【正文】 杯、特色小吃等近百 家）、娛樂（洗浴中心、歌城等）、休閑（“河堤體閑一條街 茶坊、咖啡屋、酒吧”、市政廣場(chǎng)、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)）生活及文化配套（銀行、洗衣店、影像店、超市、藥店、理發(fā)店、美容院等）綜合需求。 D、 其它 —— 位于項(xiàng)目附近的配套還有，綿陽六里糧油種子批發(fā)市場(chǎng)、陸和生產(chǎn)資料市場(chǎng)、堂宏小商品批發(fā)市場(chǎng)、置信 5） 人文景觀配套： 碧水寺 —— 位于綿陽城區(qū)涪江東岸， 東方紅橋頭， 始建于唐代。 芙蓉溪 —— 指富樂山西麓芙蓉溪下游約２公里長(zhǎng)的河段。 仙人橋 —— 目前宗地東北角的芙蓉溪上有一仙人橋，橋名歷史悠久，橋下有一水壩，水位較高，有輕微污染，但是每天沿河還是有人垂釣，他日會(huì)進(jìn)一步改善。 李杜祠 —— 位于芙蓉橋頭，為祭祀李白和杜甫兩大杰出詩人，占地 畝，為清代建筑。這些文物具有很高的歷史、藝術(shù)和科學(xué)價(jià)值，在中外學(xué)術(shù)界負(fù)有盛名。 中華科學(xué)家公園 —— 富樂山下的中華科學(xué)家公園，由“四大發(fā)明”廣場(chǎng)和科學(xué)家雕塑園組成。風(fēng)洞右側(cè)一塊直徑為 12 米、高 30 米形似“大喇叭” 的物體便是入風(fēng)口， 風(fēng)動(dòng)力部分是一臺(tái)巨大的紅色筒形風(fēng)扇。占地０．３５平方公里。涪江岸邊有一長(zhǎng)約７米寬約３米顏色微黃的巨石名“黃斑石”，相傳為涪翁垂釣處。 四、針對(duì)性供應(yīng)市場(chǎng)分析 為方便對(duì)綿陽房地產(chǎn)市場(chǎng)加以研究，項(xiàng)目組根據(jù)綿陽目前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況，對(duì)綿陽房地產(chǎn)進(jìn)行了板塊細(xì)分，其具體示意圖如下： 研 究板塊示意圖 目前，綿陽房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，呈現(xiàn)“兩大 6 片區(qū)的發(fā)展態(tài)勢(shì)”，其布局大體如下。其中：各類商品住宅 2847 套 平方米 , 每套平均建筑面積為 102 平方米 。 其供應(yīng)主要分布在市中心板、游仙板塊、以及平政板塊，其中以 星河灣、麗景花城、水韻麗都、東圣金色時(shí)代 17496 4090 高層（商?。? 2350 南郡公寓 50135 高層 2200 金橋富樂山水 20200 80135 多層 1700 陽光水岸 128000 80150 多層 1500 西城花園 14000 80170 多層 未定 富臨 小高層物業(yè)供應(yīng)也占有一定比例，其總體供應(yīng)在 10%以上，高層供應(yīng)占到 24%，其供應(yīng)主要為 南郡公寓、富臨金岸、金色時(shí)代 御營壩、開 50— 260 1 1 160 鴻越芙蓉華庭、 芙蓉漢城 3 期、恒馨苑、 興綿但是由于市場(chǎng)發(fā)展極不平衡，住宅產(chǎn)品供應(yīng)主要集中在沿江一帶，而且多數(shù)項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模較小，并且產(chǎn)品開發(fā)水平高低不一，高品質(zhì)樓盤缺乏代表性。 近期內(nèi)，銷售市場(chǎng)受國家宏觀調(diào)控政策影響，造成部分購房者持幣觀望，但由于今年整體房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)投放量大大減少，出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面，有消費(fèi)能力的消費(fèi)者出現(xiàn)搶購住房的現(xiàn)象，房?jī)r(jià)也隨之大幅上漲。 