【正文】 計(jì)為該戶的花園，對(duì)其他人并沒有妨礙，但就該業(yè)主來說，他的隱私權(quán)、安寧權(quán)會(huì)得到很好的保護(hù)。這符合物權(quán)法物盡其用的原則，既能改善個(gè)體生活質(zhì)量，也有利于相鄰關(guān)系和諧及居住文明。如果非要將它作為公共活動(dòng)區(qū)域，勢(shì)必不利于相鄰業(yè)主的隱私保護(hù)，形成于公眾并無實(shí)利，而對(duì)當(dāng)事人有大礙的情形。事實(shí)上，在現(xiàn)實(shí)生活中，這種附贈(zèng)的花園，只要是設(shè)計(jì)得比較規(guī)范，經(jīng)過規(guī)劃批準(zhǔn)，銷售時(shí)作了公示，都不會(huì)產(chǎn)生什么爭(zhēng)議。 一個(gè)特別有意思的問題是廣告的約束力。開發(fā)商在宣傳樓盤的時(shí)候，通常有沙盤，模型等展示，會(huì)明確告訴客戶，購買底樓可以附贈(zèng)花園、購買頂層可以附贈(zèng)露臺(tái)，這些模型當(dāng)然是廣告的一部分。那么這些廣告在雙方的買賣關(guān)系中具有什么效力呢？最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！贝蠹易⒁?，這里面講的是“當(dāng)事人”違反，而不是說“出賣人”違反，我看到這個(gè)條文后就有一個(gè)疑惑，這是否說，廣告的內(nèi)容對(duì)買受人也可以約束呢？按說這好象沒有什么道理，但司法解釋確實(shí)就是這樣規(guī)定的，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。這樣的話，開發(fā)商在廣告上清楚標(biāo)示了，這個(gè)是我附贈(zèng)的花園，那看到廣告的客戶也就視為接受了這個(gè)廣告的要約，事后他也不能違反，否則就是違約行為。這個(gè)推論有點(diǎn)荒唐，我想可能是最高法院的一個(gè)疏忽，廣告作為要約只應(yīng)當(dāng)約束開發(fā)商，而不應(yīng)當(dāng)約束客戶。但這里說明了一個(gè)問題，廣告都可以成為合同內(nèi)容來約束開發(fā)商，而對(duì)業(yè)主來說，盡管他看到了廣告，也簽了合同，但事后還是不承認(rèn)，這大概不符合契約精神，不值得鼓勵(lì)。 關(guān)于附贈(zèng)露臺(tái)的問題。有的房屋在頂樓上開發(fā)商會(huì)做一個(gè)露臺(tái)，附贈(zèng)給頂樓的業(yè)主，不計(jì)算建筑面積。有媒體在談這個(gè)問題的時(shí)候就認(rèn)為屋面是全體業(yè)主共有的，開發(fā)商把屋面的一部分附贈(zèng)給頂樓的業(yè)主，這是侵害了其他業(yè)主的利益。這種觀點(diǎn)我認(rèn)為不正確。他們可能不大了解傳統(tǒng)屋面與現(xiàn)代房屋屋面的區(qū)別。傳統(tǒng)的屋面，就是遮風(fēng)蔽雨的房屋上蓋；而現(xiàn)代房屋的屋面，可以兼具更多的功能。開發(fā)商把屋面作成一個(gè)專供頂層業(yè)主使用的功能空間，讓它在完成屋面使命的基礎(chǔ)上，發(fā)揮出新的價(jià)值，這也符合物權(quán)法物盡其用的原則，也并不損害其它業(yè)主的屋面利益。但專有人享有露臺(tái)權(quán)利的同時(shí)，自然也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)露臺(tái)的維修費(fèi)用，從而減輕了公共維修資金的負(fù)擔(dān)，這對(duì)下層的業(yè)主其實(shí)是有利的。但如果屋頂平臺(tái)是從公共通道可以進(jìn)入的，或者設(shè)計(jì)上的功能是消防避難的，那就應(yīng)當(dāng)是天然共有的部分，任何人侵占都是侵權(quán)的行為。 （五）開發(fā)商保留會(huì)所、外墻、屋面權(quán)益的問題 會(huì)所具備獨(dú)立的結(jié)構(gòu)和功能，可以獨(dú)立實(shí)現(xiàn)所有權(quán)，開發(fā)商保留產(chǎn)權(quán)無可非議?，F(xiàn)實(shí)的問題是，會(huì)所是低效資產(chǎn)，徒有帳面價(jià)值。上海去年已出現(xiàn)開發(fā)商拋棄會(huì)所產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)象。