【導(dǎo)讀】六、項(xiàng)目規(guī)劃及定位-----------------------------------------------------------------15. 區(qū)，距東莞石龍鎮(zhèn)僅一橋之隔。惠州奧晨置業(yè)有限公司于2020年成。皆成為所在地區(qū)的精品或標(biāo)志性樓盤。致力于將打造精品樓盤與向市場(chǎng)提供性價(jià)比優(yōu)良的產(chǎn)品完美。獲首屆廣東青年五四獎(jiǎng)?wù)?。全市土地總面積11,158平方公里，總?cè)丝诩s320萬(wàn)人。國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)加快，增速創(chuàng)近五年新高，同比增長(zhǎng)達(dá)%。出口總額、社會(huì)消費(fèi)品零售總額的增長(zhǎng)率分別為%、%。民人均可支配收入為12,元，全市居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上年上漲%，2020年一季度GDP增長(zhǎng)%，6月份GDP累計(jì)增長(zhǎng)%，顯現(xiàn)出經(jīng)。濟(jì)發(fā)展良好的勢(shì)頭?！∈癁虫?zhèn)東距惠州，南至深圳，西達(dá)廣州均為70公里。鎮(zhèn)內(nèi)有年吞吐量50萬(wàn)噸的石灣集裝箱碼頭，貨輪。石灣鎮(zhèn)下轄12個(gè)管理區(qū)和一個(gè)居民委員會(huì)，47個(gè)自然村。

　　

【正文】 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年資金投入 　 　 　 　 　土地成本 10243 3000 1308 2020 3935 前期工程費(fèi)用 1351 458 458 435建筑安裝工程 32545 10994 12670 6881 2020 市政及環(huán)境工程 2777 388 1189 900 300 公共配套工程 3283 438 1245 1000 600 開發(fā)間接費(fèi)用 314 70 90 90 64 不可預(yù)見費(fèi) 1859 400 700 459 300 行政管理費(fèi)用 731 250 200 200 81 營(yíng)銷費(fèi)用 4151 1300 1651 800 400 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 230 60 80 60 30 建設(shè)投資合計(jì) 57484 3000 15666 20283 14760 3775 財(cái)務(wù)費(fèi)用 2721 550 1300 671 200 總成本費(fèi)用 60205 3000 16216 21583 15431 3975 　資金籌措自有資金 21000 3000 4265 6800 6935銀行貸款 24000 8000 10000 6000預(yù)售資金 15205 3951 4783 2496 3975 資金籌措合計(jì) 60205 3000 16216 21583 15431 3975 項(xiàng)目資金成本及借款還本付息估算借款還本付息表 單位：萬(wàn)元 中國(guó)最大管理資源中心第 24 頁(yè) 共 27 頁(yè)序號(hào) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年1 年初借款余額 8000 14000 11000 2 本年借款 24000 8000 10000 60003 本年應(yīng)付利息 2721 300 1053 810 558 4 籌資費(fèi)用 5 本年還本金額 24000 4000 9000 11000 6 年末借款余額 8000 14000 11000 07 償還借款本息的資金來(lái)源 26721 300 5053 9810 11558 　 投資回收 26721 300 5053 9810 11558 十、項(xiàng)目銷售收入及利潤(rùn)的估算收入預(yù)測(cè)收入預(yù)測(cè)表 單位：萬(wàn)元年份 出售比例 類型 單價(jià) （元/㎡） 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年10% 住宅 3500 0% 商鋪 7000 2020 年0% 車位 85000/個(gè) 30% 住宅 3500 10% 商鋪 7000 2020 年0% 車位 85000/個(gè) 30% 住宅 3500 20% 商鋪 7000 2020 年20% 車位 85000/個(gè) 600 30% 住宅 70% 商鋪 2020 年80% 車位 2400 100% 住宅 86413 100% 商鋪 9416 小計(jì)100% 車位 3000 600 2400 合計(jì) 　 　 98829 根據(jù)銷售收入及成本費(fèi)用的估算值，測(cè)算營(yíng)業(yè)利潤(rùn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)測(cè)算表 中國(guó)最大管理資源中心第 25 頁(yè) 共 27 頁(yè)萬(wàn)元 項(xiàng)目 合計(jì) 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年銷售收入 