【文章內(nèi)容簡介】 地方，車位可以登記以外，多數(shù)地方是不給辦理登記的。事實上屬于業(yè)主專有的部分，不能體現(xiàn)在業(yè)主的房產(chǎn)證上，這就形成了一個矛盾：一方面法律規(guī)定不動產(chǎn)登記為房屋所有權歸屬的依據(jù)，而目前的不動產(chǎn)登記制度又不能滿足現(xiàn)實需要。所以我認為，在目前不動產(chǎn)登記制度不完善的狀況下，如果依照登記的狀況判定不動產(chǎn)的所有權，無異于刻舟求劍。從實際出發(fā)，業(yè)主通過購買、附贈等方式合法獲得的不動產(chǎn)，即使沒有登記，也應視為專有部分。 我們?yōu)槭裁椿ㄙM這么多時間界定專有部分的界限呢？我覺得有三個意義：一是穩(wěn)定財產(chǎn)關系，減少糾紛；二是，發(fā)揮物的效用，提高社會效益；三是對專有部分有一個科學、合理的界定，使業(yè)主的權利、義務符合實際情況。 業(yè)主對專有部分享有所有權，包括支配、使用、處分的權利，但業(yè)主在支配專有部分的時候法律也有明確的限制。從物權法來看，物權法第七十一條規(guī)定：“業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益。”物權法第七十七條規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意?！钡@兩條規(guī)定實施起來存在很多問題。業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，這是一個非常好的規(guī)定，但是實務當中，如何判斷業(yè)主是否危及建筑物的安全？我們公司就遇到這樣兩個案例：一個是連排別墅的底層業(yè)主覺得地下室不夠大，于是就進行改造擴大，這就涉及到把原來基礎里面的部分墻體挖掉，并且朝著背靠的山體部分延伸。我們認為業(yè)主的改建危及到建筑物的安全，就向法院起訴，要求他停止侵害、恢復原狀。庭審的時候法官提出來，原告必須舉證證明業(yè)主的這種情況已經(jīng)危及到了建筑物的安全。還有一個案例是，我們開發(fā)的一個高層建筑，結構形式是框架加剪力墻，剪力墻就是用鋼筋混凝土現(xiàn)澆的承重墻體，有一個業(yè)主買了兩套房子是連在一起的，他打算在剪力墻上開一個門洞，把兩套房子連起來。這個業(yè)主于是找了一家設計院給他做了一個設計，并且給他出了一個證明，說只要按設計作了補強處理，對結構安全沒有影響。他拿著這份文件向房管局申請裝修許可，房管局也給他出了一個批復。這樣一來他的手續(xù)看上去就很完善了。但是在動工的時候，遭到了其他業(yè)主的抵制。這位業(yè)主認為他取得了這兩份文件，裝修行為就是完全合法的。但我覺得，剪力墻和非承重墻是不一樣的，非承重墻打掉沒有什么問題，剪力墻的作用相當于柱子，是不能隨便動的。對改變原承重結構的行為，應當推定為危及建筑物的安全。但是如果這個案件一旦訴訟，裝修的業(yè)主有專業(yè)設計單位的證明和房管局的批復，反對的業(yè)主說危及建筑物安全，很難舉證證明。這個規(guī)定實際上就被架空了。要利害關系人來證明別人的行為是危及建筑安全是不現(xiàn)實的，這些業(yè)主要花費金錢、時間、精力，甚至需要請勘測設計單位來檢測鑒定，這個成本就負擔不起。 另外一個問題是住改商的利害關系人的問題。到底誰是利害關系人？比如一個小區(qū)分為幾個層次，本單元是第一個層次，整棟樓是第二個層次，相鄰的幾棟樓可能又構成一個層次，最后是全體業(yè)主。要住改商，到底要經(jīng)過多大范圍內(nèi)的業(yè)主同意，恐怕就是一個非常困難的問題。就算我征求了這棟樓業(yè)主的同意，到工商局辦理登記，工商局說了，單是這棟樓的業(yè)主同意行嗎？前后兩棟樓的業(yè)主的意見怎么樣呢？現(xiàn)在大量的住改商可能也不去申請執(zhí)照，他就在家里進行了某種商業(yè)行為，例如在家里教鋼琴，這個算不算利用住宅進行經(jīng)營行為？這個問題是非常不明確的，有可能這個條文也會被架空。 第三個問題，建筑物區(qū)分所有權中的共有權 我覺得，共有權的問題要比專有權復雜得多。首先，我國的法律沒有對共有部分作定義和分類。物權法上只是規(guī)定，專有部分以外的是共有部分，根據(jù)這個邏輯，好象是除了專有部分，其他的都是共有部分。這就存在兩個問題，第一個問題是，專有部分本身我們就沒有說清楚，專有部分的標志到底是什么，按照不動產(chǎn)登記的內(nèi)容其實是不準確的。專有部分都不是十分清楚，專有部分以外是共有，就成了皮之不存，毛將焉附。其次，除了專有部分之外，也并不都是共有部分，可能還有第三種情形，例如現(xiàn)在許多小區(qū)在建設的時候，政府有關部門要求小區(qū)必須配備郵電所、衛(wèi)生室、社區(qū)用房，這些東西最后既不是業(yè)主的，也不是開發(fā)商的，開發(fā)商無償移交給政府相關部門。