【導(dǎo)讀】房地產(chǎn)價格的變動與城鎮(zhèn)居民和其他經(jīng)濟主體的經(jīng)濟利益密切相關(guān)，是反映國民經(jīng)濟運行。準(zhǔn)確地反映房地產(chǎn)價格變動幅度、市場發(fā)展趨勢和絕對值價格水平。級黨政部門和全社會公布各種房地產(chǎn)價格統(tǒng)計信息。物業(yè)管理價格是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套。全國房地產(chǎn)價格調(diào)查在全國35個大中城市開展。有條件的省(區(qū)、市)可進一步將調(diào)查范圍擴大到全部或重點地級城。在選擇土地調(diào)查項目時，要考慮其級別、期價格沒有時，要嚴(yán)格按照調(diào)查方案所提供的處理方法填報。小類，由小類到中類，再由中類到大類，最后由大類匯出總指數(shù)。起始類就是小類或中類。中類以下指數(shù)采用樣本資料作權(quán)數(shù)的加權(quán)調(diào)和平均公式。計算，中類、大類和總指數(shù)采用固定權(quán)數(shù)的加權(quán)算術(shù)平均公式計算。按方案所規(guī)定的選點原則，在每個細(xì)項中分別抽選若干有代表性的房屋為調(diào)查對象。查單位及有關(guān)部門的資料，計算出調(diào)查對象的個體價格指數(shù)和細(xì)項價格指數(shù)。

　　

【正文】 產(chǎn)價格調(diào)查統(tǒng)計實施方案 — 15— (二 ) 報表填報簡單說明 ？ 單位詳細(xì)名稱 — 是指所選調(diào)查項目所屬單位 (企業(yè) )的詳細(xì)名稱。 單位代碼 — 是指所選調(diào)查項目所屬單位 (企業(yè) )的代碼，為 7位碼。前 4位為城市碼，后 3 位為單位 (企業(yè) )順序編碼。 單位詳細(xì)地址 — 是指所選調(diào)查項目所屬單位 (企業(yè) )的詳細(xì)通信地址。 單位郵編 — 是指所選調(diào)查項目所屬單位 (企業(yè) )的通信所用的郵政編碼。 何填寫？ 項目序號 — 項目編碼為 10位碼。前 4位為城市編碼，中間 3位為單位 (企業(yè) )順序編碼，后 3位為所選個體項目 (工程 )編碼。 (前 7位 =單位代碼 ) 項目編碼 — 項目編碼為 4位碼。編碼按調(diào)查表后的項目編碼說明填寫。 項目地段 — 項目地段為 2 位碼。指所選調(diào)查項目所處位置的地級編碼，編碼按調(diào)查表后的編碼說明填寫。 項目區(qū)域 — 項目區(qū)域為 6位碼。前 4 位為城市碼；后 2 位為區(qū)域碼，指各地為所調(diào)查城市劃分的若干區(qū)域 (最多 99 個 )并賦予每個區(qū)域的編碼。按照各地的城市區(qū)域編碼表填寫 (編碼表是動態(tài)變化的 )。 項目結(jié)構(gòu) — 項目結(jié)構(gòu)為 1 位碼 。指調(diào)查樣本項目的建筑結(jié)構(gòu)。編碼按報表后的項目結(jié)構(gòu)編碼說明填報。 項目位置名稱 — 項目名稱也叫“位置名稱”，其中包含項目所在的位置和項目名稱。填寫格式為：“項目位置” +“項目名稱”。 交易方式 — 交易方式為 1位碼。是指土地的交易方式。通常按土地來源分為一級市場 (政府供地 )和二級市場 (市場供地 )。編碼按報表后的交易方式編碼說明填寫。 有無電梯 — 有無電梯為 1位碼。指調(diào)查項目 (建筑物 )有無電梯，有填寫“ 1”、無填寫“ 2”。 本期銷售面積 — 是指該填報項目本期交易 (銷售 )的面積總量。土地、租賃和物業(yè)的填報與此相同，都是填 報當(dāng)期的面積總量。