【導(dǎo)讀】房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)與城鎮(zhèn)居民和其他經(jīng)濟(jì)主體的經(jīng)濟(jì)利益密切相關(guān)，是反映國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。準(zhǔn)確地反映房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)幅度、市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)和絕對(duì)值價(jià)格水平。級(jí)黨政部門和全社會(huì)公布各種房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)信息。物業(yè)管理價(jià)格是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套。全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查在全國(guó)35個(gè)大中城市開展。有條件的省(區(qū)、市)可進(jìn)一步將調(diào)查范圍擴(kuò)大到全部或重點(diǎn)地級(jí)城。在選擇土地調(diào)查項(xiàng)目時(shí)，要考慮其級(jí)別、期價(jià)格沒(méi)有時(shí)，要嚴(yán)格按照調(diào)查方案所提供的處理方法填報(bào)。小類，由小類到中類，再由中類到大類，最后由大類匯出總指數(shù)。起始類就是小類或中類。中類以下指數(shù)采用樣本資料作權(quán)數(shù)的加權(quán)調(diào)和平均公式。計(jì)算，中類、大類和總指數(shù)采用固定權(quán)數(shù)的加權(quán)算術(shù)平均公式計(jì)算。按方案所規(guī)定的選點(diǎn)原則，在每個(gè)細(xì)項(xiàng)中分別抽選若干有代表性的房屋為調(diào)查對(duì)象。查單位及有關(guān)部門的資料，計(jì)算出調(diào)查對(duì)象的個(gè)體價(jià)格指數(shù)和細(xì)項(xiàng)價(jià)格指數(shù)。

　　

【正文】 產(chǎn)價(jià)格調(diào)查統(tǒng)計(jì)實(shí)施方案 — 15— (二 ) 報(bào)表填報(bào)簡(jiǎn)單說(shuō)明 ？ 單位詳細(xì)名稱 — 是指所選調(diào)查項(xiàng)目所屬單位 (企業(yè) )的詳細(xì)名稱。 單位代碼 — 是指所選調(diào)查項(xiàng)目所屬單位 (企業(yè) )的代碼，為 7位碼。前 4位為城市碼，后 3 位為單位 (企業(yè) )順序編碼。 單位詳細(xì)地址 — 是指所選調(diào)查項(xiàng)目所屬單位 (企業(yè) )的詳細(xì)通信地址。 單位郵編 — 是指所選調(diào)查項(xiàng)目所屬單位 (企業(yè) )的通信所用的郵政編碼。 何填寫？ 項(xiàng)目序號(hào) — 項(xiàng)目編碼為 10位碼。前 4位為城市編碼，中間 3位為單位 (企業(yè) )順序編碼，后 3位為所選個(gè)體項(xiàng)目 (工程 )編碼。 (前 7位 =單位代碼 ) 項(xiàng)目編碼 — 項(xiàng)目編碼為 4位碼。編碼按調(diào)查表后的項(xiàng)目編碼說(shuō)明填寫。 項(xiàng)目地段 — 項(xiàng)目地段為 2 位碼。指所選調(diào)查項(xiàng)目所處位置的地級(jí)編碼，編碼按調(diào)查表后的編碼說(shuō)明填寫。 項(xiàng)目區(qū)域 — 項(xiàng)目區(qū)域?yàn)?6位碼。前 4 位為城市碼；后 2 位為區(qū)域碼，指各地為所調(diào)查城市劃分的若干區(qū)域 (最多 99 個(gè) )并賦予每個(gè)區(qū)域的編碼。按照各地的城市區(qū)域編碼表填寫 (編碼表是動(dòng)態(tài)變化的 )。 項(xiàng)目結(jié)構(gòu) — 項(xiàng)目結(jié)構(gòu)為 1 位碼 。指調(diào)查樣本項(xiàng)目的建筑結(jié)構(gòu)。編碼按報(bào)表后的項(xiàng)目結(jié)構(gòu)編碼說(shuō)明填報(bào)。 項(xiàng)目位置名稱 — 項(xiàng)目名稱也叫“位置名稱”，其中包含項(xiàng)目所在的位置和項(xiàng)目名稱。填寫格式為：“項(xiàng)目位置” +“項(xiàng)目名稱”。 交易方式 — 交易方式為 1位碼。是指土地的交易方式。通常按土地來(lái)源分為一級(jí)市場(chǎng) (政府供地 )和二級(jí)市場(chǎng) (市場(chǎng)供地 )。編碼按報(bào)表后的交易方式編碼說(shuō)明填寫。 有無(wú)電梯 — 有無(wú)電梯為 1位碼。指調(diào)查項(xiàng)目 (建筑物 )有無(wú)電梯，有填寫“ 1”、無(wú)填寫“ 2”。 本期銷售面積 — 是指該填報(bào)項(xiàng)目本期交易 (銷售 )的面積總量。