對于共有部分到底應該怎么來定義，是值得我們思考的一個問題。 物權法七十三條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有?！蔽飿I(yè)服務用房這是確定的，但“公共場所、公用設施”能否界定產(chǎn)權？我覺得這兩個概念都是一種功能屬性的描述，它與所有權是什么關系？比如小區(qū)的會所是供業(yè)主活動的，肯定算公共場所，但會所是不是就必然屬于業(yè)主共有？公用設施的問題就更復雜了，例如小區(qū)里面安裝的IC卡電話，這是最典型的公用設施，它的所有權人肯定是中國電信，而不可能是業(yè)主共有。 從實務分析，我覺得，共有部分應該是指該建筑范圍內(nèi)，由部分或全體業(yè)主共同擁有的部分。部分業(yè)主共有擁有的，在臺灣地區(qū)的法律里面稱為“小公”，比如說我們這個單元電梯到了使用年限必須要更換，換電梯需要一大筆資金，維修基金是不夠的，要進行續(xù)籌，續(xù)籌的時候多大范圍的業(yè)主出錢？當然是這個單元的業(yè)主出錢，與其他樓的業(yè)主是沒有關系的。“大公”就是全體業(yè)主的概念，也就是整個建筑區(qū)劃內(nèi)的全體業(yè)主。事實上，涉及到全體業(yè)主的事項是非常少的，大多數(shù)事項都只涉及到一部分業(yè)主，就是“小公”。 共有的部分按照其權利的來源，應當分為三種情形：法定共有、約定共有、天然共有。法定共有就是法律或行政法規(guī)規(guī)定為共有，比如物業(yè)管理用房、道路、綠地。約定共有是指本來具備了獨立性，可以單獨作為所有權標的，但由權利人通過合同約定，成為共有的部分。比如架空層、地下室、會所和學校。天然共有是最為復雜的，它是指在構造上和使用上不具備獨立性，僅為專有部分提供某些功能，與專有部分存在必然聯(lián)系，不能單獨作為所有權標的的部分。包括構造部分、交通部分、設備部分與公共空間。 下面我重點解釋一下天然共有的四個組成部分。構造部分，包括基礎、外墻、梁柱、屋面、圍墻、大門等。交通部分，包括走廊、樓梯、門廳等。設備部分，分為兩種，一種是基礎設施，包括上下水、消防、變電、電梯、照明、化糞池、垃圾房等必備設施；一種是增益設施，包括園林、小品、雕塑、公告標示、安防系統(tǒng)、休閑坐椅、健身設備、兒童游戲設備等改善住宅性能、提升生活品質(zhì)的設施。公共空間，包括道路、綠地以外的廣場、園林等。 第四個問題，車位、花園、露臺的權屬 （一）幾種觀點的介紹 問題的起源是開發(fā)商銷售或者出租車位，另外開發(fā)商在買房子的時候附贈花園、露臺，由此產(chǎn)生一些爭議，反對者主要有以下幾個方面的理由： 成本說。認為開發(fā)商的房價里面已經(jīng)包含了車位的成本。物權法在全國人大進行討論的時候，有一位代表發(fā)言就認為，開發(fā)商在賣房子的時候已經(jīng)包含了車位的價格，如果再賣車位，就等于車位出賣了兩次。這種觀點認為，成本可以決定所有權。 配套說。有人認為，車位是為小區(qū)的住宅配套的，開發(fā)商不應該單獨出賣，業(yè)主在買房子的時候，這些車位就隨著住宅的所有權一并轉移了，故應當是業(yè)主共有。 容積率說。什么叫容積率呢？就是土地面積和建筑面積的比例。也就是說，一平方米土地建造多少平方米的房子。比如一個小區(qū)的容積率為二，那就是一萬平方米土地建造兩萬平方米房子。通常車位是不計入容積率的，有人就認為，小區(qū)的車位作為不動產(chǎn)是建在小區(qū)土地上的，既然車位不計入容積率，沒有分攤土地指標，那你的車位建造在哪里？所以就認為，根據(jù)容積率的原理，也應當屬于業(yè)主所有。 投資者說。有人認為，業(yè)主承擔了房價，所以業(yè)主才是真正的投資者，根據(jù)誰投資誰所有的原則，車位應當屬于業(yè)主所有。 另外，對開發(fā)商附贈的宅旁綠地和屋面露臺，也有觀點認為，這些是屬于全體業(yè)主共有的部分，開發(fā)商無權在銷售相關房屋時，贈送給特定業(yè)主，這種贈送，是處分了全體業(yè)主的利益。 （二）賣豆腐模型 我用一個“賣豆腐模型”來說明觀點： 張三每天做100斤豆腐，成本是50元，每斤豆腐賣1元左右，到天黑的時候賣了80元，這意味著張三已經(jīng)收回了成本，并且有了盈利?，F(xiàn)在，張三還剩下10斤豆腐，這10斤豆腐屬于誰？ 如果按照成本決定所有權的觀點，這十斤豆腐應該屬于當天全體買豆腐的顧客，因為他們分攤了成本。但事實上，哪一個頭腦正常的人會認為，我還有一塊豆腐在他手里，他拿回去吃就侵犯了我的權利呢？ 另外，張三在賣豆腐的過程中，經(jīng)常會給某位顧客多搭一小片豆腐，他有沒有這個權利？其他買豆腐的顧客能否主張，張三搭贈的是屬于全體顧客的豆腐？依我們的生活常識，不會有人這樣認為。 這就是我們用“賣豆腐模型”要說明的兩個問題：第一，物因為制造而產(chǎn)生所有權