【正文】 計劃 16八、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)說明 19九、項目投資估算、資金籌措計劃 17十、項目銷售收入及利潤的估算 18十一、項目經(jīng)濟(jì)效益分析 22十二、項目評估結(jié)果———————————————————————————————— 21 中國最大管理資源中心第 3 頁 共 27 頁一、項目概況項目名稱：龍灣新城項目地點：本項目位于廣東省惠州市博羅縣石灣鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府西側(cè)，南臨永康大道，北臨灣湖西路，西北遠(yuǎn)望湖山工業(yè)區(qū)，東北面緊臨石灣工業(yè)區(qū)，距東莞石龍鎮(zhèn)僅一橋（石灣大橋）之隔?；葜輮W晨置業(yè)有限公司于 2020 年成 中國最大管理資源中心第 4 頁 共 27 頁立，依托投資者在玩具及動漫產(chǎn)業(yè)近十余年的成功業(yè)績及經(jīng)濟(jì)實力，定位于“致力于優(yōu)質(zhì)物業(yè)的發(fā)展和投資” ，是一家經(jīng)營理念務(wù)實、操盤手法創(chuàng)新的房地產(chǎn)開發(fā)商。以規(guī)模、速度、效益宗旨，有效地提高在市場的競爭力。二、項目背景惠州市位于珠江三角洲東部，是廣東省的歷史文化名城，是廣東省重要的工業(yè)基地和旅游城市。 中國最大管理資源中心第 5 頁 共 27 頁出口總額、社會消費品零售總額的增長率分別為 %、%。隨著中海殼牌南海石化項目在惠州市的落戶及石油化工項目、數(shù)碼工業(yè)園和重點骨干電子信息企業(yè)等項目的紛紛上馬，將放射性的帶動城市多個產(chǎn)業(yè)的同步發(fā)展，同時將給惠州市房地產(chǎn)業(yè)帶來了更為廣闊的發(fā)展前景?！?石灣鎮(zhèn)東距惠州，南至深圳，西達(dá)廣州均為 70 公里。鎮(zhèn)內(nèi)有年吞吐量 50 萬噸的石灣集裝箱碼頭，貨輪可直達(dá)香港，貨物進(jìn)出口運輸十分便利。經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2020 年全鎮(zhèn) GDP 達(dá)到 億元，比 2020 年增長 127%，年均增長%；財政可支配收入達(dá)到 億元，比 2020 年增長 110%，年均增長%。目前園內(nèi)已有 2800 畝土地 中國最大管理資源中心第 7 頁 共 27 頁完成“三通一平”建設(shè)，引進(jìn)入園的外資企業(yè)有 4 家。居民收入增長放緩，居民消費支出略有增長2020 年，全鎮(zhèn)人口自然增長略有下降，城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)提高，居民人均可支配收入 15263 元，增長率為 %，扣除物價因素實際增長 %。調(diào)查表明，居民對提高居住環(huán)境的愿望很強烈，對房地產(chǎn)的投資將是居民未來的主要消費。石龍鎮(zhèn)充分發(fā)揮地緣和人緣優(yōu)勢，優(yōu)先發(fā)展光學(xué)電子、醫(yī)藥、信息等高科技產(chǎn)業(yè)，目前全鎮(zhèn)有外資企業(yè) 182 家，已引進(jìn)日本京瓷照相機(jī)、京瓷美達(dá)復(fù)印機(jī)、美能達(dá)復(fù)印機(jī)和打印機(jī)、臺灣 EMC 顯示器、北大方正電腦等國內(nèi)外知名產(chǎn)品技術(shù)合作，以建立自主技術(shù)和品牌優(yōu)勢為發(fā)展目標(biāo)，將石龍鎮(zhèn)建成電子信息裝備開發(fā)制造基地。但石龍鎮(zhèn)區(qū)域狹小，可供發(fā)展的土地資源有限，城鎮(zhèn)發(fā)展的空間受到明顯制約。最近，惠州市出臺了《惠州市土地儲備實施辦法》 ，并根據(jù)國家的土地政策，對經(jīng)營性用地嚴(yán)格按照招標(biāo)、拍賣、掛牌的形式進(jìn)行出讓。估計未來幾年的房地產(chǎn)開發(fā)投資還會繼續(xù)上漲。買方市場要求開發(fā)商必須與時俱進(jìn)，努力開拓，供應(yīng)市場需要的產(chǎn)品。（2）購房主體由于石灣的特殊地理位置，與東莞石龍石排僅一江之隔，因此我們將60%以上的購房客戶鎖定在石龍，35%的客戶為本鎮(zhèn)原著居民及外來移民，5%的 中國最大管理資源中心第 10 頁 共 27 頁客戶為移居外地后回鄉(xiāng)置業(yè)的。