2) 預(yù)測(cè) 1：按行業(yè)預(yù)測(cè) 表 102 綿陽重點(diǎn)行業(yè)中高收入人數(shù)預(yù)測(cè) 行 業(yè) 在崗職工數(shù)（萬人） 年均收入（元） 月均收入（元） 中高層（萬人） 教育 14244 1187 制造業(yè) 7190 599 電力燃?xì)饧八a(chǎn)供應(yīng)業(yè) 13726 1144 建筑業(yè) 7480 623 交通運(yùn)輸倉儲(chǔ)郵政 13007 1084 計(jì)算機(jī)和信息傳輸 27259 2272 批發(fā)零售業(yè) 11258 938 金融業(yè) 19673 1639 科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查業(yè) 25584 2132 水利環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè) 8390 699 衛(wèi)生社會(huì)保障和社會(huì)服務(wù)業(yè) 20172 1681 公共管理和社會(huì)組織 13942 1162 合 計(jì) — — 小 結(jié)： 按行業(yè)的人數(shù)預(yù)測(cè)綿陽中、高收入群約為 萬人。 綿陽中高收入客戶群的特征 表 104 目標(biāo)客群每百戶耐用品消費(fèi)擁有量 類別 私車 空調(diào) 電腦 攝像機(jī) 健身器 消毒柜 高檔樂器 微波爐 飲水機(jī) 中上收入 0 高收入 3 最高收入 2 分析： 1) 在耐用品擁有量方面，可以看到空調(diào)、消毒柜、微波爐等用品的擁有量特別高，雖然這些用品價(jià)格不高，但都是表現(xiàn)生活品質(zhì)的一個(gè)方面，說明了綿陽中高收入群體在生活品質(zhì)方面非常講究。 綿陽中高收入客戶群的細(xì)分 表 105 現(xiàn)實(shí)入住業(yè)主多因素交叉分析 項(xiàng)目 家庭年收入為 56 萬 家庭年收入為 67 萬 家庭年收入為 78 萬 家庭年收入為 8 萬以上 身份特征 年齡 3040 歲 4045 歲 3545 歲 4555 歲 工作單位性質(zhì)及職業(yè) 政府公務(wù)員、教 師、醫(yī)生 專業(yè)技術(shù)人員、企業(yè)中層管理者、 高級(jí)公務(wù)員、私營企業(yè)主 國營、三資、私營企業(yè)主 學(xué)歷 大專 本科 本科 本科 碩士 大專 碩士 家庭 結(jié)構(gòu) 與子女同住，三口之家 與子女同住，三代同堂 單身與父母同住，與子女同住 與子女同住 工作 地點(diǎn) 中心城區(qū) 游仙區(qū) 中心城區(qū) 中心城區(qū) 中心城區(qū) 購房 目的 二次置業(yè)改善居住環(huán)境 二次置業(yè)給父母或子女居住 二次置業(yè)改善居住環(huán)境或休閑城郊 二次置業(yè)休閑城郊 購房意向 樓型 首選 電梯，花園洋房 電梯，花園洋房 花園洋房 項(xiàng)目 項(xiàng)目 面積 120150 ㎡ 130160 ㎡ 150200 ㎡ 210290㎡ 典型 戶型 3室 2 廳 2衛(wèi) 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 4 室 2 廳 2 衛(wèi) 4 室 3 廳 3 衛(wèi) — 可接受的總價(jià) 1825 萬 2030 萬 4050 萬 5070 萬 可接受的單價(jià) 1200150 元/㎡ 15001700 元/㎡ 18002100 元 /㎡ 22002500 元 /㎡ 月供款 8001000 元 10001300 元 13001600 元 16002000 元 面積配比要求 大客廳 大客廳 大臥室 大客廳 大主臥 大客廳 大主臥 功能房要求 書房 書房 儲(chǔ)藏室 書房 休閑廳 書房 休閑廳 儲(chǔ)藏室 個(gè)性特征 購房?jī)r(jià)值偏向 偏重于住宅的適用性 偏重于住宅的舒適性，對(duì)區(qū)域環(huán)境和配套要求較高； 偏重于區(qū)域環(huán)境和小區(qū)綠化； 偏重于居住的舒適性、安 全性和榮耀性； 生活方式偏向 作聯(lián)系強(qiáng)，工作的便利性對(duì)購房的影響較大； 友、旅游、上網(wǎng)的城市時(shí)尚一群； 有自己的社會(huì)圈子，喜歡旅游和運(yùn)動(dòng)； 新銳，對(duì)生活品位較高； 、音樂、旅游； 和休閑娛樂配套要求較高； 的檔 次、文 化 氛圍、物業(yè)服務(wù)要求高； 社 區(qū) 超市、會(huì)所等配套； 入 一 些VIP 俱樂部。