土地、租賃和物業(yè)的填報(bào)與此相同，都是填 報(bào)當(dāng)期的面積總量。填報(bào)時(shí)要按報(bào)表中要求的計(jì)量單位填寫。 本期銷售金額 — 是指該填報(bào)項(xiàng)目本期交易 (銷售 )的價(jià)值總量。土地、租賃和物業(yè)的填報(bào)與此相同，都是填報(bào)當(dāng)期的價(jià)值總量。填報(bào)時(shí)要按報(bào)表中要求的計(jì)量單位填寫。 本期銷售單價(jià) — 是指本期采集的該樣本價(jià)格的算術(shù)平均數(shù)。土地、租賃和物業(yè)本期交易和租賃單價(jià)的填報(bào)與此相同。填報(bào)時(shí)要按報(bào)表中要求的計(jì)量單位填寫。 上期銷售單價(jià) — 是指同類樣本上期的銷售價(jià)格。土地、租賃和物業(yè)上期交易和租賃單價(jià)的填報(bào)與此相同。填報(bào)時(shí)要按報(bào)表中要求的計(jì)量單位填寫。 上年同期銷售價(jià)格 — 是指同類樣本上年同 期的銷售價(jià)格。土地、租賃和物業(yè)上年同期交易和租賃單價(jià)的填報(bào)與此相同。填報(bào)時(shí)要按報(bào)表中要求的計(jì)量單位填寫。 本期均價(jià) — 是指本期該樣本項(xiàng)目銷售平均價(jià)格。土地、租賃和物業(yè)本期交易和租賃均價(jià)的填報(bào)與此相同。填報(bào)時(shí)要按報(bào)表中要求的計(jì)量單位填寫。 ？ 房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查中所調(diào)查的價(jià)格均是買方 (承租方 )為取得房地產(chǎn)所有權(quán) (使用權(quán) )所支付的實(shí)際成交價(jià)格 (租金 )，不包括與交易有關(guān)的各種稅費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、中介費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)等。 由于房屋銷售 (交易 )價(jià)格受房屋地段、環(huán)境、 層位、朝向 、裝修等因素的影響，所以房地產(chǎn)銷售 (交易 )價(jià)格有基價(jià)、起價(jià)、平均交易價(jià)等等。為便于資料收集和數(shù)據(jù)可比，方案規(guī)定填報(bào)價(jià)格為調(diào)查項(xiàng)目某特定代表樣本的實(shí)際銷售 (交易 )價(jià)和調(diào)查項(xiàng)目的綜合平均銷售 (交易 )價(jià)。如選定A 棟公寓樓為調(diào)查項(xiàng)目，報(bào)告期共銷售五套公寓，其中二、五層各銷售一套，三層銷售了三套，則可選定三層中的某一套作為特定樣本，單獨(dú)考察該套公寓基期和報(bào)告期的價(jià)格變動(dòng)，來(lái)代表該房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查統(tǒng)計(jì)實(shí)施方案 — 16— 棟公寓樓的價(jià)格變動(dòng)。而報(bào)告期的銷售面積和金額則為上述五套公寓的面積和金額合計(jì)數(shù)。房屋銷售 (交易 )價(jià)格統(tǒng)一按建筑 (套內(nèi) )面積計(jì)算，均價(jià)為此五套 的平均價(jià)。 ？ 目前我國(guó)土地價(jià)格按是否含地上建筑物價(jià)格分為地價(jià) (指純土地部分價(jià)格 )，樓面地價(jià) (每單位建筑面積的土地價(jià)格，指地價(jià)與建筑面積之比 )；按不同交易方式分為政府和市場(chǎng)供地；按地價(jià)虛實(shí)分為市場(chǎng)成交價(jià)、評(píng)估價(jià)格等等。由于地價(jià)受地段、地面建筑物種類及其面積等因素的影響，因此，通常情況下地價(jià)的高低是由土地的地段、使用方向、擬建面積、成交雙方的交涉等因素來(lái)確定的。 為便于資料的采集和可比，本方案所說(shuō)的土地交易價(jià)格界定為：房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)之前，為取得土地使用權(quán)而實(shí) 際支付的成交價(jià)，不包括土地的后續(xù)開發(fā)費(fèi)用、稅費(fèi)、各種手續(xù)費(fèi)、拆遷費(fèi)等。該成交價(jià)可以是任何交易方式形成的，但在調(diào)查時(shí)要保證其交易方式在基期和報(bào)告期的一致性。 ，價(jià)格資料應(yīng)從哪里取得？ 由于房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成及其影響因素的多樣性，其價(jià)格資料的來(lái)源在各地有所不同。從主管部門看，有房地產(chǎn)管理局、土地管理局和房屋交易中心等。從社會(huì)調(diào)查對(duì)象看，有房地產(chǎn)開發(fā)商 (銷售商 )、二手房交易中心等。