值，此現(xiàn)值的代數(shù)和就是項(xiàng)目的凈現(xiàn)值。 a：凈現(xiàn)值評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的臨界值是零。經(jīng)上面計(jì)算，本項(xiàng)目稅前稅后全部投資的 FNPV 大于 0；說明本項(xiàng)目可按事先規(guī)定的貼現(xiàn)率獲利，在所研究的 經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)發(fā)生投資凈收益，有經(jīng)濟(jì)效果，項(xiàng)目可行。 b:基準(zhǔn)折現(xiàn)率是項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值貼現(xiàn)時(shí)，計(jì)算貼現(xiàn)系數(shù)所采用的利率。一般取稍大于銀行同期貸款利率為基準(zhǔn)折現(xiàn)率。本房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的基準(zhǔn)貼現(xiàn) 率選取時(shí)，將同期央行的前期貸款利率上浮，取 IC=10%。 B：內(nèi)部收益率（ FIRR）內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的貼現(xiàn)率，即項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為零時(shí)的貼現(xiàn)率。 內(nèi)部收益是項(xiàng)目貼現(xiàn)率的臨界值。本項(xiàng)目屬于獨(dú)立方案的評(píng)價(jià)，經(jīng)上面計(jì)算，稅前、稅后全部投資的 IRR 分別為 %和 %；分別大于同期貸款的利率和基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，說明項(xiàng)目可行。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)匯總表 單位：萬元 靜態(tài)指標(biāo) 動(dòng)態(tài)指標(biāo) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 41 類別 項(xiàng)目 FNPV FIRR 投資利 潤(rùn)率 投資利稅率 稅前 稅后 稅前 稅后 全部投資 % % % % 自有資金 % \ \ \ \ \ 資金來源與運(yùn)用表及其分析 資金來源與運(yùn)用表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 2020 2020 2020 2020 1 資金來源 銷售收入 自有資金 銀行借款 4000 5000 4000 1000 2 資金運(yùn)用 建設(shè)投資 借款還本付息 4792 5612 銷售稅金及附加 土地增值稅 所得稅 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 42 3 盈余資金（ 1） （ 2） 24 累計(jì)盈余資金 24 根據(jù)上表，本項(xiàng)目每年累計(jì)盈余均大于 0，故從償債能力分析來說，該項(xiàng)目是可行的。 結(jié)論：從項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析來看，項(xiàng)目稅前、稅后全部投資凈現(xiàn)值均大于0，內(nèi)部收益率均大于基準(zhǔn)收益率，且每年累計(jì)盈余資金大于 0，故從盈利能力及償債能力分析來看，該項(xiàng)目是可行的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 43 附表一：成本測(cè)算一、項(xiàng)目概況 備注1 、用地面積（畝） 203 1353332 、容積率 3 、建筑密度 4 、綠化率 0. 40 5 、開發(fā)面積 (M2) 其中可售面積為 220200M2（ 1 ）住宅 (M2) （2）商鋪( M2) 8693（ 3 ）車庫、柴棚間 (M2) （ 4 ）公建面積 (M2) 900（ 5 ）幼兒園 (M2) 25306 、銷售收入（萬元） 住宅 *1600+ 商鋪 *3000+ 車庫 *1800+ 幼兒園 *1500二、開發(fā)成本（一）前期費(fèi)用1 、土地成本 ( 萬元 ) 6240 208 畝 *30 萬元 / 畝2 、總體規(guī)劃費(fèi) ( 萬元 ) 按實(shí)際發(fā)生情況計(jì) : 29 . 