聚豪名軒三期在 07 年 5 月 1 日發(fā)售，銷售均價約在 4700 元/㎡ 左右，主要產(chǎn)品為中小戶型，目前為尾期銷售階段，對我項目不會產(chǎn)生很大影響。?別墅產(chǎn)品市場分析競爭樓盤（別墅）樓盤名稱 產(chǎn)品 實售均價（元/M2）推售時間 備注水天一色 獨棟 15000 07 年 5 月 尾盤銷售中濱江花園 聯(lián)排 8500 06 年 5 月 已售磬麗灣花園 聯(lián)排 約 6800 預(yù)計 10 月底 宣稱不對外銷售 中國最大管理資源中心第 13 頁 共 27 頁石龍、石灣地區(qū)近期在售或即將推出的項目有水天一色、濱江花園、麗灣花園三個項目，濱江花園位于石龍最好的地段，項目銷售走勢比較理想。 中國最大管理資源中心第 14 頁 共 27 頁四、項目開發(fā)條件及技術(shù)設(shè)計方案的分析（一） 項目現(xiàn)狀概況地塊面積 占地面積為 124,194m2（折合 畝）區(qū)域 位于惠州市博羅縣石灣鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府西側(cè)地理位置四至 東側(cè)臨一紙廠及鎮(zhèn)府干部宿舍、南至永康大道、西面為一條 27 米寬的規(guī)劃路、北至灣湖西路。地塊北面道路相連鎮(zhèn)主要商業(yè)街教育、醫(yī)療、其他生活配套齊備，生活安逸自在。成熟性：靠近石灣鎮(zhèn)核心商業(yè)區(qū)，周邊區(qū)域包括市政配套等方面發(fā)展成熟。（三）地塊征用情況項目地塊是通過國有土地使用權(quán)公開拍賣方式競得的。（2）依靠科技進(jìn)步，推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，提高住宅功能和質(zhì)量水平，提高小區(qū)與住宅的節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材效果，使小區(qū)和住宅具有較高的科技含量。規(guī)劃設(shè)計項目占地面積 124，194 平方米，總建筑面積約 297，443 平方米。利用架空層之“風(fēng)道”效應(yīng)，自然開成一個避開烈日享受清涼的場所，并使室外空間最大限度地用于社區(qū)綠化。（2）本小區(qū)主要出入口位置及有關(guān)限制詳見規(guī)劃控制圖；（3）本小區(qū)道路系統(tǒng)已采取人車分流方式；（4）本小區(qū)住宅按實際每戶 個車位配建停車位；（5）結(jié)合用地總平面規(guī)劃設(shè)計，統(tǒng)籌安排綠化式地面停車位。? 主題概念優(yōu)勢將打造成為石灣鎮(zhèn)首席大型人文原生態(tài)高尚社區(qū)，將打造成為石灣、石龍、石排三鎮(zhèn)的居住核心，將是石灣南部及周邊區(qū)域（石龍、石排、石街、茶山等區(qū)域）的后花園，區(qū)域房地產(chǎn)市場的新標(biāo)桿。 中國最大管理資源中心第 18 頁 共 27 頁? 周邊公交系統(tǒng)及配套設(shè)施優(yōu)勢項目有多條公交線路經(jīng)過，并且站點離項目較近。劣勢（W）? 環(huán)境劣勢項目土地平整，建筑趣味不足。? 人文環(huán)境及形象較差地塊周邊雖有整體規(guī)劃，但啟動有待時間，目前項目周邊地區(qū)人氣較淡薄。? 產(chǎn)品形態(tài)目前石灣市場上的產(chǎn)品缺乏能夠引導(dǎo)市場需求的項目，基本上是對其他城市的成功產(chǎn)品及文化的克隆，這對項目存在一個很大的機(jī)會：重新依項目特點定義符合城市氣質(zhì)和居住文化，樹立屬于石灣人生活方式和人居文化的標(biāo)準(zhǔn)。? 市場板塊競爭本項目所處的區(qū)域尚有很多未開發(fā)的土地，存在未來的競爭對手?？紤]到石灣長期居民和原居民對區(qū)域的地域情結(jié)較重，本項目將重點關(guān)注并在項目開發(fā)首期著重關(guān)注該類人群。戶型面積建議以 100 平方米－140 平方米大戶型為主，這符合石灣客戶偏好大面積戶型的消費習(xí)慣。項目施工單位為 汕頭市澄海區(qū)鳳翔建筑工程 有限公司，該公司是國家建設(shè)部批準(zhǔn)的二級總承包企業(yè)，可承建大型小區(qū)和高層建筑。九、項目投資估算、資金籌措計劃本項目開發(fā)建設(shè)投資為 57,484 萬元，總成本費用 60,205 萬元,計劃采用滾動式開發(fā)，計劃資金來源于：1 、股東投入自有資金 21,000 萬元；向銀行借款 24,000萬元；3 、通過預(yù)售籌集建設(shè)資金 15,205