各地應(yīng)依照方案所規(guī)定的抽選原則，根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，確定調(diào)查對(duì)象。通過(guò)初步調(diào)查，就各調(diào)查資料的來(lái)源渠道簡(jiǎn)列如 下，供各地參考。 ①土地交易價(jià)格：可通過(guò)土地管理部門的國(guó)土年綜６表或土地管理局的地價(jià)評(píng)估中心，了解到土地交易的有關(guān)價(jià)格資料和買賣單位。若不能從土地管理局獲得全部資料，還可從上述部門了解到買方或賣方，通過(guò)對(duì)買方或賣方的典型調(diào)查，進(jìn)一步獲得有關(guān)土地的交易價(jià)格。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，土地二級(jí)市場(chǎng)交易越來(lái)越多。因此，方案建議土地資料最好從買方調(diào)查取得。 ②經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格和私房出售價(jià)格：可通過(guò)房地產(chǎn)管理局、房產(chǎn)交易中心調(diào)查取得。也可通過(guò)對(duì)不同類型的購(gòu)房戶進(jìn)行抽樣調(diào)查獲得，但要保證報(bào)告期和基期價(jià)格的 可比；私房的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶應(yīng)在房地產(chǎn)管理局辦理。因此，其樣本資料可從房地產(chǎn)管理局獲得，從舊房交易中心也可獲得一些輔助資料。 ③普通住宅銷售價(jià)格和豪華住宅銷售價(jià)格：可通過(guò)房地產(chǎn)管理局、房屋交易中心或房地產(chǎn)開發(fā)商 (銷售商 )調(diào)查取得。如上所述，商品房交易的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶和確認(rèn)是通過(guò)房地產(chǎn)管理局完成的。所以，普通住宅和豪華住宅的樣本資料原則上可從房地產(chǎn)管理局獲得，即使資料不全，也可在此基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商 (銷售商 )進(jìn)行典型調(diào)查取得。 ④非住宅銷售價(jià)格：可通過(guò)房地產(chǎn)開發(fā)公司、房地產(chǎn)管理局或開發(fā)區(qū)調(diào)查取 得。在房地產(chǎn)管理局獲得有關(guān)樣本資料的基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商或開發(fā)區(qū)進(jìn)行典型調(diào)查取得。 ⑤ 私房租賃價(jià)格：可通過(guò)民辦租賃中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)管理局、社區(qū)管委會(huì)或典型調(diào)查取得。按規(guī)定，私房出租應(yīng)到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理局登記，這部分私房的價(jià)格即可獲得。還有部分沒(méi)到房管部門登記的私房，其價(jià)格一方面可從民辦租賃中介機(jī)構(gòu)獲得，另一方面可通過(guò)對(duì)私房承租者進(jìn)行典型調(diào)查取得。 ⑥ 辦公用房租賃價(jià)格、商業(yè)用房租賃價(jià)格和廠房倉(cāng)庫(kù)租賃價(jià)格：可通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商或承租 方進(jìn)行典型調(diào)查取得。其計(jì)量單位要保持統(tǒng)一。 ？ 房地產(chǎn)交易往往是一次性買賣 ,其基期價(jià)格較難取得。 在缺乏房地產(chǎn)交易的基期價(jià)格時(shí)，可通過(guò)以下方法推算： ①用同類房屋、同級(jí)地段 (同級(jí)地段內(nèi)繁華位置接近 )、同樣結(jié)構(gòu)的非本座建筑物的基期平均銷售 (租賃 )價(jià)格替代。 ②根據(jù)同類房屋、 同級(jí)地段、 同樣結(jié)構(gòu)的銷售 (租賃 )價(jià)格的變動(dòng)幅度，推算基期價(jià)格。其計(jì)算公式為： Ｐ 0＝Ｐ t／ (Ｒ＋１ ) 房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查統(tǒng)計(jì)實(shí)施方案 — 17— 其中：Ｐ 0 為基期價(jià)格 ,Ｐ t 為報(bào)告期價(jià)格， Ｒ為同類房屋、 同級(jí)地段、 同樣結(jié)構(gòu)的基期價(jià)格變動(dòng)幅度。 ③可用當(dāng)?shù)鼗谕?jí)地段、同類房屋、同樣結(jié)構(gòu)的平均銷售 (租賃 )價(jià)格替代。 ④可通過(guò)房地產(chǎn)開發(fā) (銷售 )商、 土地管理局和房管部門的有關(guān)專家進(jìn)行科學(xué)評(píng)估測(cè)算。