7+7. 53 、單體設(shè)計(jì)費(fèi) ( 萬元 ) 221000M2*7 元/M2/100004 、報(bào)批規(guī)費(fèi) ( 萬元 ) 221000M2*1 05 元/M2/10000*5 、地勘費(fèi) ( 萬元 ) 203 畝 *0 . 1 萬元 / 畝6 、三通一平 ( 萬元 ) 200 按 200 萬元預(yù)提7 、圖紙?jiān)O(shè)審含消防 ( 萬元 ) 221000M2*1 元/M2/100008 、整體策劃 ( 萬元 ) 30 按 30 萬元估算9 、青苗補(bǔ)償 按每畝 0. 25 萬元 / 畝估算10 、不可預(yù)見費(fèi) ( 萬元 ) ( 2+3+ 4+5+ 6+7+ 9) *3 %小計(jì) （二）開發(fā)費(fèi)用1 、建安成本 ( 萬元 ) 221000M2*5 50 元/M2/100002 、招標(biāo)質(zhì)檢費(fèi)用 ( 萬元 ) 建安成本的 0. 36 % 計(jì)3 、監(jiān)理費(fèi)用 建安成本的 1% 計(jì)4 、永久性水電 ( 萬元 ) 221000M2/120M2/戶* 40 00 元/戶/ 10 00 05 、智能化設(shè)施 ( 萬元 ) 212772M2/120M2/戶* 20 00 元/戶/ 10 00 06 、永久性圍墻 ( 萬元 ) 100 直接按 100 萬元提取7 、景觀綠化 ( 萬元 ) 按綠化面積 *80 元 /M28 、區(qū)內(nèi)道路含給排水 212772M2*3 0元/ M2/100008 、其它附屬工程 ( 萬元 ) 按建按成本的 1% 提取9 、不可預(yù)見費(fèi) ( 萬元 ) ( 1+2+ ~+7) *5 %小計(jì) （三）經(jīng)營(yíng)成本廣告費(fèi)( 萬元) 按銷售收入的 1. 2% 提取銷售代理費(fèi)( 萬元) 按銷售收入的 1. 6% 提取3 、管理費(fèi)(萬元) 按銷售收入的 3% 提取4 、資金成本 ( 萬元 ) 5 、土地使用費(fèi)（萬元） 按 3 年 .2 元 /M2. 年6 、不可預(yù)見費(fèi) ( 萬元 ) ( 1+4+ 5+6) *3 %小計(jì) 總成本 三、稅費(fèi)(萬元) 按銷售收入的 9. 55 % 提取一、銷售稅金及附加二、土地增值稅三、收益情況1 、利潤(rùn)額 稅后利潤(rùn)2 、利潤(rùn)率 稅后利潤(rùn)率 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 44 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 45 附表二 :現(xiàn)金流量表 總額06 年第四季度07 年第一季度07 年第二季度07 年第三季度07 年第四季度08 年第一季度08 年第二季度08 年第三季度08 年第四季度09 年第一季度09 年第二季度09 年第三季度09 年第四季度資金流入銷售收入 資金流出 0（一）前期費(fèi)用 01 、土地成本 6 2 4 0 6 2 4 0 02 、總體規(guī)劃費(fèi) 3 7 . 2 0 3 7 . 2 0 03 、單體設(shè)計(jì)費(fèi) 1 5 4 . 7 0 1 5 4 . 7 0 04 、報(bào)批規(guī)費(fèi) 1 9 7 2 . 4 3 05 、地勘費(fèi) 2 0 . 3 06 、三通一平 2 0 0 07 、圖紙?jiān)O(shè)審含消防 2 2 . 1 0 08 、整體策劃 3 0 3 0 09 、青苗補(bǔ)償 5 0 . 7 5 5 0 . 7 5 010 、不可預(yù)見費(fèi) 7 3 . 7 2 0（二）開發(fā)費(fèi)用 01 、建安成本 1 2 1 5 5 . 0 0 02 、招標(biāo)質(zhì)檢費(fèi)用 4 3 . 7 6 3 、監(jiān)理費(fèi)用 1 2 1 . 5 5 04 、永久性水電 7 3 6 . 6 7 05 、智能化設(shè)施 3 6 8 . 3 3 06 、永久性圍墻 1 0 0 1 0 0 07 、景觀綠化 4 3 3 . 0 7 08 、區(qū)內(nèi)道路含給排水 6 6 3 . 0 0 08 、其它附屬工程 1 2 1 . 5 5 09 、不可預(yù)見費(fèi) 6 9 7 . 9 2 0（三）經(jīng)營(yíng)成本 01 、廣告費(fèi) 02 、銷售代理費(fèi) 3 、稅費(fèi) 4 、管理費(fèi) 5 、資金成本 1 8 9 7 . 7 3 6 、土地使用費(fèi) 8 1 . 2 7 、不可預(yù)見