98829 總成本費(fèi)用 60205 3000 16216 21583 15431 3975 銷售稅金及附加 9076 利潤(rùn)總額 29548 3000 所得稅 稅后利潤(rùn) 3000 十一、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析編制現(xiàn)金流量表，分析計(jì)算部分財(cái)務(wù)指標(biāo)現(xiàn)金流量表（全部投資）單位：萬(wàn)元項(xiàng)目 合計(jì) 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年現(xiàn)金流入銷售收入 98829 現(xiàn)金流入合計(jì) 98829 現(xiàn)金流出建設(shè)投資 60205 3000 16216 21583 15431 3975 銷售稅金及附加 9076 所得稅 現(xiàn)金流出合計(jì) 3000 凈現(xiàn)金流量 3000 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 3000 基準(zhǔn)收益率 10% 1 凈現(xiàn)值 3000 累計(jì)凈現(xiàn)值 3000 現(xiàn)金流量表（自有資金）單位：萬(wàn)元項(xiàng)目 合計(jì) 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年現(xiàn)金流入 中國(guó)最大管理資源中心第 26 頁(yè) 共 27 頁(yè)銷售收入 98829 現(xiàn)金流入合計(jì) 98829 現(xiàn)金流出自有資金 21000 3000 4265 6800 6935預(yù)售收入再投入 15205 3951 4783 2496 3975 銷售稅金及附加 9076 所得稅 貸款償還 26721 300 5053 9810 11558 現(xiàn)金流出合計(jì) 3000 凈現(xiàn)金流量 3000 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 3000 基準(zhǔn)收益率 10% 1 凈現(xiàn)值 3000 累計(jì)凈現(xiàn)值 3000 指標(biāo)計(jì)算：（1）全部投資動(dòng)態(tài)： 靜態(tài)：內(nèi)部收益率： % 全部投資利潤(rùn)率：%投資回收期： 年 投資回收期： 年財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值： 10, 萬(wàn)元（2）自有資金動(dòng)態(tài)： 靜態(tài)內(nèi)部收益率： % 全部投資利潤(rùn)率：%投資回收期： 年 投資回收期： 年財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值： 萬(wàn)元資金來(lái)源與運(yùn)用表資金來(lái)源與運(yùn)用表單位：萬(wàn)元 中國(guó)最大管理資源中心第 27 頁(yè) 共 27 頁(yè)項(xiàng)目 合計(jì) 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年資金來(lái)源銷售收入 98829 自有資金 21000 3000 4265 6800 6935貸款（含利息）24000 8000 10000 6000資金來(lái)源小計(jì) 143829 3000 資金運(yùn)用建設(shè)投資 60205 3000 16216 21583 15431 3975 財(cái)務(wù)費(fèi)用 2721 550 1300 671 200 銷售稅金及附加 9076 所得稅 償還貸款本金 24000 4000 9000 11000 資金運(yùn)用小計(jì) 3000 盈余資金 0 累計(jì)盈余資金 0 十二、項(xiàng)目評(píng)估結(jié)果本項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：本項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用總計(jì)為 60,205 萬(wàn)元，總銷售收入 98,829 萬(wàn)元，稅前利潤(rùn) 29,548 萬(wàn)元，稅后利潤(rùn) 19, 萬(wàn)元，凈利潤(rùn)率 %，動(dòng)態(tài)投資回收期年，內(nèi)部收益率 %，凈現(xiàn)值為11, 萬(wàn)元，現(xiàn)金凈流量為 17, 萬(wàn)元。以上指標(biāo)顯示，本項(xiàng)目動(dòng)態(tài)回收期較短，項(xiàng)目現(xiàn)金凈流量較大，產(chǎn)品市場(chǎng)定價(jià)合理，項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行利率，財(cái)務(wù)盈利能力較強(qiáng)，加之本項(xiàng)目投資開發(fā)商有較強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)能力和良好的信譽(yù)，具有較好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，所以本項(xiàng)目是可行