填報時要按報表中要求的計量單位填寫。 本期銷售金額 — 是指該填報項目本期交易 (銷售 )的價值總量。土地、租賃和物業(yè)的填報與此相同，都是填報當(dāng)期的價值總量。填報時要按報表中要求的計量單位填寫。 本期銷售單價 — 是指本期采集的該樣本價格的算術(shù)平均數(shù)。土地、租賃和物業(yè)本期交易和租賃單價的填報與此相同。填報時要按報表中要求的計量單位填寫。 上期銷售單價 — 是指同類樣本上期的銷售價格。土地、租賃和物業(yè)上期交易和租賃單價的填報與此相同。填報時要按報表中要求的計量單位填寫。 上年同期銷售價格 — 是指同類樣本上年同 期的銷售價格。土地、租賃和物業(yè)上年同期交易和租賃單價的填報與此相同。填報時要按報表中要求的計量單位填寫。 本期均價 — 是指本期該樣本項目銷售平均價格。土地、租賃和物業(yè)本期交易和租賃均價的填報與此相同。填報時要按報表中要求的計量單位填寫。 ？ 房地產(chǎn)價格調(diào)查中所調(diào)查的價格均是買方 (承租方 )為取得房地產(chǎn)所有權(quán) (使用權(quán) )所支付的實際成交價格 (租金 )，不包括與交易有關(guān)的各種稅費、手續(xù)費、中介費和物業(yè)管理費等。 由于房屋銷售 (交易 )價格受房屋地段、環(huán)境、 層位、朝向 、裝修等因素的影響，所以房地產(chǎn)銷售 (交易 )價格有基價、起價、平均交易價等等。為便于資料收集和數(shù)據(jù)可比，方案規(guī)定填報價格為調(diào)查項目某特定代表樣本的實際銷售 (交易 )價和調(diào)查項目的綜合平均銷售 (交易 )價。如選定A 棟公寓樓為調(diào)查項目，報告期共銷售五套公寓，其中二、五層各銷售一套，三層銷售了三套，則可選定三層中的某一套作為特定樣本，單獨考察該套公寓基期和報告期的價格變動，來代表該房地產(chǎn)價格調(diào)查統(tǒng)計實施方案 — 16— 棟公寓樓的價格變動。而報告期的銷售面積和金額則為上述五套公寓的面積和金額合計數(shù)。房屋銷售 (交易 )價格統(tǒng)一按建筑 (套內(nèi) )面積計算，均價為此五套 的平均價。 ？ 目前我國土地價格按是否含地上建筑物價格分為地價 (指純土地部分價格 )，樓面地價 (每單位建筑面積的土地價格，指地價與建筑面積之比 )；按不同交易方式分為政府和市場供地；按地價虛實分為市場成交價、評估價格等等。由于地價受地段、地面建筑物種類及其面積等因素的影響，因此，通常情況下地價的高低是由土地的地段、使用方向、擬建面積、成交雙方的交涉等因素來確定的。 為便于資料的采集和可比，本方案所說的土地交易價格界定為：房地產(chǎn)開發(fā)商在進行項目開發(fā)之前，為取得土地使用權(quán)而實 際支付的成交價，不包括土地的后續(xù)開發(fā)費用、稅費、各種手續(xù)費、拆遷費等。該成交價可以是任何交易方式形成的，但在調(diào)查時要保證其交易方式在基期和報告期的一致性。 ，價格資料應(yīng)從哪里取得？ 由于房地產(chǎn)價格構(gòu)成及其影響因素的多樣性，其價格資料的來源在各地有所不同。從主管部門看，有房地產(chǎn)管理局、土地管理局和房屋交易中心等。從社會調(diào)查對象看，有房地產(chǎn)開發(fā)商 (銷售商 )、二手房交易中心等。各地應(yīng)依照方案所規(guī)定的抽選原則，根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況，確定調(diào)查對象。通過初步調(diào)查，就各調(diào)查資料的來源渠道簡列如 下，供各地參考。 ①土地交易價格：可通過土地管理部門的國土年綜６表或土地管理局的地價評估中心，了解到土地交易的有關(guān)價格資料和買賣單位。若不能從土地管理局獲得全部資料，還可從上述部門了解到買方或賣方，通過對買方或賣方的典型調(diào)查，進一步獲得有關(guān)土地的交易價格。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，土地二級市場交易越來越多。因此，方案建議土地資料最好從買方調(diào)查取得。 ②經(jīng)濟適用房銷售價格和私房出售價格：可通過房地產(chǎn)管理局、房產(chǎn)交易中心調(diào)查取得。也可通過對不同類型的購房戶進行抽樣調(diào)查獲得，但要保證報告期和基期價格的 可比；私房的產(chǎn)權(quán)過戶應(yīng)在房地產(chǎn)管理局辦理。因此，其樣本資料可從房地產(chǎn)管理局獲得，從舊房交易中心也可獲得一些輔助資料。 ③普通住宅銷售價格和豪華住宅銷售價格：可通過房地產(chǎn)管理局、房屋交易中心或房地產(chǎn)開發(fā)商 (銷售商 )調(diào)查取得。如上所述，商品房交易的產(chǎn)權(quán)過戶和確認(rèn)是通過房地產(chǎn)管理局完成的。所以，普通住宅和豪華住宅的樣本資料原則上可從房地產(chǎn)管理局獲得，即使資料不全，也可在此基礎(chǔ)上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)商 (銷售商 )進行典型調(diào)查取得。 ④非住宅銷售價格：可通過房地產(chǎn)開發(fā)公司、房地產(chǎn)管理局或開發(fā)區(qū)調(diào)查取 得。在房地產(chǎn)管理局獲得有關(guān)樣本資料的基礎(chǔ)上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)商或開發(fā)區(qū)進行典型調(diào)查取得。 ⑤ 私房租賃價格：可通過民辦租賃中介機構(gòu)、房地產(chǎn)管理局、社區(qū)管委會或典型調(diào)查取得。按規(guī)定，私房出租應(yīng)到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理局登記，這部分私房的價格即可獲得。還有部分沒到房管部門登記的私房，其價格一方面可從民辦租賃中介機構(gòu)獲得，另一方面可通過對私房承租者進行典型調(diào)查取得。 ⑥ 辦公用房租賃價格、商業(yè)用房租賃價格和廠房倉庫租賃價格：可通過對房地產(chǎn)開發(fā)商或承租 方進行典型調(diào)查取得。其計量單位要保持統(tǒng)一。 ？ 房地產(chǎn)交易往往是一次性買賣 ,其基期價格較難取得。 在缺乏房地產(chǎn)交易的基期價格時，可通過以下方法推算： ①用同類房屋、同級地段 (同級地段內(nèi)繁華位置接近 )、同樣結(jié)構(gòu)的非本座建筑物的基期平均銷售 (租賃 )價格替代。 ②根據(jù)同類房屋、 同級地段、 同樣結(jié)構(gòu)的銷售 (租賃 )價格的變動幅度，推算基期價格。其計算公式為： Ｐ 0＝Ｐ t／ (Ｒ＋１ ) 房地產(chǎn)價格調(diào)查統(tǒng)計實施方案 — 17— 其中：Ｐ 0 為基期價格 ,Ｐ t 為報告期價格， Ｒ為同類房屋、 同級地段、 同樣結(jié)構(gòu)的基期價格變動幅度。 ③可用當(dāng)?shù)鼗谕壍囟?、同類房屋、同樣結(jié)構(gòu)的平均銷售 (租賃 )價格替代。 ④可通過房地產(chǎn)開發(fā) (銷售 )商、 土地管理局和房管部門的有關(guān)專家進行科學(xué)評估測算。