如把會(huì)所產(chǎn)權(quán)歸了業(yè)主，巨大的運(yùn)行費(fèi)用是個(gè)長期負(fù)擔(dān)。 屋面、外墻雖為建筑不可分割的部分（天然共有），但其收益權(quán)可以讓與。由于該權(quán)利并非商品房買賣關(guān)系中的主要權(quán)利，故不存在合同法第四十條無效格式條款的問題。業(yè)主對(duì)此有異議，可以通過業(yè)主大會(huì)予以改變。但事實(shí)上，很多業(yè)主沒有想明白一個(gè)道理，開發(fā)商把這個(gè)權(quán)利保留下來，其實(shí)對(duì)業(yè)主是有利的；很多開發(fā)商也沒有想明白，這對(duì)開發(fā)商是非常不利的。為什么呢？屋面、外墻商業(yè)價(jià)值很小，但維修負(fù)擔(dān)很重。開發(fā)商如保留權(quán)益，按權(quán)利義務(wù)相統(tǒng)一的原則，必須承擔(dān)保修期以后的維修、更新、改造的義務(wù)。而且還要承擔(dān)這部分的建筑物致害的民事賠償責(zé)任。這對(duì)全體業(yè)主有利，對(duì)開發(fā)商則是巨大的定時(shí)炸彈。 （六）水、電、氣、熱、電視、通信等專營公用設(shè)施的歸屬 去年1月21日，北京部分業(yè)主委員會(huì)建議，各地業(yè)主聯(lián)署向全國人大提出修改物權(quán)法草案的要求，其中第3項(xiàng)為：建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)配套公建的水、電、氣、熱等基本公共服務(wù)設(shè)施設(shè)備歸業(yè)主共有，不得銷售或贈(zèng)送給特定人，但依法屬于國有部分的除外。理由是業(yè)主生活所必需配套的基本公共服務(wù)設(shè)施設(shè)備，如果允許歸特定人專有，將變成事實(shí)上的壟斷，從而破壞市場(chǎng)秩序，影響業(yè)主的安定團(tuán)結(jié)。從這個(gè)要求可以看出來業(yè)主維權(quán)的盲目性。事實(shí)上，水電氣熱電視通信等專營公用設(shè)施在法律上可以界定為三段：紅線外、紅線內(nèi)至戶外、戶內(nèi)。目前狀況是，紅線外由專營公司投資建設(shè)，紅線以內(nèi)到業(yè)主的分戶表這一段設(shè)施是爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。業(yè)主戶內(nèi)部分的肯定要由業(yè)主來承擔(dān)，業(yè)主戶外到紅線以內(nèi)，現(xiàn)在他們要求這一段明確規(guī)定是業(yè)主共有。這段歸業(yè)主共有有什么好處呢？所有的維修、更新、改造由業(yè)主出錢。如果業(yè)主出錢不及時(shí)，這些經(jīng)營單位就說，你們?cè)O(shè)備出了問題，所以我不能保證正常的服務(wù)。如果這些責(zé)任都?xì)w專營單位，這就很簡單了，保證服務(wù)是你的責(zé)任，保證這些設(shè)備的正常運(yùn)行也是你的責(zé)任。只要專營單位能夠保證正常的運(yùn)行，我們業(yè)主要這個(gè)所有權(quán)干什么呢？所以，我認(rèn)為，業(yè)主主張所有權(quán)并非明智之舉，這些專營公用設(shè)施的戶外部分，應(yīng)由經(jīng)營者投資、所有和維護(hù)。 以上就是我今天給大家報(bào)告的內(nèi)容，謝謝大家?。ㄕ坡暎? 主持人：謝謝顏經(jīng)理精彩的演講，顏經(jīng)理對(duì)區(qū)分所有權(quán)的問題提出了很多非常精辟的，也是非常深入的解析，的確，物權(quán)法我們都研習(xí)了很長時(shí)間，建筑物區(qū)分所有權(quán)這一塊也是我們學(xué)習(xí)的重點(diǎn)，但是以前我們從理論角度和比較法的角度研習(xí)比較多，但真正從實(shí)務(wù)角度和開發(fā)商的角度去看待這個(gè)問題是比較少的，今天顏經(jīng)理的演講給我們帶來了很多的啟發(fā)，其實(shí)楊老師一直對(duì)這個(gè)問題有著比較深入的研究，下面有請(qǐng)楊老師做點(diǎn)評(píng)?。ㄕ坡暎? 