雖然供應(yīng)的商品房有開始向中高端傾斜的趨勢(shì)，但由于綿陽樓市總體房?jī)r(jià)并不高，尚未造成沉重的購買壓力。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2020 年外地購房比例占 37%， 2020年一季度統(tǒng)計(jì)占 45 %。目前，綿陽的居民收入結(jié)構(gòu)基本上是金字塔型的上小下大，而商品住房結(jié)構(gòu)則是兩頭小中間大的適合于中產(chǎn)社會(huì)的橄欖型，這顯然不符合目前綿陽的社會(huì)現(xiàn)狀，從而導(dǎo)致了位于收入金字塔中下部分的人群不得不購買超出自己實(shí)際支付能力的住房，成為“房奴”。 第三部分 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 一、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境鑒定 由于我項(xiàng)目定位綿陽房地產(chǎn)市場(chǎng)中高端產(chǎn)品，其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不僅僅局限于項(xiàng)目所在片區(qū)，以我項(xiàng)目目前的市場(chǎng)地位和開發(fā)商打造的決心，我項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境應(yīng)該放眼于整個(gè)綿陽市房地產(chǎn)住宅高端市場(chǎng)。 24500 平米左右 右 總建筑面積96920 平米。 50 多 套數(shù) 488 200 多 200 多 776 300 多 均價(jià) 1600 1800 多 1470 1600 1800 多 廣告語 無 無 美好生活 從美好家園開始；親山親水親自然?，F(xiàn)代感較強(qiáng)的明快風(fēng)格。 5 550、 2 42等 社區(qū)主 社區(qū)臨街 社區(qū)底商 幼兒園 幼兒園、社 底商 要配套 底商，主入口 2020平米的綠地廣場(chǎng)。年底銷售 已基本預(yù)定完，僅余頂躍。 暫無 暫無 現(xiàn)場(chǎng)圍墻打包。 匯處。 車庫（車位） 80 多 40 多 30 多 200 多 200 多 套數(shù) 205 100 多 135 550 多套 400 多 均價(jià) 1800 多 2200 1900 多 1600 左右 2200 廣告語 城 市 上游、生活尚優(yōu)。 完 美 坡地、醉美生活。 劣勢(shì) 地 段 略偏、生活不 夠 便利。 周邊配套 漢龍英才學(xué)校、五一廣場(chǎng)、平 政 車站、長(zhǎng)虹電子圣水寺。 南 山 中學(xué)、康復(fù)醫(yī)院、加油站、電大、菜市 銷售情況 80 套左右 70%左右 80%左右 前期登記近兩千客戶，意向很 強(qiáng) 的400 多人。 廣告、戶外燈桿廣告。 2020 多平米休閑廣場(chǎng) 車庫（車位） 50 多 200 多 300 多 200 多 80 多 套數(shù) 178 500 多 820 681 150 多 均價(jià) 1900 多 多層 1600多，小高2400 2700 2400 層 2200，高層 2500 廣告語 成熟之上、一生領(lǐng)享。 絕好地段、生活便利、配套完善、江景和城市景觀、 劣勢(shì) 景觀、綠化欠缺 江景效果簽佳、被兩條路一個(gè)高架橋包圍，地形不好、喧鬧。 洞天公園、老茶樹休閑廣場(chǎng) 東辰小學(xué)、交通技校、客運(yùn)總站、花園批發(fā)市場(chǎng)。 已售 85% 160 套左右 余 40 多套。 主力戶型 9 11 12 135 9 125 建筑形態(tài) 6+1 多層磚混和小高 6+1 多層磚混 層 容積率 綠地率 32% 38% 景觀 觀江景和二期的游泳池、 12020 平米人工湖內(nèi)景 綠化、草坪、小廣場(chǎng) 車庫（車位） 100 多 20 多個(gè)車位 套數(shù) 600 多 240 均價(jià) 2500 1900 廣告語 與城市共同成長(zhǎng)、為綿陽真情付出。 底商、健身場(chǎng)地 周邊主要配套 菜市、小學(xué) 菜市、幼兒園、小學(xué) 銷售情況 8 月上旬預(yù)售 9 月開盤 交房時(shí)間 未定 06 年底 廣告推廣 電視、報(bào)紙、戶外、公司網(wǎng)