楊立新老師：我們聽了大雪的報(bào)告以后，我覺得有兩個(gè)最鮮明的感覺，第一個(gè)就是對(duì)問題梳理的非常清楚和非常有條理；第二，從大雪的報(bào)告當(dāng)中有一個(gè)鮮明的立場(chǎng)，就是開發(fā)商的立場(chǎng)。有一個(gè)問題就是，我們?cè)谘芯拷ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)問題的時(shí)候，我們力爭(zhēng)扮演一個(gè)中立的角色去研究問題，但是問題在于，每一個(gè)教書或者研究物權(quán)法的人他本身就是一個(gè)業(yè)主，所以，他的地位基本上也會(huì)受到業(yè)主地位的影響，經(jīng)常在考慮問題的時(shí)候不自覺的就流露出自己也是一個(gè)業(yè)主的思路。所以，真正要想研究物權(quán)法的有關(guān)問題，一定要拋開雙方各自的立場(chǎng)去研究問題。大雪的報(bào)告當(dāng)中有很多觀點(diǎn)都非常新穎、細(xì)致，給我們提供了一個(gè)新的視角去考慮這樣的問題。但是，對(duì)大雪的有些觀點(diǎn)我們也不一定就贊同，最典型的問題就是他的賣豆腐模型，我們?cè)诟Ｖ蓍_會(huì)的時(shí)候進(jìn)行了一個(gè)非常激烈的辯論，但是這些問題都不妨礙我們對(duì)這個(gè)問題的研究。今天，大雪給我們提供了一個(gè)新的觀察問題的方法，特別是他帶來的這些翔實(shí)的資料，對(duì)我們今后研究物權(quán)法都是很好的素材。 我覺得，我們要深入實(shí)際、要聯(lián)系實(shí)際，對(duì)我們研究這些問題都能夠得到很好的啟發(fā)。我不想具體的點(diǎn)評(píng)大雪的觀點(diǎn)哪些是我贊同，哪些不贊同，留下時(shí)間大家可以與大雪一起交流！（掌聲） 問：物權(quán)法當(dāng)中規(guī)定，建筑區(qū)劃的車庫、車位，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，這一條在實(shí)務(wù)當(dāng)中如何進(jìn)行操作的？ 答：我對(duì)這一條的理解，從法律角度看，很難說是一個(gè)明確的法律規(guī)范。“首先滿足業(yè)主需要”究竟是一個(gè)優(yōu)先權(quán)呢？還是一種絕對(duì)的滿足？因?yàn)槲覀兛吹接行┬^(qū)在車位配比很低的情況下，例如上面海印花園的例子，它先天就不能滿足，即使把所有的車位送給業(yè)主，它也不能滿足業(yè)主的需要。萬科目前是這樣操作的，對(duì)規(guī)劃的地面停車位，我們要求，除了極個(gè)別的與相鄰的住宅單位有天然密切聯(lián)系的，可以附贈(zèng)給相鄰的住宅單位業(yè)主之外，其它的全部約定為業(yè)主共有，我們不主張產(chǎn)權(quán)。對(duì)于架空層和地下車位，我們只面向業(yè)主銷售或出租。但在銷售的時(shí)候要對(duì)業(yè)主約定清楚，鑒于目前登記制度不完善，銷售后暫時(shí)辦不了產(chǎn)權(quán)登記，什么時(shí)候可以辦了，我們提供協(xié)助，發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。 問：現(xiàn)在在網(wǎng)上深圳的房價(jià)已經(jīng)下降了40%，我看也有一些萬科的人出來進(jìn)行評(píng)論，北京的房價(jià)會(huì)不會(huì)向深圳一樣呢？ 答：如果我能夠把這個(gè)事情預(yù)測(cè)準(zhǔn)確的話，我可以賺多少錢??！房價(jià)的事情我覺得輿論上也有一些誤導(dǎo)的成份，把這個(gè)歸結(jié)為開發(fā)商單方面的作用，說開發(fā)商操作啊，心黑啊等等，包括要求開發(fā)商公布成本，都是毫無意義的。房價(jià)實(shí)際上最終取決于需求。潘石屹談到一個(gè)觀點(diǎn)我覺得非常對(duì)，他說我拿到一塊地，樓面地價(jià)是五千元錢，我賣房子的價(jià)錢是一萬塊錢；而你那塊地樓面地價(jià)是一塊錢，你賣多少錢呢？你也會(huì)賣一萬塊錢，不會(huì)只賣五千塊錢。你的成本比我少了這么多，你憑什么賣這么多錢呢？因?yàn)樗谑袌?chǎng)上值一萬塊錢。這就說明房價(jià)與成本也沒有太大的關(guān)系，它是由供求決定的。 （校對(duì)：魏芳）第 15 頁 共 15 頁